Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Кухаря В.Ф. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Кожевниковой Елены Александровны (ИНН 262101273428, ОГРНИП 310263509700106) - Лифарева А.А. (доверенность от 26.06.2014), в отсутствие истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Баркановой Лидии Григорьевны (ИНН 263510700256, ОГРНИП 311265104200302), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кожевниковой Е.А. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2013 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-6707/2013, установил следующее.
Предприниматель Барканова Л.Г. обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю Кожевниковой Е.А. о взыскании 187 тыс. рублей задолженности и 211 310 рублей пеней по договору аренды от 01.04.2012 (уточненные требования).
Предприниматель Кожевникова Е.А. заявила встречный иск о взыскании с предпринимателя Баркановой Л.Г. 446 400 рублей убытков в виде упущенной выгоды, вследствие препятствий в доступе в помещение, арендованное под парикмахерскую.
Решением от 26.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.03.2014, с предпринимателя Кожевниковой Е.А. в пользу предпринимателя Баркановой Л.Г. взыскано 187 тыс. рублей долга по арендной плате и 5148 рублей 45 копеек расходов на уплату государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Отказ Баркановой Л.Г. во взыскании договорной неустойки мотивирован отсутствием доказательств своевременного выставления арендатору счетов на оплату в соответствии с пунктом 5.2 договора. Доводы Кожевниковой Е.А. о незаключенности договора аренды, создании препятствий в пользовании помещениями и вывозе оборудования и, как следствие, причинении убытков признаны несостоятельными и недоказанными.
В кассационной жалобе предприниматель Кожевникова Е.А. просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что договор аренды от 01.04.2012 не порождает обязанностей для сторон, так как не прошел государственную регистрацию, считается незаключенным и на его основании не может взыскиваться арендная плата. Кожевникова Е.А. не оспаривает того, что при исполнении сторонами арендного договора, подлежавшего государственной регистрации, достигнутое ими соглашение о размере платы за пользование имуществом связывает стороны соответствующим обязательством. Однако при этом Кожевникова Е.А. считает, что она представила достаточные доказательства неисполнения договора, так как после подписания акта приема-передачи помещения Барканова Л.Г. обманным путем изъяла у нее ключи. Отсутствие со стороны Баркановой Л.Г. претензий по оплате коммунальных ресурсов подтверждает, что эти ресурсы не расходовались, ввиду отсутствия доступа к пользованию предметом аренды.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Кожевниковой Е.А., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Как видно из материалов дела, предприниматель Барканова Л.Г. (арендодатель) и предприниматель Кожевникова Е.А. (арендатор) заключили договор от 01.04.2012 на аренду нежилого помещения N 12, а также 1/3 части помещений N 8, 9 общей площадью 80 кв. м, расположенных в цокольном этаже здания литера А по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 47. Помещения передавались арендатору под парикмахерскую. Стороны согласовали размер арендной платы - 17 тыс. рублей в месяц и установили срок действия договора - в течение 364 дней: с момента подписания договора до 30.03.2013 (пункт 2.1).
В то же время в день заключения договора, из условий которого следует, что он заключен на период менее года, стороны подписали дополнительное соглашение, которым не изменили пункт 2.1 договора, а продлили срок его действия до 31.03.2017.
С учетом положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) дополнительное соглашение означало заключение нового договора со сроком действия более года и в значительной степени изменяло применяемые к таким сделкам правила регулирования. В частности, договор стал подчиняться требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из акта приемки-сдачи помещений от 01.04.2012 следует, что названные нежилые помещения в этот день были переданы Баркановой Л.Г. и приняты Кожевниковой Е.А. без замечаний.
В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ подписание сторонами передаточного акта считается исполнением арендодателем обязанности по передаче недвижимости арендатору. Возврат арендодателю недвижимого имущества должен осуществляться с соблюдением тех же правил (пункт 2 статьи 655 ГК РФ), т.е. с оформлением передаточного акта, являющегося доказательством прекращения арендных отношений, в том числе доказательством прекращения установленной статьей 614 ГК РФ обязанности арендатора своевременно вносить установленную договором плату за пользование имуществом (арендную плату).
