Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Сасина Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Уфимцевой Т.Д.,
судей Малоедовой Н.В., Щелокова Ю.Г.,
при секретаре Б.С.
08 мая 2014 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционным жалобам С.Р., Р.В.Р., Р.Д.Р. на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 21 февраля 2014 года по иску П.Е.В. к Р.В.Р., Р.Д.Р., ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1", С.Р., Е. о признании сделок недействительными, отмене государственной регистрации договоров, отмене государственной регистрации права собственности, отмене государственной регистрации ипотеки, истребовании имущества
Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения П.Е.В., ее представителя К.А.В., Р.Д.Р., Р.В.Р., С.Р., ее представителя Р.С. - С.О., судебная коллегия
установила:
П.Е.В. обратилась в суд с иском к Р.В.Р., Р.Д.Р., ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1", С.Р., Е. о признании недействительной доверенности от 14 декабря 2010 года, выданной от имени П.Е.В. на продажу квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****, удостоверенной нотариусом Ш.А.Р.; признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 21 января 2011 года между Е., действующим от имени П.Е.В. по доверенности, и С.Р., отмене государственной регистрации данного договора и регистрации права собственности; о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 23 мая 2011 года между С.Р. и Р.Д.Р. и Р.В.Р., отмене государственной регистрации данного договора, отмене государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанную квартиру; истребовании у ответчиков спорной квартиры (т. 2 л.д. 156 - 160).
В обоснование заявленных требований указано на то, что П.Е.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул.****, дом N **** квартира N **** на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 27 июня 2001 года. Указанная квартира выбыла из законного владения истца путем ее продажи по поддельной доверенности С.Р., которая, в свою очередь, зная о том, что купила квартиру у ненадлежащего лица, продала ее ответчикам. Истец ссылается на то, что доверенность на продажу квартиры ею не выдавалась и не подписывалась. Лицо, которое от имени истицы подписывало доверенность, предъявило нотариусу временное удостоверение личности, которое на имя истца фактически не выдавалось, в связи с чем, доверенность была удостоверена на основании поддельных документов. Истец ссылается на недействительность всех сделок по продаже спорной квартиры, поскольку у сделок имеется порок воли собственника на отчуждение имущества. Ответчики приобрели квартиру за счет кредитных средств, на нее была зарегистрирована ипотека в силу закона. Поскольку сделка по купле-продаже недействительна, регистрация ипотеки в пользу банка должна быть также отменена.
Истец П.Е.В., ее представитель К. в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме по вышеизложенным основаниям.
Ответчик С.Р. требования иска не признала, пояснила, что спорную квартиру приобрела на законных основаниях, не знала о том, что ее продают мошенники. Настаивала на том, что П.Е.В. находилась в сговоре с лицами, у которых она приобретала спорную квартиру.
Представитель ответчика С.Р. - С.О., действующий на основании доверенности, с требованиями иска не согласился, поддержал позицию доверителя. Пояснил о том, что требования иска не подтверждены объективными доказательствами, истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав.
Ответчик Р.Д.Р. с требованиями иска не согласилась, пояснила, что они с супругом и несовершеннолетним ребенком проживают в спорной квартире, которая является для них единственным жильем, квартира находится в залоге у банка, приобретена частично на полученные в кредит денежные средства.
Ответчик Р.В.Р. с иском не согласился, настаивал на том, что они с супругой являются добросовестными приобретателями, банк при оформлении оспариваемой сделки проверял ее законность.
Представитель ответчиков Р.Д.Р. и Р.В.Р. - Б.Е., действующая на основании устного заявления ответчиков, просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что истцом пропущен срок исковой давности при обращении с требованием о признании недействительной доверенности от 14 декабря 2010 года. Также указала на то, что семья Р-вых является малообеспеченной семьей и не может быть лишена единственного имеющегося у них жилого помещения.
Ответчик Е. в судебное заседание не явился. Его представитель - адвокат Самсединова А.А. назначенная судом в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса РФ в судебном заседании исковые требования не признала.
Представитель ответчика ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т. 2 л.д. 124).
