Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Катькиной Н.Н., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сергиенко К.В.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 13 августа 2015 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волковой В.В. на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2015 года по делу N А41-16041/15, принятое судьей М.Ю. Бондаревым, по иску КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ ОЗЕРСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА к индивидуальному предпринимателю Волковой В.В. о взыскании задолженности,
установил:
КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА обратился в к предпринимателю Волковой В.В. о расторжении договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., возврате имущества, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 195591,66 руб. и пени за нарушение сроков оплаты в размере 11847,70 руб.
Решением от 08 июня 2015 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены в части расторжения договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., взыскании с предпринимателя Волковой В.В. в пользу КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА долг в размере 195591,66 руб. и пени в сумме 11847,70 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
По мнению ответчика, истец обратился в суд преждевременно без учета срока ответа на претензию.
Истец пытается повторно взыскать сумму арендных платежей за спорный период, чем злоупотребляет правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), нарушает права, закрепленные в ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, что согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в иске.
Суд первой инстанции в решении указывает на то что п. 3.7 договора дает право арендатору произвести ремонт и требовать зачет своих расходов в счет арендной платы только в части капитального ремонта.
Однако с таким утверждением суда согласиться нельзя по причине того что раздел 3 договора N 3А-2013 от 16 января 2014 г. не содержит указания на такой вид зачета суммы расходов на ремонт арендуемого помещения. Напротив п. 3.7 договора предусмотрено: расходы арендатора на капитальный ремонт имущества засчитываются в счет арендной платы за имущество при условии предварительного согласования арендатором и арендодателем сметы расходов на ремонт.
Суд не является экспертным учреждением, которое дает заключения по такого рода вопросам с соблюдением процедуры предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., взыскании с предпринимателя Волковой В.В. в пользу КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА долга в размере 195591,66 руб., пени в сумме 11847,70 руб., и отказа в удовлетворении остальной части иска являются правильными.
Суд установил, что между комитетом по управлению имуществом Озерского муниципального района (далее истец) и индивидуальным предпринимателем Волковой Викторией Викторовной (далее ответчик), 16.01.2014 г. заключен договор N ЗА-2013 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 05.06.2014 года (далее договор), в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял следующий объект аренды (далее объекты): нежилое помещение общей площадью 74,35 кв. м (помещения N 12, 13, 14, 15, 16, 32, 33, 1/7 11) расположенное в цокольном этаже нежилого здания, инвентарный N 183:058-2811, лит. А, адрес объекта: Московская область, г. Озеры, пл. Советская, д. 1.
Пунктом 3.1. договора установлено, что арендная плата за объект устанавливается в размере 12391 рубль в месяц, без учета НДС.
В соответствии с п. 3.3. договора арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
Ответчик за спорный период арендную плату в установленный 3 разделом договора срок не утратил. Согласно расчета долг ответчика составляет 195591,66 руб.
Истец за нарушение сроков оплаты на основании п. 5.2 договора рассчитал пени в размере 11847,70 руб.
Представленный расчет проверен судом первой и апелляционной инстанции, является правильным.
Ввиду неисполнения ответчиком принятых обязательств истец 09.02.2015 г. в соответствии с требованием положений ст. ст. 619, 452 ГК РФ направил в адрес ответчика претензии об исполнении обязательств по оплате и соглашение о расторжении договора.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом.
Из п. 3.7 договора следует, что расходы арендатора на капитальный ремонт имущества засчитываются в счет арендной платы за имущество при условии предварительного согласования сметы расходов на ремонт.
Следовательно, положение п. 3.7 договора дает право арендатору произвести ремонт и требовать зачет своих расходов в счет арендной платы только в части капитального ремонта.
В соответствии с п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Учитывая понятие капитального ремонта, установленные ГрК РФ и ЖК РФ, и представленные истцом в локальной смете виды работ (согласованные арендодателем), суд не может отнести выполненные работ к работам относящимся к капитальному ремонту арендованного имущества.
Исходя из вышеизложенного, ответчик нарушил принятые обязательства, предусмотренные 3 разделом договора о порядке и сроках внесения арендных платежей.
Из расчета истца долг ответчика за заявленный период составляет 195591,66 руб.
