Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, наложение ареста на арендованные им здания является незаконным, мешает его предпринимательской деятельности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Рязанова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Усовой Е.И.
при секретаре: Б.
рассмотрела в судебном заседании от 16 сентября 2015 года дело по апелляционной жалобе ООО "СтройАрхДи" на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ООО "СтройАрхДи" к К.М.А., ИП С., ОСП по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р. по Омской области, судебному приставу-исполнителю Г. об устранении препятствий в пользовании арендованными помещениями: обязать не чинить препятствия в круглосуточном доступе в арендованные нежилые помещения по договору аренды отказать.
Встречные исковые требования К.М.А. к ООО "СтройАрхДи", ИП С. о применении последствий недействительности договора аренды нежилых помещений, признании права владения и пользования нежилыми помещениями за собственником этих помещений удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды недвижимого имущества N <...> от <...>, заключенный ИП С. и ООО "СтройАрхДи".
Признать право владения и пользования ИП С. в отношении недвижимого имущества в г. Омске, <...> нежилого помещения площадью N <...> кв. м, находящегося на первом этаже гаража - двухэтажного здания с одноэтажной пристройкой, литеры А, А1, и нежилого помещения площадью N <...> кв. м, находящегося на втором этаже административного здания по адресу: г. <...>
Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
ООО "СтройАрхДи" обратилось с иском к ИП С., ОСП по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р. по Омской области, судебному приставу-исполнителю Г.Е.Ю. об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование иска указал, что <...> судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. вынесены акты о наложении ареста на административное здание и двухэтажное здание гаража по адресу: г. <...> <...>А. Однако между истцом и С. <...> заключен договор аренды N <...>, по которому истец получил в аренду нежилые помещения площадью N <...> кв. м, находящееся по адресу: <...>, <...>А. Помещения использовались истцом под склад для хранения материалов.
На момент проведения исполнительных действий истец не присутствовал, не был уведомлен. После наложения ареста истец не может пользоваться арендованным имуществом, т.к. доступ к нему ответчиками прекращен.
Лишение истца права пользования арендованными помещениями мешает предпринимательской деятельности, истец терпит убытки.
Уточнив требования просил обязать ответчиков не чинить препятствия в круглосуточном доступе в арендованные нежилые помещения, при этом отказался от исковых требований к ИП С.
Ответчик К.М.А. заявил встречные исковые требования к ООО "СтройАрхДи", ИП С. о применении последствий недействительности договора аренды нежилых помещений N <...> от N <...> признании права владения и пользования нежилыми помещениями: административное здание и двухэтажное здание гаража по адресу: г. Омск, <...>А, за собственником этих помещений - С.
В обоснование указал, что договор аренды является ничтожной сделкой вследствие мнимости, создания видимости передачи права владения и пользования на имущество. Указывает, что ООО "СтройАрхДи" осуществляет деятельность в <...>, на территории г. Омска и Омской области филиалов и представительств не имеет. Кроме того, согласно выписки из ЕГРЮЛ, ООО "СтройАрхДи" не осуществляет деятельность по производству. Запись о М.Д. как о генеральном директоре ООО "СтройАрхДи" внесена в ЕГРЮЛ 26.12.2013, в то время как оспариваемый договор аренды подписан им в качестве генерального директора N <...>, за полтора года до вступления в должность.
Представители истца ООО "СтройАрхДи" М.Е. и К.О. исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований К.М.А. просили отказать.