Стороны не выполнили требование закона о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Однако данное обстоятельство не освобождало Кожевникову Е.А., принявшую имущество по передаточному акту, от обязанности уплачивать арендную плату в размере, согласованном в договоре. Такая обязанность существовала в течение всего периода фактического пользования, определяемого до момента возврата помещений по передаточному акту, либо до момента предъявления пользователем требования о принятии возвращаемых помещений при доказанности необоснованного уклонения собственника от совершения соответствующих действий.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Аналогичная правовая позиция излагалась ранее в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Кожевниковой Е.А. в пользу Баркановой Л.Г. установленной договором арендной платы, суды в соответствии с приведенными разъяснениями правомерно указали, что срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность Кожевниковой Е.А. уплатить образовавшуюся задолженность.
В деле имеются письменные пояснения ответчицы, из которых следует, что через два месяца после заключения договора она поняла, что место для функционирования парикмахерской неудачное и решила закрыть парикмахерскую для подыскания более подходящего места. Об этом Кожевникова Е.А., по ее словам, предупредила сына Баркановой Л.Г. Дмитрия, условившись с ним, что оборудование пока будет находиться в арендуемых помещениях. Ключ Кожевникова Е.А. отдала тому же Дмитрию, но когда нашла другое помещение, Дмитрий не дал вывезти оборудование, требуя оплатить пользование, которое фактически не осуществлялось (т. 1, л.д. 32).
Таким образом, ответчица сама подтвердила факт пользования в виде нахождения в помещении принадлежащего ей оборудования и намерение по собственной инициативе и по субъективным причинам, не имеющим отношения к арендодателю, досрочно прекратить аренду. Создание, по утверждению ответчицы, препятствий в освобождении помещения не Баркановой Л.Г., а другим лицом, полномочия которого действовать от ее имени ничем не подтверждены, не может повлиять на права арендодателя. Причем достоверных доказательств тому, что такие препятствия имели место, Кожевникова Е.А. не представила.
Неосуществление пользователем той деятельности, для которой имущество арендовалось, в данном случае правового значения не имеет.
Помещение освобождено уже в ходе судебного разбирательства, после неоднократных адресованных Кожевниковой Е.А. письменных предложений представителя Баркановой Л.Г. явиться в определенное время для вывоза оборудования.
Доводов, оспаривающих правомерность отказа во встречном иске, в кассационной жалобе не приведено.
Утверждение о доказанности создания именно Баркановой Л.Г. препятствий в пользовании имуществом и его досрочном освобождении направлено на переоценку фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, определяемых статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А63-6707/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Л.И.САВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА ОТ 03.07.2014 ПО ДЕЛУ N А63-6707/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2014 г. по делу N А63-6707/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 01 июля 2014 г.
Полный текст постановления изготовлен 03 июля 2014 г.
Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Рогальского С.В., судей Кухаря В.Ф. и Савенко Л.И., при участии в судебном заседании от ответчика по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Кожевниковой Елены Александровны (ИНН 262101273428, ОГРНИП 310263509700106) - Лифарева А.А. (доверенность от 26.06.2014), в отсутствие истца по первоначальному иску - индивидуального предпринимателя Баркановой Лидии Григорьевны (ИНН 263510700256, ОГРНИП 311265104200302), извещенного о времени и месте судебного заседания, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Кожевниковой Е.А. на решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2013 (судья Керимова М.А.) и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 (судьи Марченко О.В., Егорченко И.Н., Казакова Г.В.) по делу N А63-6707/2013, установил следующее.
Предприниматель Барканова Л.Г. обратилась в арбитражный суд с иском к предпринимателю Кожевниковой Е.А. о взыскании 187 тыс. рублей задолженности и 211 310 рублей пеней по договору аренды от 01.04.2012 (уточненные требования).
