Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Барьяхтар И.Ю., Поляшовой Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Игошин К.И., директор; Быков Д.Ю., по доверенности от 16.12.2013,
от ответчика - Петрова Е.М., по доверенности от 02.06.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспо +"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 по делу N А17-6485/2013, принятое судом в составе судьи Демидовской Е.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТрейдСтрим" (ИНН 3702651369, ОГРН 1113702016735, г. Иваново, ул. Лежневская, д. 183)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экспо +" (ИНН 3702634780, ОГРН 1103702028430, г. Иваново, ул. Дзержинского, д. 39),
о расторжении предварительного договора, взыскании 1 212 258 рублей,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТрейдСтрим" (далее - ООО "ТрейдСтрим", истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экспо +" (далее - ООО "Экспо+", ответчик, заявитель) о расторжении предварительного договора субаренды нежилого помещения от 16.01.2013 N 4/01-13 и взыскании 1 212 258 рублей обеспечительного платежа, перечисленного по названному договору субаренды.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 13.02.2014 (л.д. 106-109) производство по делу N А17-6485/2013 прекращено в части требования о расторжении предварительного договора субаренды нежилого помещения от 16.01.2013 N 4/01-13 в связи с отказом истца от иска в данной части.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 исковые требования ООО "ТрейдСтрим" о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены в полном объеме.
ООО "Экспо+" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению ООО "Экспо+" решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней сводятся к следующему. Заявитель полагает, что действия истца, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения предварительного договора субаренды нежилого помещения N 4/01-13 от 16.01.2013, представляют собой злоупотребление правом. В обоснование этого заявитель ссылается на положения предварительных договоров субаренды, заключенных истцом с иными лицами, которые не предусматривают возможности взыскания каких-либо неустоек с истца при незаключении основных договоров аренды, следовательно, каких-либо убытков истец не понес. Также заявитель указывает, что у истца, помимо возможности согласования с иным лицами изменений к заключенным предварительным договорам, имелась возможность понудить ответчика к заключению основного договора субаренды. Кроме этого, заявитель утверждает, что материалами дела, в частности, перепиской сторон, подтверждается отсутствие вины ответчика в расторжении предварительного договора субаренды нежилых помещений N 4/01-13 от 16.01.2013, в связи с чем сумма, внесенная субарендатором в соответствии с пунктом 3.4 предварительного договора, признается отступным и не подлежит возврату истцу. Заявитель обращает внимание суда на то, что истец ненадлежащим образом исполнял обязанности по предварительному договору. Более подробно доводы заявителя изложены в тексте апелляционной жалобы и дополнения к ней.
ООО "ТрейдСтрим" в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовали в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.01.2013 между ООО "Экспо+" (арендатор) и ООО "ТрейдСтрим" (субарендатор) заключен предварительный договор субаренды нежилого помещения N 4/01-13 (далее - предварительный договор) (л.д. 21-39).
В разделе 1 предварительного договора стороны согласовали ряд терминов и определений, в том числе:
- здание - создаваемое путем реконструкции нежилое отдельно стоящее здание Многофункционального общественного торгового комплекса "СтройЭкспо" общей проектной площадью ориентировочно 14 000 кв. метров. Место нахождения - город Иваново, ул. Лежневская, д. 183. Срок ввода в эксплуатацию - 01.06.2013. Указанный срок может быть продлен, но не более чем до 01.09.2013 (пункт 1.1 предварительного договора);
- помещение - часть помещения в здании, которая находится на 4-м этаже здания, расположение и границы части помещения выделены заливкой оранжевого цвета на плане, выполненном на основе проектного плана здания, являющемся неотъемлемой частью договора. По окончании реконструкции здания часть помещения подлежит передаче субарендатору во временное пользование в соответствии с условиями договора и приложений к нему. Часть помещения, подлежащее передаче субарендатору по основному договору в соответствии с условиями предварительного договора, должна иметь следующие характеристики: пол - плитка, стены из гипсокартона и пазогребневые перегородки - оштукатурены и окрашены, выполнены системы вентиляции/дымоудаления, сплинкерного пожаротушения, пожарной сигнализации, воздушного отопления, выполнена разводка электрических сетей и смонтирована 1 розетка 220 вольт (если помещение более 47,5 кв. метров количество розеток увеличивается пропорционально увеличению площади), смонтировано освещение (пункт 1.2 предварительного договора).
