Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Куличенко Л.С.
при участии:
от конкурсного управляющего: Соколов М.И., паспорт,
от ООО "Крона": Максимова Ж.П., представитель по доверенности от 17.06.2014, паспорт,
от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: Стырикович М.А., представитель по доверенности от 19.05.2015, паспорт,
от иных лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6975/2015) конкурсного управляющего Соколова М.И. на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 по делу N А56-21863/2013/сд.3 (судья Кулаковская Ю.Э.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего Соколова М.И.
к ООО "Крона", КУГИ Санкт-Петербурга
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ОАО "Фонд имущества"
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
в рамках дела о банкротстве ООО "ЭКОТЕКС"
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2013 ООО "ЭКОТЕКС" (ОГРН: 1027802483356, адрес местонахождения: 195022, г. Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 26, литер А, пом. 2-Н) (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Соколов Максим Игоревич.
В рамках конкурсного производства, 30.04.2014 конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 31.01.2013 N 226/1750-ППВ, заключенного между должником, ООО "Крона" и КУГИ СПб в отношении нежилого помещения площадью 243,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, лит. Б, пом. 1Н; кадастровый номер 78:31:0001698:2419, и применении последствий недействительности сделки, а именно: возвратить нежилое помещение должнику, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на данное помещение ООО "Крона", обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу внести в ЕГРП сведения о праве собственности ООО "Экотекс" на данный объект недвижимости.
В обоснование заявления конкурсный управляющий сослался на положения пункта 1 статьи 61.2 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и КУГИ по Санкт-Петербургу.
Определением от 01.08.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено КУГИ по Санкт-Петербургу; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Фонд имущества"; удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы.
Конкурсный управляющий при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ознакомившись с результатами экспертизы, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы у иного эксперта.
Также конкурсным управляющим было заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетелей работников должника - Чернорицкого М.А. и Лифарь В.И. для дачи ими показаний о характере повреждений в результате произошедшего пожара и их существенности для целей использования в качестве офисного помещения.
Кроме того, конкурсным управляющим было заявлено ходатайство об истребовании у ответчика документов, подтверждающих размер и основания понесенных им расходов на ремонт объекта недвижимости.
Определением от 16.02.2015 суд первой инстанции, отказав в удовлетворении всех заявленных управляющим ходатайств, оставил заявление конкурсного управляющего без удовлетворения. Суд первой инстанции указал, что конкурсным управляющим не представлены доказательства неравноценности встречного исполнения, а также доказательства того, что в аналогичных случаях, при заключении договора купли-продажи стоимость здания составляла бы большую сумму.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий просит указанное определение отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайств о проведении повторной экспертизы, о вызове в судебное заседание в качестве свидетелей работников должника - Чернорицкого М.А. и Лифарь В.И. для дачи ими показаний, и об истребовании у ответчика документов.
По мнению конкурсного управляющего, заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства; выборка помещений для сравнения произведена оценщиком некорректно; отказ от доходного подхода при определении рыночной стоимости экспертом необоснован. Отчет об оценке ГУП "ГУИОН" также необоснованно положен в основание выводов суда, поскольку результаты оценки, проведенной по состоянию на 16.06.2011, не могут быть признаны достоверными для определения того, является ли цена по договору рыночной, поскольку договор был заключен 31.01.2013, то есть спустя два года после проведения оценки. Поскольку Технический отчет, подготовленный ЗАО "ГлавПетербургСтрой", по мнению конкурсного управляющего, является недостоверным, подготовленный на его основании ООО "Финэк-Консалт-Аудит" отчет об оценке N 14-05-0492 от 10.06.2014, также является недостоверным. Недостоверность указанного Технического отчета была признана судом первой инстанции, в связи с чем он не был приведен судом в обоснование своих выводов и не передавался эксперту для подготовки заключения, кроме того, имеются свидетели - бывшие работники заявителя (Чернорицкой М.