Предприниматель Кожевникова Е.А. заявила встречный иск о взыскании с предпринимателя Баркановой Л.Г. 446 400 рублей убытков в виде упущенной выгоды, вследствие препятствий в доступе в помещение, арендованное под парикмахерскую.
Решением от 26.11.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.03.2014, с предпринимателя Кожевниковой Е.А. в пользу предпринимателя Баркановой Л.Г. взыскано 187 тыс. рублей долга по арендной плате и 5148 рублей 45 копеек расходов на уплату государственной пошлины. В остальной части в удовлетворении первоначального иска и в удовлетворении встречного иска отказано. Отказ Баркановой Л.Г. во взыскании договорной неустойки мотивирован отсутствием доказательств своевременного выставления арендатору счетов на оплату в соответствии с пунктом 5.2 договора. Доводы Кожевниковой Е.А. о незаключенности договора аренды, создании препятствий в пользовании помещениями и вывозе оборудования и, как следствие, причинении убытков признаны несостоятельными и недоказанными.
В кассационной жалобе предприниматель Кожевникова Е.А. просит отменить судебные акты и направить дело на новое рассмотрение. Заявитель полагает, что договор аренды от 01.04.2012 не порождает обязанностей для сторон, так как не прошел государственную регистрацию, считается незаключенным и на его основании не может взыскиваться арендная плата. Кожевникова Е.А. не оспаривает того, что при исполнении сторонами арендного договора, подлежавшего государственной регистрации, достигнутое ими соглашение о размере платы за пользование имуществом связывает стороны соответствующим обязательством. Однако при этом Кожевникова Е.А. считает, что она представила достаточные доказательства неисполнения договора, так как после подписания акта приема-передачи помещения Барканова Л.Г. обманным путем изъяла у нее ключи. Отсутствие со стороны Баркановой Л.Г. претензий по оплате коммунальных ресурсов подтверждает, что эти ресурсы не расходовались, ввиду отсутствия доступа к пользованию предметом аренды.
Изучив материалы дела, выслушав представителя Кожевниковой Е.А., Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что основания для отмены или изменения судебных актов отсутствуют.
Как видно из материалов дела, предприниматель Барканова Л.Г. (арендодатель) и предприниматель Кожевникова Е.А. (арендатор) заключили договор от 01.04.2012 на аренду нежилого помещения N 12, а также 1/3 части помещений N 8, 9 общей площадью 80 кв. м, расположенных в цокольном этаже здания литера А по адресу: г. Ставрополь, ул. Серова, 47. Помещения передавались арендатору под парикмахерскую. Стороны согласовали размер арендной платы - 17 тыс. рублей в месяц и установили срок действия договора - в течение 364 дней: с момента подписания договора до 30.03.2013 (пункт 2.1).
В то же время в день заключения договора, из условий которого следует, что он заключен на период менее года, стороны подписали дополнительное соглашение, которым не изменили пункт 2.1 договора, а продлили срок его действия до 31.03.2017.
С учетом положений статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) дополнительное соглашение означало заключение нового договора со сроком действия более года и в значительной степени изменяло применяемые к таким сделкам правила регулирования. В частности, договор стал подчиняться требованиям пункта 2 статьи 651 ГК РФ, согласно которому договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Из акта приемки-сдачи помещений от 01.04.2012 следует, что названные нежилые помещения в этот день были переданы Баркановой Л.Г. и приняты Кожевниковой Е.А. без замечаний.
В силу пункта 1 статьи 655 ГК РФ подписание сторонами передаточного акта считается исполнением арендодателем обязанности по передаче недвижимости арендатору. Возврат арендодателю недвижимого имущества должен осуществляться с соблюдением тех же правил (пункт 2 статьи 655 ГК РФ), т.е. с оформлением передаточного акта, являющегося доказательством прекращения арендных отношений, в том числе доказательством прекращения установленной статьей 614 ГК РФ обязанности арендатора своевременно вносить установленную договором плату за пользование имуществом (арендную плату).
