Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей О.А. Ереминой, Б.Т. Чотчаева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: Потеря О.В., удостоверение, по доверенности от 15.04.2014;
- от ООО ПКФ "Донжилстрой": Привалова Т.В., паспорт, по доверенности от 30.06.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 14.11.2014 по делу N А53-13360/2014
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "Донжилстрой"
о взыскании неосновательного обогащения и процентов
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Донжилстрой" (далее - общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 21.09.2010 по 30.06.2014 в размере 40 410 949 руб. 49 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 508 912 руб. 96 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14 ноября 2014 года в иске отказано.
Департамент обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о том, что в спорный период времени строительство объектов ответчиком не велось, не соответствует обстоятельствам дела, о чем свидетельствует разрешение на строительство N RU 61310000-4873-1 от 21.09.2010, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию от 25.01.2011. Основанный на установленных при рассмотрении дела N А53-16312/2012 фактах вывод суда первой инстанции о том, что на дату выдачи разрешения на строительство 21.09.2010 спорные объекты имели статус завершенного строительства, является необоснованным, поскольку факт окончания строительства объектов недвижимого имущества в полном объеме материалами дела не подтвержден; данный факт может быть подтвержден только разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; между тем порочность разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 25.01.2011 установлена решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012 по делу N А53-16312/2012. Заявитель полагает, что поскольку спорный земельный участок ответчиком фактически использовался не для эксплуатации, а для строительства производственной базы, постольку размер арендной платы подлежит определению по ставке за земельные участки, предоставленные для строительства капитальных объектов.
В судебном заседании представитель департамента поддержала апелляционную жалобу.
Представитель общества в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных пояснениях, просила решение суда оставить без изменения.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 17 марта 2015 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и пояснений ответчика, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону N 697 от 10 мая 1994 года "О предварительном согласовании места размещения производственной базы" обществу было согласовано размещение производственной базы в Северо-Западном промузле г. Ростова-на-Дону на земельном участке ориентировочной площадью 1,6 га.
На основании постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону N 294 от 28 февраля 1996 года между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом был заключен договор аренды земельного участка N 9523 "и" от 6 января 2000 года, в соответствии с которым арендодатель предоставил в аренду арендатору за плату для эксплуатации производственной базы земельный участок общей площадью 18 638 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Северо-Западный промузел, кадастровый номер 61:44:0070101:3, сроком на 15 лет с 28 февраля 1996 года по 28 февраля 2011 года.
Данный договор был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 6 января 2000 года.
По своей правовой природе спорный договор представляют собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
После истечения срока действия договора (28.02.2011) арендатор продолжил пользование земельным при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего договор был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Из правовой позиции истца следует, что 29.05.2013 департамент направил в адрес общества уведомление N 59-30-18023 об отказе от дальнейшего исполнения спорного договора аренды с 09.09.2013 и заявил требование о возврате земельного участка. Между тем, данный факт не влияет на обязанность общества по оплате пользования земельным участком в спорный по настоящему делу период - с 21.09.2010 по 30.06.2014, - поскольку спорный участок обществом возвращен не был. Факт использования обществом земельного участка в указанный период сторонами не оспаривается. Из части второй статьи 622 ГК РФ следует, что арендатор обязан уплачивать арендную плату по договору за все время использования объекта аренды до момента его фактического возврата арендодателю.
При оценке периода, за который истец вправе требовать уплаты платы за пользование земельным участком, с учетом сделанного ответчиком в суде первой инстанции заявления о применении срока исковой давности, апелляционный суд установил следующее.
Истцом заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период 21.09.2010 по 30.06.2014.
В соответствии с пунктами 2.5, 2.6 спорного договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Исковое заявление по настоящему делу подано в Арбитражный суд Ростовской области 09 июня 2014 года.
Таким образом, требования о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за периоды с 21.09.2010 по 31.12.2010 и I квартал 2011 года поданы в арбитражный суд за пределами трех лет со дней наступления сроков их оплаты.
