Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ф/судья Рябовой Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Севастьяновой Н.С., Малыхиной Н.В.
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.
дело по апелляционным жалобам ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" и ООО "Геопроект" на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 02 июля 2014 г., которым постановлено: Внести изменения в договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г. (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27.ХХ.2013 г.), заключенный между М. и ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" в части уменьшения цены, а именно: пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции: "По соглашению сторон объект продается за денежную сумму, эквивалентную 1 478 700 долларам США, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность покупателя, именуемая далее - Цена Объекта, в том числе НДС 18%. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора".
Пункт 2.5 Договора изложить в следующей редакции: "Покупатель обязуется оплатить оставшуюся неоплаченной часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 369 960 долларам США, в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на объект к покупателю".
Пункты 2.7, 2.8, 2.9 Договора, а также пункты 2.10 и 3.1.5 Договора, считать утратившими силу в связи с внесением изменений в пункты 2.1 и 2.5 Договора.
Взыскать с ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" в пользу М. 5 325 150 (пять миллионов триста двадцать пять тысяч сто пятьдесят) рублей в качестве возврата излишне уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г. денежных средств, а также судебные расходы, понесенные на уплату государственной пошлины в размере 35025,75 (тридцать пять тысяч двадцать пять) рублей 75 коп.
установила:
М. обратился в суд с иском к ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., в соответствии с которым, он приобрел дачный дом по цене 1 847 900 долларов США, что на дату подписания данного договора составляло 58 608 736 рублей, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность. Во исполнение условий договора, продавец передал истцу дачный дом, за который было оплачено 1 628 700 долларов США, и право собственности на приобретенный объект недвижимого имущества было зарегистрировано ХХ.ХХ.2012 г., и осталась не оплаченной покупателем продавцу денежная сумма, эквивалентная 219 200 долларам США, предусмотренная п. 2.5 договора, которая должна была быть оплачена в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.
В соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения N 1 от 27.ХХ.2013 г. продавец взял на себя также обязательство осуществить все необходимые и достаточные действия от имени покупателя для подключения объекта в срок до 24.ХХ.2013 г. к сетям отопления, водопровода, канализации, электроснабжения и оформлении права собственности покупателя на земельный участок в срок до 24.ХХ.2013 г.
В случае неисполнения продавцом данной обязанности в срок, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет права отказать в уменьшении цены объекта на денежную сумму эквивалентную 150 000 долларам США.
В связи с тем, что право собственности на объект было зарегистрировано за истцом 03.ХХ.2012 г., и ответчик нарушил сроки, тогда как срок на исполнение вышеуказанных обязательств ответчиком истек 24.ХХ.2013 г. в части обязательств по подключению объекта к коммуникациям и 03.ХХ.2013 г. истек в части обязательств по оформлению права собственности на земельный участок, то истец потерял интерес в исполнении вышеуказанных обязательств, и поскольку ответчик в досудебном порядке на претензию истца не ответил, то истец просил внести в договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27.ХХ.2013 г., заключенный между М. и ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ", изменения в части уменьшения цены, а именно, пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "По соглашению сторон объект продается за денежную сумму, эквивалентную 1 478 700 долларам США, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность покупателя, именуемая далее - Цена Объекта, в том числе НДС 18%. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора".
Пункт 2.5 Договора изложить в следующей редакции: "Покупатель обязуется оплатить оставшуюся неоплаченной часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 369 960 долларам США в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на объект к покупателю", и просил пункты 2.7, 2.8, 2.9 Договора, а также пункты 2.10 и 3.1.5 Договора, считать утратившими силу в связи с внесением изменений в пункты 2.1 и 2.5 Договора, и просил взыскать с ответчика 5 325 150 рублей в качестве возврата излишне уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г. денежных средств, судебные расходы, понесенные на уплату государственной пошлины в размере 35 025 руб. 75 коп.
