Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 апреля 2015 г.
по делу N А40-156897/2014, принятое судьей Мысак Н.Я. (82-1262),
по иску ООО Фирма "ЛОДИ" (ИНН 7701026842, ОГРН 1027700329997)
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Гришина И.В. по доверенности от 10.11.2014,
- Воловик А.М. по доверенности от 22.06.2015;
- от ответчика: Дубчак Р.В. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ЛОДИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 общей площадью 181,7 кв. м (этаж 4, пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) путем принятия договора в редакции истца:
- пункт 3.1 "Цена Объекта составляет 17 780 000 (Семнадцать миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей.
- пункт 3.4 "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 493 880 (Четыреста девяносто три тысячи восемьсот восемьдесят) рубль 88 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", ссылаясь на ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом принятого судом заявления в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2015 года исковые требования удовлетворены; разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы, пункты 3.1 и 3.4 договора изложены в редакции истца.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, полагая, что в проведении повторной экспертизы судом первой инстанции было отказано необоснованно.
В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, эксперт нарушает требования объективности, всесторонности и полноты исследования. Заявитель полагает верной рыночную стоимость объекта в размере 47 646 000 руб. без НДС, которая установлена Отчетом об оценке N 738 г/69, выполненной ООО "АБН-Консалт", поскольку по мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.
К назначенному на 22.07.2015 года судебному заседанию порядок назначения судебной экспертизы заявителем жалобы соблюден не был; денежные средства на депозит суда для проведения экспертизы не перечислены. Поскольку истец против проведения повторной экспертизы возражал, а оснований для ее назначения, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ, не имеется, то протокольным определением апелляционного суда от 29.07.2015 года в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы судебной коллегией было отказано.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО Фирма "ЛОДИ" в соответствии с договором от 03.07.2000 г. N 01-1109/00 арендует нежилое помещение общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1.
ООО Фирма "ЛОДИ" является субъектом малого предпринимательства.
Истец обратился к ответчику с просьбой (вх. N 74765/11 от 27.10.2011 г.) рассмотреть вопрос о выкупе нежилого помещения, 04.08.2014 г. истцу ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 (письмо исх. N ДГИ-И-15755/ш от 04.08.2014 г.).
Письмом от 04.08.2014 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения с предложенной ценой выкупа 47 646 000 руб. Рыночная стоимость объекта оценки определена ответчиком на основании Отчета N 738 г/69, подготовленного ООО "АБН-Консалт" (том 3).
Истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (письмо исх. N ТВ-18/2014 от 01.09.2014 г.). Разногласия возникли: по п. 3.1 проекта договора (цена объекта); по п. 3.4. проекта договора (порядок оплаты по договору).
В обоснование своих требований о размере рыночной стоимости объекта аренды истец ссылается на Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 67/14 от 29.08.2014, выполненный ООО "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 17 043 000 руб. без учета НДС.
27.01.2015 г. судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 по состоянию на 02.09.2014 г., производство которой было поручено ООО "Эксперт".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 13.02.2015 г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 по состоянию на 02.09.2014 г.без НДС составляет 17 780 000 руб.
Поскольку выкупная цена объекта аренды между сторонами спора согласована не была истец в порядке, предусмотренном ст. ст. 445, 446 ГК РФ, и обратился с настоящим исковым требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 года, изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт", Ефимова И.В., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 02.09.2014 составила 17 780 000 руб. (без учета НДС).
Доводы жалобы о допущенных в ходе экспертного исследования нарушениях действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем заключение не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения несостоятельны и не принимаются судебной коллегией.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости на дату, согласованную сторонами при назначении экспертизы - 02.09.2014 года, основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы и признается судебной коллегией верным.
Выбор даты оценки произведен, как пояснили представители сторон в судебном заседании (аудиопротокол от 22.07.2015 г.), по их усмотрению, с учетом даты подписания договора купли-продажи. Поскольку разногласия возникли только по цене выкупа, а доводов о неверной дате оценки объекта аренды жалоба не содержит и с ходатайством о проведении судебной экспертизы (не повторной экспертизы) по состоянию на иную дату Департамент городского имущества г. Москвы в суд не обращался, исходя из избранного способа защиты нарушенного права, определение рыночной стоимости объекта оценки на дату заключения договора (направления проекта договора с протоколом разногласий) признается судебной коллегией допустимым.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим. Квалификация эксперта Ефимова И.В. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, а именно, удовлетворение ходатайства истца, которым, по мнению заявителя, изменяется одновременно и предмет и основание иска, рассмотрение судом одного искового требования вместо двух первоначально заявленных, как основание для отмены судебного акта, отклоняются судебной коллегией.
