Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы считают, что ответчик при продаже доли в праве собственности нарушил их право на преимущественную покупку квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья - Гинтер А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Гаус Т.И., Абрамовича В.В.
при секретаре - З.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по исковому заявлению М. и И.М.Г. к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи
по апелляционной жалобе М. и И.М.Г.
на заочное решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 30 июля 2014 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований М. и И.М.Г. к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи отказать".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
М. и И.М.Г. обратились в суд с иском к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи. Требования мотивированы тем, что на основании договора о передаче квартиры в собственность от 09 ноября 1995 года заключенного с Красноярским государственным предприятием технической инвентаризации М., В. и И.М.Г. являлись собственниками жилой комнаты площадью 20,9 кв. м в квартире, состоящей из 2-х комнат общей площадью 65,7 кв. м, в том числе жилой - 39,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. После смерти В. <дата> ее доля в квартире на основании завещания унаследована М. Доля истцов в вышеуказанной квартире составила 24/47, из них у М. - 16/47, а у И.М.Г. - 8/47. Также сособственником спорного жилого помещения являлся А., которому принадлежало 23/47 доли в праве общей долевой собственности. А. в июне 2013 года решил продать свою долю, и с учетом преимущественного права покупки на нее М. и И.М.Г. предложил им выкупить его 23/47 доли. М. и И.М.Г. отказались, оформив 11 июля 2013 года нотариально удостоверенные отказы. После чего А. продал свою долю П.М. Позднее М. и И.М.А. стало известно, что П.В. продал 23/94 доли Г.А., между тем, не предложил им приобрести их. М. и И.М.А. считают, что действиями П.М. нарушено их право на преимущественную покупку. В настоящее время ответчик чинит препятствия в пользовании квартирой. Кроме того, полагают, что при заключении договора от 26 августа 2013 года стороны намеренно указали завышенную стоимость доли, фактически ее стоимость составляет 358000 рублей.
В ходе судебного разбирательства истцы изменили исковые требования, просили признать договор купли-продажи 23/94 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 65,7 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500171:84. расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между П.М. и Г.А., нарушающим их право на преимущественную покупку доли; внести изменения в вышеуказанный договор купли-продажи в части цены объекта, установив стоимость данной доли в размере 358000 рублей; перевести на М. и И.М.Г. права и обязанности по договору купли-продажи 23/94 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 65,7 кв. м с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>, заключенному между П.М. и Г.А., зарегистрированному 28 сентября 2013 года в ЕГРПН за N 24-24-01/208/2013-712.
Судом постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе М. и И.М.Г. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, удовлетворив требования в полном объеме.
Судебная коллегия проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав истца М., представителя ответчика П.М. Г.Ю., действующую на основании нотариальной доверенности N 1-83 от 18 января 2012 года, не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК Российской Федерации.
Так, п. 2 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных М. и И.М.Г. исковых требований к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, из которых видно, что М., И.М.Г. и В. на основании договора о передаче квартиры в собственность от 09 ноября 1995 года, заключенного с Красноярским государственным предприятием технической инвентаризации, свидетельства о приватизации являлись собственниками жилой комнаты площадью 20,9 кв. м в квартире, состоящей из 2-х комнат общей площадью 65,7 кв. м, в том числе жилой - 39,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. Их доля собственности в квартире площадью 65,7 кв. м составляла 24/47, при этом доля каждой составляла 8/47.
После смерти В., последовавшей <дата>, ее доля по завещанию унаследована М. После регистрации права собственности, доля в праве общей долевой собственности на данную квартиру М. стала составлять 16/47, при этом 8/47 доли остались в праве собственности И.М.Г.
Собственником второй комнаты в данной квартире являлся А., его доля в праве общей долевой собственности составляла 23/47.
А., приняв решение о продаже принадлежащих ему 23/47 долей в вышеуказанной квартире, предложил истицам, с учетом их преимущественного права, выкупить его доли, истицы отказались, о чем оформили нотариальное согласие об отказе от права покупки.
После чего А. за 600000 рублей продал принадлежащие ему на праве собственности 23/47 доли П.М. Денежные средства были переданы продавцу по расписке в день заключения договора, то есть 20 июня 2013 года.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 26 августа 2013 года, П.М. продал Г.А. 23/94 доли в праве общедолевой собственности в <адрес>, за 600000 рублей. Денежные средства переданы до подписания договора, о чем составлена расписка от 26 августа 2013 года.