А. и Лифарь В.И.), показания которых опровергают данные в техническом задании сведения. По мнению подателя жалобы, им при рассмотрении дела в суде первой инстанции были представлены доказательства того, что покупная цена, определенная договором, не являлась рыночной, и следовательно, оспариваемая сделка не являлась равнозначной. Конкурсный управляющий, указывая на то, что неустановление характера причиненного пожаром ущерба и состояния объекта на дату его продажи по договору купли-продажи нежилого помещения от 31.01.2013 не позволяет объективно разрешить настоящий спор, в связи с чем, управляющий считает неправомерным отказ суда первой инстанции в вызове свидетелей, которые являлись работниками заявителя на момент пожара и могут сообщить сведения о характере повреждений в результате произошедшего пожара и их существенности для целей использования в качестве офисного помещения. На основании вышеизложенного управляющий повторно ходатайствует о вызове в судебное заседание для дачи свидетельских показаний Чернорицкого М.А. и Лифарь В.И. Установление объема произведенных ответчиком расходов на восстановление спорного объекта недвижимости после причиненного пожаром ущерба в отсутствие документов, об истребовании которых ходатайствовал конкурсный управляющий, по его мнению, невозможно; ответчик не представил документы, подтверждающие фактическое выполнение заявленных работ и их оплату. В этой связи управляющий повторно заявил ходатайство об истребовании указанных документов.
В отзыве на апелляционную жалобу Фонд имущества Санкт-Петербурга просит рассматривать настоящее дело без участия Фонда в заседаниях.
В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство об истребовании документов у ответчика и ходатайство вызове свидетелей в судебное заседание. Представители ООО "Крона" и КУГИ Санкт-Петербурга возражали против удовлетворения ходатайств конкурсного управляющего, соглашаясь с выводами суда первой инстанции по данным обстоятельствам.
Апелляционный суд отклоняет ходатайство конкурсного управляющего о вызове свидетелей в судебное заседание, на основании статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. В данном случае, установление характера причиненного пожаром ущерба и состояния объекта на дату его продажи по договору купли-продажи нежилого помещения от 31.01.2013 не может подтверждаться устными показания двух свидетелей - бывших работников должника, такие сведения могут быть подтверждены только письменными доказательствами. Иные доказательства, которые подтверждали бы доводы управляющего - фотографии помещений, акты осмотра и прочие допустимые доказательства, им не представлены.
Основания для удовлетворения ходатайства об истребовании документов: копии КС-3 к договору строительного подряда N 110 СМР от 01.03.2013, КС-2, подтверждающие факт выполнения работ и их состав к договору, выставленных подрядчиком счетов-фактур, документов, подтверждающих оплату выполненных работ, журнала учета выполненных работ, апелляционным судом также не усмотрены, поскольку подателем жалобы не подтверждено несоответствие сведений, на которые ссылается, ответчик фактическим обстоятельствам.
Основания для проведения повторной экспертизы в рамках апелляционного производства судом апелляционной инстанции также не установлены. Экспертиза по определению рыночной стоимости была назначена судом первой инстанции, именно, в связи с несогласием конкурсного управляющего с результатами оценки стоимости спорного объекта недвижимости, проведенной ООО "Финэк-Консалт-Аудит" по заданию ответчика, и Техническим отчетом ЗАО "ГлавПетербургСтрой", подготовленным также по заданию ответчика. Порядок назначения экспертизы соответствовал требованиям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перед экспертом поставлены вопросы, представленные конкурсным управляющим и ООО "Крона", и ее проведение поручено эксперту, заявленному именно конкурсным управляющим - ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов".
Довод жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства апелляционным судом отклоняется как противоречащий материалам дела. Как верно указано судом первой инстанции, экспертное заключение N 165/А56-21863/2013 полностью отвечает требованиям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. Выбор объектов-аналогов экспертом обоснован, в качестве объектов сравнения были выбраны 11 встроенных объектов недвижимости, соответствующие по техническим характеристикам спорному объекту. Отказ от доходного подхода обоснован тем, что для объектов с развитым рынком, оценка в рамках доходного будет произведена с меньшей точностью по сравнению с оценкой в рамках сравнительного подхода.
