Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Ершова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Шиловской Н.Ю. и Кудасовой Т.А.
при участии прокурора Тимуш А.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 30 января 2014 года гражданское дело N 2-869/13 по апелляционной жалобе П.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года по иску П.А. к С.Т. и М.Н. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения и по встречному иску С.Т. к П.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности П.А. на квартиру и признании права собственности С.Т. на квартиру.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., пояснения представителя истца П.А. - Ш. ответчиков С.Т. и М.Н. представителя ответчика М.Н. - К. заключение прокурора Тимуш А.В., полагавшей решение суда подлежащим отмене в части отказа П.А. в удовлетворении требований иска, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец П.А. обратилась в суд с иском к С.Т. и М.Н. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> и выселении их из указанного жилого помещения. В обоснование заявленных требований П.А. указала, что приобрела данную квартиру у С.Т. по договору купли-продажи от 18.05.2012 года, государственная регистрация ее права собственности на это жилое помещение произведена 20.09.2012 года, свои обязательства по договору купли-продажи от 18.05.2012 года П.А. исполнила в полном объеме, однако ответчик в нарушение условий договора до настоящего времени с регистрационного учета по спорному адресу не снялся, жилое помещение не освободил, более того, после отчуждения квартиры, вселил в нее свою мать - М.Н. и зарегистрировал ее по указанному адресу.
В ходе рассмотрения дела ответчик С.Т. предъявил встречный иск к П.А. (л.д. 26 - 28, 125 - 127), в котором просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный 18.05.2012 года между ним и П.А. прекратить право собственности П.А. на эту квартиру, и признать за ним право собственности на спорное жилое помещение.
В обоснование встречного иска С.Т. указал, что договор купли-продажи был заключен им при стечении тяжелых жизненных обстоятельств, когда между ним и братом П.А. - З.Ю. было заключено два договора займа денежных средств: на сумму 560 000 рублей и на сумму 2 058 000 рублей, в обеспечение исполнения С.Т. обязательств по указанным договорам были заключены договоры залога спорной квартиры, оба договора залога были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Когда С.Т. не смог исполнить своих обязательств по договорам займа, З.Ю. предложил ему продать квартиру, и тем самым погасить долг, при этом З.Ю. настаивал на том, чтобы С.Т. подписал договор купли-продажи квартиры, покупателем по которому являлась П.А. 18.05.2012 года С.Т. подписал договор купли-продажи, в соответствии с которым продал П.А. спорную квартиру за 2 140 000 рублей. При этом денежные средства за квартиру ему переданы не были.
Решением постоянно действующего третейского суда "Санкт-Петербургский экономический арбитраж" от 13.07.2012 года со С.Т. в пользу З.Ю. взыскан долг по договорам займа от 27.10.2011 года и от 27.04.2012 года, проценты за пользование суммой займа и пени за просрочку возврата займа и процентов по нему в общей сложности в сумме <...> рубля.
Как следует из доводов встречного иска, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 18.05.2012 года произведена помимо воли С.Т. на основании решения Третейского суда. Одновременно С.Т. ссылаясь на пункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывает на существенное нарушение П.А. условий договора купли-продажи квартиры от 18.05.2012 года, выразившееся в неисполнении обязательства по выплате С.Т. стоимости квартиры.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года исковые требования П.А. оставлены без удовлетворения.
Встречный иск С.Т. удовлетворен частично. Суд признал недействительной государственную регистрацию права собственности П.А. на двухкомнатную квартиру общей площадью 48,3 кв. м, по адресу: <адрес>. Указанная двухкомнатная квартира возвращена в собственность С.Т. В удовлетворении остальной части иска С.Т. отказано.
В апелляционной жалобе П.А. настаивает на отмене решения суда.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия истца П.А. и третьих лиц З.Ю. Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, не явившихся в судебное заседание, извещенных о времени рассмотрения жалобы надлежащим образом (том 2 л.д. 14, 17 - 18), учитывая, что интересы истца по первоначальному иску в судебном заседании апелляционной инстанции представляет по доверенности уполномоченное лицо.
