Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Соколовой Н.П.,
судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Макарова Дмитрия Сергеевича (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2008 по делу N А07-3600/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- предприниматель Макаров Д.С. (паспорт <...>) и его представитель Некрасов В.Ю. (доверенность от 07.08.2008);
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Сигма-Инвест" (далее - общество "Сигма-Инвест") - Камалова К.Э. (доверенность от 01.07.2008 N 1/07-д).
В судебном заседании, назначенном на 20.11.2008 на 12 ч 00 мин, в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16 ч 30 мин 20.11.2008.
После перерыва в судебном заседании принял участие представитель общества "Сигма-Инвест" - Камалова К.Э. (доверенность от 01.07.2008 N 1/07-д).
Общество "Сигма-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю о взыскании долга по арендной плате в размере 444 680 руб. 76 коп., пени в размере 244 574 руб. 42 коп., а также упущенной выгоды в размере 1 314 575 руб.
До вынесения судебного акта по существу спора истец в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил принять отказ от исковых требований в части взыскания упущенной выгоды в размере 1 314 575 руб. и взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 1 799 784 руб. и пени в размере 492 885 руб. (л. д. 37 - 39).
Решением суда от 09.06.2008 (судья Акопян Л.Л.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу общества "Сигма-Инвест" взыскан долг в сумме 1 791 800 руб. и пени в сумме 492 885 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 (судьи Пивоварова Л.В., Малышев М.Б., Баканов В.В.) решение суда оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель просит судебные акты отменить в части взыскания 1 334 976 руб. задолженности по арендной плате за период с 10.01.2007 по 10.07.2007 и 263 808 руб. пени за тот же период, в указанной части требований отказать, ссылаясь на ошибочность вывода судов о том, что договор аренды был пролонгирован на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и действовал в период с 10.01.2007 по 10.07.2007. Как указывает заявитель, судом не учтено, что с 03.08.2006 предприниматель не мог пользоваться арендованным помещением и данное обстоятельство (невозможность пользования) установлено судами. Кроме того, суды не применили п. 2.2 договора, в силу которого если ни одна из сторон не заявит за один месяц до истечения срока действия договора о своем желании расторгнуть его, договор аренды продлевается на новый срок дополнительным соглашением, таким образом, ввиду отсутствия дополнительного соглашения, договор аренды является прекращенным.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Сигма-Инвест" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 01.10.2005 N 1 аренды нежилых помещений в торговом центре "Парус", расположенном по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2/3, на 4 этаже площадью 234,44 кв. м, на цокольном этаже площадью 20 кв. м (с учетом дополнительных соглашений к договору). Арендованные помещения переданы предпринимателю по актам приема-передачи (л. д. 24 - 25). Срок действия договора аренды сторонами определен 11 месяцев.
В соответствии с п. 3.2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. При просрочке арендатором уплаты арендных платежей, эксплуатационных и коммунальных услуг арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).
В торговом центре "Парус" 03.08.2006 произошел пожар. В соответствии с актом приемки и ввода объекта в эксплуатацию после произведенных ремонтных работ от 10.01.2007 четвертый этаж здания торгового центр "Парус" начал работу с 10.01.2007 (л. д. 44).
Обращаясь в арбитражный суд с иском, общество "Сигма-Инвест" указало, что предприниматель обязанность по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 07.06.2006 по 03.08.2006 в сумме 464 808 руб., которую предприниматель признает, и за период с 10.01.2007 (момент ввода объекта в эксплуатацию после пожара) по 10.07.2007 (передача спорных помещений в аренду иному лицу) в сумме 1 334 976 руб. Кроме того, общество "Сигма-Инвест" просило взыскать пени, начисленные в соответствии с п. 7.1 договора на сумму задолженности.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом суды указали, что по условиям п. 9.3 договора, если вследствие форс-мажорных обстоятельств помещения становятся непригодными для использования, арендатор имеет право расторгнуть договор. Арендатор не изъявлял желания расторгнуть договор. После проведения ремонта по причине произошедшего в торговом центре "Парус" пожара, предприниматель не направлял истцу предложение о расторжении договора, препятствия к пользованию ответчиком арендованными помещениями отсутствовали, в связи с чем суды пришли к выводу, что договор аренды от 01.10.2005 был пролонгирован сторонами и продолжал действовать до 10.07.2007 - момент сдачи спорных помещений в аренду иному лицу.
