Судебные решения, арбитраж
Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Рогачевой В.В.,
судей Матвеевой Н.Л., Рябинина К.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л.С.Н. и по апелляционной жалобе администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области на решение Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 25 сентября 2013 года по делу N по иску Л.Е.А., действующего в своих интересах и в интересах Л.А.Е., к администрации Лодейнопольского городского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, Администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области, Л.С.Н. о признании недействительным постановления и договора передачи доли квартиры в собственность, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на долю квартиры, признании недействительным договора социального найма жилого помещения,
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рябинина К.В., объяснения представителя Администрации Лодейнопольского городского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, Администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области С., представителя Л.С.Н. - А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения истца Л.Е.А., полагавшего жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Л.Е.А. действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Л.А.Е., с учетом уточнения исковых требований, обратился в Лодейнопольский городской суд с иском к администрации Лодейнопольского городского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области, Л.С.Н. о признании недействительным постановления главы администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области N 670 от 01 апреля 2013 и договора N 233 от 02 апреля 2013 года и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N от 23.05.2013 года о праве Л.С.Н. на *** доли в праве общей долевой собственности на квартиру N по адресу: Ленинградская область, г. Лодейное Поле, ул. Володарского, д. 26 и признании недействительным договора социального найма жилого помещения. N 33 от 07 февраля 2013 г., которым Л.С.Н. передано в бессрочное владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из одной жилой комнаты площадью *** кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире общей площадью *** кв. м, по адресу: <адрес>
В обоснование иска указано, что комната в жилом помещении в силу ч. 1 ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации не может являться самостоятельным предметом договора найма жилого помещения. В вышеуказанной квартире кроме Л.С.Н. зарегистрированы он и его малолетняя дочь, права которых нарушены данными актами.
Решением Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 25 сентября 2013 года исковые требования удовлетворены. Признаны недействительными договор социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года, постановление главы администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области N 670 от 01.04.2013 года "О передаче жилого помещения в собственность Л.С.Н.", договор передачи *** доли квартиры в собственность Л.С.Н. Из ЕГРП исключена запись о государственной регистрации права собственности Л.С.Н. на *** долю квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного решения, Л.С.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указала, что договор социального найма в отношении комнаты с ней был заключен правомерно, на основании вступившего в силу решения Лодейнопольского городского суда от 26.05.1995 г. по делу N.
Апелляционная жалоба подана также Администрацией Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, в которой податель жалобы просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что судом были неправильно применены нормы материального права, в частности, суд неверно пришел к выводу о том, что между сторонами существовал договор социального найма в силу вынесенных судом решений, поскольку такой договор в установленном ЖК РФ порядке не заключался. Вместе с тем, как отмечает ответчик, у него отсутствовали основания для отказа Л.С.Н. в заключении договора социального найма в отношении комнаты, которая была за ней закреплена на основании вступившего в законную силу решения суда, которое никто не отменял. В то же время, заключение договора социального найма в отношении комнаты, по мнению ответчика, не противоречит положениям ст. 62 ЖК РФ, поскольку комната, в силу ст. 16 ЖК РФ является самостоятельным объектом права собственности.
В возражениях на апелляционную жалобу Л.С.Н. истец просит оставить решение суда без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Согласно ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения...
В силу положений статьи 69 ЖК РФ наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
В силу ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Судом на основании представленных сторонами доказательств установлены нижеследующие обстоятельства.
На основании ордера на жилое помещение N от 15 февраля 1982 года Л.А.А. с супругой Л.С.Н. и ее дочерью П.А.В. был вселен в квартиру N дома N по <адрес>.
Истец Л.Е.А., <...> г. р., был вселен в данное жилое помещение с рождения и зарегистрирован с 15 октября 1982 года.
Решением Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 26.05.1995 г. по делу N произведен раздел жилой площади в двухкомнатной квартире по адресу: кв. N д. N по <адрес> и за Л.А.А. с сыном Л.Е.А. - 1982 года рождения закреплена комната размером *** кв. м, а за Л.С.Н. и П.А.В. комната *** кв. м, с обязанием Комбината коммунальных предприятий открыть Л.С.Н., Л.С.Н. и П.А.В. отдельные лицевые счета на вышеуказанные комнаты.
