Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Масенковой И.В.
судей Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.
при ведении протокола судебного заседания: Чигаревой Е.И. (после перерыва в судебном заседании Суюнчалиевой С.Ю.)
при участии:
от заявителя (ООО "Абсолют Строй Сервис"): пр. Рыбакова С.С., дов. от 04.02.2014
от должника: пр. Костенок А.С., дов. от 10.01.2014,
от временного управляющего: Пугачева Т.М.
от иных лиц: Васильев М.Е., пр. Канн М.В., дов. от 21.05.2013 от (Захаровой О.С.)
рассмотрев в открытом судебном заседании вопрос по правилам суда первой инстанции (регистрационный номер 13АП-5291/2014) в связи с наличием безусловных оснований для отмены определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2014 об отказе в переходе к специальной процедуре банкротства застройщика по делу N А56-10242/2013 (судья Антипинская М.В.), принятое
по заявлению ООО "Абсолют Строй Сервис"
к ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт"
о несостоятельности (банкротстве)
установил:
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2013 по делу N А56-10242/2013 в отношении Закрытого акционерного общества "СПб Дивелэпмэнт" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Пугачева Т.М.
Определением суда первой инстанции от 08.02.2014 отказано в применении специальной процедуры несостоятельности застройщика в соответствии с правилами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), в которых также содержались указания на включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
На определение суда подана апелляционная жалоба физическими лицами: Бакуменко О.С., Васильевым М.Е., Горшковым С.С. Горшковой Г.Д., Екимченко С.А., Захаровым П.В., Киушкиным В.Н., Киушкиной И.В. Ковшовым В.П., Ковшовым С.В., Ковшовым Д.В., Ковшовой А.В., Ковшовой Е.А.. Ковшовой О.С., Кудрявцевым А.С., Лисевичем А.Л., Лисевичем С.А., Лодкиной Л.Н., Макеевой К.С., Метельковым В.А., Монаховым А.С., Монаховой Л.Е., Самокрутовой И.В., Скангалис-Зачест И.Л., Скангалис-Зачест Н.В., Соколовым Г.Б., Тарасовым Е.А.. Шевченко О.И., в которой они просили отменить обжалуемое определение и принять новый судебный акт о применении в отношении должника специальных правил о несостоятельности застройщика.
При рассмотрении апелляционной жалобы, апелляционным судом установлено нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, влекущее безусловную отмену судебного акта: рассмотрение вопроса о применении в отношении должника специальных правил банкротства застройщика без привлечения к участию в обособленном споре заявителей - физических лиц, заключивших договоры о долевом участии в строительстве. Определением от 26.05.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению вопроса о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона N 127-ФЗ по правилам суда первой инстанции, к рассмотрению вопроса привлечены физические лица - участники долевого строительства объекта по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Мурино, ул. Садовая - малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 блокированных коттеджей с благоустройством территории, созданием инженерных систем и подключением к ним.
Временным управляющим представлена в материалы дела письменная позиция по вопросу применения в отношении ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" параграфа 7 Главы IX Закона N 127-ФЗ, в которой он возражал против применения соответствующей процедуры, ссылаясь на то, что договоры с гражданами заключало ООО "ЕвроСтрой", а не должник. Обязательства ООО "ЕвроСтрой", возникшие из договоров долевого участия, не могут считаться общими обязательствами товарищей. Требования физических лиц о передаче спорных жилых помещений рассмотрены и включены в реестр требований кредиторов в рамках дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой". Ведение реестра участников долевого строительства двумя арбитражными управляющими в отношении одного объекта положениями Закона N 127-ФЗ не допускается. Кроме того, в рамках дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой" ряду физических лиц отказано во включении их требований в реестр требований кредиторов со ссылкой на отчуждение спорных квартир гражданину Вырелкину П.Э., за которым зарегистрировано право собственности на квартиры. Также право собственности на жилые помещения зарегистрировано за Васильевым М.Е., Захаровым П.В., Бакуменко О.С., Екименко С.А., Шевченко О.И., Соколовым Г.Б., Лодкиной Л.Г., Горшковой Г.Д.
