Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 9 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Журавлева А.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ляпаковой Н.А.,
при участии от автономной некоммерческой организации "Новгородское областное телевидение" Демидова К.Д. по доверенности от 25.05.2009 N 141,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Славия Плюс" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 29 декабря 2009 года по делу N А44-3756/2009 (судья Деменцова И.Н.),
установил:
автономная некоммерческая организация "Новгородское областное телевидение" (далее - АНО "Новгородское областное телевидение") обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Славия Плюс" (далее - ООО "Славия Плюс") о взыскании 555 937 руб. 17 коп. задолженности и 70 000 руб. пеней по договорам аренды от 24.12.2007 N 111 и от 27.03.2009 N 4, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.03.2009 N 4 и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения.
Определением суда от 25 ноября 2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Акрон" (далее - ОАО "Акрон") и Комитет по управлению государственным имуществом области (далее - Комитет).
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 29 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ООО "Славия Плюс" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом нарушены нормы материального права. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что договор аренды является ничтожной сделкой. По имеющимся у ответчика сведениям, собственником части арендуемого имущества является ОАО "Акрон", а вторая часть имущества - федеральная собственность. Истец не является собственником нежилого помещения, кроме того, им не представлено доказательств, подтверждающих право на владение, пользование и распоряжение данным помещением. Податель жалобы считает договор аренды от 27.03.2009 N 4 ничтожной сделкой, так как он заключен с нарушением требований статей 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель АНО "Новгородское областное телевидение" в удовлетворении жалобы просил отказать, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя АНО "Новгородское областное телевидение", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ОАО "Акрон", Комитетом (ссудодатели) и АНО "Новгородское областное телевидение" (ссудополучатель) заключен договор от 01.01.2005 N 457/691 безвозмездного пользования нежилым помещением общей полезной площадью 365,6 кв. м, основной площадью 188 кв. м, расположенным на 1 этаже здания, находящегося по адресу: Великий Новгород, ул. Большая Московская, д. 106, имеющим кадастровый номер 53:23:73 028 01:0005:05420:0001, сроком на 3 года.
Нежилое помещение, переданное в безвозмездное пользование, принадлежит ОАО "Акрон" и Комитету на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.12.2009.
Письмами от 21.03.2005 N 162-113 и от 31.01.2005 N 239 ОАО "Акрон" и Комитет согласились на предоставление АНО "Новгородское областное телевидение" права пользования нежилым помещением, находящимся в безвозмездном пользовании, третьим лицам.
АНО "Новгородское областное телевидение" (арендодатель) и ООО "Славия Плюс" (арендатор) 24.12.2007 заключен договор аренды N 111 сроком действия с 1 января по 23 декабря 2008 года нежилого помещения, расположенного на 1 этаже здания, находящегося по адресу: Великий Новгород, ул. Б. Московская, д. 106, общей полезной площадью 216,9 кв. м, кадастровый номер 53:23:73 028 01:0005:05420:0002, для организации кафе.
Этими же сторонами 27.03.2009 заключен аналогичный договор аренды N 4 этого же нежилого помещения на срок с 1 апреля по 31 декабря 2009 года.
Размер арендной платы в соответствии с пунктом 6.1 названных договоров определен сторонами в размере 65 070 руб. в месяц. Кроме этого, в соответствии с пунктом 6.2 договоров аренды на арендатора возлагалась обязанность по возмещению арендодателю стоимости потребленных коммунальных ресурсов.
Срок внесении арендной платы согласно пункту 6.3 договоров установлен не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным. Срок оплаты потребленных коммунальных ресурсов - не позднее 15 числа следующего за периодом платежа месяца (пункт 6.2 договоров).
В соответствии с пунктом 7.3 договоров аренды за просрочку внесения арендной платы и несвоевременную оплату коммунальных услуг арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Славия Плюс" обязательств по указанным договорам аренды в его адрес истцом направлена претензия от 04.06.2009 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 314 555 руб. Задолженность ответчиком в полном объеме погашена не была.
В адрес ответчика 01.07.2009 направлено предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.03.2009 N 4, об освобождении помещения и о погашении задолженности в размере 620 531 руб. 29 коп., которое получено ответчиком 03.07.2009 и оставлено без ответа.
Ссылаясь на положения статей 614, 619, 621, 622 ГК РФ и длительное неисполнение ООО "Славия Плюс" обязательств по заключенным договорам аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их полностью обоснованными.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом в силу следующего.
На основании пункта 2 статьи 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 ГК РФ арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
Судом первой инстанции установлено, что согласие собственников нежилого помещения - ОАО "Акрон" и Комитета на предоставление нежилого помещения, предоставленного истцу в безвозмездное пользование, в аренду третьим лицам, получено АНО "Новгородское областное телевидение", что подтверждается материалами дела. Таким образом, истец обладал полномочиями на предоставление нежилого помещения в аренду ответчику.
При указанных обстоятельствах следует признать, что арбитражный суд, принимая оспариваемый судебный акт, обоснованно исходил из действительности договоров аренды, заключенных АНО "Новгородское областное телевидение" и ООО "Славия Плюс".