Таким образом, в части требований о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за периоды с 21.09.2010 по 31.12.2010 и I квартал 2011 года истцом пропущен срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности, постольку основанием отказа в иске в части требований о взыскании платы за пользование спорным земельным участком за периоды с 21.09.2010 по 31.12.2010 и I квартал 2011 года является пропуск срока исковой давности.
По требованиям о взыскании арендной платы за II-IV кварталы 2011 года, 2012 год, 2013 год, I-II кварталы 2014 года срок исковой давности не пропущен.
При определении порядка определения размера арендной платы, подлежащего применению к спорным правоотношениям, апелляционный суд установил следующее.
Спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года (далее - ЗК РФ).
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. В соответствии с правовой позицией, выраженной в абзаце третьем пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.
Таким образом, Законом N 137-ФЗ предусмотрено применение ЗК РФ к правоотношениям из заключенных до введения в действие ЗК РФ договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения в действие ЗК РФ.
ЗК РФ введен в действие 29 октября 2001 года.
Таким образом, положения ЗК РФ применяются к правоотношениям из спорного договора в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29 октября 2001 года.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии со статьей 21 Закона РФ от 11 октября 1991 года N 1738-1 "О плате за землю" (в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора аренды) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Из этого следует, что на день заключения спорного договора аренды законом было предусмотрено государственное регулирование цен на аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности.
При таких обстоятельствах размер арендной платы по спорному договору в спорный период подлежит определению в соответствии с нормативными правовыми актами уполномоченных органов.
Тот факт, что сторонами не были внесены изменения в спорный договор в части условия о порядке определения размера арендной платы, не влияет на применение данного порядка, установленного действующими в спорный период нормативными актами, поскольку в силу выраженной в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 правовой позиции арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в публичной собственности, устанавливается органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в спорный период был определен Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29 декабря 2007 года N 1420, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 9 апреля 2012 года N 240, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2014 года N 580 в редакциях, действовавших в спорный период.
Указанными нормативными актами предусмотрено определение размера годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений - в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, за земельные участки, впервые предоставленные для строительства (за исключением приобретения права на заключение договора аренды на торгах) - в размере рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с условиями договора аренды спорный земельный участок был предоставлен ответчику для эксплуатации производственной базы.
Истец полагает необходимым применение ставки арендной платы в размере рыночной стоимости права аренды, утверждая, что фактически спорный участок использовался в иных целях - для строительства производственной базы.
При оценке данного довода апелляционный суд установил следующее.
В деле имеется письмо муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" от 05.08.2008 N 01-21/782, из которого следует, что на дату составления данного письма на территории производственной базы, расположенной на спорном земельном участке, находились строения: литер А площадью 902,6 кв. м, проходная литер Б площадью 158,2 кв. м, сушильная камера литер В площадью 167 кв. м, гараж литер Г площадью 44,8 кв. м, гараж литер Д площадью 22,4 кв. м, склад литер Ж площадью 66,7 кв. м, гараж литер З площадью 21,1 кв. м, трансформаторная подстанция площадью 5,4 кв. м (т. 1, л.д. 80).
Вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу N А53-12680/2013 установлено, что здание проходной площадью 123,3 кв. м литер Б по адресу: г. Ростов на Дону, пер.1-й Машиностроительный 1 было построено в 1996 году.
В рамках арбитражного дела N А53-16312/2012 был рассмотрен иск муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" к обществу о признании отсутствующим права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости: производственный корпус площадью 1 008,1 кв. м, литера А; проходная площадью 123,3 кв. м, литера Б; гараж площадью 40,9 кв. м, литера Г; гараж площадью 20,5 кв. м, литера Д; склад площадью 12,8 кв. м, литера Е; склад площадью 52,4 кв. м, литера Ж; гараж площадью 20,2 кв. м, литера З. Вступившим в законную силу постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2013 по данному делу было отменено постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2013 по данному делу и оставлено в силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012. Вступившими в законную силу судебными актами по данному делу установлено, что разрешение на строительство N RU 61310000-4873-1 от 21.09.2010 года было выдано обществу после возведения указанных объектов. Из этого вытекает, что указанные объекты были построены до 21.09.2010, то есть до начала спорного периода по настоящему делу.
Установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу А53-16312/2012 факты являются преюдициальными для настоящего дела в силу части 1 статьи 69 АПК РФ, поскольку в данном деле участвовали общество (ответчик) и муниципальное образование г. Ростов-на-Дону в лице органов местного самоуправления (Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону - истец, администрация - треть лицо).
Доказательства строительства на спорном земельном участке иных объектов, нежели те, факт строительства которых установлен судебными актами по делу А53-16312/2012, истцом не представлены.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в спорный период ответчик не использовал спорный земельный участок для осуществления строительства, соответствует обстоятельствам дела.
В силу изложенного суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о необходимости применения для определения размера арендной платы ставки в размере рыночной стоимости права аренды.
Арендная плата за спорный земельный участок в спорный период подлежит определению в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29 декабря 2007 года N 1420, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 9 апреля 2012 года N 240, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2014 года N 580 в редакциях, действовавших в спорный период: за II - IV кварталы 2011 года - 1%; за 2012 год - 1,1%; за 2013 год - 1,15%; за I - II кварталы 2014 года - 1,3%.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Из пунктов 8, 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 (далее - Правила N 582), подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы на землю как вида регулируемой цены существует два способа изменения ее размера: на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил N 582) и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9 Правил N 582). Из пункта 9 Правил N 582 следует, что в тех случаях, когда арендная плата устанавливается (и, соответственно, изменяется) исходя из кадастровой стоимости (ее изменении), индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится (данная правовая позиция выражена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 7 марта 2014 года по делу N А53-3501/2013, от 14 ноября 2014 года по делу N А32-12811/2014, определении Верховного Суда РФ от 2 марта 2015 года N 308-ЭС15-840 по делу N А32-12811/2014).
При таких обстоятельствах размер арендной платы за спорный земельный участок в спорном периоде подлежит определению по указанным выше ставкам арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка без применения индексов инфляции.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка в период до 24 июня 2012 года составляла 117 404 862 руб. 36 коп.; с 25 июня 2012 года была увеличена до 196 098 785 руб. 10 коп. в связи с изменением целевого назначения земельного участка. Данные размеры кадастровой стоимости земельного участка ответчиком не оспариваются.
В соответствии с пунктом 9 Правил N 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
В силу изложенного размер причитающейся арендодателю арендной платы во II - IV кварталах 2011 года и 2012 году подлежит определению исходя из кадастровой стоимости в размере 117 404 862 руб. 36 коп., в 2013 году и I - II кварталах 2014 года - из кадастровой стоимости в размере 196 098 785 руб. 10 коп.
Исходя из изложенного общая сумма арендной платы, которая причитается арендодателю за II - IV кварталы 2011 года, 2012 год, 2013 год, I - II кварталы 2014 года составляет 5 702 900 руб. 58 коп. (в том числе II - IV кварталы 2011 года - 881 668 руб. 98 коп., 2012 год - 1 291 453 руб. 47 коп., 2013 год - 2 255 136 руб. 03 коп., I - II кварталы 2014 года - 1 274 642 руб. 10 коп.).
За пользование спорным земельным участком за указанный период ответчиком в пользу истца уплачена арендная плата в общей сумме 6 025 680 руб. 14 коп., что подтверждается представленными в дело платежными поручениями (т. 1, л.д. 90-110). Относимость каждого из представленных ответчиком в дело платежных поручений к спорному периоду подтверждается соответствующими указаниями в назначениях платежей данных платежных документов.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии задолженности ответчика перед истцом по оплате пользования спорным земельным участком применительно к той части спорного периода, по которой истцом не пропущен срок исковой давности, соответствует обстоятельствам дела.