Вопрос о применении к должнику положений Закона N 127-ФЗ о несостоятельности застройщика рассмотрен в судебном заседании 21-24.07.2014 (с учетом объявленного перерыва).
Представитель заявителя ООО "Абсолют Строй Сервис" против применения в отношении должника указанных выше правил возражал. Представитель конкурсного управляющего поддержал позицию заявителя. Представитель Захаровой О.С. просил применить в отношении должника специальную процедуру банкротства застройщика. Васильев М.Е. поддержал позицию представителя Захаровой О.С.
Иные лица, привлеченные к участию в обособленном споре, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Горшкова С.С., Горшкова Г.Д., Екимченко С.А. Захарова П.В., Киушкина В.Н., Киушкина И.В., Ковшова В.П., Ковшова С.В., Ковшова Д.В., Ковшова А.В.. Ковшова Е.А., Ковшова О.С., Кудрявцева А.С., Лисевич А.Л., Лодкина Л.Г., Макеева К.И., Метелькова В.А., Монахова А.С., Монахова Л.Е., Самокрутова И.В., Скангалис-Зачест И.Л., Скангалис-Зачест Н.В., Соколова Г.Б., Тарасова Е.А., Шевченко О.И. просили рассмотреть дело в их отсутствие.
С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив представленные в материалы дела доказательства и письменные пояснения, апелляционный суд считает, что заявление о применении в отношении должника специальной процедуры несостоятельности застройщика подлежит удовлетворению.
Положениями Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ") предусмотрено применение специальных положений к процедуре несостоятельности застройщиков.
В силу положений пункта 2 статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа.
Исходя из определения понятий, приведенных в статье 201.1 Закона о банкротстве, для целей определения оснований для применения специальных положений о несостоятельности застройщика, под застройщиком понимается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования
В свою очередь, к участникам строительства относятся физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Из материалов дела следует, что ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" выступило инвестором строительства объекта инвестирования - малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа по адресу: пос. Мурино, ул. Садова, в рамках инвестиционного договора от 01.11.2004 N 390/1-15, заключенного с Администрацией МО "Всеволожский район Ленинградской области", для чего должнику были предоставлен в аренду земельный участок площадью 15263 кв. м по ул. Садовой (кадастровый номер 47:07:07-12-013:0009) и в собственность земельный участок площадью 1000 кв. м по ул. Садовой, участок 2-Б (кадастровый номер 47:07:07-12-013:0004).
В качестве соинвестора к выполнению инвестиционного проекта должником привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" на основании договора соинвестирования от 04.07.2006 N 1/06. Доли участников договора соинвестирования в праве собственности на объект инвестиций распределены в пункте 4.3 договора в виде определенных секций, причитающихся каждому участнику договора соинвестирования.
ООО "ЕвроСтрой", в свою очередь, заключены договоры с физическими лицами о долевом участии в строительстве указанного выше комплекса, по условиям которых физические лица перечисляли в пользу ООО "ЕвроСтрой" определенную договорами цену долевого участия в строительстве, и взамен участниками долевого строительства подлежал передаче объект инвестирования - определенная квартира в коттедже.
В рамках арбитражного дела N А56-46964/2011, по иску ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт", решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2011, которое было изменено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012, оставленным, в свою очередь без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.07.2012, установлено, что договор соинвестирования от 04.07.2006 N 1/06 расторгнут с 25.08.2011. Со ссылкой на указанный судебный акт, физические лица - участники долевого строительства рассматриваемого объекта, обратились в рамках дела о несостоятельности ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" с требованиями о передаче в их пользу причитающихся им в рамках договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, и о включении в реестр требований кредиторов соответствующих требований.
Следует отметить, что исходя из положений статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ, на стадии квалификации должника как застройщика не предусмотрена оценка обоснованности предъявленных к нему требований о передаче жилых помещений, равно как и объем прав всех участников процесса строительства объекта. Исходя из буквального смысла легального определения понятия "застройщик" для целей применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, не имеет значение и количество лиц, осуществляющих совместную деятельность по строительству объекта, равно как и особенности их взаимоотношений в рамках реализации соответствующих проектов.