Согласно ч. 3 ст. 270 АПК РФ неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены судебного решения, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
По смыслу ст. 9 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено; в рассматриваемой ситуации, наоборот, несовершение судом процессуальных действий по изменению требований могло бы привести к принятию неправильного решения, поскольку на момент судебного разбирательства правоотношения сторон трансформировались, и договор купли-продажи был сторонами подписан, но с протоколом разногласий.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Довод жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы несостоятелен и не может послужить основанием для отмены судебного акта, поскольку возникшие сомнения в полноте и достоверности заключения эксперта основаны не на непосредственном визуальном осмотре ответчиком спорного здания, либо на документах БТИ о техническом состоянии здания, с учетом года его постройки, а на анализе приложенных к Отчету оценщика, ООО "АБН - Консалт", фотоматериалов, т.е. доказательствах, которые также требуют дополнительной проверки в отношении периода и обстоятельств их изготовления.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку заявитель вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказал, что урегулированная в судебном порядке рыночная стоимость выкупаемого имущества не соответствует рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (вх. N 74765/11 от 27.10.2011 г.).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Что касается довода жалобы об отнесении расходов по госпошлине на заявителя жалобы, то нормы ч. 1 ст. 110 АПК РФ судом не нарушены, поскольку исковые требования удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2015 г. по делу N А40-156897/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 29.07.2015 N 09АП-25963/2015 ПО ДЕЛУ N А40-156897/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 29 июля 2015 г. по делу N А40-156897/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 22 июля 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 29 июля 2015 года
Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Кораблевой М.С.,
судей Савенкова О.В., Тихонова А.П.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Абдуловой Э.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу
Департамента городского имущества г. Москвы
на решение Арбитражного суда г. Москвы от 13 апреля 2015 г.
по делу N А40-156897/2014, принятое судьей Мысак Н.Я. (82-1262),
по иску ООО Фирма "ЛОДИ" (ИНН 7701026842, ОГРН 1027700329997)
к Департаменту городского имущества г. Москвы
третье лицо: Правительство Москвы
об обязании заключить договор купли-продажи
при участии в судебном заседании представителей:
от истца: Гришина И.В. по доверенности от 10.11.2014,
- Воловик А.М. по доверенности от 22.06.2015;
- от ответчика: Дубчак Р.В. по доверенности от 30.12.2014;
- установил:
Общество с ограниченной ответственностью Фирма "ЛОДИ" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 общей площадью 181,7 кв. м (этаж 4, пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) путем принятия договора в редакции истца:
- пункт 3.1 "Цена Объекта составляет 17 780 000 (Семнадцать миллионов семьсот восемьдесят тысяч) рублей.
- пункт 3.4 "Оплата по Договору вносится Покупателем ежемесячно. Первый платеж осуществляется не позднее одного месяца с даты заключения Договора. Последующие ежемесячные платежи осуществляются Покупателем до 10 числа каждого месяца. Все ежемесячные платежи состоят из оплаты в счет основного долга, составляющей не менее 493 880 (Четыреста девяносто три тысячи восемьсот восемьдесят) рубль 88 копеек и процентов за предоставленную рассрочку, начисляемых на остаток от основного долга", ссылаясь на ст. 445, 446 Гражданского кодекса РФ и положения Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательств, и о внесении изменений в законодательные акты РФ" (с учетом принятого судом заявления в порядке ст. 49 АПК РФ).
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования на предмет спора, привлечено Правительство Москвы.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 13.04.2015 года исковые требования удовлетворены; разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи, урегулированы, пункты 3.1 и 3.4 договора изложены в редакции истца.
Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение суда отменить, принять новый судебный акт, в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, полагая, что в проведении повторной экспертизы судом первой инстанции было отказано необоснованно.