Изучив доводы жалобы, материалы гражданского дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, 27.10.2011 года между З.Ю. (Заимодавцем) и С.Т. (Заемщиком) заключен договор займа денежных средств (далее - договора займа от 27.10.2011 года), в соответствии с которым Заимодавец передает Заемщику денежные средства в размере 560 000 рублей на срок до 27.04.2012 года, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу сумму займа с процентами в размере 2,6% в месяц (л.д. 45 - 46). В обеспечение исполнения С.Т. обязательств по вышеназванному договору займа 27.10.2011 года между З.Ю. (Залогодержателем) и С.Т. (Залогодателем) был заключен договор залога принадлежавшей С.Т. квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 130 - 132) (далее - договор залога от 27.10.2011 года). Государственная регистрация указанного Договора залога произведена <дата> года (л.д. 133).
27.04.2012 года между З.Ю. (Заимодавцем) и С.Т. (Заемщиком) заключен договор займа денежных средств (далее договор займа от 27.04.2012 года), по условиям которого Заимодавец передает Заемщику денежные средства в размере <...> рублей, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу сумму займа в срок до 15.04.2013 года, в соответствии с установленным условиями Договора займа графиком (л.д. 128 - 129). В соответствии с пунктом 2.1 Договора займа от 27.04.2012 года в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа заключается договор залога недвижимого имущества - отдельной двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
18.05.2012 года между С.Т. (Продавцом) и П.А. (Покупателем) заключен Договор купли-продажи квартиры, по которому С.Т. продал П.А. принадлежавшую ему двухкомнатную квартиру общей площадью 48,3 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, за <...> рублей (л.д. 29 - 29 об.) (далее - Договор купли-продажи квартиры). Согласно пункту 5 указанного договора в момента его подписания Покупатель передал, а Продавец получил деньги в сумме <...> рублей. Расчеты между сторонами произведены полностью. Факт подписания данного договора С.Т. не оспаривал.
Решением постоянного действующего третейского суда "Санкт-Петербургский экономический Арбитраж" от 13.07.2012 года удовлетворен иск З.Ю. к С.Т. о взыскании задолженности по договорам займа в общей сумме <...> рублей 24 копеек.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 июля 2013 года выдан исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения постоянно действующего третейского суда о взыскании со С.Т. в пользу З.Ю. указанной суммы (т. 1 л.д. 210 - 211).
Отказывая в удовлетворении заявленных П.А. требований, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 18.05.2012 года воля сторон была направлена на создание юридических последствий иной сделки - договора залога имущества, с целью обеспечения С.Т. обязательств по договорам займа от 27.10.2011 года и 27.04.2012 года. Различный субъектный состав договоров займа и оспариваемого договора купли-продажи, по мнению суда, не опровергает указанного вывода, поскольку договор купли-продажи заключен с согласия З.Ю. а П.А. приходится ему близкой родственницей.
С указанными выводами суда не может согласиться судебная коллегия в связи со следующим.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть, сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу данной правовой нормы для признания сделки притворной необходимо, чтобы воля на заключение именно притворной была у всех сторон сделки.
Однако, доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи был заключен сторонами без намерения на отчуждение имущества и в качестве обеспечения заемных обязательств, после исполнения которых, жилое помещение будет получено обратно, в материалы дела не представлено.
Из объяснений ответчика по первоначальному иску С.Т. следует, что договор купли-продажи был заключен с целью погашения задолженности по договорам займа, заключенным с З.Ю. Из полученных за квартиру денежных средств, часть должна была пойти в счет погашения долга, а разница выплачена С.Т. (т. 1 л.д. 57, 140). Поскольку денежные средства за квартиру в размере, определенном условиями договора, ему не были выплачены, он обратился к П.А. с требованиями о расторжении договора, признания его недействительным он не требует.
Указанные пояснения С.Т. согласуются с основаниями, изложенными им во встречных исковых требованиях, согласно которым именно неоплата по договору купли-продажи является основанием для его расторжения, по мнению истца, поскольку он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Данная позиция была также изложена С.Т. в досудебной претензии, направленной П.А. 25.11.2012 года, с требованием о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой покупателем.
Каких-либо указаний на то обстоятельство, что данный договор был заключен С.Т. с целью прикрыть сделку залога, ни его объяснения в суде первой и апелляционной инстанций, ни встречные исковые требования с досудебной претензией не содержат.