Истец в суд не явился, был извещен надлежащим образом, его представитель в суде первой инстанции исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика в суд не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки не сообщил, возражений по иску не представил, в связи с чем, суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Судом было постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят по доводам апелляционных жалоб ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ", и ООО "Геопроект" как незаконного.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон: от ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" и от ООО "Геопроект" - П.Ю.В. (по доверенностям от ХХ.ХХ.2014 г. и от ХХ.ХХ.2014 г.), от М. - С.М.А. (по доверенности от ХХ.ХХ.2014 г.), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и материалами дела, с соблюдением норм материального и процессуального права, ст. 450 ГК РФ, ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и отмене не подлежит по доводам жалобы ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ", а апелляционная жалоба ООО "Геопроект" подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 320 ГПК РФ правом апелляционного обжалования решения суда первой инстанции обладают стороны и другие лица, участвующие в деле.
Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле, и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, т.е. они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом, такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.
Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2014 года был восстановлен процессуальный срок ООО "Геопроект", как лицу, не привлеченному к участию в деле, на подачу апелляционной жалобы на вышеуказанное решение суда.
Проверив материалы дела, судебная коллегия полагает, что ссылка ООО "Геопроект" на допущенные судом нарушения норм процессуального права, выразившихся в том, что оно не было привлечено к участию в деле, чем в настоящее время затронуты его права и законные интересы является несостоятельной. При этом, судебная коллегия исходит из того, что принятым по делу решением вопрос о правах или обязанностях ООО "Геопроект" не разрешались и на данное лицо, не была возложена какая-либо обязанность либо взысканы денежные средства в пользу истца.
Учитывая изложенное, на основании ч. 4 ст. 1, абз. 4 ст. 222, п. 4 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить апелляционную жалобу ООО "Геопроект" без рассмотрения по существу.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия на основании ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ".
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как было установлено судом первой инстанции, 14.ХХ.2012 г. между сторонами М. и ответчиком ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, истцом был приобретен дачный дом, общей площадью ХХ кв. м по адресу: (адрес деперсонализирован), расположенный на земельном участке площадью х ххх кв. м.
В соответствии с п. 2.1. указанного выше Договора, Объект продавался за денежную сумму, эквивалентную 1 847 900 долларам США, что на дату подписания договора купли-продажи составляло 58 608 736 рублей, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность покупателя.
Согласно п. 2.4 Договора продавец подтвердил, что на момент подписания настоящего Договора покупатель оплатил продавцу денежную сумму, эквивалентную 1 108 740 долларам США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.
В соответствии с п. 2.5 заключенного между сторонами Договора, покупатель обязался оплатить оставшуюся неоплаченной часть цены Объекта в следующем порядке: часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 519 960 долларам США покупатель оплачивает в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на Объект к покупателю; часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 219 200 долларам США, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность, покупатель должен был оплатить в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.
В силу положений п. 2.9, заключенного между сторонами Договора купли-продажи, стороны договорились, что в случае, если покупатель не оформит право собственности на земельный участок в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю по независящим от него причинам, то покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет право отказать в уменьшении цены объекта на денежную сумму, эквивалентную 219 200 долларам США.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., был дополнен договор пунктом 2.10, согласно которому, продавец обязался в срок до 24.ХХ.2013 года обеспечить подключение Объекта к сетям отопления (от существующих сетей или газовый котел с установкой отопительных приборов), водопровода (от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой прибора учета расхода воды), канализации (от существующих сетей, без установки оконечных устройств) и электроснабжения (мощностью не менее 5 кВт, от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой комплектного вводного щита (счетчик электроэнергии, автоматические выключатели)).
В случае неисполнения продавцом указанной обязанности в срок, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет права отказать в уменьшении цены Объекта на денежную сумму, эквивалентную 150 000 долларам США, по курсу ЦБ РФ на день платежа, или на фактические расходы Покупателя, понесенные им для подключения Объекта, а в случае, если Объект будет снесен, иного здания, возведенного покупателем на земельном участке, к сетям отопления, водопровода, канализации и электроснабжения на указанных выше условиях на соразмерное расстояние от точек подключения до иного здания.