В обоснование доводов жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что заключение эксперта, подготовленное в рамках судебной экспертизы, не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения, эксперт нарушает требования объективности, всесторонности и полноты исследования. Заявитель полагает верной рыночную стоимость объекта в размере 47 646 000 руб. без НДС, которая установлена Отчетом об оценке N 738 г/69, выполненной ООО "АБН-Консалт", поскольку по мнению ответчика, именно собственник спорного имущества устанавливает цену выкупаемого объекта в соответствии с действующим законодательством об оценочной деятельности.
Истец в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в ходе судебного заседания против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.
В судебном заседании апелляционного суда представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, ходатайствовал о назначении повторной судебной экспертизы.
К назначенному на 22.07.2015 года судебному заседанию порядок назначения судебной экспертизы заявителем жалобы соблюден не был; денежные средства на депозит суда для проведения экспертизы не перечислены. Поскольку истец против проведения повторной экспертизы возражал, а оснований для ее назначения, предусмотренных ч. 2 ст. 87 АПК РФ, не имеется, то протокольным определением апелляционного суда от 29.07.2015 года в удовлетворении ходатайства ответчика о проведении повторной экспертизы судебной коллегией было отказано.
Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.
Как следует из материалов дела, ООО Фирма "ЛОДИ" в соответствии с договором от 03.07.2000 г. N 01-1109/00 арендует нежилое помещение общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1.
ООО Фирма "ЛОДИ" является субъектом малого предпринимательства.
Истец обратился к ответчику с просьбой (вх. N 74765/11 от 27.10.2011 г.) рассмотреть вопрос о выкупе нежилого помещения, 04.08.2014 г. истцу ответчиком был выдан проект договора купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) на нежилое помещение общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 (письмо исх. N ДГИ-И-15755/ш от 04.08.2014 г.).
Письмом от 04.08.2014 ответчиком в адрес истца был направлен проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения с предложенной ценой выкупа 47 646 000 руб. Рыночная стоимость объекта оценки определена ответчиком на основании Отчета N 738 г/69, подготовленного ООО "АБН-Консалт" (том 3).
Истец направил в адрес ответчика подписанный договор купли-продажи с учетом прилагаемого протокола разногласий к договору купли-продажи недвижимости (нежилого помещения) (письмо исх. N ТВ-18/2014 от 01.09.2014 г.). Разногласия возникли: по п. 3.1 проекта договора (цена объекта); по п. 3.4. проекта договора (порядок оплаты по договору).
В обоснование своих требований о размере рыночной стоимости объекта аренды истец ссылается на Отчет об оценке рыночной стоимости нежилого помещения N 67/14 от 29.08.2014, выполненный ООО "Эксперт", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки составляет 17 043 000 руб. без учета НДС.
27.01.2015 г. судом назначена экспертиза по определению рыночной стоимости нежилого помещения общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 по состоянию на 02.09.2014 г., производство которой было поручено ООО "Эксперт".
Согласно представленному в материалы дела заключению эксперта от 13.02.2015 г. рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 181,7 кв. м (пом. II, комн. 1, 3 - 7, 13, 17 - 20, 22) по адресу: г. Москва, ул. Мясницкая, д. 22, стр. 1 по состоянию на 02.09.2014 г.без НДС составляет 17 780 000 руб.
Поскольку выкупная цена объекта аренды между сторонами спора согласована не была истец в порядке, предусмотренном ст. ст. 445, 446 ГК РФ, и обратился с настоящим исковым требованием об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора.
Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, результаты судебной экспертизы по определению рыночной стоимости спорного объекта, апелляционный суд считает, что решение суда законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.
По смыслу ч. ч. 1, 2 статьи 65 АПК РФ обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права; каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.
По смыслу частей 2, 3, 4 ст. 9 названного Федерального закона, вступивших в силу с 01.01.2009 года дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества; при этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Поскольку при заключении договора купли-продажи у сторон по вопросу о рыночной стоимости выкупаемого имущества возникли разногласия, так как рыночная стоимость выкупаемого имущества двумя независимыми оценщиками определена различно, суд первой инстанции, обоснованно руководствуясь разъяснениями ВАС РФ от 30.05.2005 года, изложенными в Информационном письме N 92, определил выкупную стоимость спорного объекта по результатам проведенной судебно-оценочной экспертизы.
Согласно заключению эксперта ООО "Эксперт", Ефимова И.В., предупрежденного об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного экспертного заключения, рыночная стоимость спорного нежилого помещения, по состоянию на 02.09.2014 составила 17 780 000 руб. (без учета НДС).