С учетом изложенного суды признали правомерным требование истца о взыскании арендной платы за период с 07.06.2006 по 03.08.2006 и с 10.01.2007 по 10.07.2007 на основании действующего договора аренды. Установив наличие задолженности по арендной плате, суды признали обоснованным и начисление пени в соответствии с п. 7.1 договора.
Между тем с принятыми по делу судебными актами нельзя согласиться в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.
Суды, признавая договор пролонгированным, не проверяли, продолжал ли арендатор пользоваться спорными помещениями на 4 и цокольном этажах после истечения срока действия договора аренды - 01.09.2006, следовательно, вывод суда о пролонгации договора без установления фактического пользования ответчиком помещениями нельзя признать обоснованным.
Кроме того, суды не проверили наличие оснований для применения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылался истец в обоснование заявленных требований (л. д. 37 - 39).
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение, при котором судам надлежит устранить отмеченные недостатки, определить, являлся ли договор аренды от 01.10.2005 действовавшим, пользовался ли предприниматель фактически спорными помещениями на четвертом и цокольном этажах после пожара и на основании полно установленных фактических обстоятельств рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2008 по делу N А07-3600/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий
Н.П.СОКОЛОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС УРАЛЬСКОГО ОКРУГА ОТ 20.11.2008 N Ф09-8634/08-С6 ПО ДЕЛУ N А07-3600/2008
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 ноября 2008 г. N Ф09-8634/08-С6
Дело N А07-3600/2008
Федеральный арбитражный суд Уральского округа в составе:
председательствующего Соколовой Н.П.,
судей Смирнова А.Ю., Сулейменовой Т.В.,
рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Макарова Дмитрия Сергеевича (далее - предприниматель) на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2008 по делу N А07-3600/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по тому же делу.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Федерального арбитражного суда Уральского округа.
В судебном заседании приняли участие:
- предприниматель Макаров Д.С. (паспорт <...>) и его представитель Некрасов В.Ю. (доверенность от 07.08.2008);
- представитель общества с ограниченной ответственностью "Сигма-Инвест" (далее - общество "Сигма-Инвест") - Камалова К.Э. (доверенность от 01.07.2008 N 1/07-д).
В судебном заседании, назначенном на 20.11.2008 на 12 ч 00 мин, в соответствии со ст. 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлен перерыв до 16 ч 30 мин 20.11.2008.
После перерыва в судебном заседании принял участие представитель общества "Сигма-Инвест" - Камалова К.Э. (доверенность от 01.07.2008 N 1/07-д).
Общество "Сигма-Инвест" обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к предпринимателю о взыскании долга по арендной плате в размере 444 680 руб. 76 коп., пени в размере 244 574 руб. 42 коп., а также упущенной выгоды в размере 1 314 575 руб.
До вынесения судебного акта по существу спора истец в порядке, установленном ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, уточнил исковые требования и просил принять отказ от исковых требований в части взыскания упущенной выгоды в размере 1 314 575 руб. и взыскать с предпринимателя задолженность по арендной плате в размере 1 799 784 руб. и пени в размере 492 885 руб. (л. д. 37 - 39).
Решением суда от 09.06.2008 (судья Акопян Л.Л.) исковые требования удовлетворены частично. С предпринимателя в пользу общества "Сигма-Инвест" взыскан долг в сумме 1 791 800 руб. и пени в сумме 492 885 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано.
Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 (судьи Пивоварова Л.В., Малышев М.Б., Баканов В.В.) решение суда оставлено без изменения.
В жалобе, поданной в Федеральный арбитражный суд Уральского округа, предприниматель просит судебные акты отменить в части взыскания 1 334 976 руб. задолженности по арендной плате за период с 10.01.2007 по 10.07.2007 и 263 808 руб. пени за тот же период, в указанной части требований отказать, ссылаясь на ошибочность вывода судов о том, что договор аренды был пролонгирован на основании п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации и действовал в период с 10.01.2007 по 10.07.2007. Как указывает заявитель, судом не учтено, что с 03.08.2006 предприниматель не мог пользоваться арендованным помещением и данное обстоятельство (невозможность пользования) установлено судами. Кроме того, суды не применили п. 2.2 договора, в силу которого если ни одна из сторон не заявит за один месяц до истечения срока действия договора о своем желании расторгнуть его, договор аренды продлевается на новый срок дополнительным соглашением, таким образом, ввиду отсутствия дополнительного соглашения, договор аренды является прекращенным.