Суд постановил решение, которым исковые требования П.Е.В. удовлетворил частично. Признал недействительным договор купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске, заключенный 21 января 2011 года между П.Е.В. в лице Е. и С.Р. Признал недействительным договор купли-продажи этого же жилого помещения, заключенный 23 мая 2011 между С.Р. и Р.В.Р., Р.Д.Р. Истребовал квартиру N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске из владения Р.В.Р., Р.Д.Р. в пользу П.Е.В. Погасил регистрационную запись об ипотеке в отношении спорного жилого помещения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
В апелляционной жалобе С.Р. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает на то, что применяя срок исковой давности по требованию о признании доверенности недействительной, суд приходит к выводу о признании сделок недействительными, ссылаясь на недействительность доверенности. Полагает, что указанные выводы являются взаимоисключающими. Кроме того, указывает на то, что истицей не представлено достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное жилое помещение выбыло из владения помимо ее воли.
В апелляционной жалобе Р.В.Р. и Р.Д.Р. просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывают на то, что судом необоснованно применены положения ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, поскольку исходя из смысла указанных норм права, собственник имеет право истребовать имущество из чужого незаконного владения только в случае недействительности первоначальной сделки. Вместе с тем в удовлетворении исковых требований о признании доверенности недействительной судом было отказано. Применяя срок исковой давности по требованию о признании доверенности недействительной и отказывая в удовлетворении указанного требования, суд приходит к выводу о признании сделок недействительными, ссылаясь на недействительность доверенности. Полагают, что указанные выводы являются взаимоисключающими. Указывают на то, что спорное жилое помещение является для них и их несовершеннолетнего сына единственным жильем. Они являются добросовестными приобретателями спорного жилого помещения. Истцом не представлено доказательств того, что спорное жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, как и не представлено доказательств того, что с 2010 года ей не было известно об отчуждении спорного жилого помещения. Не представлено доказательств несения бремени содержания жилого помещения. Также указывают на то, что судом при разрешении спора удовлетворены два взаимоисключающих требования - признание сделок недействительными и об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При этом, последствия признания сделок недействительными не применены. Кроме того ссылаются на процессуальные нарушения, допущенные судом в ходе рассмотрения дела.
ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1", Е., ОАО "Инвесттрастбанк", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, нотариус Ш. о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании доверенности, выданной от имени П.Е.В. на имя Е., В., недействительной, суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении последствий пропуска которого в ходе судебного разбирательства заявлено ответчиками.
Решение суда в указанной части является правильным и сторонами не обжалуется.
Разрешая спор по существу и установив, что П.Е.В., доверенность от 14 декабря 2010 года на имя Е., В. на продажу квартиры не подписывала, у истца отсутствовало волеизъявление на отчуждение спорного жилого помещения, спорная квартира выбыла из владения П.Е.В. помимо ее воли, руководствуясь ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, пришел к правильному выводу об истребовании спорного жилого помещения из владения Р.В.Р. и Р.Д.Р.
В целях восстановления прав и законных интересов истца, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости погашения в Едином государственном реестре прав регистрационную запись об ипотеке в силу закона на спорную квартиру.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
Доводы С.Р., Р.В.Р. и Р.Д.Р. о том, что судом необоснованно применены положения ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, поскольку исходя из смысла указанных норм права, собственник имеет право истребовать имущество из чужого незаконного владения только в случае недействительности первоначальной сделки, в удовлетворении требований о признании доверенности недействительной П.Е.В. было отказано, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ принадлежат собственнику.
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статьей 420 Гражданского кодекса РФ определяется, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении сделок. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из указанных положений и п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). При этом для заключения договора купли-продажи необходима воля собственника.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. При этом, при рассмотрении вопросов об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являются наличие или отсутствие в действиях собственника воли на отчуждение принадлежащего ему имущества.
Как следует из материалов дела, собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N **** на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 27 июня 2001 года являлась П.Е.В. (т. 1 л.д. 14, 94).
14 декабря 2010 года нотариусом нотариального округа Еткульского муниципального района Челябинской области Ш.А.Р. удостоверена доверенность серии 74 АА номер ****, выданная от имени П.Е.В., которой Е., В. уполномочены оформить и зарегистрировать право собственности П.Е.В. на вышеуказанную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, а затем продать данное недвижимое имущество за цену и на условиях по своему усмотрению (т. 1 л.д. 121).