Как следует из искового заявления, в предмет иска входит требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки оплаты пользования спорным земельным участком. Данные проценты начислены истцом на сумму разницы между арендной платой, исчисленной по рыночной стоимости права аренды, и арендной платой, исчисленной по ставке в процентах от кадастровой стоимости. Как указано выше, основание для взыскания платы за пользование спорным земельным участком в данной сумме отсутствует. В отсутствие денежной обязанности основание для применения ответственности за ее нарушение также отсутствует.
Кроме того, как следует из представленных ответчиком платежных поручений, наряду с оплатой арендной платы обществом в пользу истца была уплачена неустойка за просрочку уплаты арендной платы за спорный период, в отношении которого не истек срок исковой давности, в общей сумме 70 487 руб. 04 коп. Основания для вывода о том, что данная сумма не покрывает возможную сумму процентов, отсутствуют, поскольку истцом расчет процентов на допущенные истцом просрочки уплаты арендной платы по ставкам в процентах от кадастровой стоимости не представлен; требование о взыскании таких процентов, судя по представленному истцом расчету процентов, в предмет иска не входит.
В силу вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2014 по делу N А53-13360/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 23.03.2015 N 15АП-23302/2014 ПО ДЕЛУ N А53-13360/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 марта 2015 г. N 15АП-23302/2014
Дело N А53-13360/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 17 марта 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 23 марта 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ванина В.В.
судей О.А. Ереминой, Б.Т. Чотчаева
при ведении протокола секретарем судебного заседания Жабской А.Л.
при участии:
- от Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону: Потеря О.В., удостоверение, по доверенности от 15.04.2014;
- от ООО ПКФ "Донжилстрой": Привалова Т.В., паспорт, по доверенности от 30.06.2014;
- рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 14.11.2014 по делу N А53-13360/2014
по иску Департамента имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону
к ответчику обществу с ограниченной ответственностью ПКФ "Донжилстрой"
о взыскании неосновательного обогащения и процентов
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.
установил:
Департамент имущественно-земельных отношений города Ростова-на-Дону (далее - департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью производственно-коммерческая фирма "Донжилстрой" (далее - общество, ответчик) о взыскании неосновательного обогащения за период с 21.09.2010 по 30.06.2014 в размере 40 410 949 руб. 49 коп., процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 5 508 912 руб. 96 коп.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 14 ноября 2014 года в иске отказано.
Департамент обжаловал решение суда в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), просил решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. Апелляционная жалоба мотивирована следующим. Вывод суда первой инстанции о том, что в спорный период времени строительство объектов ответчиком не велось, не соответствует обстоятельствам дела, о чем свидетельствует разрешение на строительство N RU 61310000-4873-1 от 21.09.2010, разрешение на ввод объектов в эксплуатацию от 25.01.2011. Основанный на установленных при рассмотрении дела N А53-16312/2012 фактах вывод суда первой инстанции о том, что на дату выдачи разрешения на строительство 21.09.2010 спорные объекты имели статус завершенного строительства, является необоснованным, поскольку факт окончания строительства объектов недвижимого имущества в полном объеме материалами дела не подтвержден; данный факт может быть подтвержден только разрешением на ввод объекта в эксплуатацию; между тем порочность разрешения на ввод объектов в эксплуатацию от 25.01.2011 установлена решением Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012 по делу N А53-16312/2012. Заявитель полагает, что поскольку спорный земельный участок ответчиком фактически использовался не для эксплуатации, а для строительства производственной базы, постольку размер арендной платы подлежит определению по ставке за земельные участки, предоставленные для строительства капитальных объектов.
В судебном заседании представитель департамента поддержала апелляционную жалобу.