Из материалов дела также следует, что 30 августа 2013 года по заявлению П.М. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, а продавцом направлено уведомление сособственникам квартиры М. и И.М.Г. о продажи части принадлежащей ему доли. Телеграммы были направлены по адресу: <адрес>. Телеграммы не были получены по причине того, что на момент их доставки по указанному адресу никого не оказалось, а по извещению никто не явился.
В связи с тем, что сособственники не обратились к продавцу с требованием о заключении договора купли-продажи доли с ними, переход права собственности, на основании договора купли-продажи от 26 августа 2013 года между П.М. и Г.А. был зарегистрирован. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником 23/94 доли с 28 сентября 2013 года является Г.А.
В обоснование заявленных исковых требований сторона истца ссылалась на нарушение их права на преимущественную покупку.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений ст. 56 ГПК РФ, устанавливающих, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Отказывая в удовлетворении заявленных М. и И.М.Г. требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в материалах дела объективных и достоверных доказательств, подтверждающих доводы истцов, положенные ими в обоснование заявленных исковых требований.
При этом суд исходил из того, что представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи был заключен с соблюдением положений ст. 246 ГК РФ, из содержания которой следует, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.
Материалами дела подтверждено, что М. и И.М.Г. были предупреждены о намерении П.М. продать 23/94 доли за 600000 рублей, по средствам направления им телеграмм, впоследствии сделка между П.М. и Г.А. состоялась на тех же условиях, на которых была предложена истцам.
Кроме того, суд учел то обстоятельство, что момент разрешения спора истцами денежные средства на депозит Судебного Департамента не вносились, в том числе и в той сумме, которая, по мнению истцов, является рыночной стоимостью отчужденной доли. Доказательств наличия у истцов необходимых для покупки доли денежных средств на момент рассмотрения дела представлено не было.
Наряду с этим, суд пришел к обоснованному выводу о том, что выбирая способ защиты нарушенного права в виде требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истец не наделен правом оспаривать условия заключенного договора, в том числе в части его цены. При этом суд правильно исходил из того, что положением ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрен перевод права и обязанностей покупателя на условиях определенных в договоре купли-продажи.
Исходя из фактических обстоятельств дела, установленных в судебном заседании, а также представленных сторонами доказательств, оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных М. и И.М.Г. требований.
Поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного к П.М. и Г.А. иска о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам и возражениям сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит. В целом доводы апелляционной жалобы со ссылкой на фактические обстоятельства повторяют правовую позицию М. и И.М.Г. в суде первой инстанции, по своей сути сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.
Рассматривая спор, суд первой инстанции на основании анализа представленных в материалы дела доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи не имеется.
Довод апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда о соблюдении требований, установленных ст. 250 ГК РФ, в части направления в адрес истцов уведомления о предстоящей продаже принадлежащих П.М.долей в праве общей долевой собственности на квартиру Судебная коллегия находит несостоятельным. В качестве доказательств соблюдения требований, установленных ст. 250 ГК РФ, суд, согласившись с ответчиками, указал, что о соблюдении прав М. и И.М.Г. как участников долевой собственности, свидетельствуют направленные в их адреса (<адрес>) телеграммы о предстоящей продаже долей квартиры. Факт направления названных телеграмм подтвержден материалами дела. Доводы апелляционной жалобы истиц о том, что о данной телеграмме они узнали только в суде, что телеграммы П.М. отправил, заведомо зная, что истицы их не получат, по той причине что у них нет ключа от установленной им новой входной двери Судебная коллегия принять не может. Из материалов дела и прежде всего из апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 23 июля 2014 года по иску М., И.М.Г. к П.М., Г.А. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении в спорную квартиру видно, что истицы в обоснование заявленных исковых требований ссылались на то, что в сентябре 2013 года ответчики установили новую входную дверь (т. 2 л.д. 233 - 234). Между тем, как следует из материалов настоящего дела указанные телеграммы была направлена истицам П.М. 26 августа 2013 года, однако телеграммы получены не были, ввиду того, что на момент их доставки по указанному адресу никого не оказалось, а по извещению никто не явился (т. 1 л.д. 170 - 173). То обстоятельство, что телеграммы фактически не были доставлены истцам не говорит о сохранении за ними преимущественного права покупки на неопределенный срок и не препятствует П.М. продать долю третьему лицу, поскольку исходя из анализа ст. 250 ГК РФ достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей являются направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также отсутствие согласия (отказ) остальных собственников на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца. Проанализировав даты направления телеграмм, содержащих уведомления о продаже долей и заключения договора купли-продажи, Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания факта нарушения П.М. требований ст. 250 ГК Российской Федерации. Таким образом, предусмотренная ст. 250 ГК РФ процедура извещения истиц о предстоящем отчуждении долей соблюдена при направлении телеграмм о праве преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