На основании указанного решения суда администрация МО Лодейнопольский муниципальный район заключила с Л.С.Н. договор социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года в отношении комнаты площадью *** кв. м, в двухкомнатной коммунальной квартире общей площадью *** кв. м, по адресу: <адрес>
Решением Лодейнопольского городского суда от 19 июля 2010 года по делу N по иску Л.С.Н. к Л.А.А. о признании утратившим право на жилое помещение Л.А.А. признан утратившим право пользования кв. N в д. N по <адрес>.
Решением Лодейнопольского городского суда от 01 ноября 2011 года по делу N по иску Л.С.Н. к Л.Е.А., ООО "ЖХ", ООО "ЛТ" об определении порядка и размера участия в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг определены порядок и размер участия Л.С.Н. в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг исходя из причитающейся на нее *** доли общей жилой площади жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. При этом, этом Л.Е.А. несет бремя содержания данного жилого помещения в размере *** доли оплаты жилого помещения и коммунальных услуг с учетом зарегистрированной в данном жилом помещении дочери Л.А.Е. (л.д. 52 - 54).
Указанными решениями судов установлено, что согласно справке ф-9 истица Л.С.Н., ответчик Л.Е.А. и его несовершеннолетняя дочь Л.А.Е. зарегистрированы в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>.
02 апреля 2013 года Администрацией Лодейнопольского муниципального района с Л.С.Н. был заключен договор N 233 о передаче Л.С.Н. в собственность *** доли в праве общей долевой собственности на квартиру N, расположенную в доме N по <адрес>.
Право собственности Л.С.Н. на вышеуказанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 мая 2013 года (л.д. 17 - 19).
Оценка доказательств, на основании которых судом установлены вышеизложенные обстоятельства, судом первой инстанции произведена объективно, всесторонне и полно, и судебная коллегия полагает ее правильной. Оснований для другой оценки тех же доказательств не усматривается.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что договор социального найма N 33, заключенный ответчиками в отношении комнаты в спорной квартире, является ничтожным в силу его несоответствия закону, поскольку данный договор был заключен на основании представленного Л.С.Н. решения суда о разделе квартиры, вынесенного в 1995 году, но не исполненного в предусмотренный для этого трехлетний срок. По данной причине решение суда от 26 мая 1995 года в настоящее время не подлежит исполнению в связи с истечением срока принудительного исполнения). В то же время, как указывает суд, действующим жилищным законодательством не предусмотрено правовых оснований для установления долевого владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем, у администрации отсутствовали основания для его заключения с Л.С.Н. Также судом признан недействительным договор передачи в собственность Л.С.Н. доли в праве собственности на спорную квартиру, который заключен без согласия истца, вследствие чего запись о регистрации права собственности Л.С.Н. на доли в праве собственности на квартиру подлежит исключению из ЕГРП.
Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, решение Лодейнопольского городского суда от 26 мая 1995 года фактически не исполнено, поскольку не представлены доказательства выдачи на основании данного решения отдельных ордеров в отношении комнат в квартире и раздела лицевых счетов в соответствии с данным решением. Кроме этого, Л.С.Н., предъявляя в 2010 - 2011 годах иски к Л.А.А. и Л.Е.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением и определении порядка участия в расходах по оплате жилищно-коммунальных услуг, не указывала в качестве одного из оснований иска о разделе жилой площади решением суда от 26 мая 1995 года.
До дня заключения оспариваемого договора социального найма в 2013 году состав лиц, зарегистрированных в квартире, изменился, поскольку Л.А.А. решением суда от 19 июля 2010 года был признан утратившим право пользования жилым помещением, а 07 декабря 2010 года в квартире была зарегистрирована дочь истца Л.А.Е., <...> года рождения. Причем, она была зарегистрирована в квартире, а не в комнате коммунальной квартиры.
Действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом Российской Федерации в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР не предусмотрена возможность заключения отдельного договора найма жилого помещения. С учетом данного обстоятельства, а также в связи с тем, что решение суда от 26 мая 1995 года до вступления в силу ЖК РФ фактически не исполнено, договор социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года в отношении комнаты площадью *** кв. м, заключен с нарушением требований закона, в связи с чем, судом правомерно на основании ст. 168 ГК РФ данный договор признан недействительным как не соответствующий требованиям закона.