Представитель общества в судебном заседании возражала против удовлетворения апелляционной жалобы по доводам, изложенным в письменных пояснениях, просила решение суда оставить без изменения.
На основании статьи 163 АПК РФ в судебном заседании был объявлен перерыв до 09 час. 30 мин. 17 марта 2015 года. После окончания перерыва судебное заседание было продолжено с участием представителей сторон.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и пояснений ответчика, выслушав представителей сторон, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону N 697 от 10 мая 1994 года "О предварительном согласовании места размещения производственной базы" обществу было согласовано размещение производственной базы в Северо-Западном промузле г. Ростова-на-Дону на земельном участке ориентировочной площадью 1,6 га.
На основании постановления Главы администрации г. Ростова-на-Дону N 294 от 28 февраля 1996 года между Администрацией г. Ростова-на-Дону (арендодатель) и обществом был заключен договор аренды земельного участка N 9523 "и" от 6 января 2000 года, в соответствии с которым арендодатель предоставил в аренду арендатору за плату для эксплуатации производственной базы земельный участок общей площадью 18 638 кв. м, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, Северо-Западный промузел, кадастровый номер 61:44:0070101:3, сроком на 15 лет с 28 февраля 1996 года по 28 февраля 2011 года.
Данный договор был зарегистрирован в Комитете по земельным ресурсам и землеустройству г. Ростова-на-Дону 6 января 2000 года.
По своей правовой природе спорный договор представляют собой договор аренды земельного участка, правоотношения из которого которые регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
После истечения срока действия договора (28.02.2011) арендатор продолжил пользование земельным при отсутствии возражений со стороны арендодателя, в силу чего договор был возобновлен на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 ГК РФ.
Из правовой позиции истца следует, что 29.05.2013 департамент направил в адрес общества уведомление N 59-30-18023 об отказе от дальнейшего исполнения спорного договора аренды с 09.09.2013 и заявил требование о возврате земельного участка. Между тем, данный факт не влияет на обязанность общества по оплате пользования земельным участком в спорный по настоящему делу период - с 21.09.2010 по 30.06.2014, - поскольку спорный участок обществом возвращен не был. Факт использования обществом земельного участка в указанный период сторонами не оспаривается. Из части второй статьи 622 ГК РФ следует, что арендатор обязан уплачивать арендную плату по договору за все время использования объекта аренды до момента его фактического возврата арендодателю.
При оценке периода, за который истец вправе требовать уплаты платы за пользование земельным участком, с учетом сделанного ответчиком в суде первой инстанции заявления о применении срока исковой давности, апелляционный суд установил следующее.
Истцом заявлено требование о взыскании платы за пользование земельным участком за период 21.09.2010 по 30.06.2014.
В соответствии с пунктами 2.5, 2.6 спорного договора арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными частями (1/4) от общей суммы платы за один год не позднее 20 числа последнего месяца квартала.
В соответствии с пунктом 2 статьи 200 ГК РФ по обязательствам с определенным сроком исполнения течение срока исковой давности начинается по окончании срока исполнения.
В соответствии со статьей 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года.
Исковое заявление по настоящему делу подано в Арбитражный суд Ростовской области 09 июня 2014 года.
Таким образом, требования о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за периоды с 21.09.2010 по 31.12.2010 и I квартал 2011 года поданы в арбитражный суд за пределами трех лет со дней наступления сроков их оплаты.
Таким образом, в части требований о взыскании арендной платы за спорный земельный участок за периоды с 21.09.2010 по 31.12.2010 и I квартал 2011 года истцом пропущен срок исковой давности.
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Поскольку при рассмотрении дела в суде первой инстанции ответчиком было заявлено о применении срока исковой давности, постольку основанием отказа в иске в части требований о взыскании платы за пользование спорным земельным участком за периоды с 21.09.2010 по 31.12.2010 и I квартал 2011 года является пропуск срока исковой давности.