Соглашаясь с решением, суд апелляционной инстанции отмечает, что из разъяснений, изложенных в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4 от 10 июня 1980 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации невнесение денежных средств в указанном порядке и в том размере, который определен участниками договора купли-продажи является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ. Только согласия истцов на приобретение спорных долей, по мнению Судебной коллегии, не достаточно, поскольку последние в силу ст. 56 ГПК РФ должны доказать наличие денежных средств в размере, составляющей стоимость долей, то есть обладать возможностью совершить сделку купли-продажи. Иное приводило бы к злоупотреблению правом со стороны лиц, заявляющих требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Однако М. и И.М.Г. не представили суду надлежащих доказательств того, что они не только имели желание приобрести имущество, но и обладали такой возможностью. Истцы не внесли денежные средства на депозит Судебного Департамента или нотариуса, то есть как по состоянию на дату вынесения решения суда, так и на дату рассмотрения дела в апелляционной инстанции и не представили доказательств платежеспособности по иску о переводе прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, Судебная коллегия считает, что добытые судом первой инстанции доказательства не подтверждают доводы истиц о том, что при продаже долей в праве общей собственности было нарушено их право преимущественной покупки, в связи с чем отсутствуют правовые основания в пределах действия ч. 3 ст. 250 ГК РФ к переводу на них прав и обязанностей покупателя, то есть оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Иных доводов, влекущих отмену судебного решения и ставящих под сомнение правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
В связи с изложенным Судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции постановлено законное и обоснованное решение, правовых оснований для его отмены не имеется.
Процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом допущено не было.
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда являться не могут.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ Судебная коллегия
определила:
Заочное решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 30 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу М. и И.М.Г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 12.11.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10788/2014
Требование: О переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи, изменении договора купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы считают, что ответчик при продаже доли в праве собственности нарушил их право на преимущественную покупку квартиры.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 12 ноября 2014 г. по делу N 33-10788/2014
Судья - Гинтер А.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего - Головиной Л.Н.
судей - Гаус Т.И., Абрамовича В.В.
при секретаре - З.
заслушала в открытом судебном заседании по докладу судьи Головиной Л.Н.
гражданское дело по исковому заявлению М. и И.М.Г. к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи
по апелляционной жалобе М. и И.М.Г.
на заочное решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 30 июля 2014 года, которым постановлено: "В удовлетворении исковых требований М. и И.М.Г. к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи отказать".
Заслушав докладчика, Судебная коллегия
установила:
М. и И.М.Г. обратились в суд с иском к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи. Требования мотивированы тем, что на основании договора о передаче квартиры в собственность от 09 ноября 1995 года заключенного с Красноярским государственным предприятием технической инвентаризации М., В. и И.М.Г. являлись собственниками жилой комнаты площадью 20,9 кв. м в квартире, состоящей из 2-х комнат общей площадью 65,7 кв. м, в том числе жилой - 39,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. После смерти В. <дата> ее доля в квартире на основании завещания унаследована М. Доля истцов в вышеуказанной квартире составила 24/47, из них у М. - 16/47, а у И.М.Г. - 8/47. Также сособственником спорного жилого помещения являлся А., которому принадлежало 23/47 доли в праве общей долевой собственности. А. в июне 2013 года решил продать свою долю, и с учетом преимущественного права покупки на нее М. и И.М.Г. предложил им выкупить его 23/47 доли. М. и И.М.Г. отказались, оформив 11 июля 2013 года нотариально удостоверенные отказы. После чего А. продал свою долю П.М. Позднее М. и И.М.А. стало известно, что П.В. продал 23/94 доли Г.А., между тем, не предложил им приобрести их. М. и И.М.А. считают, что действиями П.М. нарушено их право на преимущественную покупку. В настоящее время ответчик чинит препятствия в пользовании квартирой. Кроме того, полагают, что при заключении договора от 26 августа 2013 года стороны намеренно указали завышенную стоимость доли, фактически ее стоимость составляет 358000 рублей.