Ориентировочная общая площадь арендуемого помещения составляет 2993 кв. метров.
В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора, его предметом является обязательство сторон заключить не позднее 01.09.2013 основной договор субаренды нежилого помещения. Проект основного договора, содержащий все существенные условия, согласован сторонами и оформлен приложением N 2 к предварительному договору.
В силу пункта 2.2 предварительного договора, право арендатора на предоставляемое в аренду помещение подтверждается следующими документами: основной договор аренды нежилого помещения от 10.04.2012, заключенный между арендатором ООО "Экспо+" и собственником помещений индивидуальным предпринимателем Никольским Владимиром Николаевичем.
В пункте 2.3 предварительного договора стороны согласовали порядок заключения основного договора, а именно:
- при готовности арендатора заключить основной договор арендатор устраняет пропуски в тексте основного договора аренды и вносит в основной договор необходимые уточнения, подписывает его и передает субарендатору со всеми приложениями в количестве двух (а в случае если договор подлежит государственной регистрации, то трех) полностью идентичных экземпляров, арендатор при заполнении пропусков в тексте основного договора не вправе изменять какие-либо условия договора аренды, относительно приложения N 2 к настоящему договору (пункт 2.3.1 предварительного договора);
- в 5-дневный срок с момента получения подписанного арендатором основного договора аренды субарендатор обязуется надлежащим образом подписать основной договор аренды и вернуть два его экземпляра с приложениями арендатору. Субарендатор при подписании основного договора аренды не вправе изменять какие-либо его условия (пункт 2.3.2 предварительного договора).
Пунктом 2.4 предварительного договора установлено, что основной договор аренды заключается на срок 11 месяцев, который начинает исчисляться с даты подписания основного договора обеими сторонами.
В соответствии с пунктом 2.6 предварительного договора, начисление арендной платы по основному договору производится с даты начала субарендатором торговой деятельности (но не позднее официального открытия здания в соответствии с п. 1.3 договора) независимо от даты заключения основного договора.
Согласно пункту 3.4 предварительного договора в подтверждение серьезности своих намерений субарендатор уплачивает арендатору: 25% от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за 2 месяца аренды помещений, не позднее 1 февраля 2013 года, 25% от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за 2 месяца аренды помещений не позднее 1 марта 2013 года, 50% от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за 2 месяца до даты официального открытия здания. Обеспечительный платеж является средством обеспечения надлежащего исполнения субарендатором обязательств по настоящему/основному договору аренды и не является займом или предоплатой, проценты на платеж не начисляются.
В пункте 6.2 предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае отказа арендатора заключить основной договор аренды на условиях, установленных настоящим договором, субарендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать от арендатора возврата обеспечительного платежа и выплаты неустойки в виде штрафа в размере одной постоянной арендной платы.
В силу положений пункта 6.3 предварительного договора, под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать неподписание в срок основного договора на условиях, установленных настоящим договором, а равно отказ от приема-передачи помещения по акту по основному договору.
Судом первой инстанции установлено, и сторонами не оспаривается, что за резервирование площадей по предварительному договору ООО "ТрейдСтрим" перечислило в адрес ООО "Экспо+" 1 212 258 рублей, что подтверждается следующими платежными поручениями: от 01.03.2013 N 15 на сумму 48 258 рублей, от 01.03.2013 N 14 на сумму 314 000 рублей, от 28.03.2013 N 33 на сумму 200 000 рублей, от 09.04.2013 N 41 на сумму 350 000 рублей, от 17.05.2013 N 59 на сумму 300 000 рублей (л.д. 56, 64-68).