В Дополнительном соглашении стороны также дополнили Договор пунктом 3.1.5., указанием на осуществление всех необходимых и достаточных действий от имени покупателя, на основании выданной при необходимости покупателем доверенности, для подключения объекта в срок до 24.ХХ.2013 г. к сетям отопления (от существующих сетей или газовый котел с установкой отопительных приборов), водопровода (от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой прибора учета расхода воды), канализации (от существующих сетей, без установки оконечных устройств) и электроснабжения (мощностью не менее 5 кВт, от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой комплектного вводного щита (счетчик электроэнергии, автоматические выключатели), и оформления права собственности покупателя на Земельный участок.
Во исполнение условий Договора купли-продажи, ответчик передал истцу дачный дом, что подтверждается передаточным актом от 14.ХХ.2012 г., за который истцом была оплачена денежная сумма, эквивалентная 1 628 700 долларам США (1 108 740 + 519 960), и было зарегистрировано право собственности истца на приобретенный объект недвижимого имущества 03.ХХ.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что истцом не была оплачена ответчику денежная сумма эквивалентная 219 200 долларам США, предусмотренная п. 2.5 договора, которая подлежала оплате в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, однако право собственности истца на земельный участок не оформлено до настоящего времени, и указанный выше Объект недвижимого имущества не подключен к коммуникациям.
Учитывая, что право собственности на указанный выше объект недвижимого имущества было зарегистрировано за истцом 03.ХХ.2012 г., а срок на исполнение ответчиком обязательств по подключению объекта к коммуникациям истек 24.ХХ.2013 г., а в части обязательств по оформлению права собственности на земельный участок истек 03.ХХ.2013 г., и ответчик не удовлетворил в добровольном порядке направленную в его адрес претензию об уменьшении цены по договору и об изменении условий договора по причине неисполнения указанных выше обязательств, о возврате излишне уплаченных денежных средств, эквивалентных 150 000 долларов США, то суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части изменения условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., признав, что ответчиком не были исполнены обязательства по оформлению права собственности истца на земельный участок, а также по подключению Объекта недвижимого имущества к коммуникациям, в связи с чем, суд уменьшил цену объекта недвижимого имущества на 219 200 долларов США на основании п. 2.9 Договора, и 150 000 долларов США на основании п. 1 Дополнительного соглашения N 1 к Договору купли-продажи недвижимого имущества, п. 2.10 Договора купли-продажи от 14.ХХ.2012 г. на общую сумму 369 200 долларов США, что составило 1 478 700 долларов США (1 847 900 - 369 200 = 1 478 700), и внес также изменения в п. 2.1 Договора в части цены Объекта недвижимого имущества, а также в п. 2.5 Договора, в соответствии с которым, доплате подлежало истцу 369 960 долларов США (519 960 - 150 000 = 369 960).
В связи с тем, что судом были изменены условия договора и уменьшена цена объекта недвижимого имущества, то суд первой инстанции правильно взыскал с ответчика в пользу истца переплаченные им денежные средства, эквивалентные 150 000 долларам США, что на момент подачи искового заявления на 06.04.2014 г. составило 5 325 150 рублей, а также взыскал расходы, понесенные истцом на уплату государственной пошлины в размере 35 025 руб. 75 коп.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Довод апелляционной жалобы ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" о том, что судом неправильно были применены нормы материального права, так как суд сослался в решение в виде основания для уменьшения цены договора на 150 000 долларов США на положения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, не влечет отмену решения суда, так как суд при разрешении требований об уменьшении цены договора исходил не из положений ст. 1102 ГК РФ, а из положений п. 2.9 договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., согласно которому, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет права отказать в уменьшении цены Объекта на денежную сумму, эквивалентную 219 200 долларам США, если покупатель не оформит право собственности на земельный участок в течение 6 месяцев, с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к покупателю по независящим от него причинам. Кроме того, согласно дополнительному соглашению к вышеуказанному договору от 27.ХХ.2013 года был дополнен Договор п. 2.10, согласно которому продавец обязался в срок до 24.ХХ.2013 года обеспечить подключение Объекта к сетям отопления, водопровода, канализации и электроснабжения. В случае неисполнения Продавцом указанной обязанности в срок, Покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а Продавец не имеет права отказать в уменьшении Цены Объекта на денежную сумму эквивалентную 150 000 долларам США, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, или на фактические расходы Покупателя, понесенные им для подключения Объекта, а в случае, если Объект будет снесен, иного здания, возведенного Покупателем на Земельном участке, к сетям отопления, водопровода, канализации и электроснабжения на указанных выше условиях на соразмерное расстояние от точек подключения до иного здания.
