Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башавтодор" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2011 по делу N А07-17191/2011 (судья Масалимов А.Ф.).
В заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району - Тимиряева Г.М. (доверенность от 16.01.2011), Кульбердин Р.Х. (доверенность 24.02.2012);
- Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан - Тимиряева Г.М. (доверенность от 10.01.2012 N 1-12).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району (далее - Комитет, КУМС по Хайбуллинскому району, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Башавтодор" (далее - ООО "Башавтодор", общество, ответчик) о взыскании 3 794 427 руб. 10 коп., из них: 3 024 944 руб. 07 коп. сумма долга, 769 483 руб. 03 коп. - пени, и расторжении договора аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 46).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Хайбибуллинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2011 (резолютивная часть объявлена 22.12.2011) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Башавтодор" в пользу КУМС по Хайбуллинскому району взыскано 3 024 944 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате, 350 000 руб. пени, всего 3 374 944 руб. 07 коп. Суд постановил расторгнуть договор аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем, заключенный между КУМС по Хайбуллинскому району и ООО "Башавтодор". В остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Башавтодор" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие сведений о государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке. Указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства об истребовании из Управления федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан документов, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды в установленном законом порядке.
Также апеллянт ссылается на отсутствие подтверждения полномочий Насырова Ирека Рашитовича на подписание договора аренды от имени Комитета; документы, свидетельствующие о данном обстоятельстве, поступили в арбитражный суд по средствам факсимильной связи, оригиналы документов на обозрение суда не представлялись.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО "Башавтодор".
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан от 21 декабря 2009 года N 1406 и 25 февраля 2010 года N 263, 25.02.2010 между КУМС по Хайбуллинскому району (арендодатель) и ООО "Башавтодор" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 64-10-39зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:50:110209:317, общей площадью 30828 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Хайбуллинский район, с/с Акъярский, с. Акъяр, под проектирование и строительство придорожного кафе с автомойкой, центром сервисного обслуживания автотранспортных средств и торговых площадей (пункт 1.1, л.д. 10-12).
Срок действия договора аренды установлен на 49 лет с 25 февраля 2010 года по 24 февраля 2059 года (пункт 2.1 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок составляет на момент заключения договора 1 496 787 руб. 14 коп. за 2010 год.
Согласно расчету годовой арендной платы на 2011 год, размер арендной платы составляет 1 635 710 руб. 50 коп. (л. д. 18).
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором 1 раз в квартал равными долями в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.
Согласно пункту 5.2 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 25.02.2010 (л. д. 16).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за N 02-04-61/001/2010-115 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2011 на л.д. 49).
Претензиями от 11.07.2011, 05.08.2011, 01.09.2011 N 552, 643, 714 Комитет уведомил ответчика о наличии задолженности, а в случае неисполнения указанных требований в указанный срок предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды (л. д. 8, 9, 30-31). Указанные претензии направлены в адрес ООО "Башавтодор" (л. д. 7, 24-29), однако ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.
Указав, что ответчик несвоевременно осуществляет внесение платежей за использование земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском. Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с января 2010 года по ноябрь 2011 года составляет 3 024 944 руб. 07 коп., пени за период с 15.04.2010 по 30.11.2011-769 483 руб. 03 коп. (л. д. 47-48).
Удовлетворяя исковые требования частично, суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. В этой связи, суд посчитал требование истца о взыскании 3 024 944 руб. 07 коп. за период с января 2010 года по ноябрь 2011 года обоснованным и подлежащим удовлетворению. Частичное удовлетворение требований обусловлено, снижением суммы договорной неустойки, на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, до 350 000 руб.
Суд также пришел к выводу о том, что в силу нарушения ответчиком обязательства по оплате арендной платы, а также соблюдения истцом процедуры досудебного прекращения договора, требование о его расторжении также подлежит удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды земельного участка от 25.02.2010 N 64-10-39-зем на предмет его заключенности, на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь.
Кадастровый план земельного участка представлен истцом в материалы дела (л. д. 14).
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора у сторон имелись разногласия относительно его предмета.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом случае срок аренды установлен более 1 года.
Настоящий договор зарегистрирован в установленном порядке 09.04.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за N 02-04-61/001/2010-115 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2011 на л.д. 49).
При таких обстоятельствах, ссылка заявителя жалобы на отсутствие сведений о государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащая материалам дела.