В силу недействительности договора социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года суд правомерно признал недействительными также постановление главы Администрации МО Лодейнопольский муниципальный район от 01.04.2013 года N 670 "О передаче жилого помещения в собственность Л.С.Н." и договор передачи *** доли квартиры в собственность Л.С.Н., так как в нарушение ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация осуществлена без согласия истца, чем были нарушены права истца и его дочери Л.А.Е.
Апелляционные жалобы ответчиков не содержат правовых оснований к отмене решения суда. Доводы жалоб являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Правового значения по делу они не имеют и выводов суда не опровергают.
В частности, доводы, сводящиеся к тому, что Л.С.Н. имела право требования на заключение с ней договора социального найма в отношении комнаты на основании неотмененного решения суда от 26.05.1995 года основаны на неверном толковании норм материального права и не могут быть приняты во внимание в силу следующего: в соответствии со ст. 209 ГПК РСФСР решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, кроме случаев немедленного исполнения. Как обоснованно указал суд, срок для принудительного исполнения решения суда составляет 3 года. В соответствии со ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ Жилищный кодекс РФ применяется к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Право требования Л.С.Н. на заключение с ней отдельного договора возникло у нее со вступлением в законную силу решения суда о разделе квартиры; при этом указанное право (с учетом положений ЖК РСФСР) было прекращено с истечением трехлетнего срока для его принудительной реализации. И поскольку за его реализацией Л.С.Н. обратилась только в 2013 году (доказательств того, что договор социального найма в отношении комнаты ранее с ней заключался в дело не представлено), то к данной правовой ситуации подлежат применению положения действующего жилищного законодательства.
Кроме того, указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим, требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года) удовлетворению не подлежит (п. 31).
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что у администрации Лодейнопольского муниципального района отсутствовали правовые основания для заключения договора социального найма с Л.С.Н.
И поскольку договор социального найма был заключен без учета проживающих в жилом помещении лиц, следует согласиться с выводами суда о его ничтожности по причине несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).
Доводы апелляционной жалобы администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области об отсутствии договора социального найма в отношении спорной квартиры, необоснованны и подлежат отклонению в силу следующего.
Вступившими в законную силу решениями Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 19.07.2010 г. по делу N и от 01.11.2011 г. по делу N установлены фактически сложившиеся отношения по договору социального найма в отношении кв. N в д. N по <адрес>.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 25 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Л.С.Н. и администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.12.2013 N 33-5525/2013
Разделы:Найм недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 декабря 2013 г. N 33-5525/2013
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Рогачевой В.В.,
судей Матвеевой Н.Л., Рябинина К.В.,
при секретаре Д.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе Л.С.Н. и по апелляционной жалобе администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области на решение Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 25 сентября 2013 года по делу N по иску Л.Е.А., действующего в своих интересах и в интересах Л.А.Е., к администрации Лодейнопольского городского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, Администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области, Л.С.Н. о признании недействительным постановления и договора передачи доли квартиры в собственность, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права общей долевой собственности на долю квартиры, признании недействительным договора социального найма жилого помещения,
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Рябинина К.В., объяснения представителя Администрации Лодейнопольского городского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, Администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области С., представителя Л.С.Н. - А., поддержавших доводы апелляционной жалобы, объяснения истца Л.Е.А., полагавшего жалобу необоснованной и не подлежащей удовлетворению, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда,
установила:
Л.Е.А. действуя в своих интересах и в интересах несовершеннолетней Л.А.Е., с учетом уточнения исковых требований, обратился в Лодейнопольский городской суд с иском к администрации Лодейнопольского городского поселения Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области, Л.С.Н. о признании недействительным постановления главы администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области N 670 от 01 апреля 2013 и договора N 233 от 02 апреля 2013 года и исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним регистрационной записи N от 23.05.2013 года о праве Л.С.Н. на *** доли в праве общей долевой собственности на квартиру N по адресу: Ленинградская область, г. Лодейное Поле, ул. Володарского, д. 26 и признании недействительным договора социального найма жилого помещения. N 33 от 07 февраля 2013 г., которым Л.С.Н. передано в бессрочное владение и пользование жилое помещение, находящееся в муниципальной собственности, состоящее из одной жилой комнаты площадью *** кв. м в двухкомнатной коммунальной квартире общей площадью *** кв. м, по адресу: <адрес>
В обоснование иска указано, что комната в жилом помещении в силу ч. 1 ст. 62 Жилищного кодекса Российской Федерации не может являться самостоятельным предметом договора найма жилого помещения. В вышеуказанной квартире кроме Л.С.Н. зарегистрированы он и его малолетняя дочь, права которых нарушены данными актами.