При этом, каких-либо доказательств того, что заключенный договор не соответствовал требованиям, предъявляемым к указанному виду сделки гражданским законодательством, а также того, что оспариваемый договор заключен между истцом и ответчиком под влиянием заблуждения одной из сторон, либо обмана, в материалы дела не представлено.
Доводы С.Т. о том, что он полагал данный договор формальным, заключенным лишь с целью погашения долгов по договорам займа с З.Ю. представляются неубедительными, поскольку ранее между С.Т. и З.Ю. было заключено два договора займа и залога на спорную квартиру, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. При таком положении, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что С.Т. безусловно понимал, что заключает договор купли-продажи, а не залога недвижимого имущества (квартиры).
Кроме того, несостоятельными представляются выводы суда о том, что договор купли-продажи прикрывал договор залога, поскольку по смыслу действующего законодательства основное обязательство не может прикрывать акцессорное.
Доводы суда о том, что с учетом представленных в материалы дела доказательств, в частности заключения эксперта от 13.06.2013 года и заключения специалиста от 30.08.2013 года, является недоказанным факт получения С.Т. от П.А. денежных средств за квартиру в размере <...>, также не могут служить основанием для признания договора купли-продажи ничтожной сделкой в силу ее притворности.
Как правильно отмечено судом при отклонении заявленных С. требований о расторжении договора купли-продажи, согласно разъяснениям содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи от 18.05.2012 года судом первой инстанции обоснованно не установлено.
Неоплата ответчиком по встречному иску П.А. денежных средств по договору не лишает истца также возможности требовать взыскания указанных денежных средств. Однако, оснований для признания данного договора ничтожной сделкой в связи с неоплатой, учитывая при этом то обстоятельство, что С.Т. подобных требований не предъявлял и в обоснование встречного иска не указывал, у суда не имелось.
С учетом отсутствия доказательств заключения оспариваемого договора в качестве прикрытия иной сделки и без намерения создать определенные последствия, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований П.А. и удовлетворении встречного иска в части признания недействительной государственной регистрации права собственности П.А. и возвращении спорной квартиры в собственность С.Т. основан на неверном применении норм материального права и в противоречии установленным судом обстоятельствам, в связи с чем, в указанной части решение суда подлежит отмене.
В соответствии с частью первой статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества.
Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Частью первой статьи 35 ЖК РФ предусмотрено, что случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Материалами дела установлено, что С.Т. и М.Н. постоянно зарегистрированы и проживают в квартире по адресу: <адрес>. При этом, М.Н. (мать С.Т.) зарегистрирована по указанному адресу после заключения С.Т. договора купли-продажи с П.А.
Поскольку право собственности П.А. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, основанием для регистрации права собственности истца по первоначальному иску на квартиру по указанному адресу послужил заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 18.05.2012 года, на основании которого С.Т. произвел отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, исковые требования П.А. о признании ответчиков утратившими право пользования спорной квартирой и выселении подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для рассмотрения требований, содержащихся в просительной части апелляционной жалобы об отмене определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2013 года.
Из материалов дела следует, что в судебном заседании 03 сентября 2013 года представителем П.А. было заявлено ходатайство об оставлении встречного искового заявления С.Т. без рассмотрения в соответствии с положениями абзаца 6 ст. 222 ГПК РФ.
Определением Московского районного суда от 03 сентября 2013 года данное ходатайство было оставлено без удовлетворения (т. 1 л.д. 219 - 221).
Поскольку определение постановлено судом 03 сентября 2013 года, частная жалоба в соответствии с положениями ст. 332 ГПК РФ могла быть подана стороной в срок не позднее 18 сентября 2013 года.
Апелляционная жалоба П.А. содержащая требование об отмене указанного определения, подана в суд 14 ноября 2013 года (т. 1 л.д. 246), то есть, с пропуском установленного законом срока, вопрос восстановления пропущенного процессуального срока судом не рассматривался.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" если при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции будет установлено, что апелляционные жалоба, представление поданы с пропуском установленного статьей 321 ГПК РФ срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока, суд апелляционной инстанции на основании пункта 4 статьи 328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционных жалобы, представления без рассмотрения по существу.