Ссылка ООО "Башавтодор" в апелляционной жалобе на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства об истребовании из Управления федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан документов, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды в установленном законом порядке, является несостоятельной. Данные документы были затребованы судом первой инстанции у истца (л. д. 38-39), представлены последним в судебном заседании 22.12.2011 и приобщены судом к материалам дела (л. д. 49). Таким образом, оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об истребовании документов Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан у суда первой инстанции не имелось.
Довод заявителя жалобы об отсутствии полномочий у Насырова Ирека Рашитовича на подписание договора аренды от имени Комитета, также подлежит отклонению в силу следующего:
От имени арендодателя договор аренды подписан председателем Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району Насыровым Иреком Рашитовичем (далее - Насыров И.Р.).
Как видно из представленных истцом доказательств Насыров И.Р., в соответствии с приказом от 03.03.2010 N 45-к переведен на должность председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району (л. д. 127).
Вместе с тем, независимо от наличия в материалах дела документов, определяющих полномочия Насырова И.Р., одобрение сделки Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району свидетельствует о заключении договора от имени последнего.
Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57, следует, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования; реализация других прав и обязанностей по сделке). При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Действия работников представляемого по исполнению обязательства исходя из конкретных обстоятельств дела могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей или основывались на доверенности, или полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (пункт 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт подписания рассматриваемого договора аренды Насыровым И.Р. от имени Комитета не искажает волеизъявления соответствующей стороны, направленного на передачу в аренду указанному лицу этого земельного участка, выраженного в постановлении администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан 25 февраля 2010 года N 263.
Об одобрении сделки Комитетом свидетельствует также факт передачи земельного участка обществу по акту приема-передачи, а также предъявление настоящего иска, направленного на исполнение договора.
Поскольку фактически сделка заключена в интересах муниципального образования от имени Комитета, оснований полагать, что рассматриваемый договор аренды подписан неуполномоченным лицом, не имеется.
С учетом изложенного, довод заявителя жалобы об отсутствии надлежащих доказательств полномочий Насырова Ирека Рашитовича на право подписания договора аренды подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.
Из материалов дела следует, что указанный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи.
Доказательств возвращения земельного участка от арендатора к арендодателю в пределах спорного периода в материалах дела не представлено.
При таких обстоятельствах и в отсутствие возражений ответчика, суд приходит к выводу о том, что в период с января 2010 года по ноябрь 2011 года земельный участок с кадастровым номером 02:50:110209:317 находился в фактическом пользовании ответчика.
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела не подтверждается факт исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем. Фактическое наличие задолженности ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, признав доказанным наличие задолженности по арендной плате ответчика в спорный период и, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности за период с января 2010 года по ноябрь 2011 года в размере 3 024 944 руб. 07 коп. по арендной плате.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Поскольку договор аренды является заключенным, условие о неустойке, указанное в пункте 5.2 договора, суд считает согласованным.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Поскольку требования истца основаны на пункте 5.2 заключенного между сторонами договора, в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются обоснованными.
Названный расчет пени в сумме 769 483 руб. 03 коп. произведен истцом, исходя из установленного договором размера пени, периода просрочки за период с 15.04.2010 по 30.11.2011, суммы фактической задолженности, а потому признан судом верным.
Снижение неустойки произведено судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Нормой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
11.07.2011, 05.08.2011, 01.09.2011 истец направил требования о погашении задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.02.2010 N 64-10-39зем в пятидневный срок с момента получения претензии и предложил подписать соглашение о расторжении договора (л. д. 8, 9, 30-31).
Из текста писем следует, что истец потребовал от ответчика устранения нарушений условий договора аренды, а также разъяснил ответчику направленность своих действий в случае невыполнения поименованных требований. Тем самым Комитет выразил волеизъявление на расторжение договора аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем в случае невыполнения обществом требования о погашении возникшей задолженности по арендной плате.
Доказательства направления арендатору названных уведомлений представлены в материалы дела (л. д. 7, 24-29), что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.
Факт невнесения арендной платы обществом "Башавтодор" более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.2 договора аренды срока подтвержден материалами дела.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности вывода суда первой инстанции о том, что договор аренды между истцом и ответчиком подлежит расторжению.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку заявителем жалобы уплата государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобе в установленном порядке и размере не производилась, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2011 по делу N А07-17191/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башавтодор" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Башавтодор" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЕМНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 05.03.2012 N 18АП-1166/2012 ПО ДЕЛУ N А07-17191/2011
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 марта 2012 г. N 18АП-1166/2012
Дело N А07-17191/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2012 года
Постановление изготовлено в полном объеме 05 марта 2012 года
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,
судей Богдановской Г.Н., Ермолаевой Л.П.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Минаковой О.П., рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башавтодор" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2011 по делу N А07-17191/2011 (судья Масалимов А.Ф.).