Представитель К.М.А. - П. в удовлетворении исковых требований ООО "СтройАрхДи" просила отказать, встречные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ИП С. - А. исковые требования ООО "СтройАрхДи" просила удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований К.М.А. - отказать.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ОСП по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р. по Омской области, судебного пристава-исполнителя Г.Е.Ю. при надлежащем их извещении.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "СтройАрхДи" с решением суда не согласно, просит его отменить. Отмечает, что выводы суда об отсутствии ведения хозяйственной деятельности опровергаются материалами дела. Наличие складского помещения без стационарного рабочего места не является подразделением общества, это просто склад для хранения материалов, на котором кладовщики постоянно не присутствуют, соответственно его наличие никак не может быть связано с постановкой на учет обособленного подразделения. Указание в товарной накладной адреса грузополучателя истца - <...> не свидетельствует о получении груза именно в этом городе, поскольку форма первичной учетной документации предусматривает лишь указание адресов грузоотправителя либо грузополучателя, но не конкретизирует какие именно, юридический, либо склада. Обращает внимание на противоречивый вывод суда о том, что между истцом и ИП С. в договоре сложились подрядные отношения. Факт о не извещения К.М.А. при заключении договора залога с ИП С. о уже существующем договоре аренды не влияет на действительность договора аренды. В решении Куйбышевского районного суда г. Омска от N <...>, имеющего преюдициальное значение, отражено, что арест был наложен не на имущество должника С., а на имущество третьих лиц, указанное свидетельствует, что в помещениях было постороннее имущество, а значит было арендовано.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия оснований к отмене постановленного судом решения не находит.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 327.1 Гражданско-процессуального Кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Указанные положения гражданского законодательства свидетельствуют о том, что сделка может быть признана ничтожной по признаку мнимости, если обе стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения, то есть при ее совершении их воля не была направлена на возникновение соответствующих правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон договора.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела Куйбышевским районного суда г. Омска <...> вынесено решение по гражданскому делу N <...> по иску К.М.А. к З.Р., ООО "Промтур-5", З.Э., С., согласно которому частично удовлетворены исковые требования К.М.А. о взыскании в солидарном порядке задолженности по договорам займа с указанных ответчиков, обращении взыскания на недвижимое имущество, в том числе на принадлежащее на праве собственности С. недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки от N <...> а именно административное здание, назначение: нежилое. площадь общая N <...> кв. м литер Б. этажность: N <...>. адрес (местоположение): г. Омск, <...>А.
Таким образом, К.М.А. является залогодержателем в отношении указанного недвижимого имущества: административного здания, расположенного в г. Омске, <...>А. Согласно п. 1.2. договора ипотеки от <...>, на указанную дату ИП С. договоров аренды не заключала и залогодержателя о наличии обременений в виде договора аренды от <...> ответчика не извещала.
Судом также установлено, что <...> судебным приставом- исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. вынесены акты о наложении ареста на административное здание и двухэтажное здание гаража по адресу: г. Омск, <...>А.
<...> судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Ф.М.А. возбуждено исполнительное производство N <...> в отношении С., взыскателем по которому является К.М.А.
<...> судебным приставом- исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. К.М.А. назначен ответственный хранителем арестованного имущества: административного здания, расположенного по адресу г. Омск, <...>А.
Кроме того, из материалов дела следует, что в связи с рассмотрением заявления ИП С. о признании ее несостоятельной (банкротом) <...> судебным приставом- исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. вынесены постановления о снятии ареста с имущества должника С. в том числе административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, <...>А.
<...> определением Арбитражного суда Омской области от <...> по делу N <...> в отношении индивидуального п предпринимателя С. введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца (до <...>).
Решением Арбитражного суда Омской области от <...> по N <...> в отношении индивидуального предпринимателя С. открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (до 29.01.2016).
Как указано истцом по первоначальному иску в обоснование исковых требований между ним и ИП С. <...> был заключен договор аренды N <...>, по которому истец получил в аренду нежилое помещение площадью N <...> кв. м, находящееся на первом этаже гаража - двухэтажного здания с одноэтажной пристройкой, литеры А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, <...>А, под склад и производство; и нежилое помещение площадью N <...> кв. м, находящееся на втором этаже административного здания по адресу: N <...>.
Стороной ответчика по встречному иску заявлено требование о ничтожности (мнимости) указанного договора аренды.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что на момент заключения спорного договора аренды от <...> истец не имел филиала, представительства или иного обособленного подразделения на территории <...>, адрес (место нахождения) истца - <...> - Петербург, доказательств ведения хозяйственных операций на территории г. Омска истцом не представлено.