Принимая во внимание данные разъяснения, судебная коллегия полагает необходимым апелляционную жалобу в части обжалования определения Московского районного суда от 03 сентября 2013 года оставить без рассмотрения по существу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований П.А., а также в части признания незаконной государственной регистрации и возвращения квартиры в собственность С.Т..
Признать С.Т., М.Н. утратившими право пользования двухкомнатной квартирой общей площадью 48,3 кв. м, по адресу: <адрес>, выселив из данной квартиры.
В удовлетворении встречных исковых требований в части прекращения права собственности П.А. и признания права собственности за С.Т. на квартиру по адресу: <адрес> - отказать.
Апелляционную жалобу в части обжалования определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2013 года оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 30.01.2014 N 33-790/14
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 января 2014 г. N 33-790/14
Судья: Ершова Ю.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Ильинской Л.В.
судей Шиловской Н.Ю. и Кудасовой Т.А.
при участии прокурора Тимуш А.В.
при секретаре Ц.
рассмотрела в судебном заседании 30 января 2014 года гражданское дело N 2-869/13 по апелляционной жалобе П.А. на решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года по иску П.А. к С.Т. и М.Н. о признании утратившими право пользования жилым помещением и выселении из жилого помещения и по встречному иску С.Т. к П.А. о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности П.А. на квартиру и признании права собственности С.Т. на квартиру.
Заслушав доклад судьи Ильинской Л.В., пояснения представителя истца П.А. - Ш. ответчиков С.Т. и М.Н. представителя ответчика М.Н. - К. заключение прокурора Тимуш А.В., полагавшей решение суда подлежащим отмене в части отказа П.А. в удовлетворении требований иска, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Истец П.А. обратилась в суд с иском к С.Т. и М.Н. о признании утратившими право пользования жилым помещением - квартирой, расположенной по адресу: <адрес> и выселении их из указанного жилого помещения. В обоснование заявленных требований П.А. указала, что приобрела данную квартиру у С.Т. по договору купли-продажи от 18.05.2012 года, государственная регистрация ее права собственности на это жилое помещение произведена 20.09.2012 года, свои обязательства по договору купли-продажи от 18.05.2012 года П.А. исполнила в полном объеме, однако ответчик в нарушение условий договора до настоящего времени с регистрационного учета по спорному адресу не снялся, жилое помещение не освободил, более того, после отчуждения квартиры, вселил в нее свою мать - М.Н. и зарегистрировал ее по указанному адресу.
В ходе рассмотрения дела ответчик С.Т. предъявил встречный иск к П.А. (л.д. 26 - 28, 125 - 127), в котором просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> заключенный 18.05.2012 года между ним и П.А. прекратить право собственности П.А. на эту квартиру, и признать за ним право собственности на спорное жилое помещение.
В обоснование встречного иска С.Т. указал, что договор купли-продажи был заключен им при стечении тяжелых жизненных обстоятельств, когда между ним и братом П.А. - З.Ю. было заключено два договора займа денежных средств: на сумму 560 000 рублей и на сумму 2 058 000 рублей, в обеспечение исполнения С.Т. обязательств по указанным договорам были заключены договоры залога спорной квартиры, оба договора залога были зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Когда С.Т. не смог исполнить своих обязательств по договорам займа, З.Ю. предложил ему продать квартиру, и тем самым погасить долг, при этом З.Ю. настаивал на том, чтобы С.Т. подписал договор купли-продажи квартиры, покупателем по которому являлась П.А. 18.05.2012 года С.Т. подписал договор купли-продажи, в соответствии с которым продал П.А. спорную квартиру за 2 140 000 рублей. При этом денежные средства за квартиру ему переданы не были.
Решением постоянно действующего третейского суда "Санкт-Петербургский экономический арбитраж" от 13.07.2012 года со С.Т. в пользу З.Ю. взыскан долг по договорам займа от 27.10.2011 года и от 27.04.2012 года, проценты за пользование суммой займа и пени за просрочку возврата займа и процентов по нему в общей сложности в сумме <...> рубля.