Как установлено судами и следует из материалов дела, между обществом "Сигма-Инвест" (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор от 01.10.2005 N 1 аренды нежилых помещений в торговом центре "Парус", расположенном по адресу: г. Уфа, ул. Трамвайная, 2/3, на 4 этаже площадью 234,44 кв. м, на цокольном этаже площадью 20 кв. м (с учетом дополнительных соглашений к договору). Арендованные помещения переданы предпринимателю по актам приема-передачи (л. д. 24 - 25). Срок действия договора аренды сторонами определен 11 месяцев.
В соответствии с п. 3.2.4 договора арендатор обязан вносить арендную плату не позднее 10-го числа месяца, предшествующего расчетному. При просрочке арендатором уплаты арендных платежей, эксплуатационных и коммунальных услуг арендодатель вправе начислить пени в размере 0,1% с просроченной суммы за каждый день просрочки (п. 7.1 договора).
В торговом центре "Парус" 03.08.2006 произошел пожар. В соответствии с актом приемки и ввода объекта в эксплуатацию после произведенных ремонтных работ от 10.01.2007 четвертый этаж здания торгового центр "Парус" начал работу с 10.01.2007 (л. д. 44).
Обращаясь в арбитражный суд с иском, общество "Сигма-Инвест" указало, что предприниматель обязанность по внесению арендной платы исполнял ненадлежащим образом, в результате чего за ним образовалась задолженность за период с 07.06.2006 по 03.08.2006 в сумме 464 808 руб., которую предприниматель признает, и за период с 10.01.2007 (момент ввода объекта в эксплуатацию после пожара) по 10.07.2007 (передача спорных помещений в аренду иному лицу) в сумме 1 334 976 руб. Кроме того, общество "Сигма-Инвест" просило взыскать пени, начисленные в соответствии с п. 7.1 договора на сумму задолженности.
Частично удовлетворяя заявленные требования, суды исходили из того, что в силу п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации спорный договор аренды, заключенный на срок 11 месяцев, считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
При этом суды указали, что по условиям п. 9.3 договора, если вследствие форс-мажорных обстоятельств помещения становятся непригодными для использования, арендатор имеет право расторгнуть договор. Арендатор не изъявлял желания расторгнуть договор. После проведения ремонта по причине произошедшего в торговом центре "Парус" пожара, предприниматель не направлял истцу предложение о расторжении договора, препятствия к пользованию ответчиком арендованными помещениями отсутствовали, в связи с чем суды пришли к выводу, что договор аренды от 01.10.2005 был пролонгирован сторонами и продолжал действовать до 10.07.2007 - момент сдачи спорных помещений в аренду иному лицу.
С учетом изложенного суды признали правомерным требование истца о взыскании арендной платы за период с 07.06.2006 по 03.08.2006 и с 10.01.2007 по 10.07.2007 на основании действующего договора аренды. Установив наличие задолженности по арендной плате, суды признали обоснованным и начисление пени в соответствии с п. 7.1 договора.
Между тем с принятыми по делу судебными актами нельзя согласиться в силу следующего.
В соответствии с п. 1 ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (ст. 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Таким образом, для признания договора возобновленным необходимы два условия: 1) арендатор продолжает пользование имуществом после истечения срока договора; 2) арендодатель против этого не возражает.
Суды, признавая договор пролонгированным, не проверяли, продолжал ли арендатор пользоваться спорными помещениями на 4 и цокольном этажах после истечения срока действия договора аренды - 01.09.2006, следовательно, вывод суда о пролонгации договора без установления фактического пользования ответчиком помещениями нельзя признать обоснованным.
Кроме того, суды не проверили наличие оснований для применения ст. 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, на которую ссылался истец в обоснование заявленных требований (л. д. 37 - 39).
При таких обстоятельствах принятые по делу судебные акты подлежат отмене, дело - направлению на новое рассмотрение, при котором судам надлежит устранить отмеченные недостатки, определить, являлся ли договор аренды от 01.10.2005 действовавшим, пользовался ли предприниматель фактически спорными помещениями на четвертом и цокольном этажах после пожара и на основании полно установленных фактических обстоятельств рассмотреть спор в соответствии с требованиями действующего законодательства.
Руководствуясь ст. 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 09.06.2008 по делу N А07-3600/2008 и постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2008 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Башкортостан.
Председательствующий
Н.П.СОКОЛОВА
Судьи
А.Ю.СМИРНОВ
Т.В.СУЛЕЙМЕНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)