Доказательства иного конкурсным управляющим не представлены, так же как и контроценка, проведенная по заданию конкурсного управляющего, которая не имела бы силу экспертного заключения, но могла бы быть принята судом в качестве письменного доказательства, подтверждающего доводы управляющего. Тогда как выводы эксперта соответствуют иным письменным доказательствам, имеющимся в материалах дела - отчету об оценке ГУП "ГУИОН", отчету об оценке N 14-05-0492 от 10.06.2014, подготовленному ООО "Финэк-Консалт-Аудит", и Техническому отчету, подготовленному ЗАО "ГлавПетербургСтрой".
Таким образом, в дальнейшем обособленный спор подлежит рассмотрению в апелляционном суде по той же доказательственной базе, которая была сформирована в суде первой инстанции.
Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по существу спора. Представители ООО "Крона" и КУГИ Санкт-Петербурга возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают определение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 31.01.2013 между ООО "ЭКОТЕКС" (продавец), ООО "Крона" (покупатель) и КУГИ по Санкт-Петербургу заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 226/1750-ППВ, в соответствии с условиями которого продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, литера Б, помещение 1Н, кадастровый номер 78:1698:0:41:1, общей площадью 243,1 кв. м, находящийся на 1 - 2 этаже, и находящееся в залоге у Санкт-Петербурга, а покупатель обязался уплатить цену продажи объекта в размере 1 800 000 руб. и исполнить обязательства продавца по договору приватизации по оплате цены продажи объекта в неисполненной части, перечислив на расчетный счет ОАО "Фонд имущества СПб" 4 961 384,62 руб.
Таким образом, спорный объект недвижимости был приобретен ООО "Крона" за 6 761 384,62 руб.
Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий указывает на заключение оспариваемой сделки за 2 месяца до принятия заявления о признании должника банкротом к производству (19.04.2013), и неравноценное встречное исполнение обязательств, поскольку ответчик приобрел объект недвижимости по цене в 3,5 раза ниже средней рыночной цены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Следовательно, в качестве обязательного элемента доказательственной базы для признания сделки недействительной по данному основанию является установление неравноценности встречного исполнения обязательств.
Ответчиками в материалы дела были представлены доказательства соответствия стоимости объекта его рыночной стоимости, а именно: ООО "Крона" был представлен отчет ООО "Финэк-Консалт-Аудит", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату заключения договора купли-продажи составляет 7 880 000 руб.; КУГИ Санкт-Петербурга представлен отчет об оценке рыночной стоимости, проведенной ГУП "ГУИОН", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.06.2011 составляет 9 214 000 руб.
Не согласившись с указанными выводами оценщиков, конкурсным управляющим на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было заявлено ходатайство о проведении независимой судебной экспертизы, которое было удовлетворено судом первой инстанции.
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
- - какова была рыночная цена по состоянию на январь 2013 нежилого помещения площадью 243,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, лит. Б, пом. 1Н; кадастровый номер 78:31:0001698:2419 (с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости)";
- - является ли цена в размере 6 707 357,48 руб. на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 243.1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, лит. Б, пом. 1Н, кадастровый номер 78:31:0001698:2419 - рыночной по состоянию на январь 2013 с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости.
- - определить рыночную стоимостью спорного объекта на дату подачи заявления (30.04.2014);
- - определить рыночную стоимость спорного объекта на дату сделки (31.01.2013) с учетом залога имущества и факта пожара.
Представленное ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов" заключение N 165/А56-21863/2013 содержит следующие выводы:
- - рыночная стоимость на объект на январь 2013 с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится объект, составляет округленно 8 300 000 руб. без учета НДС;
- - цена в размере 6 707 357,48 руб. на объект на январь 2013 с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится объект, является рыночной;
- - рыночную стоимость объекта на 30.04.2014 определить невозможно по причине отсутствия у эксперта сведений о состоянии объекта на указанную дату;
- - рыночная стоимость объекта на 31.01.2013 с учетом залога имущества и факта пожара составляет округленно 8 300 000 руб. без учета НДС.