Как следует из доводов встречного иска, государственная регистрация договора купли-продажи квартиры от 18.05.2012 года произведена помимо воли С.Т. на основании решения Третейского суда. Одновременно С.Т. ссылаясь на пункт 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), указывает на существенное нарушение П.А. условий договора купли-продажи квартиры от 18.05.2012 года, выразившееся в неисполнении обязательства по выплате С.Т. стоимости квартиры.
Решением Московского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года исковые требования П.А. оставлены без удовлетворения.
Встречный иск С.Т. удовлетворен частично. Суд признал недействительной государственную регистрацию права собственности П.А. на двухкомнатную квартиру общей площадью 48,3 кв. м, по адресу: <адрес>. Указанная двухкомнатная квартира возвращена в собственность С.Т. В удовлетворении остальной части иска С.Т. отказано.
В апелляционной жалобе П.А. настаивает на отмене решения суда.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть жалобу без участия истца П.А. и третьих лиц З.Ю. Управления Росреестра по Санкт-Петербургу, не явившихся в судебное заседание, извещенных о времени рассмотрения жалобы надлежащим образом (том 2 л.д. 14, 17 - 18), учитывая, что интересы истца по первоначальному иску в судебном заседании апелляционной инстанции представляет по доверенности уполномоченное лицо.
Изучив доводы жалобы, материалы гражданского дела, суд апелляционной инстанции находит решение суда подлежащим частичной отмене по следующим основаниям.
Как установлено судом первой инстанции, 27.10.2011 года между З.Ю. (Заимодавцем) и С.Т. (Заемщиком) заключен договор займа денежных средств (далее - договора займа от 27.10.2011 года), в соответствии с которым Заимодавец передает Заемщику денежные средства в размере 560 000 рублей на срок до 27.04.2012 года, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу сумму займа с процентами в размере 2,6% в месяц (л.д. 45 - 46). В обеспечение исполнения С.Т. обязательств по вышеназванному договору займа 27.10.2011 года между З.Ю. (Залогодержателем) и С.Т. (Залогодателем) был заключен договор залога принадлежавшей С.Т. квартиры, расположенной по адресу: <адрес> (л.д. 130 - 132) (далее - договор залога от 27.10.2011 года). Государственная регистрация указанного Договора залога произведена <дата> года (л.д. 133).
27.04.2012 года между З.Ю. (Заимодавцем) и С.Т. (Заемщиком) заключен договор займа денежных средств (далее договор займа от 27.04.2012 года), по условиям которого Заимодавец передает Заемщику денежные средства в размере <...> рублей, а Заемщик обязуется возвратить Заимодавцу сумму займа в срок до 15.04.2013 года, в соответствии с установленным условиями Договора займа графиком (л.д. 128 - 129). В соответствии с пунктом 2.1 Договора займа от 27.04.2012 года в целях обеспечения надлежащего исполнения обязательств по возврату суммы займа заключается договор залога недвижимого имущества - отдельной двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>.
18.05.2012 года между С.Т. (Продавцом) и П.А. (Покупателем) заключен Договор купли-продажи квартиры, по которому С.Т. продал П.А. принадлежавшую ему двухкомнатную квартиру общей площадью 48,3 кв. м, расположенную по адресу: <адрес>, за <...> рублей (л.д. 29 - 29 об.) (далее - Договор купли-продажи квартиры). Согласно пункту 5 указанного договора в момента его подписания Покупатель передал, а Продавец получил деньги в сумме <...> рублей. Расчеты между сторонами произведены полностью. Факт подписания данного договора С.Т. не оспаривал.
Решением постоянного действующего третейского суда "Санкт-Петербургский экономический Арбитраж" от 13.07.2012 года удовлетворен иск З.Ю. к С.Т. о взыскании задолженности по договорам займа в общей сумме <...> рублей 24 копеек.
Определением судебной коллегии по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда от 17 июля 2013 года выдан исполнительный лист на принудительное исполнение указанного решения постоянно действующего третейского суда о взыскании со С.Т. в пользу З.Ю. указанной суммы (т. 1 л.д. 210 - 211).