Довод жалобы о том, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие существенные значения для дела, и необоснованно снизил цену объекта, и пришел к неправильному выводу о том, что Объект истца не подключен к коммуникациям, не влечет отмену решения суда, так как направлен на иную оценку доказательств по делу и на переоценку выводов суда первой инстанции.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не дал оценки ничтожности п. 2.1 купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 года в части уменьшения выкупной стоимости объекта на сумму 219 200 долларов США за неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных п. 2.5 Договора за выкуп земельного участка в собственность истца, также не может быть принят во внимание судебной коллегией, так как встречных требований о ничтожности вышеуказанного пункта договора ответчик в суде первой инстанции не заявлял в установленном законом порядке и при заключении договора ответчик не мог не знать, что правообладателем земельного участка под объект истца является ФГАУ "***".
Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на то, что истец обратился за рамками пресекательного срока, установленного в п. 3.1.5 Договора, в редакции дополнительного соглашения N 1 не за выкупом земельного участка, а за передачей ему земельного участка в аренду, что является безусловным правом, и не может служить основанием для уменьшения судом выкупной стоимости объекта на 219 200 тысяч долларов США, не влияет на правильность принятого судом решения.
Довод жалобы о том, что суду следовало прекратить производство по делу, в связи с нарушением правил подсудности, также не может служить основанием к отмене решения суда, так как из материалов дела усматривается, что истец заключил договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 года и дополнительное соглашение к нему как физическое лицо, а не как индивидуальный предприниматель, и предметом договора являлся дачный дом на земельном участке для его личного пользования.
Другие доводы апелляционной жалобы, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, они не могут служить основанием к отмене решения суда.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 02 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" без удовлетворения.
Апелляционную жалобу ООО "Геопроект" оставить без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 10.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-5460
Требование: Об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 марта 2015 г. по делу N 33-5460
ф/судья Рябовой Е.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Расторгуевой Н.С.
судей Севастьяновой Н.С., Малыхиной Н.В.
при секретаре В.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Малыхиной Н.В.
дело по апелляционным жалобам ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" и ООО "Геопроект" на решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 02 июля 2014 г., которым постановлено: Внести изменения в договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г. (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27.ХХ.2013 г.), заключенный между М. и ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" в части уменьшения цены, а именно: пункт 2.1 Договора изложить в следующей редакции: "По соглашению сторон объект продается за денежную сумму, эквивалентную 1 478 700 долларам США, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность покупателя, именуемая далее - Цена Объекта, в том числе НДС 18%. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора".
Пункт 2.5 Договора изложить в следующей редакции: "Покупатель обязуется оплатить оставшуюся неоплаченной часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 369 960 долларам США, в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на объект к покупателю".
Пункты 2.7, 2.8, 2.9 Договора, а также пункты 2.10 и 3.1.5 Договора, считать утратившими силу в связи с внесением изменений в пункты 2.1 и 2.5 Договора.
Взыскать с ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" в пользу М. 5 325 150 (пять миллионов триста двадцать пять тысяч сто пятьдесят) рублей в качестве возврата излишне уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г. денежных средств, а также судебные расходы, понесенные на уплату государственной пошлины в размере 35025,75 (тридцать пять тысяч двадцать пять) рублей 75 коп.