21 января 2011 года между Е., действующим по доверенности от имени П.Е.В., и С.Р. был заключен договор купли-продажи принадлежащей П.Е.В. квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****, по цене **** руб. (т. 1 л.д. 124 - 125).
23 мая 2011 года между С.Р., с одной стороны, и Р.В.Р., Р.Д.Р., с другой стороны, заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. Стоимость жилого помещения согласно условиям договора составила **** рублей. В договоре указано, что данное жилое помещение приобретается покупателем за счет собственных денежных средств в сумме **** рублей и кредитных денежных средств в сумме **** рублей (т. 1 л.д. 147 - 151).
Указанные договоры купли-продажи и право собственности на квартиру за покупателями были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
На день рассмотрения спора судом первой инстанции собственниками квартиры N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске на праве общей совместной собственности являются Р.В.Р., Р.Д.Р.
Заявляя требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения П.Е.В. ссылается на то, что доверенность с правом продажи спорного жилого помещения не выдавала, доверенность не подписывала, временное удостоверение личности не получала, Е. и В. ей незнакомы.
Указанные обстоятельства подтверждаются заключением эксперта N 314 ГУ МВД России по Челябинской области экспертно-криминалистического центра, согласно которому рукописная запись "Пименова Екатерина Вячеславовна" и подпись от имени П.Е.В. в указанной доверенности выполнены не П.Е.В., а другим лицом (т. 1 л.д. 55 - 57); ответом ОУФМС России по Челябинской области в Курчатовском районе г. Челябинска от 11 октября 2012 года N 57/б/н, из которого следует, что временное удостоверение личности на имя П.Е.В. данным отделом УФМС не выдавалось (т. 1 л.д. 211).
Определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 г. N 6-П, отметил: "...поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)".
Установив, что квартира N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске была отчуждена Е., который не имел право на ее продажу, П.Е.В. намерения отчуждать спорное жилое помещение не имела, спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, суд первой инстанции обоснованно применил к спорным правоотношениям положения ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ.
Довод апелляционной жалобы Р.В.Р. и Р.Д.Р. о том, что они являются добросовестными приобретателями, в связи с чем у них невозможно истребовать спорную квартиру, судебная коллегия находит подлежащим отклонению, поскольку противоречит положениям ст. 302 Гражданского кодекса РФ, прямо предусматривающей возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что истицей не представлено достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное жилое помещение выбыло из владения помимо ее воли, подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции достоверно установлено, что волеизъявления собственника на продажу спорной квартиры не было, поскольку доверенность, на основании которой была заключена сделка об отчуждении имущества П.Е.В. не выдавалась.
Ссылка Р.В.Р. и Р.Д.Р. на то, что истцом не представлено доказательств несения бремени содержания жилого помещения, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества.
Ссылку Р.В.Р. и Р.Д.Р. на нарушение судом норм процессуального права - нарушение принципа состязательности и равноправия сторон, судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм процессуального права.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части истребования имущества из владения Р.В.Р. и Р.Д.Р., погашении записи об ипотеке, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры.
В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
Следовательно, в случае удовлетворения требования о признании сделки недействительной суду надлежит разрешить вопрос о последствиях ее недействительности.
Вместе с тем, из содержания ст. 168 Гражданского кодекса РФ, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ). Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Таким образом, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
С учетом изложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их применение при защите прав собственника.
Таким образом, решение суда в части признания договоров купли-продажи недействительными нельзя признать законным и обоснованным, в этой части оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований П.Е.В. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****, заключенного 21 января 2011 года между Е., действующим по доверенности от имени П.Е.В., и С.Р., а также договора купли-продажи квартиры от 23 мая 2011 года, заключенного между С.Р. и Р.В.Р. и Р.Д.Р.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 21 февраля 2014 года в части удовлетворения исковых требований П.Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** г. Челябинска, заключенного 21 января 2011 года между П.Е.В. в лице Е. и С.Р., признании недействительным договора купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** г. Челябинска, заключенного 23 мая 2011 между С.Р. и Р.В.Р., Р.Д.Р. отменить. Вынести в указанной части новое решение, которым отказать П.Е.В. в удовлетворении указанных исковых требований.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы С.Р., Р.В.Р., Р.Д.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЧЕЛЯБИНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 08.05.2014 ПО ДЕЛУ N 11-4714/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕЛЯБИНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 8 мая 2014 г. по делу N 11-4714/14
Судья: Сасина Д.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Челябинского областного суда в составе:
председательствующего Уфимцевой Т.Д.,
судей Малоедовой Н.В., Щелокова Ю.Г.,
при секретаре Б.С.