В ходе судебного разбирательства истцы изменили исковые требования, просили признать договор купли-продажи 23/94 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 65,7 кв. м с кадастровым номером 24:50:0500171:84. расположенной по адресу: <адрес>, заключенный между П.М. и Г.А., нарушающим их право на преимущественную покупку доли; внести изменения в вышеуказанный договор купли-продажи в части цены объекта, установив стоимость данной доли в размере 358000 рублей; перевести на М. и И.М.Г. права и обязанности по договору купли-продажи 23/94 доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью 65,7 кв. м с кадастровым номером N, расположенной по адресу: <адрес>, заключенному между П.М. и Г.А., зарегистрированному 28 сентября 2013 года в ЕГРПН за N 24-24-01/208/2013-712.
Судом постановлено вышеприведенное решение. В апелляционной жалобе М. и И.М.Г. просят решение суда отменить как незаконное и необоснованное, принять по делу новое решение, удовлетворив требования в полном объеме.
Судебная коллегия проверив решение суда, обсудив вопрос о возможности рассмотрения дела в отсутствие не явившихся лиц, извещенных о времени и месте проведения судебного заседания, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав истца М., представителя ответчика П.М. Г.Ю., действующую на основании нотариальной доверенности N 1-83 от 18 января 2012 года, не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (п. 2 ст. 209 ГК РФ).
Согласно ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 ГК Российской Федерации.
Так, п. 2 ст. 250 ГК РФ предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции, дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам, доводам и возражениям сторон, правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, пришел к обоснованному выводу об отказе в удовлетворении заявленных М. и И.М.Г. исковых требований к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи.
Выводы об этом в решении суда подробно мотивированы, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, из которых видно, что М., И.М.Г. и В. на основании договора о передаче квартиры в собственность от 09 ноября 1995 года, заключенного с Красноярским государственным предприятием технической инвентаризации, свидетельства о приватизации являлись собственниками жилой комнаты площадью 20,9 кв. м в квартире, состоящей из 2-х комнат общей площадью 65,7 кв. м, в том числе жилой - 39,8 кв. м, расположенной по адресу: <адрес>. Их доля собственности в квартире площадью 65,7 кв. м составляла 24/47, при этом доля каждой составляла 8/47.
После смерти В., последовавшей <дата>, ее доля по завещанию унаследована М. После регистрации права собственности, доля в праве общей долевой собственности на данную квартиру М. стала составлять 16/47, при этом 8/47 доли остались в праве собственности И.М.Г.
Собственником второй комнаты в данной квартире являлся А., его доля в праве общей долевой собственности составляла 23/47.
А., приняв решение о продаже принадлежащих ему 23/47 долей в вышеуказанной квартире, предложил истицам, с учетом их преимущественного права, выкупить его доли, истицы отказались, о чем оформили нотариальное согласие об отказе от права покупки.
После чего А. за 600000 рублей продал принадлежащие ему на праве собственности 23/47 доли П.М. Денежные средства были переданы продавцу по расписке в день заключения договора, то есть 20 июня 2013 года.
Впоследствии на основании договора купли-продажи от 26 августа 2013 года, П.М. продал Г.А. 23/94 доли в праве общедолевой собственности в <адрес>, за 600000 рублей. Денежные средства переданы до подписания договора, о чем составлена расписка от 26 августа 2013 года.
Из материалов дела также следует, что 30 августа 2013 года по заявлению П.М. государственная регистрация перехода права собственности была приостановлена, а продавцом направлено уведомление сособственникам квартиры М. и И.М.Г. о продажи части принадлежащей ему доли. Телеграммы были направлены по адресу: <адрес>. Телеграммы не были получены по причине того, что на момент их доставки по указанному адресу никого не оказалось, а по извещению никто не явился.
В связи с тем, что сособственники не обратились к продавцу с требованием о заключении договора купли-продажи доли с ними, переход права собственности, на основании договора купли-продажи от 26 августа 2013 года между П.М. и Г.А. был зарегистрирован. Согласно выписке из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним собственником 23/94 доли с 28 сентября 2013 года является Г.А.