Стороны не выполнили требование закона о государственной регистрации договора аренды недвижимости, заключенного на срок не менее года. Однако данное обстоятельство не освобождало Кожевникову Е.А., принявшую имущество по передаточному акту, от обязанности уплачивать арендную плату в размере, согласованном в договоре. Такая обязанность существовала в течение всего периода фактического пользования, определяемого до момента возврата помещений по передаточному акту, либо до момента предъявления пользователем требования о принятии возвращаемых помещений при доказанности необоснованного уклонения собственника от совершения соответствующих действий.
В информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" указано, что если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают для третьих лиц после ее регистрации. Правила статьи 651 ГК РФ о моменте, с которого договор аренды недвижимости считается заключенным, означают, что договор аренды, существенные условия которого сторонами согласованы, но государственная регистрация не осуществлена, порождает не все последствия, на которые он направлен. Такой договор с момента достижения сторонами соглашения по всем существенным условиям влечет правовые последствия между ними. Сторона договора, не прошедшего государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность, требовать выселения арендатора или игнорировать соглашение о размере арендной платы. В то же время незарегистрированный договор не может оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий, так как целью государственной регистрации является создание возможности для третьих лиц знать о долгосрочной аренде.
Аналогичная правовая позиция излагалась ранее в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.01.2013 N 13 "О внесении дополнений в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Удовлетворяя исковые требования в части взыскания с Кожевниковой Е.А. в пользу Баркановой Л.Г. установленной договором арендной платы, суды в соответствии с приведенными разъяснениями правомерно указали, что срок действия договора в рассматриваемом споре не имеет правового значения, так как не влияет на обязанность Кожевниковой Е.А. уплатить образовавшуюся задолженность.
В деле имеются письменные пояснения ответчицы, из которых следует, что через два месяца после заключения договора она поняла, что место для функционирования парикмахерской неудачное и решила закрыть парикмахерскую для подыскания более подходящего места. Об этом Кожевникова Е.А., по ее словам, предупредила сына Баркановой Л.Г. Дмитрия, условившись с ним, что оборудование пока будет находиться в арендуемых помещениях. Ключ Кожевникова Е.А. отдала тому же Дмитрию, но когда нашла другое помещение, Дмитрий не дал вывезти оборудование, требуя оплатить пользование, которое фактически не осуществлялось (т. 1, л.д. 32).
Таким образом, ответчица сама подтвердила факт пользования в виде нахождения в помещении принадлежащего ей оборудования и намерение по собственной инициативе и по субъективным причинам, не имеющим отношения к арендодателю, досрочно прекратить аренду. Создание, по утверждению ответчицы, препятствий в освобождении помещения не Баркановой Л.Г., а другим лицом, полномочия которого действовать от ее имени ничем не подтверждены, не может повлиять на права арендодателя. Причем достоверных доказательств тому, что такие препятствия имели место, Кожевникова Е.А. не представила.
Неосуществление пользователем той деятельности, для которой имущество арендовалось, в данном случае правового значения не имеет.
Помещение освобождено уже в ходе судебного разбирательства, после неоднократных адресованных Кожевниковой Е.А. письменных предложений представителя Баркановой Л.Г. явиться в определенное время для вывоза оборудования.
Доводов, оспаривающих правомерность отказа во встречном иске, в кассационной жалобе не приведено.
Утверждение о доказанности создания именно Баркановой Л.Г. препятствий в пользовании имуществом и его досрочном освобождении направлено на переоценку фактических обстоятельств и имеющихся в деле доказательств, что выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции, определяемых статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа
постановил:
решение Арбитражного суда Ставропольского края от 26.11.2013 и постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2014 по делу N А63-6707/2013 оставить без изменения, кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
С.В.РОГАЛЬСКИЙ
Судьи
В.Ф.КУХАРЬ
Л.И.САВЕНКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)