08 мая 2014 года рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда в городе Челябинске гражданское дело по апелляционным жалобам С.Р., Р.В.Р., Р.Д.Р. на решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 21 февраля 2014 года по иску П.Е.В. к Р.В.Р., Р.Д.Р., ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1", С.Р., Е. о признании сделок недействительными, отмене государственной регистрации договоров, отмене государственной регистрации права собственности, отмене государственной регистрации ипотеки, истребовании имущества
Заслушав доклад судьи Уфимцевой Т.Д. об обстоятельствах дела, доводах жалобы, пояснения П.Е.В., ее представителя К.А.В., Р.Д.Р., Р.В.Р., С.Р., ее представителя Р.С. - С.О., судебная коллегия
установила:
П.Е.В. обратилась в суд с иском к Р.В.Р., Р.Д.Р., ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1", С.Р., Е. о признании недействительной доверенности от 14 декабря 2010 года, выданной от имени П.Е.В. на продажу квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****, удостоверенной нотариусом Ш.А.Р.; признании недействительным договора купли-продажи указанной квартиры, заключенного 21 января 2011 года между Е., действующим от имени П.Е.В. по доверенности, и С.Р., отмене государственной регистрации данного договора и регистрации права собственности; о признании недействительным договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного 23 мая 2011 года между С.Р. и Р.Д.Р. и Р.В.Р., отмене государственной регистрации данного договора, отмене государственной регистрации ипотеки в силу закона на указанную квартиру; истребовании у ответчиков спорной квартиры (т. 2 л.д. 156 - 160).
В обоснование заявленных требований указано на то, что П.Е.В. является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул.****, дом N **** квартира N **** на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 27 июня 2001 года. Указанная квартира выбыла из законного владения истца путем ее продажи по поддельной доверенности С.Р., которая, в свою очередь, зная о том, что купила квартиру у ненадлежащего лица, продала ее ответчикам. Истец ссылается на то, что доверенность на продажу квартиры ею не выдавалась и не подписывалась. Лицо, которое от имени истицы подписывало доверенность, предъявило нотариусу временное удостоверение личности, которое на имя истца фактически не выдавалось, в связи с чем, доверенность была удостоверена на основании поддельных документов. Истец ссылается на недействительность всех сделок по продаже спорной квартиры, поскольку у сделок имеется порок воли собственника на отчуждение имущества. Ответчики приобрели квартиру за счет кредитных средств, на нее была зарегистрирована ипотека в силу закона. Поскольку сделка по купле-продаже недействительна, регистрация ипотеки в пользу банка должна быть также отменена.
Истец П.Е.В., ее представитель К. в судебном заседании заявленные требования поддержали в полном объеме по вышеизложенным основаниям.
Ответчик С.Р. требования иска не признала, пояснила, что спорную квартиру приобрела на законных основаниях, не знала о том, что ее продают мошенники. Настаивала на том, что П.Е.В. находилась в сговоре с лицами, у которых она приобретала спорную квартиру.
Представитель ответчика С.Р. - С.О., действующий на основании доверенности, с требованиями иска не согласился, поддержал позицию доверителя. Пояснил о том, что требования иска не подтверждены объективными доказательствами, истцом выбран ненадлежащий способ защиты прав.
Ответчик Р.Д.Р. с требованиями иска не согласилась, пояснила, что они с супругом и несовершеннолетним ребенком проживают в спорной квартире, которая является для них единственным жильем, квартира находится в залоге у банка, приобретена частично на полученные в кредит денежные средства.
Ответчик Р.В.Р. с иском не согласился, настаивал на том, что они с супругой являются добросовестными приобретателями, банк при оформлении оспариваемой сделки проверял ее законность.
Представитель ответчиков Р.Д.Р. и Р.В.Р. - Б.Е., действующая на основании устного заявления ответчиков, просила в удовлетворении иска отказать, ссылаясь на то, что истцом пропущен срок исковой давности при обращении с требованием о признании недействительной доверенности от 14 декабря 2010 года. Также указала на то, что семья Р-вых является малообеспеченной семьей и не может быть лишена единственного имеющегося у них жилого помещения.