20.05.2013 ООО "Экспо+" направило в адрес ООО "ТрейдСтрим" письмо N 01-12 с просьбой произвести доплату обеспечительного платежа в размере, согласованном в пункте 3.4 предварительного договора (л.д. 78).
Письмом от 13.06.2013 (л.д. 79) ООО "ТрейдСтрим" сообщило, что согласно оплатить пени по предварительному договору, но в связи с утратой доверия о сроке ввода в эксплуатацию объекта арендатором, ООО "ТрейдСтрим" отказывается оплачивать обеспечительный платеж. При сдаче помещений в аренду субарендатор готов полностью погасить задолженность.
01.08.2013 ООО "ТрейдСтрим" направило в адрес ООО "Экспо+" уведомление (л.д. 93) о намерении заключить основной договор субаренды нежилого помещения и просило ответчика сообщить конкретную дату открытия здания Многофункционального общественного комплекса, расположенного: г. Иваново, ул. Лежневская, д. 183.
ООО "Экспо+" письмом от 07.08.2013 N 01-14 (л.д. 91) сообщило ООО "ТрейдСтрим", что работы по реконструкции Многофункционального общественного торгового комплекса "СтройЭкспо" не выполняются в срок производителями работ (третьими лицами), в связи с чем затягивается оформление документов по вводу здания в эксплуатацию и открытие ТВК "СтройЭкспо" планируется перенести на более поздний срок. Приложением к указанному письму явилось дополнительное соглашение от 01.08.2013 (л.д. 92), согласно которому срок ввода в эксплуатацию здания и обязательство сторон по заключению основного договора переносится на 31.12.2013.
13.08.2013 ООО "ТрейдСтрим" направило в адрес ООО "Экспо+" претензию (л.д. 83), в которой указало на нарушение пункта 2.1 предварительного договора, в связи с чем ООО "ТрейдСтрим" отказывается от договора, просит расторгнуть договор, возвратить обеспечительный платеж в размере 1 212 258 рублей и выплатить неустойку 3 749 031 рубль 80 копеек.
ООО "Экспо+" письмом от 20.08.2013 N 01-14 (л.д. 80-82) направило ООО "ТрейдСтрим" соглашение от 27.06.2013 о расторжении предварительного договора субаренды нежилого помещения от 16.01.2013 N 04/01-13 с 27.06.2013 с просьбой подписать его в срок до 21.08.2013.
Указывая, что ответчиком не исполнено обязательство по заключению основного договора субаренды в установленный предварительным договором срок и не возвращен обеспечительный платеж, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи (права) в будущем.
Заключение предварительного договора порождает у сторон только обязанность заключить в дальнейшем другой (основной) договор.
По своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что обязательства по предварительному договору прекратились 01.09.2013.
Из буквального толкования пункта 3.4 предварительного договора следует, что внесенная субарендатором в порядке, установленном пунктом 3.4 предварительного договора, сумма будет являться обеспечительным платежом сначала по настоящему предварительному, затем - по основному договору аренды.
При этом, в силу положений пункта 3.5 предварительного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств, арендатор будет вправе удержать из платежа суммы ущерба, задолженностей, компенсаций, штрафов, пени и т.д.
Также апелляционный суд принимает во внимание, что абзацем 2 пункта 2.7 предварительного договора сторонами согласовано, что оплата постоянной арендной платы за первый месяц аренды с даты начала субарендатором торговой деятельности, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, и до последнего числа первого месяца аренды производится путем зачета обеспечительного платежа, внесенного в соответствии с предварительным договором N 4/01-13 от 16.01.2013.
Поскольку предварительный договор был прекращен, и ООО "Экспо+", в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств наличия оснований для удержания из обеспечительного платежа сумм в понятии пункта 3.5 предварительного договора, у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания обеспечительного платежа.
На основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновения у ответчика обязанности по возврату денежных средств.
Кроме этого, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
В силу положений пункта 6.3 предварительного договора, под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать неподписание в срок основного договора на условиях, установленных настоящим договором, а равно отказ от приема-передачи помещения по акту по основному договору.
Учитывая, что в предусмотренные предварительным договором сроки арендатор не направил в адрес субарендатора основной договор, не предложил принять помещение по акту приема-передачи, действия субарендатора нельзя квалифицировать как отказ от заключения основного договора в понятии пунктов 6.1, 6.3 предварительного договора.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика не содержат фактов, которые опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 по делу N А17-6485/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспо +" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.М.ПОЛЯШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВТОРОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.06.2014 ПО ДЕЛУ N А17-6485/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 июня 2014 г. по делу N А17-6485/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 июня 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2014 года
Второй арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего Бармина Д.Ю.,
судей Барьяхтар И.Ю., Поляшовой Т.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плаксиной Н.А.,
при участии в судебном заседании:
от истца - Игошин К.И., директор; Быков Д.Ю., по доверенности от 16.12.2013,
от ответчика - Петрова Е.М., по доверенности от 02.06.2014,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспо +"
на решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 по делу N А17-6485/2013, принятое судом в составе судьи Демидовской Е.И.,
по иску общества с ограниченной ответственностью "ТрейдСтрим" (ИНН 3702651369, ОГРН 1113702016735, г. Иваново, ул. Лежневская, д. 183)
к обществу с ограниченной ответственностью "Экспо +" (ИНН 3702634780, ОГРН 1103702028430, г. Иваново, ул. Дзержинского, д. 39),
о расторжении предварительного договора, взыскании 1 212 258 рублей,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "ТрейдСтрим" (далее - ООО "ТрейдСтрим", истец) обратилось в Арбитражный суд Ивановской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Экспо +" (далее - ООО "Экспо+", ответчик, заявитель) о расторжении предварительного договора субаренды нежилого помещения от 16.01.2013 N 4/01-13 и взыскании 1 212 258 рублей обеспечительного платежа, перечисленного по названному договору субаренды.
Определением Арбитражного суда Ивановской области от 13.02.2014 (л.д. 106-109) производство по делу N А17-6485/2013 прекращено в части требования о расторжении предварительного договора субаренды нежилого помещения от 16.01.2013 N 4/01-13 в связи с отказом истца от иска в данной части.
Решением Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 исковые требования ООО "ТрейдСтрим" о взыскании неосновательного обогащения удовлетворены в полном объеме.
ООО "Экспо+" с принятым решением суда не согласно, обратилось во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014, и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
По мнению ООО "Экспо+" решение суда первой инстанции является незаконным и необоснованным. Доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней сводятся к следующему. Заявитель полагает, что действия истца, выразившиеся в одностороннем отказе от исполнения предварительного договора субаренды нежилого помещения N 4/01-13 от 16.01.2013, представляют собой злоупотребление правом. В обоснование этого заявитель ссылается на положения предварительных договоров субаренды, заключенных истцом с иными лицами, которые не предусматривают возможности взыскания каких-либо неустоек с истца при незаключении основных договоров аренды, следовательно, каких-либо убытков истец не понес. Также заявитель указывает, что у истца, помимо возможности согласования с иным лицами изменений к заключенным предварительным договорам, имелась возможность понудить ответчика к заключению основного договора субаренды. Кроме этого, заявитель утверждает, что материалами дела, в частности, перепиской сторон, подтверждается отсутствие вины ответчика в расторжении предварительного договора субаренды нежилых помещений N 4/01-13 от 16.01.2013, в связи с чем сумма, внесенная субарендатором в соответствии с пунктом 3.4 предварительного договора, признается отступным и не подлежит возврату истцу. Заявитель обращает внимание суда на то, что истец ненадлежащим образом исполнял обязанности по предварительному договору. Более подробно доводы заявителя изложены в тексте апелляционной жалобы и дополнения к ней.