установила:
М. обратился в суд с иском к ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" об изменении условий договора купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что ответчик не выполнил свои обязательства по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., в соответствии с которым, он приобрел дачный дом по цене 1 847 900 долларов США, что на дату подписания данного договора составляло 58 608 736 рублей, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность. Во исполнение условий договора, продавец передал истцу дачный дом, за который было оплачено 1 628 700 долларов США, и право собственности на приобретенный объект недвижимого имущества было зарегистрировано ХХ.ХХ.2012 г., и осталась не оплаченной покупателем продавцу денежная сумма, эквивалентная 219 200 долларам США, предусмотренная п. 2.5 договора, которая должна была быть оплачена в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок.
В соответствии с условиями договора и дополнительного соглашения N 1 от 27.ХХ.2013 г. продавец взял на себя также обязательство осуществить все необходимые и достаточные действия от имени покупателя для подключения объекта в срок до 24.ХХ.2013 г. к сетям отопления, водопровода, канализации, электроснабжения и оформлении права собственности покупателя на земельный участок в срок до 24.ХХ.2013 г.
В случае неисполнения продавцом данной обязанности в срок, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет права отказать в уменьшении цены объекта на денежную сумму эквивалентную 150 000 долларам США.
В связи с тем, что право собственности на объект было зарегистрировано за истцом 03.ХХ.2012 г., и ответчик нарушил сроки, тогда как срок на исполнение вышеуказанных обязательств ответчиком истек 24.ХХ.2013 г. в части обязательств по подключению объекта к коммуникациям и 03.ХХ.2013 г. истек в части обязательств по оформлению права собственности на земельный участок, то истец потерял интерес в исполнении вышеуказанных обязательств, и поскольку ответчик в досудебном порядке на претензию истца не ответил, то истец просил внести в договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., в редакции дополнительного соглашения N 1 от 27.ХХ.2013 г., заключенный между М. и ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ", изменения в части уменьшения цены, а именно, пункт 2.1 договора изложить в следующей редакции: "По соглашению сторон объект продается за денежную сумму, эквивалентную 1 478 700 долларам США, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность покупателя, именуемая далее - Цена Объекта, в том числе НДС 18%. Соглашение о цене является существенным условием настоящего Договора".
Пункт 2.5 Договора изложить в следующей редакции: "Покупатель обязуется оплатить оставшуюся неоплаченной часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 369 960 долларам США в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на объект к покупателю", и просил пункты 2.7, 2.8, 2.9 Договора, а также пункты 2.10 и 3.1.5 Договора, считать утратившими силу в связи с внесением изменений в пункты 2.1 и 2.5 Договора, и просил взыскать с ответчика 5 325 150 рублей в качестве возврата излишне уплаченных по договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г. денежных средств, судебные расходы, понесенные на уплату государственной пошлины в размере 35 025 руб. 75 коп.
Истец в суд не явился, был извещен надлежащим образом, его представитель в суде первой инстанции исковые требования поддержал и настаивал на их удовлетворении.
Представитель ответчика в суд не явился, был извещен надлежащим образом, о причинах своей неявки не сообщил, возражений по иску не представил, в связи с чем, суд рассмотрел дело в его отсутствие.
Судом было постановлено вышеуказанное решение, об отмене которого просят по доводам апелляционных жалоб ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ", и ООО "Геопроект" как незаконного.
Проверив материалы дела, выслушав объяснения представителей сторон: от ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" и от ООО "Геопроект" - П.Ю.В. (по доверенностям от ХХ.ХХ.2014 г. и от ХХ.ХХ.2014 г.), от М. - С.М.А. (по доверенности от ХХ.ХХ.2014 г.), обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к выводу о том, что решение суда постановлено в соответствии с фактическими обстоятельствами и материалами дела, с соблюдением норм материального и процессуального права, ст. 450 ГК РФ, ст. ст. 56, 67 ГПК РФ, и отмене не подлежит по доводам жалобы ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ", а апелляционная жалоба ООО "Геопроект" подлежит оставлению без рассмотрения по следующим основаниям.
Согласно ч. 2 ст. 320 ГПК РФ правом апелляционного обжалования решения суда первой инстанции обладают стороны и другие лица, участвующие в деле.