Ответчик Е. в судебное заседание не явился. Его представитель - адвокат Самсединова А.А. назначенная судом в порядке ст. 50 Гражданского процессуального кодекса РФ в судебном заседании исковые требования не признала.
Представитель ответчика ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1" в судебное заседание не явился, извещен, просил рассмотреть дело в его отсутствие (т. 2 л.д. 124).
Суд постановил решение, которым исковые требования П.Е.В. удовлетворил частично. Признал недействительным договор купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске, заключенный 21 января 2011 года между П.Е.В. в лице Е. и С.Р. Признал недействительным договор купли-продажи этого же жилого помещения, заключенный 23 мая 2011 между С.Р. и Р.В.Р., Р.Д.Р. Истребовал квартиру N **** дома N **** по ул. **** в г. Челябинске из владения Р.В.Р., Р.Д.Р. в пользу П.Е.В. Погасил регистрационную запись об ипотеке в отношении спорного жилого помещения. В удовлетворении остальной части исковых требований отказал.
В апелляционной жалобе С.Р. просит решение суда отменить, как незаконное и необоснованное. Указывает на то, что применяя срок исковой давности по требованию о признании доверенности недействительной, суд приходит к выводу о признании сделок недействительными, ссылаясь на недействительность доверенности. Полагает, что указанные выводы являются взаимоисключающими. Кроме того, указывает на то, что истицей не представлено достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное жилое помещение выбыло из владения помимо ее воли.
В апелляционной жалобе Р.В.Р. и Р.Д.Р. просят решение суда отменить, как незаконное и необоснованное, постановленное с нарушением норм материального и процессуального права. Указывают на то, что судом необоснованно применены положения ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, поскольку исходя из смысла указанных норм права, собственник имеет право истребовать имущество из чужого незаконного владения только в случае недействительности первоначальной сделки. Вместе с тем в удовлетворении исковых требований о признании доверенности недействительной судом было отказано. Применяя срок исковой давности по требованию о признании доверенности недействительной и отказывая в удовлетворении указанного требования, суд приходит к выводу о признании сделок недействительными, ссылаясь на недействительность доверенности. Полагают, что указанные выводы являются взаимоисключающими. Указывают на то, что спорное жилое помещение является для них и их несовершеннолетнего сына единственным жильем. Они являются добросовестными приобретателями спорного жилого помещения. Истцом не представлено доказательств того, что спорное жилое помещение выбыло из владения собственника помимо его воли, как и не представлено доказательств того, что с 2010 года ей не было известно об отчуждении спорного жилого помещения. Не представлено доказательств несения бремени содержания жилого помещения. Также указывают на то, что судом при разрешении спора удовлетворены два взаимоисключающих требования - признание сделок недействительными и об истребовании имущества из чужого незаконного владения. При этом, последствия признания сделок недействительными не применены. Кроме того ссылаются на процессуальные нарушения, допущенные судом в ходе рассмотрения дела.
ЗАО "Ипотечный агент АИЖК 2013-1", Е., ОАО "Инвесттрастбанк", Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, нотариус Ш. о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции извещены, не явились, судебная коллегия на основании ст. ст. 167, 327 Гражданского процессуального кодекса РФ признала возможным рассмотреть дело в их отсутствие.
Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании доверенности, выданной от имени П.Е.В. на имя Е., В., недействительной, суд первой инстанции исходил из того, что истцом пропущен срок исковой давности, о применении последствий пропуска которого в ходе судебного разбирательства заявлено ответчиками.
Решение суда в указанной части является правильным и сторонами не обжалуется.
Разрешая спор по существу и установив, что П.Е.В., доверенность от 14 декабря 2010 года на имя Е., В. на продажу квартиры не подписывала, у истца отсутствовало волеизъявление на отчуждение спорного жилого помещения, спорная квартира выбыла из владения П.Е.В. помимо ее воли, руководствуясь ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, пришел к правильному выводу об истребовании спорного жилого помещения из владения Р.В.Р. и Р.Д.Р.