В заседании приняли участие представители:
- Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району - Тимиряева Г.М. (доверенность от 16.01.2011), Кульбердин Р.Х. (доверенность 24.02.2012);
- Администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан - Тимиряева Г.М. (доверенность от 10.01.2012 N 1-12).
Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району (далее - Комитет, КУМС по Хайбуллинскому району, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Башавтодор" (далее - ООО "Башавтодор", общество, ответчик) о взыскании 3 794 427 руб. 10 коп., из них: 3 024 944 руб. 07 коп. сумма долга, 769 483 руб. 03 коп. - пени, и расторжении договора аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем (с учетом уточнений заявленных требований, принятых судом в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, л.д. 46).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечена Администрация муниципального района Хайбибуллинский район Республики Башкортостан (далее - Администрация).
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2011 (резолютивная часть объявлена 22.12.2011) исковые требования удовлетворены частично. С ООО "Башавтодор" в пользу КУМС по Хайбуллинскому району взыскано 3 024 944 руб. 07 коп. задолженности по арендной плате, 350 000 руб. пени, всего 3 374 944 руб. 07 коп. Суд постановил расторгнуть договор аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем, заключенный между КУМС по Хайбуллинскому району и ООО "Башавтодор". В остальной части иска отказано.
С вынесенным решением не согласился ответчик и обжаловал его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО "Башавтодор" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт.
В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на отсутствие сведений о государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке. Указывает на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства об истребовании из Управления федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан документов, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды в установленном законом порядке.
Также апеллянт ссылается на отсутствие подтверждения полномочий Насырова Ирека Рашитовича на подписание договора аренды от имени Комитета; документы, свидетельствующие о данном обстоятельстве, поступили в арбитражный суд по средствам факсимильной связи, оригиналы документов на обозрение суда не представлялись.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя ООО "Башавтодор".
Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Как следует из материалов дела, на основании постановлений администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан от 21 декабря 2009 года N 1406 и 25 февраля 2010 года N 263, 25.02.2010 между КУМС по Хайбуллинскому району (арендодатель) и ООО "Башавтодор" (арендатор) оформлен договор аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, N 64-10-39зем, согласно которому арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:50:110209:317, общей площадью 30828 кв. м, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Хайбуллинский район, с/с Акъярский, с. Акъяр, под проектирование и строительство придорожного кафе с автомойкой, центром сервисного обслуживания автотранспортных средств и торговых площадей (пункт 1.1, л.д. 10-12).
Срок действия договора аренды установлен на 49 лет с 25 февраля 2010 года по 24 февраля 2059 года (пункт 2.1 договора).
Пунктом 3.1 договора предусмотрено, что размер арендной платы за земельный участок составляет на момент заключения договора 1 496 787 руб. 14 коп. за 2010 год.
Согласно расчету годовой арендной платы на 2011 год, размер арендной платы составляет 1 635 710 руб. 50 коп. (л. д. 18).
В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды, арендная плата вносится арендатором 1 раз в квартал равными долями в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября.
Пунктом 4.1 договора предусмотрено право арендодателя требовать досрочного расторжения договора при невнесении арендной платы более чем за шесть месяцев.
Согласно пункту 5.2 договора аренды, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
Указанный земельный участок передан ответчику по акту приема-передачи от 25.02.2010 (л. д. 16).
Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке 09.04.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за N 02-04-61/001/2010-115 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2011 на л.д. 49).
Претензиями от 11.07.2011, 05.08.2011, 01.09.2011 N 552, 643, 714 Комитет уведомил ответчика о наличии задолженности, а в случае неисполнения указанных требований в указанный срок предложил подписать соглашение о расторжении договора аренды (л. д. 8, 9, 30-31). Указанные претензии направлены в адрес ООО "Башавтодор" (л. д. 7, 24-29), однако ответчиком оставлены без ответа и удовлетворения.
Указав, что ответчик несвоевременно осуществляет внесение платежей за использование земельного участка, истец обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящим иском. Согласно расчету истца, задолженность ответчика по арендной плате за период с января 2010 года по ноябрь 2011 года составляет 3 024 944 руб. 07 коп., пени за период с 15.04.2010 по 30.11.2011-769 483 руб. 03 коп. (л. д. 47-48).