В данном случае, представленными выше доказательствами подтверждается, что должником привлекались денежные средства для целей строительства жилищного объекта, при этом, в качестве основания для отнесения должника к застройщику не имеет значения, привлекались ли денежные средства физических либо юридических лиц. Также имеются требования о передаче жилых помещений, предъявленные к должнику, обоснованность которых, как указанно выше, не может быть проверена на стадии определения оснований для применения к должнику правил банкротства застройщика.
Исходя из сказанного выше, не имеют правового значения для решения спорного вопроса о применении специальной процедуры доводы временного управляющего об оформлении участниками долевого строительства прав собственности на объект, либо передача ими прав требовать жилое помещение в пользу иных лиц. Доказательств, что в отношении спорного объекта отсутствуют правопритязания дольщиков, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлены.
Положениями Закона N 127-ФЗ, в том числе специальными положениями параграфа 7 главы IX, не исключается возможность предъявления требований о передаче жилого помещения в отношении одного и того же объекта в рамках дел о несостоятельности разных должников. Принимая во внимание, что в данном случае речь идет об индивидуально-определенном объекте, двойное удовлетворение требований в рамках разных дел о несостоятельности невозможно. Вывод о возможности передачи жилых помещений в пользу дольщиков одним из должников автоматически исключает возможность удовлетворения такого рода требований в рамках другого дела о несостоятельности (банкротстве).
Лишь одновременное предъявление дольщиками требований как к лицу, с которым непосредственно были заключены договоры долевого участия в строительстве, так и к лицу, которое является застройщиком в рамках правоотношений по созданию объекта исходя из определения, приведенного в подпункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, то есть к лицу, за которым может быть признано право на объект инвестирования, позволяет надлежащим образом защитить права физических лиц - участников строительства, предоставленных положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на что и направлено введение в Закон N 127-ФЗ положений об особенностях банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц.
Принимая во внимание, что процедуры несостоятельности осуществляются в отношении ООО "ЕвроСтрой" и ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" одновременно, определенности в принадлежности объекта инвестиций тому или иному должнику не имеется, вывод по результатам рассмотрения дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой" об отсутствии у него прав на жилые квартиры в объекте инвестирования в связи с наличием такого права у должника по данному делу, в случае, если требования дольщиков о передаче жилых помещений не будут заявлены одновременно в данном деле, исключит возможность реализации физическими лицами своих прав путем предъявления требований о передаче жилых помещений к должнику как в связи с пропуском сроков, так и в силу осуществления процедур несостоятельности в рамках дела о банкротстве ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" по общим правилам процедур банкротства, в частности, реализации имущества должника.
При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении заявлений физических лиц о применении в отношении должника специальных процедур банкротства застройщика влечет фактически отказ в доступе к правосудию, что противоречит как положениями Конституции РФ так и общепризнанным положениям международного права.
Из аналогичной позиции исходил и Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, отменяя принятые в рамках рассматриваемого дела судебные акты о возврате требований физических лиц о передаче жилых помещений заявленных к должнику. В частности, в постановлении кассационного суда от 06.05.2014 указано, что основной целью применения специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Из пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве не следует, что решение по вопросу о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве принимается арбитражным судом произвольно - установив наличие у должника признаков, предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, при отсутствии соответствующих ходатайств лиц, участвующих в деле о банкротстве, арбитражный суд обязан по собственной инициативе рассмотреть вопрос о применении названных правил. В то же время наличие или отсутствие к должнику требований о передаче жилых помещений или денежных требований, в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве являющихся основанием для применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, может быть установлено лишь при рассмотрении таких требований по существу.
На основании положений статьи 16 АПК РФ, указанные выводы являются обязательными для дальнейшего рассмотрения дела о несостоятельности ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт".