По требованиям о взыскании арендной платы за II-IV кварталы 2011 года, 2012 год, 2013 год, I-II кварталы 2014 года срок исковой давности не пропущен.
При определении порядка определения размера арендной платы, подлежащего применению к спорным правоотношениям, апелляционный суд установил следующее.
Спорный договор аренды заключен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации от 25 октября 2001 года (далее - ЗК РФ).
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом. В соответствии с правовой позицией, выраженной в абзаце третьем пункта 16 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 от 17.11.2011 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ N 73), если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии со статьей 7 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ) к земельным отношениям, возникшим до введения в действие ЗК РФ, данный кодекс применяется в части тех прав и обязанностей, которые возникнут после введения его в действие, за исключением случаев, предусмотренных указанным законом.
Таким образом, Законом N 137-ФЗ предусмотрено применение ЗК РФ к правоотношениям из заключенных до введения в действие ЗК РФ договоров аренды земли в части тех прав и обязанностей, которые возникли после введения в действие ЗК РФ.
ЗК РФ введен в действие 29 октября 2001 года.
Таким образом, положения ЗК РФ применяются к правоотношениям из спорного договора в части тех прав и обязанностей, которые возникли после 29 октября 2001 года.
В соответствии с пунктом 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Кроме того, в соответствии со статьей 21 Закона РФ от 11 октября 1991 года N 1738-1 "О плате за землю" (в редакции, действовавшей на день заключения спорного договора аренды) при аренде земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, соответствующие органы исполнительной власти устанавливают базовые размеры арендной платы по видам использования земель и категориям арендаторов. Из этого следует, что на день заключения спорного договора аренды законом было предусмотрено государственное регулирование цен на аренду земли, находящейся в государственной или муниципальной собственности.
При таких обстоятельствах размер арендной платы по спорному договору в спорный период подлежит определению в соответствии с нормативными правовыми актами уполномоченных органов.
Тот факт, что сторонами не были внесены изменения в спорный договор в части условия о порядке определения размера арендной платы, не влияет на применение данного порядка, установленного действующими в спорный период нормативными актами, поскольку в силу выраженной в пункте 19 Постановления Пленума ВАС РФ N 73 правовой позиции арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом. При этом дополнительного изменения договора аренды не требуется.
Из абзаца второго пункта 3 статьи 65 ЗК РФ следует, что регулируемая цена за земли, находящиеся в публичной собственности, устанавливается органами государственной власти или органами местного самоуправления.
Порядок расчета размера арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, и земельных участков, находящихся в муниципальной собственности города Ростова-на-Дону, в спорный период был определен Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29 декабря 2007 года N 1420, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 9 апреля 2012 года N 240, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2014 года N 580 в редакциях, действовавших в спорный период.
Указанными нормативными актами предусмотрено определение размера годовой арендной платы за земельные участки, предоставленные для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений - в процентах от кадастровой стоимости земельного участка, за земельные участки, впервые предоставленные для строительства (за исключением приобретения права на заключение договора аренды на торгах) - в размере рыночной стоимости права аренды таких земельных участков, устанавливаемой в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности.
В соответствии с условиями договора аренды спорный земельный участок был предоставлен ответчику для эксплуатации производственной базы.
Истец полагает необходимым применение ставки арендной платы в размере рыночной стоимости права аренды, утверждая, что фактически спорный участок использовался в иных целях - для строительства производственной базы.
При оценке данного довода апелляционный суд установил следующее.
В деле имеется письмо муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" от 05.08.2008 N 01-21/782, из которого следует, что на дату составления данного письма на территории производственной базы, расположенной на спорном земельном участке, находились строения: литер А площадью 902,6 кв. м, проходная литер Б площадью 158,2 кв. м, сушильная камера литер В площадью 167 кв. м, гараж литер Г площадью 44,8 кв. м, гараж литер Д площадью 22,4 кв. м, склад литер Ж площадью 66,7 кв. м, гараж литер З площадью 21,1 кв. м, трансформаторная подстанция площадью 5,4 кв. м (т. 1, л.д. 80).