ООО "ТрейдСтрим" в отзыве на апелляционную жалобу отклонило доводы заявителя в полном объеме, считает решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Стороны в порядке статьи 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации участвовали в судебном заседании посредством использования системы видеоконференц-связи.
Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, 16.01.2013 между ООО "Экспо+" (арендатор) и ООО "ТрейдСтрим" (субарендатор) заключен предварительный договор субаренды нежилого помещения N 4/01-13 (далее - предварительный договор) (л.д. 21-39).
В разделе 1 предварительного договора стороны согласовали ряд терминов и определений, в том числе:
- здание - создаваемое путем реконструкции нежилое отдельно стоящее здание Многофункционального общественного торгового комплекса "СтройЭкспо" общей проектной площадью ориентировочно 14 000 кв. метров. Место нахождения - город Иваново, ул. Лежневская, д. 183. Срок ввода в эксплуатацию - 01.06.2013. Указанный срок может быть продлен, но не более чем до 01.09.2013 (пункт 1.1 предварительного договора);
- помещение - часть помещения в здании, которая находится на 4-м этаже здания, расположение и границы части помещения выделены заливкой оранжевого цвета на плане, выполненном на основе проектного плана здания, являющемся неотъемлемой частью договора. По окончании реконструкции здания часть помещения подлежит передаче субарендатору во временное пользование в соответствии с условиями договора и приложений к нему. Часть помещения, подлежащее передаче субарендатору по основному договору в соответствии с условиями предварительного договора, должна иметь следующие характеристики: пол - плитка, стены из гипсокартона и пазогребневые перегородки - оштукатурены и окрашены, выполнены системы вентиляции/дымоудаления, сплинкерного пожаротушения, пожарной сигнализации, воздушного отопления, выполнена разводка электрических сетей и смонтирована 1 розетка 220 вольт (если помещение более 47,5 кв. метров количество розеток увеличивается пропорционально увеличению площади), смонтировано освещение (пункт 1.2 предварительного договора).
Ориентировочная общая площадь арендуемого помещения составляет 2993 кв. метров.
В соответствии с пунктом 2.1 предварительного договора, его предметом является обязательство сторон заключить не позднее 01.09.2013 основной договор субаренды нежилого помещения. Проект основного договора, содержащий все существенные условия, согласован сторонами и оформлен приложением N 2 к предварительному договору.
В силу пункта 2.2 предварительного договора, право арендатора на предоставляемое в аренду помещение подтверждается следующими документами: основной договор аренды нежилого помещения от 10.04.2012, заключенный между арендатором ООО "Экспо+" и собственником помещений индивидуальным предпринимателем Никольским Владимиром Николаевичем.
В пункте 2.3 предварительного договора стороны согласовали порядок заключения основного договора, а именно:
- при готовности арендатора заключить основной договор арендатор устраняет пропуски в тексте основного договора аренды и вносит в основной договор необходимые уточнения, подписывает его и передает субарендатору со всеми приложениями в количестве двух (а в случае если договор подлежит государственной регистрации, то трех) полностью идентичных экземпляров, арендатор при заполнении пропусков в тексте основного договора не вправе изменять какие-либо условия договора аренды, относительно приложения N 2 к настоящему договору (пункт 2.3.1 предварительного договора);
- в 5-дневный срок с момента получения подписанного арендатором основного договора аренды субарендатор обязуется надлежащим образом подписать основной договор аренды и вернуть два его экземпляра с приложениями арендатору. Субарендатор при подписании основного договора аренды не вправе изменять какие-либо его условия (пункт 2.3.2 предварительного договора).
Пунктом 2.4 предварительного договора установлено, что основной договор аренды заключается на срок 11 месяцев, который начинает исчисляться с даты подписания основного договора обеими сторонами.