Отказывая в удовлетворении заявленных П.А. требований, суд первой инстанции исходил из того, что при заключении договора купли-продажи от 18.05.2012 года воля сторон была направлена на создание юридических последствий иной сделки - договора залога имущества, с целью обеспечения С.Т. обязательств по договорам займа от 27.10.2011 года и 27.04.2012 года. Различный субъектный состав договоров займа и оспариваемого договора купли-продажи, по мнению суда, не опровергает указанного вывода, поскольку договор купли-продажи заключен с согласия З.Ю. а П.А. приходится ему близкой родственницей.
С указанными выводами суда не может согласиться судебная коллегия в связи со следующим.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть, сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
По смыслу данной правовой нормы для признания сделки притворной необходимо, чтобы воля на заключение именно притворной была у всех сторон сделки.
Однако, доказательств, подтверждающих, что договор купли-продажи был заключен сторонами без намерения на отчуждение имущества и в качестве обеспечения заемных обязательств, после исполнения которых, жилое помещение будет получено обратно, в материалы дела не представлено.
Из объяснений ответчика по первоначальному иску С.Т. следует, что договор купли-продажи был заключен с целью погашения задолженности по договорам займа, заключенным с З.Ю. Из полученных за квартиру денежных средств, часть должна была пойти в счет погашения долга, а разница выплачена С.Т. (т. 1 л.д. 57, 140). Поскольку денежные средства за квартиру в размере, определенном условиями договора, ему не были выплачены, он обратился к П.А. с требованиями о расторжении договора, признания его недействительным он не требует.
Указанные пояснения С.Т. согласуются с основаниями, изложенными им во встречных исковых требованиях, согласно которым именно неоплата по договору купли-продажи является основанием для его расторжения, по мнению истца, поскольку он в значительной степени лишился того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора. Данная позиция была также изложена С.Т. в досудебной претензии, направленной П.А. 25.11.2012 года, с требованием о расторжении договора купли-продажи в связи с его неоплатой покупателем.
Каких-либо указаний на то обстоятельство, что данный договор был заключен С.Т. с целью прикрыть сделку залога, ни его объяснения в суде первой и апелляционной инстанций, ни встречные исковые требования с досудебной претензией не содержат.
При этом, каких-либо доказательств того, что заключенный договор не соответствовал требованиям, предъявляемым к указанному виду сделки гражданским законодательством, а также того, что оспариваемый договор заключен между истцом и ответчиком под влиянием заблуждения одной из сторон, либо обмана, в материалы дела не представлено.
Доводы С.Т. о том, что он полагал данный договор формальным, заключенным лишь с целью погашения долгов по договорам займа с З.Ю. представляются неубедительными, поскольку ранее между С.Т. и З.Ю. было заключено два договора займа и залога на спорную квартиру, которые были зарегистрированы в установленном законом порядке. При таком положении, заслуживают внимания доводы апелляционной жалобы о том, что С.Т. безусловно понимал, что заключает договор купли-продажи, а не залога недвижимого имущества (квартиры).
Кроме того, несостоятельными представляются выводы суда о том, что договор купли-продажи прикрывал договор залога, поскольку по смыслу действующего законодательства основное обязательство не может прикрывать акцессорное.
Доводы суда о том, что с учетом представленных в материалы дела доказательств, в частности заключения эксперта от 13.06.2013 года и заключения специалиста от 30.08.2013 года, является недоказанным факт получения С.Т. от П.А. денежных средств за квартиру в размере <...>, также не могут служить основанием для признания договора купли-продажи ничтожной сделкой в силу ее притворности.
Как правильно отмечено судом при отклонении заявленных С. требований о расторжении договора купли-продажи, согласно разъяснениям содержащимся в п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда N 10/22 от 29.04.10 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
В Гражданском кодексе РФ (глава 30, параграф 7 "Продажа недвижимости" - ст. 549 - 558) также отсутствуют нормы, позволяющие расторгнуть договор купли-продажи и аннулировать возникшее у покупателя право собственности на объект недвижимости в связи с неуплатой им покупной цены.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ.
Однако в данном случае таких оснований для расторжения договора купли-продажи от 18.05.2012 года судом первой инстанции обоснованно не установлено.