Поскольку пунктом 3.2 оспариваемого ответчиком договора аренды от <...> установлена обязанность арендатора (ООО "СтройАрхДи") в счет арендной платы выполнить определенные виды работ по ремонту и благоустройству арендуемых помещений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами договора аренды возникли подрядные правоотношения, при этом в нарушение ст. ст. 740, 743, 746, 711 ГК РФ, в оспариваемом договоре аренды не определены все существенные условия договора подряда, в частности, сроки выполнения работ, виды и объемы работ по каждому объекту, следовательно, обязательства арендатора являются несогласованными. Из содержания договора не следует, что размер арендной платы истца составляет 85 000 рублей в месяц.
Доказательств полномочий на подписание спорного договора М.Д. в качестве генерального директора ООО "СтройАрхДи" на дату подписания оспариваемого договора истцом не представлено.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение обстоятельств владения и пользования истцом нежилыми помещениями, являвшимися объектами аренды по спорному договору, в связи с чем договор аренды N <...> от <...>, заключенный ИП С. и ООО "СтройАрхДи" признан судом мнимой сделкой, соответственно в удовлетворении исковых требований ООО "СтройАрхДи" отказано в полном объеме.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок действия договора аренды от <...> был установлен до <...>.
Сведений о том, что указанный срок аренды был продлен, в материалах дела не имеется.
Согласно абз. 2 п. 2.2 указанного договора аренды: если по истечении срока договор не продлен и стороны его не расторгли, то договор считается продленным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Истцом не представлено доказательств, что новый срок договора аренды был продлен на тех же условиях, т.е. был заключен на срок менее одного года. Так как п. 2.2 договора содержат условия о его продлении на неопределенный срок, то исходя из буквального толкования текста спорного договора следует, что срок действия договора аренды был увеличен и в общей сложности составил более года, соответственно данный договор согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде
В то же время истцом не представлено доказательств использования арендованного недвижимого имущества после истечения срока действия договора аренды от 02.07.2012.
Следовательно, поскольку договор аренды с С. не был зарегистрирован, то он является незаключенным и продление его на неопределенный срок было невозможно.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о недействительности указанного договора аренды.
Кроме того, в материалах дела не содержится сведений об обращении истца с заявлением об исключении имущества из описи ареста, признании незаконным наложения ареста на переданное ему по договору аренды имущество. С требованием о признании договора ипотеки от <...> недействительным истец также не обращался. Соответственно доводы апелляционной жалобы о доказанности нахождения принадлежащего истцу имущества в спорном помещении, последним не представлено.
Удовлетворяя требования К.М.А. и признав за С. права владения и пользования на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции фактически применил последствия недействительности договора аренды. Удовлетворение данных требований никаких правовых последствий не влечет, поскольку С. является собственником данного нежилого помещения.
Исходя из изложенного доводы апелляционной жалобы о доказанности истцом факта ведения хозяйственной деятельности на территории Омской области правового значения для рассматриваемого дела не имеют, в связи с чем отклоняются коллегией как несостоятельные. Иных доводов, которые бы не были исследованы судом первой инстанции и им не была дана надлежащая оценка апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 16.09.2015 ПО ДЕЛУ N 33-6420/2015
Требование: Об устранении препятствий в пользовании арендованными помещениями.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, наложение ареста на арендованные им здания является незаконным, мешает его предпринимательской деятельности.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 16 сентября 2015 г. по делу N 33-6420/2015
Председательствующий: Рязанова О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Мотрохова А.Б.
судей областного суда: Башкатовой Е.Ю., Усовой Е.И.
при секретаре: Б.
рассмотрела в судебном заседании от 16 сентября 2015 года дело по апелляционной жалобе ООО "СтройАрхДи" на решение Центрального районного суда г. Омска от <...>, которым постановлено:
"В удовлетворении исковых требований ООО "СтройАрхДи" к К.М.А., ИП С., ОСП по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р. по Омской области, судебному приставу-исполнителю Г. об устранении препятствий в пользовании арендованными помещениями: обязать не чинить препятствия в круглосуточном доступе в арендованные нежилые помещения по договору аренды отказать.
Встречные исковые требования К.М.А. к ООО "СтройАрхДи", ИП С. о применении последствий недействительности договора аренды нежилых помещений, признании права владения и пользования нежилыми помещениями за собственником этих помещений удовлетворить.