Удовлетворяя исковые требования частично, суд пришел к выводу о том, что предусмотренные договором аренды обязательства по внесению арендной платы ответчиком надлежащим образом не исполнены. В этой связи, суд посчитал требование истца о взыскании 3 024 944 руб. 07 коп. за период с января 2010 года по ноябрь 2011 года обоснованным и подлежащим удовлетворению. Частичное удовлетворение требований обусловлено, снижением суммы договорной неустойки, на основании положений статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, до 350 000 руб.
Суд также пришел к выводу о том, что в силу нарушения ответчиком обязательства по оплате арендной платы, а также соблюдения истцом процедуры досудебного прекращения договора, требование о его расторжении также подлежит удовлетворению.
Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого по делу судебного акта.
В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Оценивая договор аренды земельного участка от 25.02.2010 N 64-10-39-зем на предмет его заключенности, на основании пункта 3 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его существенных условий, в силу чего оснований считать договор незаключенным не имеется.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В пункте 1.1 договора аренды сторонами указано местоположение земельного участка, его кадастровый номер, площадь.
Кадастровый план земельного участка представлен истцом в материалы дела (л. д. 14).
При таких обстоятельствах у суда апелляционной инстанции отсутствуют основания полагать, что на момент подписания договора у сторон имелись разногласия относительно его предмета.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации, статья 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). В рассматриваемом случае срок аренды установлен более 1 года.
Настоящий договор зарегистрирован в установленном порядке 09.04.2010 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации за N 02-04-61/001/2010-115 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 02.12.2011 на л.д. 49).
При таких обстоятельствах, ссылка заявителя жалобы на отсутствие сведений о государственной регистрации договора аренды в установленном законом порядке отклоняется судом апелляционной инстанции как противоречащая материалам дела.
Ссылка ООО "Башавтодор" в апелляционной жалобе на необоснованный отказ суда в удовлетворении ходатайства об истребовании из Управления федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан документов, подтверждающих государственную регистрацию договора аренды в установленном законом порядке, является несостоятельной. Данные документы были затребованы судом первой инстанции у истца (л. д. 38-39), представлены последним в судебном заседании 22.12.2011 и приобщены судом к материалам дела (л. д. 49). Таким образом, оснований для удовлетворения ходатайства ответчика об истребовании документов Управления Федеральной регистрационной службы по Республике Башкортостан у суда первой инстанции не имелось.
Довод заявителя жалобы об отсутствии полномочий у Насырова Ирека Рашитовича на подписание договора аренды от имени Комитета, также подлежит отклонению в силу следующего:
От имени арендодателя договор аренды подписан председателем Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району Насыровым Иреком Рашитовичем (далее - Насыров И.Р.).
Как видно из представленных истцом доказательств Насыров И.Р., в соответствии с приказом от 03.03.2010 N 45-к переведен на должность председателя Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району (л. д. 127).
Вместе с тем, независимо от наличия в материалах дела документов, определяющих полномочия Насырова И.Р., одобрение сделки Комитетом по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по Хайбуллинскому району свидетельствует о заключении договора от имени последнего.
Статьей 183 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при отсутствии полномочий действовать от имени другого лица или при превышении таких полномочий, сделка считается заключенной от имени и в интересах совершившего ее лица, если только другое лицо (представляемый) впоследствии прямо не одобрит данную сделку. Последующее одобрение сделки представляемым создает, изменяет и прекращает для него гражданские права и обязанности по данной сделке с момента ее совершения.
Из правовой позиции, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.10.2000 N 57, следует, что под прямым последующим одобрением сделки представляемым, в частности, могут пониматься конкретные действия представляемого, если они свидетельствуют об одобрении сделки (например, полная или частичная оплата товаров, работ, услуг, их приемка для использования; реализация других прав и обязанностей по сделке). При оценке судами обстоятельств, свидетельствующих об одобрении представляемым - юридическим лицом соответствующей сделки, необходимо принимать во внимание, что независимо от формы одобрения оно должно исходить от органа или лица, уполномоченных в силу закона, учредительных документов или договора заключать такие сделки или совершать действия, которые могут рассматриваться как одобрение.
Действия работников представляемого по исполнению обязательства исходя из конкретных обстоятельств дела могут свидетельствовать об одобрении, при условии, что эти действия входили в круг их служебных (трудовых) обязанностей или основывались на доверенности, или полномочие работников на совершение таких действий явствовало из обстановки, в которой они действовали (пункт 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Факт подписания рассматриваемого договора аренды Насыровым И.Р. от имени Комитета не искажает волеизъявления соответствующей стороны, направленного на передачу в аренду указанному лицу этого земельного участка, выраженного в постановлении администрации муниципального района Хайбуллинский район Республики Башкортостан 25 февраля 2010 года N 263.
