Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,
при участии:
- от ООО "Зодиак": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- от Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.11.2014 по делу N А32-36305/2013, принятое судьей Колодкиной В.Г.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности,
установил:
ООО "Зодиак" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края г. Краснодар от 16.05.2013 N 27-п/391 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2014 в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебный акт мотивирован доказанностью наличия состава и события административного правонарушения, а также отсутствием оснований для признания правонарушения малозначительным.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на то, что общество привлекало денежные средства для строительства нежилого помещения, поэтому санкция части 1 статьи 14.28 Кодекса в отношении общества не подлежит применению.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Управление и общество, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечило.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления и общества, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании приказа управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 11.04.2013 N 27-п Управлением в присутствие генерального директора общества Пономарева Г.В. проведена внеплановая проверка ООО "Зодиак" по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве. В ходе проверки установлено следующее.
ООО "Зодиак" осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7 881 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенным по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем Обществу на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 N 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 N 23-23-50/083/2010-311), заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "Санаторий "Заполярье" и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 N 526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 N 23-23-50/102/2010-015).
Согласно договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 вид разрешенного использования земельного участка - санаторно-агростроительный комплекс "Заполярье".
Дополнительным соглашением N 1 от 28.04.2012 г. к договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 7881 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогово,10, на - "гостиница".
Административным органом установлено, что между ООО "Зодиак" и гражданином Осиным В.С. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 04.03.2013 г. N 42ап, согласно условиям которого стороны обязуются в срок не позднее 01.09.2013 г. заключить основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12 по строительному адресу Краснодарский край г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, в отношении помещения N 42, расположенного в блоке N 9.2 на 3 этаже. Согласно приложению N 3 к указанному предварительному договору общая площадь квартиры составляет 68,53 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.1. договора в обеспечение своих обязательств по предварительному договору Участник вносит Застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 12 335 400 руб., которые засчитываются в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору участия в долевом строительстве в следующем порядке:
- сумма в размере 7 000 000 руб. не позднее 20.03.2013 г. путем перечисления на реквизиты банковского счета, указанные застройщиком.
ООО "Зодиак" в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве 06.03.2013 г. привлечены денежные средства гражданина Осина В.С. в сумме 7 000 000 руб., что подтверждается выпиской по расчетному счету ООО "Зодиак" 40702810530060004189 в Юго-Западном Банке Сбербанка, реестром предварительных договоров долевого строительства ООО "Зодиак" и по существу заявителем не оспаривается.
Разрешение на строительство объекта не представлено, договор участия в долевом строительстве объекта в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не зарегистрирован, что является нарушением ч. 2 ст. 1, п. 2 ст. 2, ч.ч. 1, 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
По результатам проверки в присутствие законного представителя общества генерального директора Пономарева Г.В. составлен акт проверки от 26.04.2013 г. и протокол об административном правонарушении N 27п/391 от 26.04.2013 г. Дело об административном правонарушении рассмотрено и постановление от 16.05.2013 г. N 27п/391 вынесено в присутствие законного представителя ООО "Зодиак" - генерального директора Пономарева Г.В.
Не согласившись с постановлением административного органа, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Отношения в сфере строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств граждан урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ состоит в несоблюдении запрета на привлечение денежных средств граждан в оплату права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке, если способы такого привлечения денежных средств не соответствуют требованиям части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
При этом статья 14.28 КоАП РФ дополнена также примечанием, в соответствии с которым в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Полномочия по контролю в области долевого строительства предоставлены управлению пунктами 4, 7 части 5 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 -ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно пунктам 4, 6 части 5 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 28.1 КоАП РФ поводами к возбуждению дела об административном правонарушении является непосредственное обнаружение должностными лицами, уполномоченными составлять протоколы об административных правонарушениях, достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее: Закон о долевом строительстве) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), запрещается (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, вступившая в силу с 21.06.2010).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Из приведенных нормативных предписаний следует, что, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 13863/09.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
- - строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
- - возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- - возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
- - строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
- - возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
- - возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
- - возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из материалов дела следует, и обществом не оспаривается, что ООО "Зодиак" является застройщиком объекта капитального строительства "Гостиница по адресу ул. Пирогова,10 в Центральном районе г. Сочи". Обществом привлечены для строительства денежные средства гражданина Осина В.С. в размере 7 000 000 руб. путем заключения предварительного договора участия в долевом строительстве от 04.03.2013 г. N 42ап.