Признать недействительным договор аренды недвижимого имущества N <...> от <...>, заключенный ИП С. и ООО "СтройАрхДи".
Признать право владения и пользования ИП С. в отношении недвижимого имущества в г. Омске, <...> нежилого помещения площадью N <...> кв. м, находящегося на первом этаже гаража - двухэтажного здания с одноэтажной пристройкой, литеры А, А1, и нежилого помещения площадью N <...> кв. м, находящегося на втором этаже административного здания по адресу: г. <...>
Заслушав доклад судьи областного суда Башкатовой Е.Ю., судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
установила:
ООО "СтройАрхДи" обратилось с иском к ИП С., ОСП по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р. по Омской области, судебному приставу-исполнителю Г.Е.Ю. об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения.
В обоснование иска указал, что <...> судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. вынесены акты о наложении ареста на административное здание и двухэтажное здание гаража по адресу: г. <...> <...>А. Однако между истцом и С. <...> заключен договор аренды N <...>, по которому истец получил в аренду нежилые помещения площадью N <...> кв. м, находящееся по адресу: <...>, <...>А. Помещения использовались истцом под склад для хранения материалов.
На момент проведения исполнительных действий истец не присутствовал, не был уведомлен. После наложения ареста истец не может пользоваться арендованным имуществом, т.к. доступ к нему ответчиками прекращен.
Лишение истца права пользования арендованными помещениями мешает предпринимательской деятельности, истец терпит убытки.
Уточнив требования просил обязать ответчиков не чинить препятствия в круглосуточном доступе в арендованные нежилые помещения, при этом отказался от исковых требований к ИП С.
Ответчик К.М.А. заявил встречные исковые требования к ООО "СтройАрхДи", ИП С. о применении последствий недействительности договора аренды нежилых помещений N <...> от N <...> признании права владения и пользования нежилыми помещениями: административное здание и двухэтажное здание гаража по адресу: г. Омск, <...>А, за собственником этих помещений - С.
В обоснование указал, что договор аренды является ничтожной сделкой вследствие мнимости, создания видимости передачи права владения и пользования на имущество. Указывает, что ООО "СтройАрхДи" осуществляет деятельность в <...>, на территории г. Омска и Омской области филиалов и представительств не имеет. Кроме того, согласно выписки из ЕГРЮЛ, ООО "СтройАрхДи" не осуществляет деятельность по производству. Запись о М.Д. как о генеральном директоре ООО "СтройАрхДи" внесена в ЕГРЮЛ 26.12.2013, в то время как оспариваемый договор аренды подписан им в качестве генерального директора N <...>, за полтора года до вступления в должность.
Представители истца ООО "СтройАрхДи" М.Е. и К.О. исковые требования поддержали в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований К.М.А. просили отказать.
Представитель К.М.А. - П. в удовлетворении исковых требований ООО "СтройАрхДи" просила отказать, встречные исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ИП С. - А. исковые требования ООО "СтройАрхДи" просила удовлетворить, в удовлетворении встречных исковых требований К.М.А. - отказать.
Дело рассмотрено в отсутствие представителей ОСП по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р. по Омской области, судебного пристава-исполнителя Г.Е.Ю. при надлежащем их извещении.
Судом постановлено изложенное выше решение.
В апелляционной жалобе ООО "СтройАрхДи" с решением суда не согласно, просит его отменить. Отмечает, что выводы суда об отсутствии ведения хозяйственной деятельности опровергаются материалами дела. Наличие складского помещения без стационарного рабочего места не является подразделением общества, это просто склад для хранения материалов, на котором кладовщики постоянно не присутствуют, соответственно его наличие никак не может быть связано с постановкой на учет обособленного подразделения. Указание в товарной накладной адреса грузополучателя истца - <...> не свидетельствует о получении груза именно в этом городе, поскольку форма первичной учетной документации предусматривает лишь указание адресов грузоотправителя либо грузополучателя, но не конкретизирует какие именно, юридический, либо склада. Обращает внимание на противоречивый вывод суда о том, что между истцом и ИП С. в договоре сложились подрядные отношения. Факт о не извещения К.М.А. при заключении договора залога с ИП С. о уже существующем договоре аренды не влияет на действительность договора аренды. В решении Куйбышевского районного суда г. Омска от N <...>, имеющего преюдициальное значение, отражено, что арест был наложен не на имущество должника С., а на имущество третьих лиц, указанное свидетельствует, что в помещениях было постороннее имущество, а значит было арендовано.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения дела в апелляционном порядке.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав лиц, явившихся в судебное заседание, судебная коллегия оснований к отмене постановленного судом решения не находит.