Вступившим в законную силу постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2014 по делу N А53-12680/2013 установлено, что здание проходной площадью 123,3 кв. м литер Б по адресу: г. Ростов на Дону, пер.1-й Машиностроительный 1 было построено в 1996 году.
В рамках арбитражного дела N А53-16312/2012 был рассмотрен иск муниципального учреждения "Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону" к обществу о признании отсутствующим права собственности на расположенные на спорном земельном участке объекты недвижимости: производственный корпус площадью 1 008,1 кв. м, литера А; проходная площадью 123,3 кв. м, литера Б; гараж площадью 40,9 кв. м, литера Г; гараж площадью 20,5 кв. м, литера Д; склад площадью 12,8 кв. м, литера Е; склад площадью 52,4 кв. м, литера Ж; гараж площадью 20,2 кв. м, литера З. Вступившим в законную силу постановлением ФАС Северо-Кавказского округа от 24.05.2013 по данному делу было отменено постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.01.2013 по данному делу и оставлено в силу решение Арбитражного суда Ростовской области от 18.10.2012. Вступившими в законную силу судебными актами по данному делу установлено, что разрешение на строительство N RU 61310000-4873-1 от 21.09.2010 года было выдано обществу после возведения указанных объектов. Из этого вытекает, что указанные объекты были построены до 21.09.2010, то есть до начала спорного периода по настоящему делу.
Установленные вступившими в законную силу судебными актами по делу А53-16312/2012 факты являются преюдициальными для настоящего дела в силу части 1 статьи 69 АПК РФ, поскольку в данном деле участвовали общество (ответчик) и муниципальное образование г. Ростов-на-Дону в лице органов местного самоуправления (Департамент архитектуры и градостроительства города Ростова-на-Дону - истец, администрация - треть лицо).
Доказательства строительства на спорном земельном участке иных объектов, нежели те, факт строительства которых установлен судебными актами по делу А53-16312/2012, истцом не представлены.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о том, что в спорный период ответчик не использовал спорный земельный участок для осуществления строительства, соответствует обстоятельствам дела.
В силу изложенного суд первой инстанции правомерно отклонил довод истца о необходимости применения для определения размера арендной платы ставки в размере рыночной стоимости права аренды.
Арендная плата за спорный земельный участок в спорный период подлежит определению в процентах от кадастровой стоимости земельного участка в соответствии с Постановлением Мэра города Ростова-на-Дону от 29 декабря 2007 года N 1420, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 9 апреля 2012 года N 240, Постановлением Администрации г. Ростова-на-Дону от 27 мая 2014 года N 580 в редакциях, действовавших в спорный период: за II - IV кварталы 2011 года - 1%; за 2012 год - 1,1%; за 2013 год - 1,15%; за I - II кварталы 2014 года - 1,3%.
В соответствии с пунктом 4 статьи 22 ЗК РФ общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации. Из пунктов 8, 9 Правил определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утв. Постановлением Правительства РФ от 16 июля 2009 года N 582 (далее - Правила N 582), подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, следует, что в рамках существующего правового механизма регулирования размера арендной платы на землю как вида регулируемой цены существует два способа изменения ее размера: на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период (пункт 8 Правил N 582) и в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка (пункт 9 Правил N 582). Из пункта 9 Правил N 582 следует, что в тех случаях, когда арендная плата устанавливается (и, соответственно, изменяется) исходя из кадастровой стоимости (ее изменении), индексация арендной платы с учетом размера уровня инфляции не проводится (данная правовая позиция выражена в постановлениях ФАС Северо-Кавказского округа от 7 марта 2014 года по делу N А53-3501/2013, от 14 ноября 2014 года по делу N А32-12811/2014, определении Верховного Суда РФ от 2 марта 2015 года N 308-ЭС15-840 по делу N А32-12811/2014).