Материалами дела подтверждается, что действия общества нарушают требования части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, поскольку до заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве спорного объекта, до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации общество привлекало денежные средства гражданина Осина В.С.
Довод заявителя сводится к тому, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 04.03.2013 г. N 42ап, заключенный с гражданином Осиным В.С., следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ссылаясь на п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и к нему не применяются положения Закона N 214-ФЗ.
Между тем, из разъяснений пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 следует, что положения Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Доводы заявителя о том, что общество как инвестор в силу положений части 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ не является субъектом вменяемого правонарушения, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку в соответствии с абзацем 2 статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ) настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Наказание назначено обществу в минимальном размере санкции, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" (далее - постановление N 10) в силу части 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо привлекается к ответственности за совершение административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Порядок привлечения к административной ответственности обязателен для органов (должностных лиц), рассматривающих дело об административном правонарушении.
Проверка процедуры привлечения к административной ответственности является самостоятельным процессуальным действием при рассмотрении вопроса о законности обжалованного постановления о привлечении к ответственности. По настоящему делу судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о процессуальных нарушениях, допущенных административным органом при принятии оспариваемого постановления и являющихся самостоятельными и безусловными основаниями для признании незаконным и отмене оспариваемого постановления.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что совершенное обществом правонарушение не может быть признано малозначительным, поскольку совершенное обществом правонарушение несет реальную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщикам и не может быть признано малозначительным.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что общество привлекало денежные средства для строительства нежилого помещения, поэтому санкция части 1 статьи 14.28 Кодекса в отношении общества не подлежит применению.
Исследовав условия предварительного договора участия в долевом строительстве от 04.03.2013 N. 42ап, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не позднее 01.09.2013 основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12, приложения N 3 к указанному предварительному договору, согласно которому общая площадь квартиры составляет 68,53 кв. м, факт уплаты гражданином Осиным В.С. 7 000 000 рублей по договору долевого участия, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о доказанности факта привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства на строительство дома, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что составляет объективную сторону вмененного обществу административного правонарушения.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" в силу части 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо привлекается к ответственности за совершение административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии вины общества в совершенном правонарушении, соблюдении управлением порядка привлечения общества к административной ответственности.
Свою позицию суд апелляционной инстанции основывает на позиции, изложенной в Постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам N А32-20114/2013,А32-36091/2013.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2014 по делу N А32-36305/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном нормами Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.03.2015 N 15АП-552/2015 ПО ДЕЛУ N А32-36305/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 марта 2015 г. N 15АП-552/2015
Дело N А32-36305/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Соловьевой М.В.,
судей Смотровой Н.Н., Сурмаляна Г.А.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Струкачевой Н.П.,
при участии:
- от ООО "Зодиак": представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- от Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края: представитель не явился, уведомлен надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
на решение Арбитражного суда Краснодарского края
от 28.11.2014 по делу N А32-36305/2013, принятое судьей Колодкиной В.Г.,
по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Зодиак"
к Управлению по надзору в области долевого строительства Краснодарского края
об оспаривании постановления о привлечении к административной ответственности,
установил:
ООО "Зодиак" обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением о признании недействительным постановления Управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края г. Краснодар от 16.05.2013 N 27-п/391 о привлечении к административной ответственности по ч. 1 ст. 14.28 КоАП РФ.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2014 в удовлетворении заявленного требования отказано. Судебный акт мотивирован доказанностью наличия состава и события административного правонарушения, а также отсутствием оснований для признания правонарушения малозначительным.
Не согласившись с принятым судебным актом, общество обратилось в Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение и удовлетворить заявленные требования в полном объеме, ссылаясь на то, что общество привлекало денежные средства для строительства нежилого помещения, поэтому санкция части 1 статьи 14.28 Кодекса в отношении общества не подлежит применению.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд рассматривает апелляционную жалобу в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Управление и общество, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание явку своих представителей не обеспечило.
Дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей Управления и общества, извещенных надлежащим образом.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.
Как следует из материалов дела, на основании приказа управления по надзору в области долевого строительства Краснодарского края от 11.04.2013 N 27-п Управлением в присутствие генерального директора общества Пономарева Г.В. проведена внеплановая проверка ООО "Зодиак" по вопросам исполнения требований законодательства об участии в долевом строительстве. В ходе проверки установлено следующее.
