Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дзюбак Дмитрия Александровича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 05.02.2015 по делу N А53-28916/2014
по иску индивидуального предпринимателя Дзюбак Дмитрия Александровича (ОГРНИП 309231205500036, ИНН 233605126834)
к обществу с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр"
о взыскании задатка по предварительному договору,
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,
установил:
индивидуальный предприниматель Дзюбак Дмитрий Александрович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" (далее - ответчик, общество) о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09 в размере 1 000 000 рублей.
Исковые требования мотивированны ссылками на статьи 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2015 в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Дзюбак Дмитрия Александровича отказано в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что предварительный договор не порождает денежных обязательств между сторонами, а влечет лишь обязанность заключить основной договор на согласованных условиях в определенный срок, в связи с чем исполнение предварительного договора задатком обеспечиваться не могло. Фактически, включая в предварительный договор купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09 условие о задатке, стороны выразили свою волю на авансирование покупателем платежа по основному договору купли-продажи, который подлежал заключению на условиях, определенных в предварительном договоре. Согласно выводам суда первой инстанции, аванс не является одним из способов обеспечения исполнения денежных обязательств и может быть реализован в рамках предварительного договора.
Индивидуальный предприниматель Дзюбак Дмитрий Александрович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить.
Мотивируя апелляционную жалобу, истец указывает, что решение суда первой инстанции является незаконным. Разрешая настоящий спор по существу, суд проигнорировал положения пункта 3.3. договора, содержащего прямое указание на возврат задатка в двойном размере при уклонении общества с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" от заключения договора. Данное условие является денежным обязательством о выплате аванса в двойном размере и штраф в размере 5% от стоимости помещения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Дзюбак Дмитрием Александровичем (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет основного договора - фотоателье общей площадью 70,7 кв. м, инвентарный номер 1967/1, литера А, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сельмаш, 29, кадастровый номер 61-61-01/179/2011-114, и земельный участок площадью 150 кв. м, кадастровый номер 61:44:0021005:11, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сельмаш, 29.
В силу пункта 1.3.1 предварительного договора общая цена помещения и земельного участка составляет 4 000 000 рублей. Общая стоимость нежилого помещения выплачивается на условиях 25% предоплаты.
Согласно пункту 1.4 предварительного договора срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не позднее 31.12.2014 и при условии поступления задатка, но не позднее 33 дней с момента оплаты задатка.
В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора при заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого помещения.
Пунктом 3.3 предварительного договора предусмотрено, что, если основной договор не будет заключен по вине продавца, она должна будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 5% от общей стоимости помещения, указанной в пункте 1.3.1 предварительного договора, в течение 5 банковских дней с момента исчисления срока, указанного в пункте 1.4 предварительного договора.
Платежным поручением от 08.10.2014 N 1536 индивидуальным предпринимателем Дзюбак Д.А. перечислен задаток в размере 1 000 000 рублей в счет предварительного договора купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09.
Письмом от 10.10.2014 общество с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" уведомило о невозможности заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка в связи с наложением ареста на указанное имущество на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2014 по делу N А53-21695/14.
Согласно выписке из лицевого счета индивидуального предпринимателя Дзюбак Д.А. 10.10.2014 произведен возврат задатка в размере 1 000 000 рублей.
Письмом от 12.10.2014 индивидуальный предприниматель Дзюбак Дмитрий Александрович уведомил общество с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" о наличии заинтересованности в заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка.
Ссылаясь на то, что основной договор не был заключен по вине стороны, получившей задаток, индивидуальный предприниматель Дзюбак Д.А. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09 в размере 1 000 000 рублей.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
Исходя из буквального содержания условий предварительного договора от 01.09.2014 N 01/09, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 1 000 000 рублей задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения (пункт 3.3 предварительного договора).
Содержание указанного подпункта не позволяет квалифицировать названный платеж в качестве иного способа обеспечения обязательства, предусмотренного законом либо договором, поскольку он прямо поименован задатком.
Вместе с тем апелляционный суд полагает, что соглашение сторон о задатке в предварительном договоре в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.
Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применение к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае неправомерно.
Задаток выполняет функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость объекта недвижимого имущества впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию в основном договоре.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331/09.