Таким образом, апелляционный суд усматривает основания для применения в данном случае к банкротству должника специальных положений параграфа 7 главы IX Закона N 127-ФЗ.
Апелляционным судом не может быть признан обоснованным довод временного управляющего о том, что объект инвестирования не относится к объектам, право требования передачи которых влечет применение к должнику специальных положений о несостоятельности застройщика.
Согласно определениям подпунктов 3, 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения). Объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства).
Согласно пункту 6 названной статьи, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
- - заключение договора участия в долевом строительстве;
- - заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
В силу пункта 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства признается - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Статьями 15, 16 ЖК РФ в качестве жилого помещения признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)), в том числе жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Из содержания договоров долевого участия в строительства, заключенных с физическими лицами, следует, что объектом, подлежащем передаче является предназначенная для проживания граждан квартира в определенном блоке, представляющем собой часть жилого здания - коттеджа.
Каждый коттедж включает в себя несколько квартир, что позволяет квалифицировать его как многоквартирный дом.
Указанный вывод соответствует определению многоквартирного дома, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", принятому в соответствии со статьями 15 и 32 ЖК РФ. Согласно пункту 6 названного Положения, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Как следует из представленных в материалы дела технических паспортов квартир, каждый коттедж включает в себя не менее двух квартир, имеющих самостоятельных выход на земельный участок, прилегающий к жилому дому. В домах также имеется общее имущество, обслуживающее более двух квартир, в частности кровля и т.п.
Кроме того, квалификация заявленных физическими лицами требований как требований, которые подлежат рассмотрению в рамках специальной процедуры банкротства застройщика, подтверждены определениями о включении данных требований в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой" N А56-71285/2012.
Таким образом, требования участников долевого строительства подпадают под требования о передаче жилых помещений, предусмотренных статьей 201.1 Закона о банкротстве. В отношении должника следует применить специальные положения о несостоятельности застройщика.
Поскольку в рамках данного дела требования участников долевого строительства не рассматриваются по существу, доводы об оформлении рядом лиц права собственности на спорные объекты, как указано выше, не имеют правового значения.
На основании изложенного и руководствуясь частью 6.1 статьями 268, статьями 270 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2014 по делу N А56-10242/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Применить при банкротстве закрытого акционерного общества "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Обязать временного управляющего опубликовать сведения, содержащиеся в настоящем постановлении, в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.МАСЕНКОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Е.К.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.07.2014 ПО ДЕЛУ N А56-10242/2013
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 июля 2014 г. по делу N А56-10242/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 24 июля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 31 июля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Масенковой И.В.
судей Глазкова Е.Г., Зайцевой Е.К.
при ведении протокола судебного заседания: Чигаревой Е.И. (после перерыва в судебном заседании Суюнчалиевой С.Ю.)
при участии:
от заявителя (ООО "Абсолют Строй Сервис"): пр. Рыбакова С.С., дов. от 04.02.2014
от должника: пр. Костенок А.С., дов. от 10.01.2014,
от временного управляющего: Пугачева Т.М.
от иных лиц: Васильев М.Е., пр. Канн М.В., дов. от 21.05.2013 от (Захаровой О.С.)
рассмотрев в открытом судебном заседании вопрос по правилам суда первой инстанции (регистрационный номер 13АП-5291/2014) в связи с наличием безусловных оснований для отмены определения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2014 об отказе в переходе к специальной процедуре банкротства застройщика по делу N А56-10242/2013 (судья Антипинская М.В.), принятое
по заявлению ООО "Абсолют Строй Сервис"
к ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт"
о несостоятельности (банкротстве)
установил:
Определением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.09.2013 по делу N А56-10242/2013 в отношении Закрытого акционерного общества "СПб Дивелэпмэнт" введена процедура наблюдения, временным управляющим утверждена Пугачева Т.М.
Определением суда первой инстанции от 08.02.2014 отказано в применении специальной процедуры несостоятельности застройщика в соответствии с правилами параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ), в которых также содержались указания на включение в реестр требований о передаче жилых помещений.