ООО "Зодиак" осуществляет строительство объекта недвижимости на земельном участке общей площадью 7 881 кв. м, с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенным по адресу: город Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, принадлежащем Обществу на праве аренды согласно договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 07.06.2010 N 4900005839 (зарегистрирован в Росреестре 06.08.2010 N 23-23-50/083/2010-311), заключенному между МО город-курорт Сочи и ООО "Санаторий "Заполярье" и договору о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка от 06.09.2010 N 526 (зарегистрирован в Росреестре 05.10.2010 N 23-23-50/102/2010-015).
Согласно договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 вид разрешенного использования земельного участка - санаторно-агростроительный комплекс "Заполярье".
Дополнительным соглашением N 1 от 28.04.2012 г. к договору аренды от 07.06.2010 г. N 4900005839 изменен вид разрешенного использования земельного участка площадью 7881 кв. м с кадастровым номером 23:49:0203012:19, расположенного по адресу г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогово,10, на - "гостиница".
Административным органом установлено, что между ООО "Зодиак" и гражданином Осиным В.С. заключен предварительный договор участия в долевом строительстве от 04.03.2013 г. N 42ап, согласно условиям которого стороны обязуются в срок не позднее 01.09.2013 г. заключить основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12 по строительному адресу Краснодарский край г. Сочи, Центральный район, ул. Пирогова, 10, в отношении помещения N 42, расположенного в блоке N 9.2 на 3 этаже. Согласно приложению N 3 к указанному предварительному договору общая площадь квартиры составляет 68,53 кв. м.
В соответствии с пунктом 2.1. договора в обеспечение своих обязательств по предварительному договору Участник вносит Застройщику сумму обеспечения обязательств в размере 12 335 400 руб., которые засчитываются в счет оплаты 100% стоимости помещения по основному договору участия в долевом строительстве в следующем порядке:
- сумма в размере 7 000 000 руб. не позднее 20.03.2013 г. путем перечисления на реквизиты банковского счета, указанные застройщиком.
ООО "Зодиак" в счет оплаты по предварительному договору участия в долевом строительстве 06.03.2013 г. привлечены денежные средства гражданина Осина В.С. в сумме 7 000 000 руб., что подтверждается выпиской по расчетному счету ООО "Зодиак" 40702810530060004189 в Юго-Западном Банке Сбербанка, реестром предварительных договоров долевого строительства ООО "Зодиак" и по существу заявителем не оспаривается.
Разрешение на строительство объекта не представлено, договор участия в долевом строительстве объекта в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Краснодарскому краю не зарегистрирован, что является нарушением ч. 2 ст. 1, п. 2 ст. 2, ч.ч. 1, 2 ст. 3 и ч. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
По результатам проверки в присутствие законного представителя общества генерального директора Пономарева Г.В. составлен акт проверки от 26.04.2013 г. и протокол об административном правонарушении N 27п/391 от 26.04.2013 г. Дело об административном правонарушении рассмотрено и постановление от 16.05.2013 г. N 27п/391 вынесено в присутствие законного представителя ООО "Зодиак" - генерального директора Пономарева Г.В.
Не согласившись с постановлением административного органа, общество обратилось в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Отношения в сфере строительства многоквартирных жилых домов с привлечением денежных средств граждан урегулированы Федеральным законом от 30.12.2004 г. N 214 - ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ".
Согласно части 1 статьи 14.28 КоАП РФ привлечение денежных средств гражданина, связанное с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от двадцати тысяч до пятидесяти тысяч рублей; на юридических лиц - от пятисот тысяч до одного миллиона рублей.
Объективная сторона административного правонарушения, предусмотренного частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ состоит в несоблюдении запрета на привлечение денежных средств граждан в оплату права собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, не введенных в эксплуатацию в установленном градостроительным законодательством порядке, если способы такого привлечения денежных средств не соответствуют требованиям части 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
При этом статья 14.28 КоАП РФ дополнена также примечанием, в соответствии с которым в случае нарушения лицом требований к привлечению денежных средств гражданина, связанному с возникающим у гражданина правом собственности на жилое помещение в многоквартирном доме, который на момент привлечения таких денежных средств гражданина не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, административная ответственность, установленная частью 1 настоящей статьи, наступает в отношении каждого случая неправомерного привлечения денежных средств гражданина в отдельности.