Частью 3 указанной статьи предусмотрено, что апелляционную жалобу вправе подать также лица, которые не были привлечены к участию в деле, и вопрос о правах и об обязанностях которых был разрешен судом.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 пункта 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 19.06.2012 года N 13 "О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции", в силу части 4 статьи 13 и части 3 статьи 320 ГПК РФ лица, не привлеченные к участию в деле, вправе обжаловать в апелляционном порядке решение суда первой инстанции в случае, если данным решением разрешен вопрос об их правах и обязанностях, т.е. они лишаются прав, ограничиваются в правах, наделяются правами и (или) на них возлагаются обязанности. При этом, такие лица не обязательно должны быть указаны в мотивировочной и (или) резолютивной частях судебного постановления.
Определением Бабушкинского районного суда г. Москвы от 11 декабря 2014 года был восстановлен процессуальный срок ООО "Геопроект", как лицу, не привлеченному к участию в деле, на подачу апелляционной жалобы на вышеуказанное решение суда.
Проверив материалы дела, судебная коллегия полагает, что ссылка ООО "Геопроект" на допущенные судом нарушения норм процессуального права, выразившихся в том, что оно не было привлечено к участию в деле, чем в настоящее время затронуты его права и законные интересы является несостоятельной. При этом, судебная коллегия исходит из того, что принятым по делу решением вопрос о правах или обязанностях ООО "Геопроект" не разрешались и на данное лицо, не была возложена какая-либо обязанность либо взысканы денежные средства в пользу истца.
Учитывая изложенное, на основании ч. 4 ст. 1, абз. 4 ст. 222, п. 4 ст. 328 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции считает необходимым оставить апелляционную жалобу ООО "Геопроект" без рассмотрения по существу.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия на основании ст. 327.1 ГПК РФ рассматривает дело в пределах доводов, содержащихся в апелляционной жалобе представителя ответчика ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ".
В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.
В силу ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.
Как было установлено судом первой инстанции, 14.ХХ.2012 г. между сторонами М. и ответчиком ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" был заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, в соответствии с которым, истцом был приобретен дачный дом, общей площадью ХХ кв. м по адресу: (адрес деперсонализирован), расположенный на земельном участке площадью х ххх кв. м.
В соответствии с п. 2.1. указанного выше Договора, Объект продавался за денежную сумму, эквивалентную 1 847 900 долларам США, что на дату подписания договора купли-продажи составляло 58 608 736 рублей, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность покупателя.
Согласно п. 2.4 Договора продавец подтвердил, что на момент подписания настоящего Договора покупатель оплатил продавцу денежную сумму, эквивалентную 1 108 740 долларам США в рублях по курсу ЦБ РФ на дату платежа.
В соответствии с п. 2.5 заключенного между сторонами Договора, покупатель обязался оплатить оставшуюся неоплаченной часть цены Объекта в следующем порядке: часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 519 960 долларам США покупатель оплачивает в течение 10 рабочих дней с момента регистрации перехода права собственности на Объект к покупателю; часть цены Объекта в денежной сумме, эквивалентной 219 200 долларам США, за минусом суммы, подлежащей уплате покупателем за приобретение земельного участка в собственность, покупатель должен был оплатить в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок к покупателю.
В силу положений п. 2.9, заключенного между сторонами Договора купли-продажи, стороны договорились, что в случае, если покупатель не оформит право собственности на земельный участок в течение 6 месяцев с момента государственной регистрации перехода права собственности на объект к покупателю по независящим от него причинам, то покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет право отказать в уменьшении цены объекта на денежную сумму, эквивалентную 219 200 долларам США.
Согласно дополнительному соглашению N 1 к Договору купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., был дополнен договор пунктом 2.10, согласно которому, продавец обязался в срок до 24.ХХ.2013 года обеспечить подключение Объекта к сетям отопления (от существующих сетей или газовый котел с установкой отопительных приборов), водопровода (от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой прибора учета расхода воды), канализации (от существующих сетей, без установки оконечных устройств) и электроснабжения (мощностью не менее 5 кВт, от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой комплектного вводного щита (счетчик электроэнергии, автоматические выключатели)).