Поскольку сумма предварительной оплаты по договору в размере 1 000 000 рублей возвращена покупателю, а условие об уплате задатка в двойном размере к отношениям сторон неприменимо, суд первой инстанции обоснованно оставил требование индивидуального предпринимателя Дзюбак Д.А. без удовлетворения.
Апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции о невозможности реализации функции задатка в рамках предварительного договора и об авансовом характере совершенного платежа являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2015 по делу N А53-28916/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.04.2015 N 15АП-3933/2015 ПО ДЕЛУ N А53-28916/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 апреля 2015 г. N 15АП-3933/2015
Дело N А53-28916/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2015 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Мисника Н.Н.,
судей Ильиной М.В., Фахретдинова Т.Р.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Стефанцевой А.В.,
при участии в судебном заседании:
- от истца: представитель не явился, надлежаще извещен;
- от ответчика: представитель не явился, надлежаще извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Дзюбак Дмитрия Александровича
на решение Арбитражного суда Ростовской области
от 05.02.2015 по делу N А53-28916/2014
по иску индивидуального предпринимателя Дзюбак Дмитрия Александровича (ОГРНИП 309231205500036, ИНН 233605126834)
к обществу с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр"
о взыскании задатка по предварительному договору,
принятое судьей Андриановой Ю.Ю.,
установил:
индивидуальный предприниматель Дзюбак Дмитрий Александрович (далее - истец, предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" (далее - ответчик, общество) о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09 в размере 1 000 000 рублей.
Исковые требования мотивированны ссылками на статьи 380, 381 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Решением Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2015 в удовлетворении иска индивидуального предпринимателя Дзюбак Дмитрия Александровича отказано в полном объеме.
Судебный акт мотивирован тем, что предварительный договор не порождает денежных обязательств между сторонами, а влечет лишь обязанность заключить основной договор на согласованных условиях в определенный срок, в связи с чем исполнение предварительного договора задатком обеспечиваться не могло. Фактически, включая в предварительный договор купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09 условие о задатке, стороны выразили свою волю на авансирование покупателем платежа по основному договору купли-продажи, который подлежал заключению на условиях, определенных в предварительном договоре. Согласно выводам суда первой инстанции, аванс не является одним из способов обеспечения исполнения денежных обязательств и может быть реализован в рамках предварительного договора.
Индивидуальный предприниматель Дзюбак Дмитрий Александрович обжаловал решение суда первой инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и просил судебный акт отменить, исковые требования удовлетворить.
Мотивируя апелляционную жалобу, истец указывает, что решение суда первой инстанции является незаконным. Разрешая настоящий спор по существу, суд проигнорировал положения пункта 3.3. договора, содержащего прямое указание на возврат задатка в двойном размере при уклонении общества с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" от заключения договора. Данное условие является денежным обязательством о выплате аванса в двойном размере и штраф в размере 5% от стоимости помещения.
Лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились. Суд рассмотрел апелляционную жалобу в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие указанных лиц.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.
Как следует из материалов дела, между обществом с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" (продавец) и индивидуальным предпринимателем Дзюбак Дмитрием Александровичем (покупатель) подписан предварительный договор купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09, по условиям которого стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, предмет основного договора - фотоателье общей площадью 70,7 кв. м, инвентарный номер 1967/1, литера А, расположенное по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сельмаш, 29, кадастровый номер 61-61-01/179/2011-114, и земельный участок площадью 150 кв. м, кадастровый номер 61:44:0021005:11, расположенный по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Сельмаш, 29.
В силу пункта 1.3.1 предварительного договора общая цена помещения и земельного участка составляет 4 000 000 рублей. Общая стоимость нежилого помещения выплачивается на условиях 25% предоплаты.
Согласно пункту 1.4 предварительного договора срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, не позднее 31.12.2014 и при условии поступления задатка, но не позднее 33 дней с момента оплаты задатка.
В соответствии с пунктом 2.2 предварительного договора при заключении сторонами основного договора перечисленный задаток засчитывается в счет уплаты стоимости нежилого помещения.
Пунктом 3.3 предварительного договора предусмотрено, что, если основной договор не будет заключен по вине продавца, она должна будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере и уплатить штраф в размере 5% от общей стоимости помещения, указанной в пункте 1.3.1 предварительного договора, в течение 5 банковских дней с момента исчисления срока, указанного в пункте 1.4 предварительного договора.