Задолженность ответчика по арендным платежам подтверждается материалами дела, в связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь статьями 614, 309, 310 и 330 ГК РФ, правомерно взыскал с ООО "Славия Плюс" в пользу истца 555 937 руб. 17 коп. задолженности и 70 000 руб. пеней по договорам аренды от 24.12.2007 N 111 и от 27.03.2009 N 4.
В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Аналогичные положения содержит и пункт 9.1 договора аренды N 4 от 27.03.2009.
Факт длительного неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды от 27.03.2009 N 4 установлен арбитражным судом.
Процедура расторжения договора, предусмотренная пунктом 9.1 договора аренды от 27.03.2009 N 4 и пунктом 2 статьи 452, статьей 619 ГК РФ, арендодателем соблюдена.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В добровольном порядке расторгнуть договор и освободить помещение ответчик отказался.
Таким образом, арбитражный суд правильно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 27.03.2009 N 4 и выселении ООО "Славия Плюс" из арендованного нежилого помещения.
Проверяя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, а следовательно, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 29 декабря 2009 года по делу N А44-3756/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Славия Плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ЧЕТЫРНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 16.03.2010 ПО ДЕЛУ N А44-3756/2009
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЧЕТЫРНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 16 марта 2010 г. по делу N А44-3756/2009
Резолютивная часть постановления объявлена 9 марта 2010 года.
Полный текст постановления изготовлен 16 марта 2010 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Федосеевой О.А., судей Журавлева А.В. и Романовой А.В.
при ведении протокола секретарем судебного заседания Ляпаковой Н.А.,
при участии от автономной некоммерческой организации "Новгородское областное телевидение" Демидова К.Д. по доверенности от 25.05.2009 N 141,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Славия Плюс" на решение Арбитражного суда Новгородской области от 29 декабря 2009 года по делу N А44-3756/2009 (судья Деменцова И.Н.),
установил:
автономная некоммерческая организация "Новгородское областное телевидение" (далее - АНО "Новгородское областное телевидение") обратилась в Арбитражный суд Новгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Славия Плюс" (далее - ООО "Славия Плюс") о взыскании 555 937 руб. 17 коп. задолженности и 70 000 руб. пеней по договорам аренды от 24.12.2007 N 111 и от 27.03.2009 N 4, а также о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.03.2009 N 4 и выселении ответчика из арендуемого нежилого помещения.
Определением суда от 25 ноября 2009 года к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены открытое акционерное общество "Акрон" (далее - ОАО "Акрон") и Комитет по управлению государственным имуществом области (далее - Комитет).
Решением Арбитражного суда Новгородской области от 29 декабря 2009 года исковые требования удовлетворены в полном объеме.
ООО "Славия Плюс" с судебным решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и в удовлетворении исковых требований отказать. Доводы жалобы сводятся к тому, что судом нарушены нормы материального права. Судом не принято во внимание то обстоятельство, что договор аренды является ничтожной сделкой. По имеющимся у ответчика сведениям, собственником части арендуемого имущества является ОАО "Акрон", а вторая часть имущества - федеральная собственность. Истец не является собственником нежилого помещения, кроме того, им не представлено доказательств, подтверждающих право на владение, пользование и распоряжение данным помещением. Податель жалобы считает договор аренды от 27.03.2009 N 4 ничтожной сделкой, так как он заключен с нарушением требований статей 209 и 608 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель АНО "Новгородское областное телевидение" в удовлетворении жалобы просил отказать, считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Другие лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в суд не направили. В связи с этим апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Заслушав объяснения представителя АНО "Новгородское областное телевидение", исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.
Как следует из материалов дела, ОАО "Акрон", Комитетом (ссудодатели) и АНО "Новгородское областное телевидение" (ссудополучатель) заключен договор от 01.01.2005 N 457/691 безвозмездного пользования нежилым помещением общей полезной площадью 365,6 кв. м, основной площадью 188 кв. м, расположенным на 1 этаже здания, находящегося по адресу: Великий Новгород, ул. Большая Московская, д. 106, имеющим кадастровый номер 53:23:73 028 01:0005:05420:0001, сроком на 3 года.
Нежилое помещение, переданное в безвозмездное пользование, принадлежит ОАО "Акрон" и Комитету на праве общей долевой собственности, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 01.12.2009.
Письмами от 21.03.2005 N 162-113 и от 31.01.2005 N 239 ОАО "Акрон" и Комитет согласились на предоставление АНО "Новгородское областное телевидение" права пользования нежилым помещением, находящимся в безвозмездном пользовании, третьим лицам.
АНО "Новгородское областное телевидение" (арендодатель) и ООО "Славия Плюс" (арендатор) 24.12.2007 заключен договор аренды N 111 сроком действия с 1 января по 23 декабря 2008 года нежилого помещения, расположенного на 1 этаже здания, находящегося по адресу: Великий Новгород, ул. Б. Московская, д. 106, общей полезной площадью 216,9 кв. м, кадастровый номер 53:23:73 028 01:0005:05420:0002, для организации кафе.