На определение суда подана апелляционная жалоба физическими лицами: Бакуменко О.С., Васильевым М.Е., Горшковым С.С. Горшковой Г.Д., Екимченко С.А., Захаровым П.В., Киушкиным В.Н., Киушкиной И.В. Ковшовым В.П., Ковшовым С.В., Ковшовым Д.В., Ковшовой А.В., Ковшовой Е.А.. Ковшовой О.С., Кудрявцевым А.С., Лисевичем А.Л., Лисевичем С.А., Лодкиной Л.Н., Макеевой К.С., Метельковым В.А., Монаховым А.С., Монаховой Л.Е., Самокрутовой И.В., Скангалис-Зачест И.Л., Скангалис-Зачест Н.В., Соколовым Г.Б., Тарасовым Е.А.. Шевченко О.И., в которой они просили отменить обжалуемое определение и принять новый судебный акт о применении в отношении должника специальных правил о несостоятельности застройщика.
При рассмотрении апелляционной жалобы, апелляционным судом установлено нарушение судом первой инстанции норм процессуального права, влекущее безусловную отмену судебного акта: рассмотрение вопроса о применении в отношении должника специальных правил банкротства застройщика без привлечения к участию в обособленном споре заявителей - физических лиц, заключивших договоры о долевом участии в строительстве. Определением от 26.05.2014 апелляционный суд перешел к рассмотрению вопроса о применении в отношении должника правил параграфа 7 главы IX Закона N 127-ФЗ по правилам суда первой инстанции, к рассмотрению вопроса привлечены физические лица - участники долевого строительства объекта по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, пос. Мурино, ул. Садовая - малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа из 35 блокированных коттеджей с благоустройством территории, созданием инженерных систем и подключением к ним.
Временным управляющим представлена в материалы дела письменная позиция по вопросу применения в отношении ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" параграфа 7 Главы IX Закона N 127-ФЗ, в которой он возражал против применения соответствующей процедуры, ссылаясь на то, что договоры с гражданами заключало ООО "ЕвроСтрой", а не должник. Обязательства ООО "ЕвроСтрой", возникшие из договоров долевого участия, не могут считаться общими обязательствами товарищей. Требования физических лиц о передаче спорных жилых помещений рассмотрены и включены в реестр требований кредиторов в рамках дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой". Ведение реестра участников долевого строительства двумя арбитражными управляющими в отношении одного объекта положениями Закона N 127-ФЗ не допускается. Кроме того, в рамках дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой" ряду физических лиц отказано во включении их требований в реестр требований кредиторов со ссылкой на отчуждение спорных квартир гражданину Вырелкину П.Э., за которым зарегистрировано право собственности на квартиры. Также право собственности на жилые помещения зарегистрировано за Васильевым М.Е., Захаровым П.В., Бакуменко О.С., Екименко С.А., Шевченко О.И., Соколовым Г.Б., Лодкиной Л.Г., Горшковой Г.Д.
Вопрос о применении к должнику положений Закона N 127-ФЗ о несостоятельности застройщика рассмотрен в судебном заседании 21-24.07.2014 (с учетом объявленного перерыва).
Представитель заявителя ООО "Абсолют Строй Сервис" против применения в отношении должника указанных выше правил возражал. Представитель конкурсного управляющего поддержал позицию заявителя. Представитель Захаровой О.С. просил применить в отношении должника специальную процедуру банкротства застройщика. Васильев М.Е. поддержал позицию представителя Захаровой О.С.
Иные лица, привлеченные к участию в обособленном споре, извещенные надлежащим образом, в судебное заседание не явились. Горшкова С.С., Горшкова Г.Д., Екимченко С.А. Захарова П.В., Киушкина В.Н., Киушкина И.В., Ковшова В.П., Ковшова С.В., Ковшова Д.В., Ковшова А.В.. Ковшова Е.А., Ковшова О.С., Кудрявцева А.С., Лисевич А.Л., Лодкина Л.Г., Макеева К.И., Метелькова В.А., Монахова А.С., Монахова Л.Е., Самокрутова И.В., Скангалис-Зачест И.Л., Скангалис-Зачест Н.В., Соколова Г.Б., Тарасова Е.А., Шевченко О.И. просили рассмотреть дело в их отсутствие.