Согласно экспертному заключению, расхождение оценок рыночной стоимости может достигать 25%. В этой связи, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии цены спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости и недоказанности отличия цены объекта существенного в худшую для должника сторону от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, и суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанными выводами.
Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, основывал свой вывод на результатах независимой судебной экспертизы. Отчет об оценке ГУП "ГУИОН", Технический отчет, подготовленный ЗАО "ГлавПетербургСтрой", и отчет об оценке, подготовленный ООО "Финэк-Консалт-Аудит", являлись только дополнительными доказательствами, подтверждающими общий вывод эксперта. Тогда как конкурсный управляющий, оспаривая сделку, никаким доказательствами своим выводы не подтвердил. Аналитическое заключение по рынку коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 года, приложенное к заявлению, таким доказательством являться не может, поскольку является обобщенным анализом по всему рынку недвижимости и не учитывает особенностей данного помещения, условий сделки и его технического состояния.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, обжалуемое определение соответствует обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 по делу N А56-21863/2013/сд.3 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего Соколова М.И. - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
И.Ю.ТОЙВОНЕН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 22.06.2015 N 13АП-6975/2015 ПО ДЕЛУ N А56-21863/2013/СД.3
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 22 июня 2015 г. по делу N А56-21863/2013/сд.3
Резолютивная часть постановления объявлена 15 июня 2015 года
Постановление изготовлено в полном объеме 22 июня 2015 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Медведевой И.Г.
судей Копыловой Л.С., Тойвонена И.Ю.
при ведении протокола судебного заседания: секретарем с/з Куличенко Л.С.
при участии:
от конкурсного управляющего: Соколов М.И., паспорт,
от ООО "Крона": Максимова Ж.П., представитель по доверенности от 17.06.2014, паспорт,
от Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга: Стырикович М.А., представитель по доверенности от 19.05.2015, паспорт,
от иных лиц: не явились, извещены,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-6975/2015) конкурсного управляющего Соколова М.И. на определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 по делу N А56-21863/2013/сд.3 (судья Кулаковская Ю.Э.), принятое
по заявлению конкурсного управляющего Соколова М.И.
к ООО "Крона", КУГИ Санкт-Петербурга
третьи лица: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, ОАО "Фонд имущества"
о признании сделки недействительной и применении последствий недействительности сделки
в рамках дела о банкротстве ООО "ЭКОТЕКС"
установил:
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.08.2013 ООО "ЭКОТЕКС" (ОГРН: 1027802483356, адрес местонахождения: 195022, г. Санкт-Петербург, ул. Бутлерова, д. 26, литер А, пом. 2-Н) (далее - должник) признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство по упрощенной процедуре ликвидируемого должника, конкурсным управляющим утвержден Соколов Максим Игоревич.
В рамках конкурсного производства, 30.04.2014 конкурсный управляющий обратился с заявлением о признании недействительным договора купли-продажи нежилого помещения от 31.01.2013 N 226/1750-ППВ, заключенного между должником, ООО "Крона" и КУГИ СПб в отношении нежилого помещения площадью 243,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, лит. Б, пом. 1Н; кадастровый номер 78:31:0001698:2419, и применении последствий недействительности сделки, а именно: возвратить нежилое помещение должнику, признать недействительной запись в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о праве собственности на данное помещение ООО "Крона", обязать Управление Росреестра по Санкт-Петербургу внести в ЕГРП сведения о праве собственности ООО "Экотекс" на данный объект недвижимости.
В обоснование заявления конкурсный управляющий сослался на положения пункта 1 статьи 61.2 ФЗ от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Росреестра по Санкт-Петербургу и КУГИ по Санкт-Петербургу.
Определением от 01.08.2014 к участию в деле в качестве соответчика привлечено КУГИ по Санкт-Петербургу; в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено ОАО "Фонд имущества"; удовлетворено ходатайство о назначении экспертизы.
Конкурсный управляющий при рассмотрении дела в суде первой инстанции, ознакомившись с результатами экспертизы, заявил ходатайство о проведении повторной экспертизы у иного эксперта.