Частью 1 статьи 1 Закона об участии в долевом строительстве предусмотрено, что настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.
Полномочия по контролю в области долевого строительства предоставлены управлению пунктами 4, 7 части 5 статьи 23 Федерального закона от 30.12.2004 N 214 -ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ).
Согласно пунктам 4, 6 части 5 статьи 23 Закона об участии в долевом строительстве контролирующий орган вправе осуществлять контроль за деятельностью застройщиков, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; направлять лицам, осуществляющим привлечение денежных средств граждан для строительства, предписания об устранении нарушений настоящего Федерального закона, нормативных правовых актов Президента Российской Федерации, нормативных правовых актов Правительства Российской Федерации, нормативных правовых актов уполномоченного органа и устанавливать сроки устранения таких нарушений.
Согласно пункту 1 части 1 статьи 28.1 КоАП РФ поводами к возбуждению дела об административном правонарушении является непосредственное обнаружение должностными лицами, уполномоченными составлять протоколы об административных правонарушениях, достаточных данных, указывающих на наличие события административного правонарушения.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" (далее: Закон о долевом строительстве) застройщик - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, имеющее в собственности или на праве аренды земельный участок и привлекающее денежные средства участников долевого строительства в соответствии с настоящим Федеральным законом для строительства (создания) на этом земельном участке многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, за исключением объектов производственного назначения, на основании полученного разрешения на строительство.
Привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ), запрещается (часть 2.1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ, вступившая в силу с 21.06.2010).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента регистрации.
Из приведенных нормативных предписаний следует, что, обязательным условием для получения застройщиком права на привлечение денежных средств граждан является соблюдение им не только требований, указанных в части 1 статьи 3 Закона N 214-ФЗ (получение разрешения на строительство, опубликование проектной декларации, государственная регистрация права на земельный участок), но и требований части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 этого Закона N 214-ФЗ (наличие договора участия в долевом строительстве, заключенного в письменной форме и прошедшего государственную регистрацию).
Именно выполнение этих требований и предоставляет застройщику право привлекать денежные средства граждан. Данная правовая позиция содержится в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2010 N 13863/09.
В соответствии с пунктом 2 статьи 25.1 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация договора участия в долевом строительстве осуществляется на основании заявления сторон договора (застройщика, участника долевого строительства).
В пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 разъяснено, что привлечение средств граждан для строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости возможно только способами, указанными в пункте 2 статьи 1 Закона N 214-ФЗ.
Согласно части 1 статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ" денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
- - строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание);
- - возмещение затрат на приобретение, в том числе оформление, права собственности или права аренды, права субаренды на земельные участки, на которых осуществляется строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
- - возмещение затрат на подготовку проектной документации и выполнение инженерных изысканий для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а также на проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий в случае, если проведение такой экспертизы является обязательным;
- - строительство систем инженерно-технического обеспечения, необходимых для подключения (присоединения) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, если это предусмотрено соответствующей проектной документацией;
- - возмещение затрат в связи с внесением платы за подключение (присоединение) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения;
- - возмещение затрат в связи с заключением в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности договора о развитии застроенной территории и исполнением обязательств по этому договору (за исключением затрат на строительство и (или) реконструкцию объектов социальной инфраструктуры), если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельных участках, предоставленных застройщику на основании этого договора и находящихся в границах такой застроенной территории;
- - возмещение затрат на подготовку документации по планировке территории и выполнение работ по обустройству застроенной территории посредством строительства объектов инженерно-технической инфраструктуры, если строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется на земельном участке, предоставленном застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства, или земельных участках, образованных в границах земельного участка, предоставленного застройщику для комплексного освоения в целях жилищного строительства.
Из материалов дела следует, и обществом не оспаривается, что ООО "Зодиак" является застройщиком объекта капитального строительства "Гостиница по адресу ул. Пирогова,10 в Центральном районе г. Сочи". Обществом привлечены для строительства денежные средства гражданина Осина В.С. в размере 7 000 000 руб. путем заключения предварительного договора участия в долевом строительстве от 04.03.2013 г. N 42ап.