Решением Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 25 сентября 2013 года исковые требования удовлетворены. Признаны недействительными договор социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года, постановление главы администрации МО Лодейнопольский муниципальный район Ленинградской области N 670 от 01.04.2013 года "О передаче жилого помещения в собственность Л.С.Н.", договор передачи *** доли квартиры в собственность Л.С.Н. Из ЕГРП исключена запись о государственной регистрации права собственности Л.С.Н. на *** долю квартиры, расположенной по адресу <адрес>.
Не согласившись с законностью и обоснованностью вынесенного решения, Л.С.Н. подала апелляционную жалобу, в которой просила решение отменить и вынести по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указала, что договор социального найма в отношении комнаты с ней был заключен правомерно, на основании вступившего в силу решения Лодейнопольского городского суда от 26.05.1995 г. по делу N.
Апелляционная жалоба подана также Администрацией Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области, в которой податель жалобы просит решение суда отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований. В обоснование жалобы указывает, что судом были неправильно применены нормы материального права, в частности, суд неверно пришел к выводу о том, что между сторонами существовал договор социального найма в силу вынесенных судом решений, поскольку такой договор в установленном ЖК РФ порядке не заключался. Вместе с тем, как отмечает ответчик, у него отсутствовали основания для отказа Л.С.Н. в заключении договора социального найма в отношении комнаты, которая была за ней закреплена на основании вступившего в законную силу решения суда, которое никто не отменял. В то же время, заключение договора социального найма в отношении комнаты, по мнению ответчика, не противоречит положениям ст. 62 ЖК РФ, поскольку комната, в силу ст. 16 ЖК РФ является самостоятельным объектом права собственности.
В возражениях на апелляционную жалобу Л.С.Н. истец просит оставить решение суда без изменения, полагая его законным и обоснованным.
Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, возражений на жалобу, определив в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотреть дело в отсутствие извещенных, но не явившихся в судебное заседание лиц, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
В соответствии со ст. 673 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) объектом договора найма жилого помещения может быть изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Согласно ст. 5 Федерального закона от 29 декабря 2004 года N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, Жилищный кодекс Российской Федерации применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.
В соответствии с п. 1 ст. 60 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по договору социального найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне - гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.
Согласно ст. 67 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке: вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц; сдавать жилое помещение в поднаем; разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов; осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения...
В силу положений статьи 69 ЖК РФ наниматель и члены его семьи имеют равное право пользования всем жилым помещением и несут солидарную ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
В соответствии с ч. 1 ст. 82 ЖК РФ граждане, проживающие в одной квартире, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений.
В силу ч. 2 ст. 82 ЖК РФ дееспособный член семьи нанимателя с согласия остальных членов своей семьи и наймодателя вправе требовать признания себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя. Такое же право принадлежит в случае смерти нанимателя любому дееспособному члену семьи умершего нанимателя.
Судом на основании представленных сторонами доказательств установлены нижеследующие обстоятельства.
На основании ордера на жилое помещение N от 15 февраля 1982 года Л.А.А. с супругой Л.С.Н. и ее дочерью П.А.В. был вселен в квартиру N дома N по <адрес>.
Истец Л.Е.А., <...> г. р., был вселен в данное жилое помещение с рождения и зарегистрирован с 15 октября 1982 года.
Решением Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 26.05.1995 г. по делу N произведен раздел жилой площади в двухкомнатной квартире по адресу: кв. N д. N по <адрес> и за Л.А.А. с сыном Л.Е.А. - 1982 года рождения закреплена комната размером *** кв. м, а за Л.С.Н. и П.А.В. комната *** кв. м, с обязанием Комбината коммунальных предприятий открыть Л.С.Н., Л.С.Н. и П.А.В. отдельные лицевые счета на вышеуказанные комнаты.