С учетом мнения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, и в соответствии с положениями статьи 156 АПК РФ, суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Заслушав объяснения представителей лиц, обеспечивших явку в судебное заседание, оценив представленные в материалы дела доказательства и письменные пояснения, апелляционный суд считает, что заявление о применении в отношении должника специальной процедуры несостоятельности застройщика подлежит удовлетворению.
Положениями Главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон N 127-ФЗ") предусмотрено применение специальных положений к процедуре несостоятельности застройщиков.
В силу положений пункта 2 статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ правила, установленные настоящим параграфом, применяются независимо от того, имеет ли застройщик на праве собственности, аренды или субаренды земельный участок, а также независимо от того, обладает ли застройщик правом собственности или иным имущественным правом на объект строительства.
Если сведения о том, что должник является застройщиком, становятся известны арбитражному суду после возбуждения дела о банкротстве, арбитражный суд выносит по ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, или по собственной инициативе определение о применении при банкротстве должника правил настоящего параграфа.
Исходя из определения понятий, приведенных в статье 201.1 Закона о банкротстве, для целей определения оснований для применения специальных положений о несостоятельности застройщика, под застройщиком понимается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства - юридическое лицо независимо от его организационно-правовой формы, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель, к которым имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования
В свою очередь, к участникам строительства относятся физические лица, юридические лица, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения или денежное требование.
Из материалов дела следует, что ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" выступило инвестором строительства объекта инвестирования - малоэтажного жилищного комплекса с объектами недвижимости коттеджного типа по адресу: пос. Мурино, ул. Садова, в рамках инвестиционного договора от 01.11.2004 N 390/1-15, заключенного с Администрацией МО "Всеволожский район Ленинградской области", для чего должнику были предоставлен в аренду земельный участок площадью 15263 кв. м по ул. Садовой (кадастровый номер 47:07:07-12-013:0009) и в собственность земельный участок площадью 1000 кв. м по ул. Садовой, участок 2-Б (кадастровый номер 47:07:07-12-013:0004).
В качестве соинвестора к выполнению инвестиционного проекта должником привлечено общество с ограниченной ответственностью "ЕвроСтрой" на основании договора соинвестирования от 04.07.2006 N 1/06. Доли участников договора соинвестирования в праве собственности на объект инвестиций распределены в пункте 4.3 договора в виде определенных секций, причитающихся каждому участнику договора соинвестирования.
ООО "ЕвроСтрой", в свою очередь, заключены договоры с физическими лицами о долевом участии в строительстве указанного выше комплекса, по условиям которых физические лица перечисляли в пользу ООО "ЕвроСтрой" определенную договорами цену долевого участия в строительстве, и взамен участниками долевого строительства подлежал передаче объект инвестирования - определенная квартира в коттедже.
В рамках арбитражного дела N А56-46964/2011, по иску ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт", решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 13.12.2011, которое было изменено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.04.2012, оставленным, в свою очередь без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.07.2012, установлено, что договор соинвестирования от 04.07.2006 N 1/06 расторгнут с 25.08.2011. Со ссылкой на указанный судебный акт, физические лица - участники долевого строительства рассматриваемого объекта, обратились в рамках дела о несостоятельности ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" с требованиями о передаче в их пользу причитающихся им в рамках договоров долевого участия в строительстве жилых помещений, и о включении в реестр требований кредиторов соответствующих требований.
Следует отметить, что исходя из положений статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ, на стадии квалификации должника как застройщика не предусмотрена оценка обоснованности предъявленных к нему требований о передаче жилых помещений, равно как и объем прав всех участников процесса строительства объекта. Исходя из буквального смысла легального определения понятия "застройщик" для целей применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, не имеет значение и количество лиц, осуществляющих совместную деятельность по строительству объекта, равно как и особенности их взаимоотношений в рамках реализации соответствующих проектов.