Материалами дела подтверждается, что действия общества нарушают требования части 2 статьи 3 и части 3 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, поскольку до заключения и регистрации договора долевого участия в строительстве спорного объекта, до получения разрешения на строительство и опубликования проектной декларации общество привлекало денежные средства гражданина Осина В.С.
Довод заявителя сводится к тому, что предварительный договор участия в долевом строительстве от 04.03.2013 г. N 42ап, заключенный с гражданином Осиным В.С., следует квалифицировать как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате, ссылаясь на п. 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 54 от 11.07.2011 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" и к нему не применяются положения Закона N 214-ФЗ.
Между тем, из разъяснений пункта 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 следует, что положения Закона о долевом участии в строительстве являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи.
Разъяснения, содержащиеся в настоящем Постановлении (за исключением абзаца второго пункта 4), не подлежат применению при рассмотрении споров, связанных с созданием недвижимого имущества по Закону о долевом участии в строительстве.
Доводы заявителя о том, что общество как инвестор в силу положений части 3 статьи 1 Закона N 214-ФЗ не является субъектом вменяемого правонарушения, обоснованно отклонен судом первой инстанции, поскольку в соответствии с абзацем 2 статьи 2 Федерального закона от 25.02.1999 N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" (в редакции Федерального закона от 17.06.2010 N 119-ФЗ) настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, которые регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Наказание назначено обществу в минимальном размере санкции, предусмотренной частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" (далее - постановление N 10) в силу части 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо привлекается к ответственности за совершение административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Порядок привлечения к административной ответственности обязателен для органов (должностных лиц), рассматривающих дело об административном правонарушении.
Проверка процедуры привлечения к административной ответственности является самостоятельным процессуальным действием при рассмотрении вопроса о законности обжалованного постановления о привлечении к ответственности. По настоящему делу судом не установлено обстоятельств, свидетельствующих о процессуальных нарушениях, допущенных административным органом при принятии оспариваемого постановления и являющихся самостоятельными и безусловными основаниями для признании незаконным и отмене оспариваемого постановления.
Судом первой инстанции правомерно сделан вывод, что совершенное обществом правонарушение не может быть признано малозначительным, поскольку совершенное обществом правонарушение несет реальную угрозу охраняемым общественным отношениям, правам дольщикам и не может быть признано малозначительным.
Судом апелляционной инстанции отклоняется довод апелляционной жалобы о том, что общество привлекало денежные средства для строительства нежилого помещения, поэтому санкция части 1 статьи 14.28 Кодекса в отношении общества не подлежит применению.
Исследовав условия предварительного договора участия в долевом строительстве от 04.03.2013 N. 42ап, согласно которому стороны обязуются заключить в срок не позднее 01.09.2013 основной договор участия в долевом строительстве гостиницы с количеством жилых блоков 12, приложения N 3 к указанному предварительному договору, согласно которому общая площадь квартиры составляет 68,53 кв. м, факт уплаты гражданином Осиным В.С. 7 000 000 рублей по договору долевого участия, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о доказанности факта привлечения обществом денежных средств участника долевого строительства на строительство дома, который на момент привлечения таких денежных средств не введен в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, в нарушение требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что составляет объективную сторону вмененного обществу административного правонарушения.
В соответствии с частью 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Согласно пункту 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.06.2004 N 10 "О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при рассмотрении дел об административных правонарушениях" в силу части 2 статьи 2.1 Кодекса юридическое лицо привлекается к ответственности за совершение административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых Кодексом или законами субъекта Российской Федерации предусмотрена ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению.
Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции сделал правильный вывод о наличии вины общества в совершенном правонарушении, соблюдении управлением порядка привлечения общества к административной ответственности.
Свою позицию суд апелляционной инстанции основывает на позиции, изложенной в Постановлениях Арбитражного суда Северо-Кавказского округа по делам N А32-20114/2013,А32-36091/2013.
Нарушения и неправильного применения норм процессуального права, влекущих отмену судебного акта в силу статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Таким образом, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, в связи с чем апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 28.11.2014 по делу N А32-36305/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
В соответствии с частью 5 статьи 271, частью 1 статьи 266 и частью 2 статьи 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном нормами Арбитражного процессуального Кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
М.В.СОЛОВЬЕВА
Судьи
Н.Н.СМОТРОВА
Г.А.СУРМАЛЯН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)