На основании указанного решения суда администрация МО Лодейнопольский муниципальный район заключила с Л.С.Н. договор социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года в отношении комнаты площадью *** кв. м, в двухкомнатной коммунальной квартире общей площадью *** кв. м, по адресу: <адрес>
Решением Лодейнопольского городского суда от 19 июля 2010 года по делу N по иску Л.С.Н. к Л.А.А. о признании утратившим право на жилое помещение Л.А.А. признан утратившим право пользования кв. N в д. N по <адрес>.
Решением Лодейнопольского городского суда от 01 ноября 2011 года по делу N по иску Л.С.Н. к Л.Е.А., ООО "ЖХ", ООО "ЛТ" об определении порядка и размера участия в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг определены порядок и размер участия Л.С.Н. в расходах на оплату жилого помещения и коммунальных услуг исходя из причитающейся на нее *** доли общей жилой площади жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>. При этом, этом Л.Е.А. несет бремя содержания данного жилого помещения в размере *** доли оплаты жилого помещения и коммунальных услуг с учетом зарегистрированной в данном жилом помещении дочери Л.А.Е. (л.д. 52 - 54).
Указанными решениями судов установлено, что согласно справке ф-9 истица Л.С.Н., ответчик Л.Е.А. и его несовершеннолетняя дочь Л.А.Е. зарегистрированы в двухкомнатной квартире по адресу: <адрес>.
02 апреля 2013 года Администрацией Лодейнопольского муниципального района с Л.С.Н. был заключен договор N 233 о передаче Л.С.Н. в собственность *** доли в праве общей долевой собственности на квартиру N, расположенную в доме N по <адрес>.
Право собственности Л.С.Н. на вышеуказанное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 23 мая 2013 года (л.д. 17 - 19).
Оценка доказательств, на основании которых судом установлены вышеизложенные обстоятельства, судом первой инстанции произведена объективно, всесторонне и полно, и судебная коллегия полагает ее правильной. Оснований для другой оценки тех же доказательств не усматривается.
Удовлетворяя исковые требования, суд исходил из того, что договор социального найма N 33, заключенный ответчиками в отношении комнаты в спорной квартире, является ничтожным в силу его несоответствия закону, поскольку данный договор был заключен на основании представленного Л.С.Н. решения суда о разделе квартиры, вынесенного в 1995 году, но не исполненного в предусмотренный для этого трехлетний срок. По данной причине решение суда от 26 мая 1995 года в настоящее время не подлежит исполнению в связи с истечением срока принудительного исполнения). В то же время, как указывает суд, действующим жилищным законодательством не предусмотрено правовых оснований для установления долевого владения и пользования жилым помещением по договору социального найма, в связи с чем, у администрации отсутствовали основания для его заключения с Л.С.Н. Также судом признан недействительным договор передачи в собственность Л.С.Н. доли в праве собственности на спорную квартиру, который заключен без согласия истца, вследствие чего запись о регистрации права собственности Л.С.Н. на доли в праве собственности на квартиру подлежит исключению из ЕГРП.
Судебная коллегия соглашается с вышеуказанными выводами суда первой инстанции, поскольку они основаны на всестороннем, полном и объективном исследовании имеющихся в деле доказательств, правовая оценка которым дана судом по правилам ст. 67 ГПК РФ и соответствует нормам материального права, регулирующим спорные правоотношения.
Как следует из материалов дела и правильно установлено судом, решение Лодейнопольского городского суда от 26 мая 1995 года фактически не исполнено, поскольку не представлены доказательства выдачи на основании данного решения отдельных ордеров в отношении комнат в квартире и раздела лицевых счетов в соответствии с данным решением. Кроме этого, Л.С.Н., предъявляя в 2010 - 2011 годах иски к Л.А.А. и Л.Е.А. о признании утратившими право пользования жилым помещением и определении порядка участия в расходах по оплате жилищно-коммунальных услуг, не указывала в качестве одного из оснований иска о разделе жилой площади решением суда от 26 мая 1995 года.
До дня заключения оспариваемого договора социального найма в 2013 году состав лиц, зарегистрированных в квартире, изменился, поскольку Л.А.А. решением суда от 19 июля 2010 года был признан утратившим право пользования жилым помещением, а 07 декабря 2010 года в квартире была зарегистрирована дочь истца Л.А.Е., <...> года рождения. Причем, она была зарегистрирована в квартире, а не в комнате коммунальной квартиры.