В данном случае, представленными выше доказательствами подтверждается, что должником привлекались денежные средства для целей строительства жилищного объекта, при этом, в качестве основания для отнесения должника к застройщику не имеет значения, привлекались ли денежные средства физических либо юридических лиц. Также имеются требования о передаче жилых помещений, предъявленные к должнику, обоснованность которых, как указанно выше, не может быть проверена на стадии определения оснований для применения к должнику правил банкротства застройщика.
Исходя из сказанного выше, не имеют правового значения для решения спорного вопроса о применении специальной процедуры доводы временного управляющего об оформлении участниками долевого строительства прав собственности на объект, либо передача ими прав требовать жилое помещение в пользу иных лиц. Доказательств, что в отношении спорного объекта отсутствуют правопритязания дольщиков, в нарушение части 1 статьи 65 АПК РФ, в материалы дела не представлены.
Положениями Закона N 127-ФЗ, в том числе специальными положениями параграфа 7 главы IX, не исключается возможность предъявления требований о передаче жилого помещения в отношении одного и того же объекта в рамках дел о несостоятельности разных должников. Принимая во внимание, что в данном случае речь идет об индивидуально-определенном объекте, двойное удовлетворение требований в рамках разных дел о несостоятельности невозможно. Вывод о возможности передачи жилых помещений в пользу дольщиков одним из должников автоматически исключает возможность удовлетворения такого рода требований в рамках другого дела о несостоятельности (банкротстве).
Лишь одновременное предъявление дольщиками требований как к лицу, с которым непосредственно были заключены договоры долевого участия в строительстве, так и к лицу, которое является застройщиком в рамках правоотношений по созданию объекта исходя из определения, приведенного в подпункте 16 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ, то есть к лицу, за которым может быть признано право на объект инвестирования, позволяет надлежащим образом защитить права физических лиц - участников строительства, предоставленных положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", на что и направлено введение в Закон N 127-ФЗ положений об особенностях банкротства отдельных категорий должников - юридических лиц.
Принимая во внимание, что процедуры несостоятельности осуществляются в отношении ООО "ЕвроСтрой" и ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" одновременно, определенности в принадлежности объекта инвестиций тому или иному должнику не имеется, вывод по результатам рассмотрения дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой" об отсутствии у него прав на жилые квартиры в объекте инвестирования в связи с наличием такого права у должника по данному делу, в случае, если требования дольщиков о передаче жилых помещений не будут заявлены одновременно в данном деле, исключит возможность реализации физическими лицами своих прав путем предъявления требований о передаче жилых помещений к должнику как в связи с пропуском сроков, так и в силу осуществления процедур несостоятельности в рамках дела о банкротстве ЗАО "Санкт-Петербург дивелэпмэнт" по общим правилам процедур банкротства, в частности, реализации имущества должника.
При таких обстоятельствах, отказ в удовлетворении заявлений физических лиц о применении в отношении должника специальных процедур банкротства застройщика влечет фактически отказ в доступе к правосудию, что противоречит как положениями Конституции РФ так и общепризнанным положениям международного права.
Из аналогичной позиции исходил и Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа, отменяя принятые в рамках рассматриваемого дела судебные акты о возврате требований физических лиц о передаче жилых помещений заявленных к должнику. В частности, в постановлении кассационного суда от 06.05.2014 указано, что основной целью применения специальных правил о банкротстве застройщиков является обеспечение приоритетной защиты граждан - участников строительства как непрофессиональных инвесторов. Применение указанных правил должно быть направлено на достижение этой цели, а не на воспрепятствование ей. Из пункта 3 статьи 201.1 Закона о банкротстве не следует, что решение по вопросу о применении при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве принимается арбитражным судом произвольно - установив наличие у должника признаков, предусмотренных подпунктом 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве, при отсутствии соответствующих ходатайств лиц, участвующих в деле о банкротстве, арбитражный суд обязан по собственной инициативе рассмотреть вопрос о применении названных правил. В то же время наличие или отсутствие к должнику требований о передаче жилых помещений или денежных требований, в силу подпункта 1 пункта 1 статьи 201.1 Закона о банкротстве являющихся основанием для применения параграфа 7 главы IX Закона о банкротстве, может быть установлено лишь при рассмотрении таких требований по существу.