Также конкурсным управляющим было заявлено ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетелей работников должника - Чернорицкого М.А. и Лифарь В.И. для дачи ими показаний о характере повреждений в результате произошедшего пожара и их существенности для целей использования в качестве офисного помещения.
Кроме того, конкурсным управляющим было заявлено ходатайство об истребовании у ответчика документов, подтверждающих размер и основания понесенных им расходов на ремонт объекта недвижимости.
Определением от 16.02.2015 суд первой инстанции, отказав в удовлетворении всех заявленных управляющим ходатайств, оставил заявление конкурсного управляющего без удовлетворения. Суд первой инстанции указал, что конкурсным управляющим не представлены доказательства неравноценности встречного исполнения, а также доказательства того, что в аналогичных случаях, при заключении договора купли-продажи стоимость здания составляла бы большую сумму.
В апелляционной жалобе конкурсный управляющий просит указанное определение отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции, ссылаясь на то, что суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайств о проведении повторной экспертизы, о вызове в судебное заседание в качестве свидетелей работников должника - Чернорицкого М.А. и Лифарь В.И. для дачи ими показаний, и об истребовании у ответчика документов.
По мнению конкурсного управляющего, заключение эксперта не соответствует требованиям законодательства; выборка помещений для сравнения произведена оценщиком некорректно; отказ от доходного подхода при определении рыночной стоимости экспертом необоснован. Отчет об оценке ГУП "ГУИОН" также необоснованно положен в основание выводов суда, поскольку результаты оценки, проведенной по состоянию на 16.06.2011, не могут быть признаны достоверными для определения того, является ли цена по договору рыночной, поскольку договор был заключен 31.01.2013, то есть спустя два года после проведения оценки. Поскольку Технический отчет, подготовленный ЗАО "ГлавПетербургСтрой", по мнению конкурсного управляющего, является недостоверным, подготовленный на его основании ООО "Финэк-Консалт-Аудит" отчет об оценке N 14-05-0492 от 10.06.2014, также является недостоверным. Недостоверность указанного Технического отчета была признана судом первой инстанции, в связи с чем он не был приведен судом в обоснование своих выводов и не передавался эксперту для подготовки заключения, кроме того, имеются свидетели - бывшие работники заявителя (Чернорицкой М.А. и Лифарь В.И.), показания которых опровергают данные в техническом задании сведения. По мнению подателя жалобы, им при рассмотрении дела в суде первой инстанции были представлены доказательства того, что покупная цена, определенная договором, не являлась рыночной, и следовательно, оспариваемая сделка не являлась равнозначной. Конкурсный управляющий, указывая на то, что неустановление характера причиненного пожаром ущерба и состояния объекта на дату его продажи по договору купли-продажи нежилого помещения от 31.01.2013 не позволяет объективно разрешить настоящий спор, в связи с чем, управляющий считает неправомерным отказ суда первой инстанции в вызове свидетелей, которые являлись работниками заявителя на момент пожара и могут сообщить сведения о характере повреждений в результате произошедшего пожара и их существенности для целей использования в качестве офисного помещения. На основании вышеизложенного управляющий повторно ходатайствует о вызове в судебное заседание для дачи свидетельских показаний Чернорицкого М.А. и Лифарь В.И. Установление объема произведенных ответчиком расходов на восстановление спорного объекта недвижимости после причиненного пожаром ущерба в отсутствие документов, об истребовании которых ходатайствовал конкурсный управляющий, по его мнению, невозможно; ответчик не представил документы, подтверждающие фактическое выполнение заявленных работ и их оплату. В этой связи управляющий повторно заявил ходатайство об истребовании указанных документов.
В отзыве на апелляционную жалобу Фонд имущества Санкт-Петербурга просит рассматривать настоящее дело без участия Фонда в заседаниях.
В судебном заседании конкурсный управляющий поддержал заявленное в апелляционной жалобе ходатайство об истребовании документов у ответчика и ходатайство вызове свидетелей в судебное заседание. Представители ООО "Крона" и КУГИ Санкт-Петербурга возражали против удовлетворения ходатайств конкурсного управляющего, соглашаясь с выводами суда первой инстанции по данным обстоятельствам.