Действующим с 01 марта 2005 года Жилищным кодексом Российской Федерации в отличие от ранее действовавшего Жилищного кодекса РСФСР не предусмотрена возможность заключения отдельного договора найма жилого помещения. С учетом данного обстоятельства, а также в связи с тем, что решение суда от 26 мая 1995 года до вступления в силу ЖК РФ фактически не исполнено, договор социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года в отношении комнаты площадью *** кв. м, заключен с нарушением требований закона, в связи с чем, судом правомерно на основании ст. 168 ГК РФ данный договор признан недействительным как не соответствующий требованиям закона.
В силу недействительности договора социального найма жилого помещения N 33 от 07 февраля 2013 года суд правомерно признал недействительными также постановление главы Администрации МО Лодейнопольский муниципальный район от 01.04.2013 года N 670 "О передаче жилого помещения в собственность Л.С.Н." и договор передачи *** доли квартиры в собственность Л.С.Н., так как в нарушение ст. 2 Закона РФ от 4 июля 1991 года N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" приватизация осуществлена без согласия истца, чем были нарушены права истца и его дочери Л.А.Е.
Апелляционные жалобы ответчиков не содержат правовых оснований к отмене решения суда. Доводы жалоб являлись предметом исследования суда первой инстанции и им дана надлежащая оценка. Правового значения по делу они не имеют и выводов суда не опровергают.
В частности, доводы, сводящиеся к тому, что Л.С.Н. имела право требования на заключение с ней договора социального найма в отношении комнаты на основании неотмененного решения суда от 26.05.1995 года основаны на неверном толковании норм материального права и не могут быть приняты во внимание в силу следующего: в соответствии со ст. 209 ГПК РСФСР решение суда приводится в исполнение после вступления его в законную силу, кроме случаев немедленного исполнения. Как обоснованно указал суд, срок для принудительного исполнения решения суда составляет 3 года. В соответствии со ст. 5 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" от 29.12.2004 N 189-ФЗ Жилищный кодекс РФ применяется к жилищным отношениям, возникшим до введения в действие Жилищного кодекса РФ, в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие. Право требования Л.С.Н. на заключение с ней отдельного договора возникло у нее со вступлением в законную силу решения суда о разделе квартиры; при этом указанное право (с учетом положений ЖК РСФСР) было прекращено с истечением трехлетнего срока для его принудительной реализации. И поскольку за его реализацией Л.С.Н. обратилась только в 2013 году (доказательств того, что договор социального найма в отношении комнаты ранее с ней заключался в дело не представлено), то к данной правовой ситуации подлежат применению положения действующего жилищного законодательства.
Кроме того, указанные положения закона подлежат применению с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации", согласно которым Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит норм о праве члена семьи нанимателя жилого помещения потребовать от наймодателя изменения договора социального найма путем заключения с ним отдельного договора социального найма. В связи с этим, требование члена семьи нанимателя о заключении с ним отдельного договора найма жилого помещения (в том числе и в отношении жилого помещения, предоставленного по договору социального найма до 1 марта 2005 года) удовлетворению не подлежит (п. 31).
Таким образом, суд обоснованно пришел к выводу о том, что у администрации Лодейнопольского муниципального района отсутствовали правовые основания для заключения договора социального найма с Л.С.Н.
И поскольку договор социального найма был заключен без учета проживающих в жилом помещении лиц, следует согласиться с выводами суда о его ничтожности по причине несоответствия закону (ст. 168 ГК РФ).
Доводы апелляционной жалобы администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области об отсутствии договора социального найма в отношении спорной квартиры, необоснованны и подлежат отклонению в силу следующего.
Вступившими в законную силу решениями Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 19.07.2010 г. по делу N и от 01.11.2011 г. по делу N установлены фактически сложившиеся отношения по договору социального найма в отношении кв. N в д. N по <адрес>.
Руководствуясь ч. 1 ст. 327.1, ст. 328, ч. 1 ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Лодейнопольского городского суда Ленинградской области от 25 сентября 2013 года оставить без изменения, апелляционные жалобы Л.С.Н. и администрации Лодейнопольского муниципального района Ленинградской области - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)