В целях восстановления прав и законных интересов истца, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости погашения в Едином государственном реестре прав регистрационную запись об ипотеке в силу закона на спорную квартиру.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда первой инстанции.
Доводы С.Р., Р.В.Р. и Р.Д.Р. о том, что судом необоснованно применены положения ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ, поскольку исходя из смысла указанных норм права, собственник имеет право истребовать имущество из чужого незаконного владения только в случае недействительности первоначальной сделки, в удовлетворении требований о признании доверенности недействительной П.Е.В. было отказано, основаны на неправильном толковании норм материального права.
Права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам в соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса РФ принадлежат собственнику.
Согласно ст. 153 Гражданского кодекса РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.
Статьей 420 Гражданского кодекса РФ определяется, что договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. Граждане и юридические лица свободны в заключении сделок. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (ст. 421 Гражданского кодекса РФ).
Исходя из указанных положений и п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ). При этом для заключения договора купли-продажи необходима воля собственника.
Когда по возмездному договору имущество приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе обратиться в суд в порядке статьи 302 Гражданского кодекса РФ с иском об истребовании имущества из незаконного владения лица, приобретшего это имущество. При этом, при рассмотрении вопросов об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимым и подлежащим доказыванию обстоятельством являются наличие или отсутствие в действиях собственника воли на отчуждение принадлежащего ему имущества.
Как следует из материалов дела, собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N **** на основании свидетельства о праве на наследство по завещанию от 27 июня 2001 года являлась П.Е.В. (т. 1 л.д. 14, 94).
14 декабря 2010 года нотариусом нотариального округа Еткульского муниципального района Челябинской области Ш.А.Р. удостоверена доверенность серии 74 АА номер ****, выданная от имени П.Е.В., которой Е., В. уполномочены оформить и зарегистрировать право собственности П.Е.В. на вышеуказанную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, а затем продать данное недвижимое имущество за цену и на условиях по своему усмотрению (т. 1 л.д. 121).
21 января 2011 года между Е., действующим по доверенности от имени П.Е.В., и С.Р. был заключен договор купли-продажи принадлежащей П.Е.В. квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****, по цене **** руб. (т. 1 л.д. 124 - 125).
23 мая 2011 года между С.Р., с одной стороны, и Р.В.Р., Р.Д.Р., с другой стороны, заключен договор купли-продажи указанного жилого помещения. Стоимость жилого помещения согласно условиям договора составила **** рублей. В договоре указано, что данное жилое помещение приобретается покупателем за счет собственных денежных средств в сумме **** рублей и кредитных денежных средств в сумме **** рублей (т. 1 л.д. 147 - 151).
Указанные договоры купли-продажи и право собственности на квартиру за покупателями были зарегистрированы в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области.
На день рассмотрения спора судом первой инстанции собственниками квартиры N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске на праве общей совместной собственности являются Р.В.Р., Р.Д.Р.
Заявляя требование об истребовании имущества из чужого незаконного владения П.Е.В. ссылается на то, что доверенность с правом продажи спорного жилого помещения не выдавала, доверенность не подписывала, временное удостоверение личности не получала, Е. и В. ей незнакомы.
Указанные обстоятельства подтверждаются заключением эксперта N 314 ГУ МВД России по Челябинской области экспертно-криминалистического центра, согласно которому рукописная запись "Пименова Екатерина Вячеславовна" и подпись от имени П.Е.В. в указанной доверенности выполнены не П.Е.В., а другим лицом (т. 1 л.д. 55 - 57); ответом ОУФМС России по Челябинской области в Курчатовском районе г. Челябинска от 11 октября 2012 года N 57/б/н, из которого следует, что временное удостоверение личности на имя П.Е.В. данным отделом УФМС не выдавалось (т. 1 л.д. 211).
Определяя последствия продажи имущества лицом, не имеющим права на его отчуждение Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 21.04.2003 г. N 6-П, отметил: "...поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация)".
Установив, что квартира N **** в доме N **** по ул. **** в г. Челябинске была отчуждена Е., который не имел право на ее продажу, П.Е.В. намерения отчуждать спорное жилое помещение не имела, спорное имущество выбыло из владения собственника помимо его воли, суд первой инстанции обоснованно применил к спорным правоотношениям положения ст. ст. 301, 302 Гражданского кодекса РФ.