В случае неисполнения продавцом указанной обязанности в срок, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет права отказать в уменьшении цены Объекта на денежную сумму, эквивалентную 150 000 долларам США, по курсу ЦБ РФ на день платежа, или на фактические расходы Покупателя, понесенные им для подключения Объекта, а в случае, если Объект будет снесен, иного здания, возведенного покупателем на земельном участке, к сетям отопления, водопровода, канализации и электроснабжения на указанных выше условиях на соразмерное расстояние от точек подключения до иного здания.
В Дополнительном соглашении стороны также дополнили Договор пунктом 3.1.5., указанием на осуществление всех необходимых и достаточных действий от имени покупателя, на основании выданной при необходимости покупателем доверенности, для подключения объекта в срок до 24.ХХ.2013 г. к сетям отопления (от существующих сетей или газовый котел с установкой отопительных приборов), водопровода (от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой прибора учета расхода воды), канализации (от существующих сетей, без установки оконечных устройств) и электроснабжения (мощностью не менее 5 кВт, от существующих сетей, без установки оконечных устройств, с установкой комплектного вводного щита (счетчик электроэнергии, автоматические выключатели), и оформления права собственности покупателя на Земельный участок.
Во исполнение условий Договора купли-продажи, ответчик передал истцу дачный дом, что подтверждается передаточным актом от 14.ХХ.2012 г., за который истцом была оплачена денежная сумма, эквивалентная 1 628 700 долларам США (1 108 740 + 519 960), и было зарегистрировано право собственности истца на приобретенный объект недвижимого имущества 03.ХХ.2012 г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции установил, что истцом не была оплачена ответчику денежная сумма эквивалентная 219 200 долларам США, предусмотренная п. 2.5 договора, которая подлежала оплате в течение 10 дней с момента государственной регистрации права собственности на земельный участок, однако право собственности истца на земельный участок не оформлено до настоящего времени, и указанный выше Объект недвижимого имущества не подключен к коммуникациям.
Учитывая, что право собственности на указанный выше объект недвижимого имущества было зарегистрировано за истцом 03.ХХ.2012 г., а срок на исполнение ответчиком обязательств по подключению объекта к коммуникациям истек 24.ХХ.2013 г., а в части обязательств по оформлению права собственности на земельный участок истек 03.ХХ.2013 г., и ответчик не удовлетворил в добровольном порядке направленную в его адрес претензию об уменьшении цены по договору и об изменении условий договора по причине неисполнения указанных выше обязательств, о возврате излишне уплаченных денежных средств, эквивалентных 150 000 долларов США, то суд пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований в части изменения условий договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., признав, что ответчиком не были исполнены обязательства по оформлению права собственности истца на земельный участок, а также по подключению Объекта недвижимого имущества к коммуникациям, в связи с чем, суд уменьшил цену объекта недвижимого имущества на 219 200 долларов США на основании п. 2.9 Договора, и 150 000 долларов США на основании п. 1 Дополнительного соглашения N 1 к Договору купли-продажи недвижимого имущества, п. 2.10 Договора купли-продажи от 14.ХХ.2012 г. на общую сумму 369 200 долларов США, что составило 1 478 700 долларов США (1 847 900 - 369 200 = 1 478 700), и внес также изменения в п. 2.1 Договора в части цены Объекта недвижимого имущества, а также в п. 2.5 Договора, в соответствии с которым, доплате подлежало истцу 369 960 долларов США (519 960 - 150 000 = 369 960).
В связи с тем, что судом были изменены условия договора и уменьшена цена объекта недвижимого имущества, то суд первой инстанции правильно взыскал с ответчика в пользу истца переплаченные им денежные средства, эквивалентные 150 000 долларам США, что на момент подачи искового заявления на 06.04.2014 г. составило 5 325 150 рублей, а также взыскал расходы, понесенные истцом на уплату государственной пошлины в размере 35 025 руб. 75 коп.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции и полагает, что решение суда не противоречит собранным по делу доказательствам и требованиям закона.