В обоснование заявленных исковых требований сторона истца ссылалась на нарушение их права на преимущественную покупку.
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции исходил из положений ст. 56 ГПК РФ, устанавливающих, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений.
Отказывая в удовлетворении заявленных М. и И.М.Г. требований, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об отсутствии в материалах дела объективных и достоверных доказательств, подтверждающих доводы истцов, положенные ими в обоснование заявленных исковых требований.
При этом суд исходил из того, что представленные сторонами доказательства свидетельствуют о том, что договор купли-продажи был заключен с соблюдением положений ст. 246 ГК РФ, из содержания которой следует, что участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распорядиться принадлежащей ему долей с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ.
Материалами дела подтверждено, что М. и И.М.Г. были предупреждены о намерении П.М. продать 23/94 доли за 600000 рублей, по средствам направления им телеграмм, впоследствии сделка между П.М. и Г.А. состоялась на тех же условиях, на которых была предложена истцам.
Кроме того, суд учел то обстоятельство, что момент разрешения спора истцами денежные средства на депозит Судебного Департамента не вносились, в том числе и в той сумме, которая, по мнению истцов, является рыночной стоимостью отчужденной доли. Доказательств наличия у истцов необходимых для покупки доли денежных средств на момент рассмотрения дела представлено не было.
Наряду с этим, суд пришел к обоснованному выводу о том, что выбирая способ защиты нарушенного права в виде требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи, истец не наделен правом оспаривать условия заключенного договора, в том числе в части его цены. При этом суд правильно исходил из того, что положением ч. 3 ст. 250 ГК РФ предусмотрен перевод права и обязанностей покупателя на условиях определенных в договоре купли-продажи.
Исходя из фактических обстоятельств дела, установленных в судебном заседании, а также представленных сторонами доказательств, оцененных по правилам ст. 67 ГПК РФ, суд пришел к правильному выводу об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных М. и И.М.Г. требований.
Поэтому суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленного к П.М. и Г.А. иска о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи.
Судом первой инстанции правильно определены правоотношения, возникшие между сторонами по настоящему делу, а также определены и установлены в полном объеме обстоятельства, имеющие значение для дела, доводам и возражениям сторон и представленным ими доказательствам дана правовая оценка в их совокупности.
Доказательств, опровергающих выводы суда, апелляционная жалоба не содержит. В целом доводы апелляционной жалобы со ссылкой на фактические обстоятельства повторяют правовую позицию М. и И.М.Г. в суде первой инстанции, по своей сути сводятся к разъяснению обстоятельств настоящего дела относительно возникшего спора и собственного мнения о правильности разрешения дела, в связи с чем, не могут служить основанием для отмены состоявшегося по делу решения суда.
Рассматривая спор, суд первой инстанции на основании анализа представленных в материалы дела доказательств пришел к обоснованному выводу о том, что законных оснований для удовлетворения заявленных исковых требований к П.М. и Г.А. о переводе прав и обязанностей по договору купли-продажи доли и изменении договора купли-продажи не имеется.