Неоплата ответчиком по встречному иску П.А. денежных средств по договору не лишает истца также возможности требовать взыскания указанных денежных средств. Однако, оснований для признания данного договора ничтожной сделкой в связи с неоплатой, учитывая при этом то обстоятельство, что С.Т. подобных требований не предъявлял и в обоснование встречного иска не указывал, у суда не имелось.
С учетом отсутствия доказательств заключения оспариваемого договора в качестве прикрытия иной сделки и без намерения создать определенные последствия, вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований П.А. и удовлетворении встречного иска в части признания недействительной государственной регистрации права собственности П.А. и возвращении спорной квартиры в собственность С.Т. основан на неверном применении норм материального права и в противоречии установленным судом обстоятельствам, в связи с чем, в указанной части решение суда подлежит отмене.
В соответствии с частью первой статьи 30 ЖК РФ собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены настоящим Кодексом.
Согласно пункту 1 статьи 235 ГК РФ, право собственности прекращается при отчуждении собственником своего имущества.
Согласно ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника.
Частью первой статьи 35 ЖК РФ предусмотрено, что случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Материалами дела установлено, что С.Т. и М.Н. постоянно зарегистрированы и проживают в квартире по адресу: <адрес>. При этом, М.Н. (мать С.Т.) зарегистрирована по указанному адресу после заключения С.Т. договора купли-продажи с П.А.
Поскольку право собственности П.А. на спорную квартиру зарегистрировано в установленном законом порядке, основанием для регистрации права собственности истца по первоначальному иску на квартиру по указанному адресу послужил заключенный между сторонами договор купли-продажи квартиры от 18.05.2012 года, на основании которого С.Т. произвел отчуждение принадлежащего ему недвижимого имущества, исковые требования П.А. о признании ответчиков утратившими право пользования спорной квартирой и выселении подлежат удовлетворению.
Вместе с тем, судебная коллегия не усматривает оснований для рассмотрения требований, содержащихся в просительной части апелляционной жалобы об отмене определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2013 года.
Из материалов дела следует, что в судебном заседании 03 сентября 2013 года представителем П.А. было заявлено ходатайство об оставлении встречного искового заявления С.Т. без рассмотрения в соответствии с положениями абзаца 6 ст. 222 ГПК РФ.
Определением Московского районного суда от 03 сентября 2013 года данное ходатайство было оставлено без удовлетворения (т. 1 л.д. 219 - 221).
Поскольку определение постановлено судом 03 сентября 2013 года, частная жалоба в соответствии с положениями ст. 332 ГПК РФ могла быть подана стороной в срок не позднее 18 сентября 2013 года.
Апелляционная жалоба П.А. содержащая требование об отмене указанного определения, подана в суд 14 ноября 2013 года (т. 1 л.д. 246), то есть, с пропуском установленного законом срока, вопрос восстановления пропущенного процессуального срока судом не рассматривался.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 40 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции" если при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции будет установлено, что апелляционные жалоба, представление поданы с пропуском установленного статьей 321 ГПК РФ срока апелляционного обжалования и не решен вопрос о восстановлении этого срока, суд апелляционной инстанции на основании пункта 4 статьи 328 ГПК РФ выносит определение об оставлении апелляционных жалобы, представления без рассмотрения по существу.
Принимая во внимание данные разъяснения, судебная коллегия полагает необходимым апелляционную жалобу в части обжалования определения Московского районного суда от 03 сентября 2013 года оставить без рассмотрения по существу.
На основании изложенного, руководствуясь ст. 328, 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Московского районного суда Санкт-Петербурга от 17 сентября 2013 года отменить в части отказа в удовлетворении исковых требований П.А., а также в части признания незаконной государственной регистрации и возвращения квартиры в собственность С.Т..
Признать С.Т., М.Н. утратившими право пользования двухкомнатной квартирой общей площадью 48,3 кв. м, по адресу: <адрес>, выселив из данной квартиры.
В удовлетворении встречных исковых требований в части прекращения права собственности П.А. и признания права собственности за С.Т. на квартиру по адресу: <адрес> - отказать.
Апелляционную жалобу в части обжалования определения Московского районного суда Санкт-Петербурга от 03 сентября 2013 года оставить без рассмотрения.
В остальной части решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)