Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2010 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Н.А. Скрипки, И.С. Чижикова
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии:
от истца: Худоложный А.Е., паспорт, доверенность от 23.08.2009
от ответчика: Кориневская Л.Г., удостоверение N 397 от 10.01.2003, доверенность от 28.10.2009
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Беркут"
апелляционное производство N 05АП-290/2010
на решение от 26.11.2009
судьи А.К. Калягина
по делу N А51-12063/2009 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) ООО "Беркут"
к ООО Производственная лаборатория автоматики "Балхаш"
о расторжении договора аренды нежилых помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Беркут" обратилось с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью Производственная лаборатория автоматики "Балхаш" о расторжении договора N 513/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации (края) (далее спорный договор), с учетом дополнительного соглашения N 5 к спорному договору от 01.03.2004, заключенного в отношении нежилых помещений, площадью 284,20 кв. м, расположенных в административном здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 83.
Решением от 26.11.2009 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ООО "Беркут" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, изменение экономической ситуации и увеличение рыночной арендной платы за аренду аналогичного имущества является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы опроверг, представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 01.10.2001 Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края (далее Комитет), как арендодатель, и ответчик, как арендатор, заключили договор N 513/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации (края) (спорный договор), по условиям которого, в редакции дополнительного соглашения N 5 к данному договору, Комитет сдал, а ответчик принял на срок с 01.10.2001 по 31.12.2020 во временное владение и пользование в целях использования под производство деталей систем судовой автоматики помещение площадью 284,20 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83 (далее Имущество). Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 29.04.2004 серия 25-АА N 409382.
В п. 1 разд. III "Расчеты по договору" спорного договора, с учетом дополнительного соглашения N 5 к данному договору, установлено, что арендная плата, определенная в соответствии с постановлением Губернатора Приморского края от 13.08.2003 N 238, составляет 362,28 условных единиц (без учета НДС) и оплачивается в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.
В силу п. 5 разд. III "Расчеты по договору" спорного договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Губернатора Приморского края.
В соответствии с п. 2 разд. IV "Особые условия" спорного договора реорганизация балансодержателя, а также перемена собственника арендуемых помещений, не является основанием для изменения условий или расторжения данного договора.
17.01.2005 Обществом с ограниченной ответственностью "Дальневосточная финансовая корпорация", как продавцом, и истцом, как покупателем, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю следующее имущество: пятиэтажное административное здание с пристройкой, с цокольным этажом общей площадью 8045,7 кв. м, состоящее из литеров А и А1, находящееся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83, в котором расположено, в том числе, Имущество. Право собственности истца на указанное здание и, в том числе, на Имущество, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 133491 от 18.03.2009, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2009 внесена запись регистрации N 25-25-01/015/2009-494.
В связи с имевшим место, по мнению истца, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора, а именно, в связи с возникшим в период исполнения спорного договора несоответствием установленного в спорном договоре размера арендной платы среднерыночным показателям арендной платы за аналогичные помещения, как в центральной части г. Владивостока в целом, так и в здании, расположенном по ул. Светланской, 83 в г. Владивостоке, в частности, и в связи с отказом ответчика от внесения изменений в спорный договор в части увеличения размера арендной платы, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований правильно исходил из того, что обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются существенными применительно к правилам статьи 451 ГК РФ с учетом того, что условия договора согласованы и исполняются. Доказательств нарушения условий договора со стороны ООО ПЛ "Балхаш" истцом не представлено.
В пункте 5 раздела III договора стороны предусмотрели право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании постановления Губернатора Приморского края.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что пункт 5 договора утратил силу в связи с переходом права собственности, поскольку, как правильно указал, суд первой инстанции, с п. 1 ст. 617 ГК РФ указанный пункт не прекратил свое действие для истца, за исключением требований, адресованных органам государственной власти, которые не могут распространять свое действие на истца, как на коммерческую организацию.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменения арендной платы в одностороннем порядке, в том числе путем повышения арендной платы.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Не представлены истцом и доказательства существенного изменения обстоятельств, наступления которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, а также наличие совокупности предусмотренных пунктом 2 статьи 451 условий, позволяющих расторгнуть договор
Суд первой инстанции правомерно указал, что, требуя расторжения договора в связи с существенно изменившимися условиями, истец не учел, что предмет аренды, цель использования арендатором имущества с момента заключения договора аренды и до настоящего времени не претерпели каких-либо существенных изменений.