В соответствии с пунктом 2.6 предварительного договора, начисление арендной платы по основному договору производится с даты начала субарендатором торговой деятельности (но не позднее официального открытия здания в соответствии с п. 1.3 договора) независимо от даты заключения основного договора.
Согласно пункту 3.4 предварительного договора в подтверждение серьезности своих намерений субарендатор уплачивает арендатору: 25% от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за 2 месяца аренды помещений, не позднее 1 февраля 2013 года, 25% от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за 2 месяца аренды помещений не позднее 1 марта 2013 года, 50% от суммы, эквивалентной сумме постоянной арендной платы за 2 месяца до даты официального открытия здания. Обеспечительный платеж является средством обеспечения надлежащего исполнения субарендатором обязательств по настоящему/основному договору аренды и не является займом или предоплатой, проценты на платеж не начисляются.
В пункте 6.2 предварительного договора стороны предусмотрели, что в случае отказа арендатора заключить основной договор аренды на условиях, установленных настоящим договором, субарендатор имеет право в одностороннем внесудебном порядке отказаться от исполнения настоящего договора и потребовать от арендатора возврата обеспечительного платежа и выплаты неустойки в виде штрафа в размере одной постоянной арендной платы.
В силу положений пункта 6.3 предварительного договора, под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать неподписание в срок основного договора на условиях, установленных настоящим договором, а равно отказ от приема-передачи помещения по акту по основному договору.
Судом первой инстанции установлено, и сторонами не оспаривается, что за резервирование площадей по предварительному договору ООО "ТрейдСтрим" перечислило в адрес ООО "Экспо+" 1 212 258 рублей, что подтверждается следующими платежными поручениями: от 01.03.2013 N 15 на сумму 48 258 рублей, от 01.03.2013 N 14 на сумму 314 000 рублей, от 28.03.2013 N 33 на сумму 200 000 рублей, от 09.04.2013 N 41 на сумму 350 000 рублей, от 17.05.2013 N 59 на сумму 300 000 рублей (л.д. 56, 64-68).
20.05.2013 ООО "Экспо+" направило в адрес ООО "ТрейдСтрим" письмо N 01-12 с просьбой произвести доплату обеспечительного платежа в размере, согласованном в пункте 3.4 предварительного договора (л.д. 78).
Письмом от 13.06.2013 (л.д. 79) ООО "ТрейдСтрим" сообщило, что согласно оплатить пени по предварительному договору, но в связи с утратой доверия о сроке ввода в эксплуатацию объекта арендатором, ООО "ТрейдСтрим" отказывается оплачивать обеспечительный платеж. При сдаче помещений в аренду субарендатор готов полностью погасить задолженность.
01.08.2013 ООО "ТрейдСтрим" направило в адрес ООО "Экспо+" уведомление (л.д. 93) о намерении заключить основной договор субаренды нежилого помещения и просило ответчика сообщить конкретную дату открытия здания Многофункционального общественного комплекса, расположенного: г. Иваново, ул. Лежневская, д. 183.
ООО "Экспо+" письмом от 07.08.2013 N 01-14 (л.д. 91) сообщило ООО "ТрейдСтрим", что работы по реконструкции Многофункционального общественного торгового комплекса "СтройЭкспо" не выполняются в срок производителями работ (третьими лицами), в связи с чем затягивается оформление документов по вводу здания в эксплуатацию и открытие ТВК "СтройЭкспо" планируется перенести на более поздний срок. Приложением к указанному письму явилось дополнительное соглашение от 01.08.2013 (л.д. 92), согласно которому срок ввода в эксплуатацию здания и обязательство сторон по заключению основного договора переносится на 31.12.2013.