Довод апелляционной жалобы о несогласии с выводом суда о соблюдении требований, установленных ст. 250 ГК РФ, в части направления в адрес истцов уведомления о предстоящей продаже принадлежащих П.М.долей в праве общей долевой собственности на квартиру Судебная коллегия находит несостоятельным. В качестве доказательств соблюдения требований, установленных ст. 250 ГК РФ, суд, согласившись с ответчиками, указал, что о соблюдении прав М. и И.М.Г. как участников долевой собственности, свидетельствуют направленные в их адреса (<адрес>) телеграммы о предстоящей продаже долей квартиры. Факт направления названных телеграмм подтвержден материалами дела. Доводы апелляционной жалобы истиц о том, что о данной телеграмме они узнали только в суде, что телеграммы П.М. отправил, заведомо зная, что истицы их не получат, по той причине что у них нет ключа от установленной им новой входной двери Судебная коллегия принять не может. Из материалов дела и прежде всего из апелляционного определения Судебной коллегии по гражданским делам Красноярского краевого суда от 23 июля 2014 года по иску М., И.М.Г. к П.М., Г.А. об устранении препятствий в пользовании жилым помещением и вселении в спорную квартиру видно, что истицы в обоснование заявленных исковых требований ссылались на то, что в сентябре 2013 года ответчики установили новую входную дверь (т. 2 л.д. 233 - 234). Между тем, как следует из материалов настоящего дела указанные телеграммы была направлена истицам П.М. 26 августа 2013 года, однако телеграммы получены не были, ввиду того, что на момент их доставки по указанному адресу никого не оказалось, а по извещению никто не явился (т. 1 л.д. 170 - 173). То обстоятельство, что телеграммы фактически не были доставлены истцам не говорит о сохранении за ними преимущественного права покупки на неопределенный срок и не препятствует П.М. продать долю третьему лицу, поскольку исходя из анализа ст. 250 ГК РФ достаточными условиями соблюдения порядка продажи долей являются направление письменного извещения лицу, имеющему право преимущественной покупки, о факте продажи, цене и прочих условиях договора, а также отсутствие согласия (отказ) остальных собственников на совершение покупки доли в праве собственности на недвижимое имущество в течение одного месяца. Проанализировав даты направления телеграмм, содержащих уведомления о продаже долей и заключения договора купли-продажи, Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции об отсутствии оснований для признания факта нарушения П.М. требований ст. 250 ГК Российской Федерации. Таким образом, предусмотренная ст. 250 ГК РФ процедура извещения истиц о предстоящем отчуждении долей соблюдена при направлении телеграмм о праве преимущественного приобретения доли в праве общей долевой собственности на спорную квартиру.
Соглашаясь с решением, суд апелляционной инстанции отмечает, что из разъяснений, изложенных в п. 1.2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 4 от 10 июня 1980 года "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом" следует, что при предъявлении иска о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи доли в праве общей долевой собственности истец обязан внести по аналогии с ч. 1 ст. 96 ГПК РФ на банковский счет управления (отдела) Судебного департамента в соответствующем субъекте Российской Федерации уплаченную покупателем за дом сумму, сборы и пошлины, а также другие суммы, подлежащие выплате покупателю в возмещение понесенных им при покупке дома необходимых расходов.
По смыслу вышеприведенных норм материального права и разъяснений Верховного Суда Российской Федерации невнесение денежных средств в указанном порядке и в том размере, который определен участниками договора купли-продажи является основанием для отказа в удовлетворении иска, поскольку в данном случае участник долевой собственности, заявляющий требования о переводе на него прав и обязанностей покупателя, не выполняет обязанности покупателя по оплате имущества, установленные п. 1 ст. 454 ГК РФ. Только согласия истцов на приобретение спорных долей, по мнению Судебной коллегии, не достаточно, поскольку последние в силу ст. 56 ГПК РФ должны доказать наличие денежных средств в размере, составляющей стоимость долей, то есть обладать возможностью совершить сделку купли-продажи. Иное приводило бы к злоупотреблению правом со стороны лиц, заявляющих требования о переводе прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи.
Однако М. и И.М.Г. не представили суду надлежащих доказательств того, что они не только имели желание приобрести имущество, но и обладали такой возможностью. Истцы не внесли денежные средства на депозит Судебного Департамента или нотариуса, то есть как по состоянию на дату вынесения решения суда, так и на дату рассмотрения дела в апелляционной инстанции и не представили доказательств платежеспособности по иску о переводе прав и обязанностей покупателя.
Таким образом, Судебная коллегия считает, что добытые судом первой инстанции доказательства не подтверждают доводы истиц о том, что при продаже долей в праве общей собственности было нарушено их право преимущественной покупки, в связи с чем отсутствуют правовые основания в пределах действия ч. 3 ст. 250 ГК РФ к переводу на них прав и обязанностей покупателя, то есть оснований для удовлетворения заявленных исковых требований у суда первой инстанции не имелось.
Иных доводов, влекущих отмену судебного решения и ставящих под сомнение правильность выводов суда, апелляционная жалоба не содержит.
В связи с изложенным Судебная коллегия приходит к выводу, что судом первой инстанции постановлено законное и обоснованное решение, правовых оснований для его отмены не имеется.
Процессуальных нарушений при рассмотрении дела судом допущено не было.
В силу изложенного доводы апелляционной жалобы основанием к отмене решения суда являться не могут.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ Судебная коллегия
определила:
Заочное решение Ленинского районного суда г. Красноярска от 30 июля 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу М. и И.М.Г. оставить без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)