В соответствии с частями 1 и 2 ст. 327.1 Гражданско-процессуального Кодекса РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Частично удовлетворяя встречные исковые требования, суд первой инстанции исходил из следующего.
В соответствии со ст. 56 ГПК РФ каждая сторона обязана доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.
В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка), либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В силу пункта 1 статьи 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.
Указанные положения гражданского законодательства свидетельствуют о том, что сделка может быть признана ничтожной по признаку мнимости, если обе стороны, участвующие в сделке, не имеют намерений ее исполнять или требовать ее исполнения, то есть при ее совершении их воля не была направлена на возникновение соответствующих правовых последствий, которые наступают при совершении данной сделки. Такая сделка характеризуется несоответствием волеизъявления подлинной воле сторон договора.
Согласно ст. 606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как следует из материалов дела Куйбышевским районного суда г. Омска <...> вынесено решение по гражданскому делу N <...> по иску К.М.А. к З.Р., ООО "Промтур-5", З.Э., С., согласно которому частично удовлетворены исковые требования К.М.А. о взыскании в солидарном порядке задолженности по договорам займа с указанных ответчиков, обращении взыскания на недвижимое имущество, в том числе на принадлежащее на праве собственности С. недвижимое имущество, являющееся предметом залога по договору ипотеки от N <...> а именно административное здание, назначение: нежилое. площадь общая N <...> кв. м литер Б. этажность: N <...>. адрес (местоположение): г. Омск, <...>А.
Таким образом, К.М.А. является залогодержателем в отношении указанного недвижимого имущества: административного здания, расположенного в г. Омске, <...>А. Согласно п. 1.2. договора ипотеки от <...>, на указанную дату ИП С. договоров аренды не заключала и залогодержателя о наличии обременений в виде договора аренды от <...> ответчика не извещала.
Судом также установлено, что <...> судебным приставом- исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. вынесены акты о наложении ареста на административное здание и двухэтажное здание гаража по адресу: г. Омск, <...>А.
<...> судебным приставом-исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Ф.М.А. возбуждено исполнительное производство N <...> в отношении С., взыскателем по которому является К.М.А.
<...> судебным приставом- исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. К.М.А. назначен ответственный хранителем арестованного имущества: административного здания, расположенного по адресу г. Омск, <...>А.
Кроме того, из материалов дела следует, что в связи с рассмотрением заявления ИП С. о признании ее несостоятельной (банкротом) <...> судебным приставом- исполнителем отдела судебных приставов по ЦАО N <...> г. Омска УФССП Р.Г.Е.Ю. вынесены постановления о снятии ареста с имущества должника С. в том числе административного здания, расположенного по адресу: г. Омск, <...>А.
<...> определением Арбитражного суда Омской области от <...> по делу N <...> в отношении индивидуального п предпринимателя С. введена процедура наблюдения сроком на четыре месяца (до <...>).
Решением Арбитражного суда Омской области от <...> по N <...> в отношении индивидуального предпринимателя С. открыто конкурсное производство сроком на шесть месяцев (до 29.01.2016).
Как указано истцом по первоначальному иску в обоснование исковых требований между ним и ИП С. <...> был заключен договор аренды N <...>, по которому истец получил в аренду нежилое помещение площадью N <...> кв. м, находящееся на первом этаже гаража - двухэтажного здания с одноэтажной пристройкой, литеры А, А1, расположенного по адресу: г. Омск, <...>А, под склад и производство; и нежилое помещение площадью N <...> кв. м, находящееся на втором этаже административного здания по адресу: N <...>.
Стороной ответчика по встречному иску заявлено требование о ничтожности (мнимости) указанного договора аренды.