Арендная плата оплачивается ответчиком в установленном в договоре аренды размере, доказательств наличия у ответчика задолженности истцом не представлено.
Ссылки заявителя на дополнительное соглашение от 01.03.2005, подписанное сторонами, суд апелляционной инстанции не принимает. Поскольку данное соглашение в нарушение требований закона не зарегистрировано в установленном законом порядке.
При этом, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору.
Наоборот, как следует из переписки сторон, а также из соглашения к договору от 06.05.2009, ответчик принимает меры к урегулированию возникших разногласий, предоставляет свои возражения и редакцию дополнительного соглашения, в протоколе разногласий предлагает свои условия дополнений. При этом, ответчик не возражает относительно предлагаемого истцом размера арендной платы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 26 ноября 2009 года по делу 3А51-12063/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.А.СКРИПКА
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 12.02.2010 ПО ДЕЛУ N А51-12063/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 февраля 2010 г. по делу N А51-12063/2009
Резолютивная часть постановления оглашена 10 февраля 2010 года
Постановление в полном объеме изготовлено 12 февраля 2010 года
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего: И.Л. Яковенко
судей: Н.А. Скрипки, И.С. Чижикова
при ведении протокола секретарем судебного заседания: А.А. Госпаревич
при участии:
от истца: Худоложный А.Е., паспорт, доверенность от 23.08.2009
от ответчика: Кориневская Л.Г., удостоверение N 397 от 10.01.2003, доверенность от 28.10.2009
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ООО "Беркут"
апелляционное производство N 05АП-290/2010
на решение от 26.11.2009
судьи А.К. Калягина
по делу N А51-12063/2009 Арбитражного суда Приморского края
по иску (заявлению) ООО "Беркут"
к ООО Производственная лаборатория автоматики "Балхаш"
о расторжении договора аренды нежилых помещений
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Беркут" обратилось с исковыми требованиями к Обществу с ограниченной ответственностью Производственная лаборатория автоматики "Балхаш" о расторжении договора N 513/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации (края) (далее спорный договор), с учетом дополнительного соглашения N 5 к спорному договору от 01.03.2004, заключенного в отношении нежилых помещений, площадью 284,20 кв. м, расположенных в административном здании по адресу: г. Владивосток, ул. Светланская, д. 83.
Решением от 26.11.2009 Арбитражный суд Приморского края отказал в удовлетворении исковых требований в полном объеме.
ООО "Беркут" обжаловало данное решение, указав, что суд неправильно применил нормы права, дал неверную оценку обстоятельствам дела. По мнению заявителя, изменение экономической ситуации и увеличение рыночной арендной платы за аренду аналогичного имущества является существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора.
В судебном заседании представитель заявителя доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы опроверг, представил письменный отзыв на жалобу.
Законность и обоснованность судебного акта проверяется в порядке и пределах статей 268 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как установлено материалами дела, 01.10.2001 Комитет по управлению государственным имуществом Приморского края (далее Комитет), как арендодатель, и ответчик, как арендатор, заключили договор N 513/01 на аренду недвижимого имущества, находящегося на территории Приморского края, являющегося на момент заключения договора собственностью Российской Федерации (края) (спорный договор), по условиям которого, в редакции дополнительного соглашения N 5 к данному договору, Комитет сдал, а ответчик принял на срок с 01.10.2001 по 31.12.2020 во временное владение и пользование в целях использования под производство деталей систем судовой автоматики помещение площадью 284,20 кв. м, расположенное по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83 (далее Имущество). Спорный договор зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации прав от 29.04.2004 серия 25-АА N 409382.
В п. 1 разд. III "Расчеты по договору" спорного договора, с учетом дополнительного соглашения N 5 к данному договору, установлено, что арендная плата, определенная в соответствии с постановлением Губернатора Приморского края от 13.08.2003 N 238, составляет 362,28 условных единиц (без учета НДС) и оплачивается в рублях по курсу доллара США, установленному Банком России на день платежа.