Об одобрении сделки Комитетом свидетельствует также факт передачи земельного участка обществу по акту приема-передачи, а также предъявление настоящего иска, направленного на исполнение договора.
Поскольку фактически сделка заключена в интересах муниципального образования от имени Комитета, оснований полагать, что рассматриваемый договор аренды подписан неуполномоченным лицом, не имеется.
С учетом изложенного, довод заявителя жалобы об отсутствии надлежащих доказательств полномочий Насырова Ирека Рашитовича на право подписания договора аренды подлежит отклонению, поскольку указанное обстоятельство не привело к принятию неправильного решения.
Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований считать анализируемый договор незаключенным. Оснований для оценки договора в качестве недействительного также не имеется.
Из материалов дела следует, что указанный земельный участок был передан ответчику по акту приема-передачи.
Доказательств возвращения земельного участка от арендатора к арендодателю в пределах спорного периода в материалах дела не представлено.
При таких обстоятельствах и в отсутствие возражений ответчика, суд приходит к выводу о том, что в период с января 2010 года по ноябрь 2011 года земельный участок с кадастровым номером 02:50:110209:317 находился в фактическом пользовании ответчика.
Исходя из положений части 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. Обязанность по внесению арендной платы предусмотрена статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно статьям 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Материалами дела не подтверждается факт исполнения ответчиком обязательств по внесению арендной платы по договору аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем. Фактическое наличие задолженности ответчиком не оспаривается.
При таких обстоятельствах, признав доказанным наличие задолженности по арендной плате ответчика в спорный период и, руководствуясь статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил исковые требования в части взыскания задолженности за период с января 2010 года по ноябрь 2011 года в размере 3 024 944 руб. 07 коп. по арендной плате.
Согласно статье 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.
Поскольку договор аренды является заключенным, условие о неустойке, указанное в пункте 5.2 договора, суд считает согласованным.
Пунктом 5.2 договора предусмотрено, что в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения арендатором обязательства по внесению арендной платы он уплачивает неустойку в размере 0,1% от невнесенной арендной платы за каждый день просрочки.
В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Поскольку требования истца основаны на пункте 5.2 заключенного между сторонами договора, в силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, они являются обоснованными.
Названный расчет пени в сумме 769 483 руб. 03 коп. произведен истцом, исходя из установленного договором размера пени, периода просрочки за период с 15.04.2010 по 30.11.2011, суммы фактической задолженности, а потому признан судом верным.
Снижение неустойки произведено судом в соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.
Нормой статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя, в том числе, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Таким образом, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 30 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.
11.07.2011, 05.08.2011, 01.09.2011 истец направил требования о погашении задолженности по арендной плате по договору аренды от 25.02.2010 N 64-10-39зем в пятидневный срок с момента получения претензии и предложил подписать соглашение о расторжении договора (л. д. 8, 9, 30-31).
Из текста писем следует, что истец потребовал от ответчика устранения нарушений условий договора аренды, а также разъяснил ответчику направленность своих действий в случае невыполнения поименованных требований. Тем самым Комитет выразил волеизъявление на расторжение договора аренды от 25.02.2010 N 64-10-39-зем в случае невыполнения обществом требования о погашении возникшей задолженности по арендной плате.
Доказательства направления арендатору названных уведомлений представлены в материалы дела (л. д. 7, 24-29), что свидетельствует о соблюдении досудебного порядка урегулирования спора по требованию о расторжении договора.
Факт невнесения арендной платы обществом "Башавтодор" более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.2 договора аренды срока подтвержден материалами дела.
С учетом изложенного, арбитражный суд апелляционной инстанции приходит к выводу об обоснованности вывода суда первой инстанции о том, что договор аренды между истцом и ответчиком подлежит расторжению.
При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (абзац 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).
При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.
Расходы по уплате государственной пошлины апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку заявителем жалобы уплата государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобе в установленном порядке и размере не производилась, с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2000 руб.
Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции
постановил:
решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 29.12.2011 по делу N А07-17191/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Башавтодор" - без удовлетворения.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Башавтодор" в доход федерального бюджета государственную пошлину в размере 2000 руб. за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции.
Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.Ю.СОКОЛОВА
Судьи
Г.Н.БОГДАНОВСКАЯ
Л.П.ЕРМОЛАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)