Платежным поручением от 08.10.2014 N 1536 индивидуальным предпринимателем Дзюбак Д.А. перечислен задаток в размере 1 000 000 рублей в счет предварительного договора купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09.
Письмом от 10.10.2014 общество с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" уведомило о невозможности заключения основного договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка в связи с наложением ареста на указанное имущество на основании определения Арбитражного суда Ростовской области от 26.09.2014 по делу N А53-21695/14.
Согласно выписке из лицевого счета индивидуального предпринимателя Дзюбак Д.А. 10.10.2014 произведен возврат задатка в размере 1 000 000 рублей.
Письмом от 12.10.2014 индивидуальный предприниматель Дзюбак Дмитрий Александрович уведомил общество с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" о наличии заинтересованности в заключении основного договора купли-продажи нежилого помещения и земельного участка.
Ссылаясь на то, что основной договор не был заключен по вине стороны, получившей задаток, индивидуальный предприниматель Дзюбак Д.А. обратился в Арбитражный суд Ростовской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью фотоателье "Спектр" о взыскании задатка по предварительному договору купли-продажи от 01.09.2014 N 01/09 в размере 1 000 000 рублей.
По смыслу статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность - заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора. Правовая природа предварительных договоренностей, с точки зрения их самостоятельного значения, не предполагает возникновения обязательственных отношений имущественного характера, вытекающих из будущего договора.
Значение предварительного договора заключается в добровольном установлении между контрагентами юридической связи по передаче вещи в будущем, в связи с чем они скрепляют свои обязательства договором организационного характера.
Исходя из буквального содержания условий предварительного договора от 01.09.2014 N 01/09, несостоявшиеся контрагенты посчитали платеж в сумме 1 000 000 рублей задатком в доказательство заключения предварительного договора и в обеспечение его исполнения (пункт 3.3 предварительного договора).
Содержание указанного подпункта не позволяет квалифицировать названный платеж в качестве иного способа обеспечения обязательства, предусмотренного законом либо договором, поскольку он прямо поименован задатком.
Вместе с тем апелляционный суд полагает, что соглашение сторон о задатке в предварительном договоре в счет еще несуществующих денежных обязательств противоречит гражданскому законодательству.
Пункт 1 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит, что задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Из содержания указанной нормы следует, что задатком может обеспечиваться исполнение сторонами денежного обязательства по заключенному между ними договору, должником по которому является или будет являться сторона, передавшая задаток.
Предварительный договор не содержит каких-либо денежных обязательств сторон друг перед другом.
Следовательно, применение задатка в качестве обеспечения исполнения обязательств по предварительному договору, а также применение к возникшим из него отношениям последствий, предусмотренных пунктом 2 статьи 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, в данном случае неправомерно.
Задаток выполняет функцию предоплаты (авансовый платеж), поскольку стоимость объекта недвижимого имущества впоследствии уменьшается на сумму переданного задатка, а также гарантийную функцию в основном договоре.
Аналогичная позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 19.01.2010 N 13331/09.
Поскольку сумма предварительной оплаты по договору в размере 1 000 000 рублей возвращена покупателю, а условие об уплате задатка в двойном размере к отношениям сторон неприменимо, суд первой инстанции обоснованно оставил требование индивидуального предпринимателя Дзюбак Д.А. без удовлетворения.
Апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции о невозможности реализации функции задатка в рамках предварительного договора и об авансовом характере совершенного платежа являются правильными.
Доводы апелляционной жалобы основаны на неверном понимании норм материального права заявителем. Апелляционный суд не усматривает оснований к отмене либо изменению решения суда первой инстанции. Суд правильно определил спорные правоотношения сторон и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснил обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела. Выводы суда основаны на доказательствах, указание на которые содержится в обжалуемом судебном акте и которым дана оценка в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Суд правильно применил нормы материального и процессуального права. Нарушений процессуального права, являющихся основанием для безусловной отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не допущено.
В соответствии с правилами статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы по оплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы подлежат отнесению на заявителя жалобы.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Ростовской области от 05.02.2015 по делу N А53-28916/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа.
Председательствующий
Н.Н.МИСНИК
Судьи
М.В.ИЛЬИНА
Т.Р.ФАХРЕТДИНОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)