13.08.2013 ООО "ТрейдСтрим" направило в адрес ООО "Экспо+" претензию (л.д. 83), в которой указало на нарушение пункта 2.1 предварительного договора, в связи с чем ООО "ТрейдСтрим" отказывается от договора, просит расторгнуть договор, возвратить обеспечительный платеж в размере 1 212 258 рублей и выплатить неустойку 3 749 031 рубль 80 копеек.
ООО "Экспо+" письмом от 20.08.2013 N 01-14 (л.д. 80-82) направило ООО "ТрейдСтрим" соглашение от 27.06.2013 о расторжении предварительного договора субаренды нежилого помещения от 16.01.2013 N 04/01-13 с 27.06.2013 с просьбой подписать его в срок до 21.08.2013.
Указывая, что ответчиком не исполнено обязательство по заключению основного договора субаренды в установленный предварительным договором срок и не возвращен обеспечительный платеж, истец обратился в суд с настоящим иском.
Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием возникновения гражданских прав и обязанностей являются, в том числе и договоры.
В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи (права) в будущем.
Заключение предварительного договора порождает у сторон только обязанность заключить в дальнейшем другой (основной) договор.
По своей правовой природе предварительный договор является договором организационного характера и не может содержать каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
В соответствии с пунктом 6 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что обязательства по предварительному договору прекратились 01.09.2013.
Из буквального толкования пункта 3.4 предварительного договора следует, что внесенная субарендатором в порядке, установленном пунктом 3.4 предварительного договора, сумма будет являться обеспечительным платежом сначала по настоящему предварительному, затем - по основному договору аренды.
При этом, в силу положений пункта 3.5 предварительного договора, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств, арендатор будет вправе удержать из платежа суммы ущерба, задолженностей, компенсаций, штрафов, пени и т.д.
Также апелляционный суд принимает во внимание, что абзацем 2 пункта 2.7 предварительного договора сторонами согласовано, что оплата постоянной арендной платы за первый месяц аренды с даты начала субарендатором торговой деятельности, указанной в пункте 1.4 настоящего договора, и до последнего числа первого месяца аренды производится путем зачета обеспечительного платежа, внесенного в соответствии с предварительным договором N 4/01-13 от 16.01.2013.
Поскольку предварительный договор был прекращен, и ООО "Экспо+", в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представлено доказательств наличия оснований для удержания из обеспечительного платежа сумм в понятии пункта 3.5 предварительного договора, у ответчика отсутствуют правовые основания для удержания обеспечительного платежа.
На основании статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Согласно пункту 1 статьи 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.
Исследовав и оценив в порядке, предусмотренном статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о возникновения у ответчика обязанности по возврату денежных средств.
Кроме этого, апелляционный суд считает необходимым отметить следующее.
В силу положений пункта 6.3 предварительного договора, под отказом от заключения основного договора какой-либо стороны следует понимать неподписание в срок основного договора на условиях, установленных настоящим договором, а равно отказ от приема-передачи помещения по акту по основному договору.
Учитывая, что в предусмотренные предварительным договором сроки арендатор не направил в адрес субарендатора основной договор, не предложил принять помещение по акту приема-передачи, действия субарендатора нельзя квалифицировать как отказ от заключения основного договора в понятии пунктов 6.1, 6.3 предварительного договора.
Изложенные в апелляционной жалобе доводы ответчика не содержат фактов, которые опровергали бы выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены решения суда первой инстанции.
При данных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции полагает, что решение суда является законным и обоснованным, вынесенным с учетом фактических обстоятельств дела и норм действующего законодательства и не усматривает оснований для его отмены или изменения в соответствии со статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Нарушений норм процессуального права, влекущих безусловную отмену судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы.
Руководствуясь статьями 258, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Второй арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ивановской области от 04.03.2014 по делу N А17-6485/2013 оставить без изменения, а апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Экспо +" - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в установленном порядке.
Председательствующий
Д.Ю.БАРМИН
Судьи
И.Ю.БАРЬЯХТАР
Т.М.ПОЛЯШОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)