Доводы жалобы о допущенных в ходе экспертного исследования нарушениях действующего законодательства об оценочной деятельности, в связи с чем заключение не может быть использовано для определения рыночной стоимости выкупаемого помещения несостоятельны и не принимаются судебной коллегией.
Вывод суда первой инстанции о размере рыночной стоимости выкупаемого истцом объекта недвижимости на дату, согласованную сторонами при назначении экспертизы - 02.09.2014 года, основан на результатах назначенной судом и проведенной в ходе судебного разбирательства экспертизы и признается судебной коллегией верным.
Выбор даты оценки произведен, как пояснили представители сторон в судебном заседании (аудиопротокол от 22.07.2015 г.), по их усмотрению, с учетом даты подписания договора купли-продажи. Поскольку разногласия возникли только по цене выкупа, а доводов о неверной дате оценки объекта аренды жалоба не содержит и с ходатайством о проведении судебной экспертизы (не повторной экспертизы) по состоянию на иную дату Департамент городского имущества г. Москвы в суд не обращался, исходя из избранного способа защиты нарушенного права, определение рыночной стоимости объекта оценки на дату заключения договора (направления проекта договора с протоколом разногласий) признается судебной коллегией допустимым.
Оценив по правилам ст. 71 АПК РФ представленное в материалы дела доказательство, суд первой инстанции обоснованно признал его надлежащим. Квалификация эксперта Ефимова И.В. подтверждена документами о высшем образовании, профессиональной подготовке по программе по специальности "оценочная деятельность", членстве в саморегулируемой организации оценщиков, его ответственность застрахована. По своему содержанию заключение эксперта носит последовательный, однозначный и непротиворечивый характер, эксперт предупрежден об уголовной ответственности. Оснований для переоценки выводов, сделанных судом первой инстанции, и непринятия заключения эксперта в качестве допустимого доказательства у судебной коллегии не имеется.
Доводы апелляционной жалобы о нарушении судом норм процессуального права, а именно, удовлетворение ходатайства истца, которым, по мнению заявителя, изменяется одновременно и предмет и основание иска, рассмотрение судом одного искового требования вместо двух первоначально заявленных, как основание для отмены судебного акта, отклоняются судебной коллегией.
Согласно ч. 3 ст. 270 АПК РФ неправильное применение норм процессуального права является основанием для отмены судебного решения, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильного решения.
По смыслу ст. 9 АПК РФ выбор способа защиты нарушенного права принадлежит лицу, чье право нарушено; в рассматриваемой ситуации, наоборот, несовершение судом процессуальных действий по изменению требований могло бы привести к принятию неправильного решения, поскольку на момент судебного разбирательства правоотношения сторон трансформировались, и договор купли-продажи был сторонами подписан, но с протоколом разногласий.
Согласно ч. 2 ст. 87 АПК РФ в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.
Довод жалобы о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства ответчика о назначении повторной судебной экспертизы несостоятелен и не может послужить основанием для отмены судебного акта, поскольку возникшие сомнения в полноте и достоверности заключения эксперта основаны не на непосредственном визуальном осмотре ответчиком спорного здания, либо на документах БТИ о техническом состоянии здания, с учетом года его постройки, а на анализе приложенных к Отчету оценщика, ООО "АБН - Консалт", фотоматериалов, т.е. доказательствах, которые также требуют дополнительной проверки в отношении периода и обстоятельств их изготовления.
Доводы апелляционной жалобы отклоняются судебной коллегией, поскольку заявитель вопреки требованиям ч. 1 ст. 65 АПК РФ не доказал, что урегулированная в судебном порядке рыночная стоимость выкупаемого имущества не соответствует рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Федеральным законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (вх. N 74765/11 от 27.10.2011 г.).
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.
Что касается довода жалобы об отнесении расходов по госпошлине на заявителя жалобы, то нормы ч. 1 ст. 110 АПК РФ судом не нарушены, поскольку исковые требования удовлетворены.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 266 - 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 13 апреля 2015 г. по делу N А40-156897/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Арбитражном суде Московского округа.
Председательствующий судья
М.С.КОРАБЛЕВА
Судьи
А.П.ТИХОНОВ
О.В.САВЕНКОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)