Ответчиком доказательств надлежащего исполнения обязательств не представлено, а следовательно требования о взыскании долга и пени подлежат удовлетворению.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как арендатор неоднократно допускал просрочки платежей и истцом выполнены положения ст. 452, 619 ГК РФ требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.
Однако, требование об обязании ответчика вернуть имущество, полученное в аренду, суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельным по следующим основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В настоящее время ответчик пользуется имуществом по действующему договору, решение в законную силу не вступило и истцом не представлено доказательств нарушения его прав в части невозврата арендованного имущества арендатором по иным основаниям, заявленное требование об обязании вернуть имущество не подлежит удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., взыскании с предпринимателя Волковой В.В. в пользу КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА долга в размере 195591,66 руб., пени в сумме 11847,70 руб., и отказа в удовлетворении остальной части иска.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08.06.2015 по делу N А41-16041/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕСЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 20.08.2015 N 10АП-7890/2015 ПО ДЕЛУ N А41-16041/15
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 20 августа 2015 г. по делу N А41-16041/15
Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 20 августа 2015 года
Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Александрова Д.Д.,
судей Катькиной Н.Н., Юдиной Н.С.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Сергиенко К.В.,
при участии в заседании: лиц согласно протоколу от 13 августа 2015 года,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Волковой В.В. на решение Арбитражного суда Московской области от 08 июня 2015 года по делу N А41-16041/15, принятое судьей М.Ю. Бондаревым, по иску КОМИТЕТА ПО УПРАВЛЕНИЮ ИМУЩЕСТВОМ ОЗЕРСКОГО МУНИЦИПАЛЬНОГО РАЙОНА к индивидуальному предпринимателю Волковой В.В. о взыскании задолженности,
установил:
КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА обратился в к предпринимателю Волковой В.В. о расторжении договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., возврате имущества, взыскании задолженности по арендной плате в сумме 195591,66 руб. и пени за нарушение сроков оплаты в размере 11847,70 руб.
Решением от 08 июня 2015 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования удовлетворены в части расторжения договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., взыскании с предпринимателя Волковой В.В. в пользу КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА долг в размере 195591,66 руб. и пени в сумме 11847,70 руб., в удовлетворении остальной части иска отказано.
Не согласившись с решением суда, ответчик подал апелляционную жалобу, в которой просил решение суда отменить, принять по делу новое решение, отказать в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.
По мнению ответчика, истец обратился в суд преждевременно без учета срока ответа на претензию.
Истец пытается повторно взыскать сумму арендных платежей за спорный период, чем злоупотребляет правом (п. 1 ст. 10 ГК РФ), нарушает права, закрепленные в ч. 3 ст. 17 Конституции РФ, что согласно п. 2 ст. 10 ГК РФ является основанием для отказа в иске.
Суд первой инстанции в решении указывает на то что п. 3.7 договора дает право арендатору произвести ремонт и требовать зачет своих расходов в счет арендной платы только в части капитального ремонта.
Однако с таким утверждением суда согласиться нельзя по причине того что раздел 3 договора N 3А-2013 от 16 января 2014 г. не содержит указания на такой вид зачета суммы расходов на ремонт арендуемого помещения. Напротив п. 3.7 договора предусмотрено: расходы арендатора на капитальный ремонт имущества засчитываются в счет арендной платы за имущество при условии предварительного согласования арендатором и арендодателем сметы расходов на ремонт.
Суд не является экспертным учреждением, которое дает заключения по такого рода вопросам с соблюдением процедуры предупреждения эксперта об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.
Представитель ответчика доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить, отказать в удовлетворении заявленных требований.
Представитель истца возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, выслушав представителей истца и ответчика, оценив доводы апелляционной жалобы, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.
Выводы суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., взыскании с предпринимателя Волковой В.В. в пользу КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА долга в размере 195591,66 руб., пени в сумме 11847,70 руб., и отказа в удовлетворении остальной части иска являются правильными.