Довод апелляционной жалобы Р.В.Р. и Р.Д.Р. о том, что они являются добросовестными приобретателями, в связи с чем у них невозможно истребовать спорную квартиру, судебная коллегия находит подлежащим отклонению, поскольку противоречит положениям ст. 302 Гражданского кодекса РФ, прямо предусматривающей возможность истребования имущества у добросовестного приобретателя.
Доводы заявителей апелляционных жалоб о том, что истицей не представлено достоверных и достаточных доказательств, свидетельствующих о том, что спорное жилое помещение выбыло из владения помимо ее воли, подлежат отклонению, поскольку судом первой инстанции достоверно установлено, что волеизъявления собственника на продажу спорной квартиры не было, поскольку доверенность, на основании которой была заключена сделка об отчуждении имущества П.Е.В. не выдавалась.
Ссылка Р.В.Р. и Р.Д.Р. на то, что истцом не представлено доказательств несения бремени содержания жилого помещения, не является основанием для отказа в удовлетворении исковых требований об истребовании имущества.
Ссылку Р.В.Р. и Р.Д.Р. на нарушение судом норм процессуального права - нарушение принципа состязательности и равноправия сторон, судебная коллегия считает несостоятельной, поскольку при рассмотрении дела судом не допущено нарушения или неправильного применения норм процессуального права.
Соглашаясь с выводами суда первой инстанции в части истребования имущества из владения Р.В.Р. и Р.Д.Р., погашении записи об ипотеке, судебная коллегия не может согласиться с выводом суда о признании недействительными договоров купли-продажи квартиры.
В силу п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса РФ).
Следовательно, в случае удовлетворения требования о признании сделки недействительной суду надлежит разрешить вопрос о последствиях ее недействительности.
Вместе с тем, из содержания ст. 168 Гражданского кодекса РФ, следует, что на сделку, совершенную с нарушением закона, не распространяются общие положения о последствиях недействительности сделки, если сам закон предусматривает "иные последствия" такого нарушения.
Гражданским кодексом РФ предусмотрено, что собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения (ст. 301 Гражданского кодекса РФ). Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли (п. 1 ст. 302 Гражданского кодекса РФ).
Поскольку добросовестное приобретение в смысле статьи 302 Гражданского кодекса РФ возможно только тогда, когда имущество приобретается не непосредственно у собственника, а у лица, которое не имело права отчуждать это имущество, последствием сделки, совершенной с таким нарушением, является не двусторонняя реституция, а возврат имущества из незаконного владения (виндикация).
Таким образом, права лица, считающего себя собственником имущества, не подлежат защите путем удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием правового механизма, установленного пунктами 1, 2 статьи 167 Гражданского кодекса РФ. Такая защита возможна лишь путем удовлетворения виндикационного иска, если имеются предусмотренные статьей 302 Гражданского кодекса РФ основания, которые дают право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
С учетом изложенного, правовая природа таких способов защиты прав как признание сделки недействительной или применение последствий недействительности ничтожной сделки и истребование имущества из чужого незаконного владения исключает одновременное их применение при защите прав собственника.
Таким образом, решение суда в части признания договоров купли-продажи недействительными нельзя признать законным и обоснованным, в этой части оно подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении требований П.Е.В. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г. Челябинск, ул. ****, дом N **** квартира N ****, заключенного 21 января 2011 года между Е., действующим по доверенности от имени П.Е.В., и С.Р., а также договора купли-продажи квартиры от 23 мая 2011 года, заключенного между С.Р. и Р.В.Р. и Р.Д.Р.
Руководствуясь ст. ст. 327 - 329 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Курчатовского районного суда г. Челябинска от 21 февраля 2014 года в части удовлетворения исковых требований П.Е.В. о признании недействительным договора купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** г. Челябинска, заключенного 21 января 2011 года между П.Е.В. в лице Е. и С.Р., признании недействительным договора купли-продажи квартиры N **** дома N **** по ул. **** г. Челябинска, заключенного 23 мая 2011 между С.Р. и Р.В.Р., Р.Д.Р. отменить. Вынести в указанной части новое решение, которым отказать П.Е.В. в удовлетворении указанных исковых требований.
В остальной части это же решение суда оставить без изменения, апелляционные жалобы С.Р., Р.В.Р., Р.Д.Р. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)