Судом первой инстанции при рассмотрении дела установлено, что на момент заключения спорного договора аренды от <...> истец не имел филиала, представительства или иного обособленного подразделения на территории <...>, адрес (место нахождения) истца - <...> - Петербург, доказательств ведения хозяйственных операций на территории г. Омска истцом не представлено.
Поскольку пунктом 3.2 оспариваемого ответчиком договора аренды от <...> установлена обязанность арендатора (ООО "СтройАрхДи") в счет арендной платы выполнить определенные виды работ по ремонту и благоустройству арендуемых помещений, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что между сторонами договора аренды возникли подрядные правоотношения, при этом в нарушение ст. ст. 740, 743, 746, 711 ГК РФ, в оспариваемом договоре аренды не определены все существенные условия договора подряда, в частности, сроки выполнения работ, виды и объемы работ по каждому объекту, следовательно, обязательства арендатора являются несогласованными. Из содержания договора не следует, что размер арендной платы истца составляет 85 000 рублей в месяц.
Доказательств полномочий на подписание спорного договора М.Д. в качестве генерального директора ООО "СтройАрхДи" на дату подписания оспариваемого договора истцом не представлено.
На основании изложенного, суд первой инстанции пришел к правильному выводу, что истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств в подтверждение обстоятельств владения и пользования истцом нежилыми помещениями, являвшимися объектами аренды по спорному договору, в связи с чем договор аренды N <...> от <...>, заключенный ИП С. и ООО "СтройАрхДи" признан судом мнимой сделкой, соответственно в удовлетворении исковых требований ООО "СтройАрхДи" отказано в полном объеме.
Апелляционный суд, оценив все имеющиеся в материалах дела доказательства в их совокупности и взаимосвязи, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта ввиду следующего.
Согласно п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.
В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Частью 1 статьи 610 ГК РФ предусмотрено, что договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Срок действия договора аренды от <...> был установлен до <...>.
Сведений о том, что указанный срок аренды был продлен, в материалах дела не имеется.
Согласно абз. 2 п. 2.2 указанного договора аренды: если по истечении срока договор не продлен и стороны его не расторгли, то договор считается продленным на неопределенный срок.
Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ предусмотрено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).
Истцом не представлено доказательств, что новый срок договора аренды был продлен на тех же условиях, т.е. был заключен на срок менее одного года. Так как п. 2.2 договора содержат условия о его продлении на неопределенный срок, то исходя из буквального толкования текста спорного договора следует, что срок действия договора аренды был увеличен и в общей сложности составил более года, соответственно данный договор согласно п. 2 ст. 651 ГК РФ подлежал государственной регистрации, поскольку в силу п. 1 ст. 453 ГК РФ при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде
В то же время истцом не представлено доказательств использования арендованного недвижимого имущества после истечения срока действия договора аренды от 02.07.2012.
Следовательно, поскольку договор аренды с С. не был зарегистрирован, то он является незаключенным и продление его на неопределенный срок было невозможно.
При таких обстоятельствах, суд пришел к обоснованному выводу о недействительности указанного договора аренды.
Кроме того, в материалах дела не содержится сведений об обращении истца с заявлением об исключении имущества из описи ареста, признании незаконным наложения ареста на переданное ему по договору аренды имущество. С требованием о признании договора ипотеки от <...> недействительным истец также не обращался. Соответственно доводы апелляционной жалобы о доказанности нахождения принадлежащего истцу имущества в спорном помещении, последним не представлено.
Удовлетворяя требования К.М.А. и признав за С. права владения и пользования на спорное нежилое помещение, суд первой инстанции фактически применил последствия недействительности договора аренды. Удовлетворение данных требований никаких правовых последствий не влечет, поскольку С. является собственником данного нежилого помещения.
Исходя из изложенного доводы апелляционной жалобы о доказанности истцом факта ведения хозяйственной деятельности на территории Омской области правового значения для рассматриваемого дела не имеют, в связи с чем отклоняются коллегией как несостоятельные. Иных доводов, которые бы не были исследованы судом первой инстанции и им не была дана надлежащая оценка апелляционная жалоба не содержит.
При таких обстоятельствах, оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда
определила:
Решение Центрального районного суда г. Омска от <...> оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)