В силу п. 5 разд. III "Расчеты по договору" спорного договора размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке на основании постановления Губернатора Приморского края.
В соответствии с п. 2 разд. IV "Особые условия" спорного договора реорганизация балансодержателя, а также перемена собственника арендуемых помещений, не является основанием для изменения условий или расторжения данного договора.
17.01.2005 Обществом с ограниченной ответственностью "Дальневосточная финансовая корпорация", как продавцом, и истцом, как покупателем, заключен договор купли-продажи, по условиям которого продавец передал в собственность покупателю следующее имущество: пятиэтажное административное здание с пристройкой, с цокольным этажом общей площадью 8045,7 кв. м, состоящее из литеров А и А1, находящееся по адресу: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 83, в котором расположено, в том числе, Имущество. Право собственности истца на указанное здание и, в том числе, на Имущество, подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии 25-АБ N 133491 от 18.03.2009, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 18.03.2009 внесена запись регистрации N 25-25-01/015/2009-494.
В связи с имевшим место, по мнению истца, существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении спорного договора, а именно, в связи с возникшим в период исполнения спорного договора несоответствием установленного в спорном договоре размера арендной платы среднерыночным показателям арендной платы за аналогичные помещения, как в центральной части г. Владивостока в целом, так и в здании, расположенном по ул. Светланской, 83 в г. Владивостоке, в частности, и в связи с отказом ответчика от внесения изменений в спорный договор в части увеличения размера арендной платы, истец обратился с настоящими исковыми требованиями в арбитражный суд.
Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, выслушав пояснения сторон, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено нормами Гражданского кодекса Российской Федерации.
Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований правильно исходил из того, что обстоятельства, на которые ссылается истец, не являются существенными применительно к правилам статьи 451 ГК РФ с учетом того, что условия договора согласованы и исполняются. Доказательств нарушения условий договора со стороны ООО ПЛ "Балхаш" истцом не представлено.
В пункте 5 раздела III договора стороны предусмотрели право арендодателя на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке на основании постановления Губернатора Приморского края.
Суд апелляционной инстанции отклоняет доводы заявителя о том, что пункт 5 договора утратил силу в связи с переходом права собственности, поскольку, как правильно указал, суд первой инстанции, с п. 1 ст. 617 ГК РФ указанный пункт не прекратил свое действие для истца, за исключением требований, адресованных органам государственной власти, которые не могут распространять свое действие на истца, как на коммерческую организацию.
В соответствии с п. 3 ст. 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
Таким образом, договором аренды предусмотрено право арендодателя на изменения арендной платы в одностороннем порядке, в том числе путем повышения арендной платы.
В силу п. 1 ст. 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Не представлены истцом и доказательства существенного изменения обстоятельств, наступления которых стороны не могли предвидеть при заключении договора, а также наличие совокупности предусмотренных пунктом 2 статьи 451 условий, позволяющих расторгнуть договор
Суд первой инстанции правомерно указал, что, требуя расторжения договора в связи с существенно изменившимися условиями, истец не учел, что предмет аренды, цель использования арендатором имущества с момента заключения договора аренды и до настоящего времени не претерпели каких-либо существенных изменений.
Арендная плата оплачивается ответчиком в установленном в договоре аренды размере, доказательств наличия у ответчика задолженности истцом не представлено.
Ссылки заявителя на дополнительное соглашение от 01.03.2005, подписанное сторонами, суд апелляционной инстанции не принимает. Поскольку данное соглашение в нарушение требований закона не зарегистрировано в установленном законом порядке.
При этом, суд апелляционной инстанции считает, что истец не доказал, что ответчик уклоняется от заключения дополнительного соглашения к договору.
Наоборот, как следует из переписки сторон, а также из соглашения к договору от 06.05.2009, ответчик принимает меры к урегулированию возникших разногласий, предоставляет свои возражения и редакцию дополнительного соглашения, в протоколе разногласий предлагает свои условия дополнений. При этом, ответчик не возражает относительно предлагаемого истцом размера арендной платы.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд,
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 26 ноября 2009 года по делу 3А51-12063/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
И.Л.ЯКОВЕНКО
Судьи
Н.А.СКРИПКА
И.С.ЧИЖИКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)