На основании положений статьи 16 АПК РФ, указанные выводы являются обязательными для дальнейшего рассмотрения дела о несостоятельности ЗАО "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт".
Таким образом, апелляционный суд усматривает основания для применения в данном случае к банкротству должника специальных положений параграфа 7 главы IX Закона N 127-ФЗ.
Апелляционным судом не может быть признан обоснованным довод временного управляющего о том, что объект инвестирования не относится к объектам, право требования передачи которых влечет применение к должнику специальных положений о несостоятельности застройщика.
Согласно определениям подпунктов 3, 5 пункта 1 статьи 201.1 Закона N 127-ФЗ требование о передаче жилого помещения - требование участника строительства о передаче ему на основании возмездного договора в собственность жилого помещения (квартиры или комнаты) в многоквартирном доме, который на момент привлечения денежных средств и (или) иного имущества участника строительства не введен в эксплуатацию (далее - договор, предусматривающий передачу жилого помещения). Объект строительства - многоквартирный дом, в отношении которого участник строительства имеет требование о передаче жилого помещения или имел данное требование до расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения, в том числе многоквартирный дом, строительство которого не завершено (далее - объект незавершенного строительства).
Согласно пункту 6 названной статьи, арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
- - заключение договора участия в долевом строительстве;
- - заключение иных сделок, связанных с передачей денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме в собственность.
В силу пункта 2 статьи 2 Закона N 214-ФЗ объектом долевого строительства признается - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Статьями 15, 16 ЖК РФ в качестве жилого помещения признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства (далее - требования)), в том числе жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Из содержания договоров долевого участия в строительства, заключенных с физическими лицами, следует, что объектом, подлежащем передаче является предназначенная для проживания граждан квартира в определенном блоке, представляющем собой часть жилого здания - коттеджа.
Каждый коттедж включает в себя несколько квартир, что позволяет квалифицировать его как многоквартирный дом.
Указанный вывод соответствует определению многоквартирного дома, приведенному в Постановлении Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции", принятому в соответствии со статьями 15 и 32 ЖК РФ. Согласно пункту 6 названного Положения, многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.
Как следует из представленных в материалы дела технических паспортов квартир, каждый коттедж включает в себя не менее двух квартир, имеющих самостоятельных выход на земельный участок, прилегающий к жилому дому. В домах также имеется общее имущество, обслуживающее более двух квартир, в частности кровля и т.п.
Кроме того, квалификация заявленных физическими лицами требований как требований, которые подлежат рассмотрению в рамках специальной процедуры банкротства застройщика, подтверждены определениями о включении данных требований в реестр требований о передаче жилых помещений в рамках дела о несостоятельности ООО "ЕвроСтрой" N А56-71285/2012.
Таким образом, требования участников долевого строительства подпадают под требования о передаче жилых помещений, предусмотренных статьей 201.1 Закона о банкротстве. В отношении должника следует применить специальные положения о несостоятельности застройщика.
Поскольку в рамках данного дела требования участников долевого строительства не рассматриваются по существу, доводы об оформлении рядом лиц права собственности на спорные объекты, как указано выше, не имеют правового значения.
На основании изложенного и руководствуясь частью 6.1 статьями 268, статьями 270 - 272 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 08.04.2014 по делу N А56-10242/2013 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Применить при банкротстве закрытого акционерного общества "Санкт-Петербург Дивелэпмэнт" правила параграфа 7 "Банкротство застройщиков" главы IХ Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Обязать временного управляющего опубликовать сведения, содержащиеся в настоящем постановлении, в порядке, установленном статьей 28 Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)".
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.В.МАСЕНКОВА
Судьи
Е.Г.ГЛАЗКОВ
Е.К.ЗАЙЦЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)