Суд установил, что между комитетом по управлению имуществом Озерского муниципального района (далее истец) и индивидуальным предпринимателем Волковой Викторией Викторовной (далее ответчик), 16.01.2014 г. заключен договор N ЗА-2013 с учетом дополнительного соглашения N 1 от 05.06.2014 года (далее договор), в соответствии с которым арендодатель сдал, а арендатор принял следующий объект аренды (далее объекты): нежилое помещение общей площадью 74,35 кв. м (помещения N 12, 13, 14, 15, 16, 32, 33, 1/7 11) расположенное в цокольном этаже нежилого здания, инвентарный N 183:058-2811, лит. А, адрес объекта: Московская область, г. Озеры, пл. Советская, д. 1.
Пунктом 3.1. договора установлено, что арендная плата за объект устанавливается в размере 12391 рубль в месяц, без учета НДС.
В соответствии с п. 3.3. договора арендатор оплачивает арендную плату ежемесячно, не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным.
Ответчик за спорный период арендную плату в установленный 3 разделом договора срок не утратил. Согласно расчета долг ответчика составляет 195591,66 руб.
Истец за нарушение сроков оплаты на основании п. 5.2 договора рассчитал пени в размере 11847,70 руб.
Представленный расчет проверен судом первой и апелляционной инстанции, является правильным.
Ввиду неисполнения ответчиком принятых обязательств истец 09.02.2015 г. в соответствии с требованием положений ст. ст. 619, 452 ГК РФ направил в адрес ответчика претензии об исполнении обязательств по оплате и соглашение о расторжении договора.
В силу ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - соответствии с обычаями делового оборота или обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключение случаев, предусмотренных законом.
Из п. 3.7 договора следует, что расходы арендатора на капитальный ремонт имущества засчитываются в счет арендной платы за имущество при условии предварительного согласования сметы расходов на ремонт.
Следовательно, положение п. 3.7 договора дает право арендатору произвести ремонт и требовать зачет своих расходов в счет арендной платы только в части капитального ремонта.
В соответствии с п. 14.2 ст. 1 ГрК РФ капитальный ремонт объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) - замена и (или) восстановление строительных конструкций объектов капитального строительства или элементов таких конструкций, за исключением несущих строительных конструкций, замена и (или) восстановление систем инженерно-технического обеспечения и сетей инженерно-технического обеспечения объектов капитального строительства или их элементов, а также замена отдельных элементов несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановление указанных элементов.
Учитывая понятие капитального ремонта, установленные ГрК РФ и ЖК РФ, и представленные истцом в локальной смете виды работ (согласованные арендодателем), суд не может отнести выполненные работ к работам относящимся к капитальному ремонту арендованного имущества.
Исходя из вышеизложенного, ответчик нарушил принятые обязательства, предусмотренные 3 разделом договора о порядке и сроках внесения арендных платежей.
Из расчета истца долг ответчика за заявленный период составляет 195591,66 руб.
Ответчиком доказательств надлежащего исполнения обязательств не представлено, а следовательно требования о взыскании долга и пени подлежат удовлетворению.
Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Так как арендатор неоднократно допускал просрочки платежей и истцом выполнены положения ст. 452, 619 ГК РФ требование о расторжении договора подлежит удовлетворению.
Однако, требование об обязании ответчика вернуть имущество, полученное в аренду, суд первой инстанции правомерно посчитал несостоятельным по следующим основаниям.
Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.
Статьей 622 ГК РФ установлено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В настоящее время ответчик пользуется имуществом по действующему договору, решение в законную силу не вступило и истцом не представлено доказательств нарушения его прав в части невозврата арендованного имущества арендатором по иным основаниям, заявленное требование об обязании вернуть имущество не подлежит удовлетворению.
Доводы апелляционной жалобы при рассмотрении дела были проверены и учтены судом апелляционной инстанции, не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не влияют на обоснованность и законность решения, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.
Оценив доказательства в их совокупности, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований в части расторжения договора N 3А-2013 аренды имущества Озерского муниципального района Московской области от 16.01.2014 г., взыскании с предпринимателя Волковой В.В. в пользу КУИ ОЗЕРСКОГО РАЙОНА долга в размере 195591,66 руб., пени в сумме 11847,70 руб., и отказа в удовлетворении остальной части иска.
При таких обстоятельствах оснований для отмены решения суда не имеется.
Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Московской области от 08.06.2015 по делу N А41-16041/15 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Председательствующий
Д.Д.АЛЕКСАНДРОВ
Судьи
Н.Н.КАТЬКИНА
Н.С.ЮДИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)