Этими же сторонами 27.03.2009 заключен аналогичный договор аренды N 4 этого же нежилого помещения на срок с 1 апреля по 31 декабря 2009 года.
Размер арендной платы в соответствии с пунктом 6.1 названных договоров определен сторонами в размере 65 070 руб. в месяц. Кроме этого, в соответствии с пунктом 6.2 договоров аренды на арендатора возлагалась обязанность по возмещению арендодателю стоимости потребленных коммунальных ресурсов.
Срок внесении арендной платы согласно пункту 6.3 договоров установлен не позднее 5 числа месяца, следующего за расчетным. Срок оплаты потребленных коммунальных ресурсов - не позднее 15 числа следующего за периодом платежа месяца (пункт 6.2 договоров).
В соответствии с пунктом 7.3 договоров аренды за просрочку внесения арендной платы и несвоевременную оплату коммунальных услуг арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В связи с ненадлежащим исполнением ООО "Славия Плюс" обязательств по указанным договорам аренды в его адрес истцом направлена претензия от 04.06.2009 с требованием о погашении задолженности по арендной плате в размере 314 555 руб. Задолженность ответчиком в полном объеме погашена не была.
В адрес ответчика 01.07.2009 направлено предложение о расторжении договора аренды нежилого помещения от 27.03.2009 N 4, об освобождении помещения и о погашении задолженности в размере 620 531 руб. 29 коп., которое получено ответчиком 03.07.2009 и оставлено без ответа.
Ссылаясь на положения статей 614, 619, 621, 622 ГК РФ и длительное неисполнение ООО "Славия Плюс" обязательств по заключенным договорам аренды, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции признал их полностью обоснованными.
Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с принятым судебным актом в силу следующего.
На основании пункта 2 статьи 689 ГК РФ к договору безвозмездного пользования соответственно применяются правила, предусмотренные статьей 607, пунктом 1 и абзацем первым пункта 2 статьи 610, пунктами 1 и 3 статьи 615, пунктом 2 статьи 621, пунктами 1 и 3 статьи 623 настоящего Кодекса.
Вместе с тем, глава 36 Кодекса не содержит норм, запрещающих ссудополучателю с согласия ссудодателя передавать имущество, полученное по договору безвозмездного пользования, в аренду.
Учитывая отсутствие такого запрета, а также принимая во внимание, что в силу статьи 608 ГК РФ арендодателями могут быть в том числе лица, управомоченные собственником сдавать имущество в аренду, передача ссудополучателем имущества в аренду с согласия ссудодателя не может расцениваться в качестве нарушения закона, а условие договора безвозмездного пользования, предусматривающее такое право ссудополучателя, не является недействительным.
Судом первой инстанции установлено, что согласие собственников нежилого помещения - ОАО "Акрон" и Комитета на предоставление нежилого помещения, предоставленного истцу в безвозмездное пользование, в аренду третьим лицам, получено АНО "Новгородское областное телевидение", что подтверждается материалами дела. Таким образом, истец обладал полномочиями на предоставление нежилого помещения в аренду ответчику.
При указанных обстоятельствах следует признать, что арбитражный суд, принимая оспариваемый судебный акт, обоснованно исходил из действительности договоров аренды, заключенных АНО "Новгородское областное телевидение" и ООО "Славия Плюс".
Задолженность ответчика по арендным платежам подтверждается материалами дела, в связи с чем суд первой инстанции, руководствуясь статьями 614, 309, 310 и 330 ГК РФ, правомерно взыскал с ООО "Славия Плюс" в пользу истца 555 937 руб. 17 коп. задолженности и 70 000 руб. пеней по договорам аренды от 24.12.2007 N 111 и от 27.03.2009 N 4.
В соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Аналогичные положения содержит и пункт 9.1 договора аренды N 4 от 27.03.2009.
Факт длительного неисполнения ответчиком своих обязательств по договору аренды от 27.03.2009 N 4 установлен арбитражным судом.
Процедура расторжения договора, предусмотренная пунктом 9.1 договора аренды от 27.03.2009 N 4 и пунктом 2 статьи 452, статьей 619 ГК РФ, арендодателем соблюдена.
В соответствии с пунктом 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В добровольном порядке расторгнуть договор и освободить помещение ответчик отказался.
Таким образом, арбитражный суд правильно удовлетворил требования истца о расторжении договора аренды от 27.03.2009 N 4 и выселении ООО "Славия Плюс" из арендованного нежилого помещения.
Проверяя доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд пришел к выводу о том, что они не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с этим признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, а следовательно, не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.
Расходы по уплате государственной пошлины относятся на подателя жалобы на основании статьи 110 АПК РФ.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Новгородской области от 29 декабря 2009 года по делу N А44-3756/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Славия Плюс" - без удовлетворения.
Председательствующий
О.А.ФЕДОСЕЕВА
Судьи
А.В.ЖУРАВЛЕВ
А.В.РОМАНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)