Довод апелляционной жалобы ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" о том, что судом неправильно были применены нормы материального права, так как суд сослался в решение в виде основания для уменьшения цены договора на 150 000 долларов США на положения ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, не влечет отмену решения суда, так как суд при разрешении требований об уменьшении цены договора исходил не из положений ст. 1102 ГК РФ, а из положений п. 2.9 договора купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 г., согласно которому, покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а продавец не имеет права отказать в уменьшении цены Объекта на денежную сумму, эквивалентную 219 200 долларам США, если покупатель не оформит право собственности на земельный участок в течение 6 месяцев, с момента государственной регистрации перехода права собственности на Объект к покупателю по независящим от него причинам. Кроме того, согласно дополнительному соглашению к вышеуказанному договору от 27.ХХ.2013 года был дополнен Договор п. 2.10, согласно которому продавец обязался в срок до 24.ХХ.2013 года обеспечить подключение Объекта к сетям отопления, водопровода, канализации и электроснабжения. В случае неисполнения Продавцом указанной обязанности в срок, Покупатель вправе по своему усмотрению потребовать, а Продавец не имеет права отказать в уменьшении Цены Объекта на денежную сумму эквивалентную 150 000 долларам США, по курсу ЦБ РФ на дату платежа, или на фактические расходы Покупателя, понесенные им для подключения Объекта, а в случае, если Объект будет снесен, иного здания, возведенного Покупателем на Земельном участке, к сетям отопления, водопровода, канализации и электроснабжения на указанных выше условиях на соразмерное расстояние от точек подключения до иного здания.
Довод жалобы о том, что суд неверно определил обстоятельства, имеющие существенные значения для дела, и необоснованно снизил цену объекта, и пришел к неправильному выводу о том, что Объект истца не подключен к коммуникациям, не влечет отмену решения суда, так как направлен на иную оценку доказательств по делу и на переоценку выводов суда первой инстанции.
Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не дал оценки ничтожности п. 2.1 купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 года в части уменьшения выкупной стоимости объекта на сумму 219 200 долларов США за неисполнение ответчиком обязательств, предусмотренных п. 2.5 Договора за выкуп земельного участка в собственность истца, также не может быть принят во внимание судебной коллегией, так как встречных требований о ничтожности вышеуказанного пункта договора ответчик в суде первой инстанции не заявлял в установленном законом порядке и при заключении договора ответчик не мог не знать, что правообладателем земельного участка под объект истца является ФГАУ "***".
Ссылка в апелляционной жалобе ответчика на то, что истец обратился за рамками пресекательного срока, установленного в п. 3.1.5 Договора, в редакции дополнительного соглашения N 1 не за выкупом земельного участка, а за передачей ему земельного участка в аренду, что является безусловным правом, и не может служить основанием для уменьшения судом выкупной стоимости объекта на 219 200 тысяч долларов США, не влияет на правильность принятого судом решения.
Довод жалобы о том, что суду следовало прекратить производство по делу, в связи с нарушением правил подсудности, также не может служить основанием к отмене решения суда, так как из материалов дела усматривается, что истец заключил договор купли-продажи недвижимого имущества от 14.ХХ.2012 года и дополнительное соглашение к нему как физическое лицо, а не как индивидуальный предприниматель, и предметом договора являлся дачный дом на земельном участке для его личного пользования.
Другие доводы апелляционной жалобы, не содержат каких-либо обстоятельств, которые не были бы предметом исследования суда или опровергали выводы судебного решения, в связи с чем, они не могут служить основанием к отмене решения суда.
Судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал обстоятельства дела. Значимые по делу обстоятельства судом установлены правильно. Нарушений норм материального и процессуального закона коллегией не установлено, в связи с чем, оснований для отмены решения суда не имеется.
С учетом изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Бабушкинского районного суда г. Москвы от 02 июля 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу ЗАО "СЭБ ИНТЕРНАЦИОНАЛ ХОЛДИНГ" без удовлетворения.
Апелляционную жалобу ООО "Геопроект" оставить без рассмотрения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)