При таких обстоятельствах размер арендной платы за спорный земельный участок в спорном периоде подлежит определению по указанным выше ставкам арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка без применения индексов инфляции.
Кадастровая стоимость спорного земельного участка в период до 24 июня 2012 года составляла 117 404 862 руб. 36 коп.; с 25 июня 2012 года была увеличена до 196 098 785 руб. 10 коп. в связи с изменением целевого назначения земельного участка. Данные размеры кадастровой стоимости земельного участка ответчиком не оспариваются.
В соответствии с пунктом 9 Правил N 582, подлежащих применению к спорным правоотношениям по смыслу правовой позиции, выраженной в постановлении Президиума ВАС РФ от 17 апреля 2012 года N 15837/11, при изменении кадастровой стоимости земельного участка арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
В силу изложенного размер причитающейся арендодателю арендной платы во II - IV кварталах 2011 года и 2012 году подлежит определению исходя из кадастровой стоимости в размере 117 404 862 руб. 36 коп., в 2013 году и I - II кварталах 2014 года - из кадастровой стоимости в размере 196 098 785 руб. 10 коп.
Исходя из изложенного общая сумма арендной платы, которая причитается арендодателю за II - IV кварталы 2011 года, 2012 год, 2013 год, I - II кварталы 2014 года составляет 5 702 900 руб. 58 коп. (в том числе II - IV кварталы 2011 года - 881 668 руб. 98 коп., 2012 год - 1 291 453 руб. 47 коп., 2013 год - 2 255 136 руб. 03 коп., I - II кварталы 2014 года - 1 274 642 руб. 10 коп.).
За пользование спорным земельным участком за указанный период ответчиком в пользу истца уплачена арендная плата в общей сумме 6 025 680 руб. 14 коп., что подтверждается представленными в дело платежными поручениями (т. 1, л.д. 90-110). Относимость каждого из представленных ответчиком в дело платежных поручений к спорному периоду подтверждается соответствующими указаниями в назначениях платежей данных платежных документов.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции об отсутствии задолженности ответчика перед истцом по оплате пользования спорным земельным участком применительно к той части спорного периода, по которой истцом не пропущен срок исковой давности, соответствует обстоятельствам дела.
Как следует из искового заявления, в предмет иска входит требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами вследствие просрочки оплаты пользования спорным земельным участком. Данные проценты начислены истцом на сумму разницы между арендной платой, исчисленной по рыночной стоимости права аренды, и арендной платой, исчисленной по ставке в процентах от кадастровой стоимости. Как указано выше, основание для взыскания платы за пользование спорным земельным участком в данной сумме отсутствует. В отсутствие денежной обязанности основание для применения ответственности за ее нарушение также отсутствует.
Кроме того, как следует из представленных ответчиком платежных поручений, наряду с оплатой арендной платы обществом в пользу истца была уплачена неустойка за просрочку уплаты арендной платы за спорный период, в отношении которого не истек срок исковой давности, в общей сумме 70 487 руб. 04 коп. Основания для вывода о том, что данная сумма не покрывает возможную сумму процентов, отсутствуют, поскольку истцом расчет процентов на допущенные истцом просрочки уплаты арендной платы по ставкам в процентах от кадастровой стоимости не представлен; требование о взыскании таких процентов, судя по представленному истцом расчету процентов, в предмет иска не входит.
В силу вышеизложенного суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что основания для отмены или изменения решения суда по доводам апелляционной жалобы отсутствуют. Нарушения процессуального права, определенных частью 4 статьи 270 АПК РФ в качестве безусловных оснований отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлены.
В соответствии с пунктом 1.1 части 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации департамент освобожден от уплаты государственной пошлины по апелляционной жалобе.
Руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 14.11.2014 по делу N А53-13360/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
В.В.ВАНИН
Судьи
О.А.ЕРЕМИНА
Б.Т.ЧОТЧАЕВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)