Апелляционный суд отклоняет ходатайство конкурсного управляющего о вызове свидетелей в судебное заседание, на основании статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами. В данном случае, установление характера причиненного пожаром ущерба и состояния объекта на дату его продажи по договору купли-продажи нежилого помещения от 31.01.2013 не может подтверждаться устными показания двух свидетелей - бывших работников должника, такие сведения могут быть подтверждены только письменными доказательствами. Иные доказательства, которые подтверждали бы доводы управляющего - фотографии помещений, акты осмотра и прочие допустимые доказательства, им не представлены.
Основания для удовлетворения ходатайства об истребовании документов: копии КС-3 к договору строительного подряда N 110 СМР от 01.03.2013, КС-2, подтверждающие факт выполнения работ и их состав к договору, выставленных подрядчиком счетов-фактур, документов, подтверждающих оплату выполненных работ, журнала учета выполненных работ, апелляционным судом также не усмотрены, поскольку подателем жалобы не подтверждено несоответствие сведений, на которые ссылается, ответчик фактическим обстоятельствам.
Основания для проведения повторной экспертизы в рамках апелляционного производства судом апелляционной инстанции также не установлены. Экспертиза по определению рыночной стоимости была назначена судом первой инстанции, именно, в связи с несогласием конкурсного управляющего с результатами оценки стоимости спорного объекта недвижимости, проведенной ООО "Финэк-Консалт-Аудит" по заданию ответчика, и Техническим отчетом ЗАО "ГлавПетербургСтрой", подготовленным также по заданию ответчика. Порядок назначения экспертизы соответствовал требованиям статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, перед экспертом поставлены вопросы, представленные конкурсным управляющим и ООО "Крона", и ее проведение поручено эксперту, заявленному именно конкурсным управляющим - ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов".
Довод жалобы о несоответствии заключения эксперта требованиям законодательства апелляционным судом отклоняется как противоречащий материалам дела. Как верно указано судом первой инстанции, экспертное заключение N 165/А56-21863/2013 полностью отвечает требованиям ФЗ от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". В соответствии с требованиями Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требование к проведению оценки (ФСО N 1)" (далее - ФСО N 1) содержится необходимая, достаточная и существенная для оценки стоимости объекта информация. Выбор объектов-аналогов экспертом обоснован, в качестве объектов сравнения были выбраны 11 встроенных объектов недвижимости, соответствующие по техническим характеристикам спорному объекту. Отказ от доходного подхода обоснован тем, что для объектов с развитым рынком, оценка в рамках доходного будет произведена с меньшей точностью по сравнению с оценкой в рамках сравнительного подхода.
Доказательства иного конкурсным управляющим не представлены, так же как и контроценка, проведенная по заданию конкурсного управляющего, которая не имела бы силу экспертного заключения, но могла бы быть принята судом в качестве письменного доказательства, подтверждающего доводы управляющего. Тогда как выводы эксперта соответствуют иным письменным доказательствам, имеющимся в материалах дела - отчету об оценке ГУП "ГУИОН", отчету об оценке N 14-05-0492 от 10.06.2014, подготовленному ООО "Финэк-Консалт-Аудит", и Техническому отчету, подготовленному ЗАО "ГлавПетербургСтрой".
Таким образом, в дальнейшем обособленный спор подлежит рассмотрению в апелляционном суде по той же доказательственной базе, которая была сформирована в суде первой инстанции.
Представитель конкурсного управляющего в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы по существу спора. Представители ООО "Крона" и КУГИ Санкт-Петербурга возражали против удовлетворения апелляционной жалобы, считают определение суда первой инстанции законным и обоснованным.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого определения, апелляционный суд не установил оснований для его отмены или изменения.
Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 31.01.2013 между ООО "ЭКОТЕКС" (продавец), ООО "Крона" (покупатель) и КУГИ по Санкт-Петербургу заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 226/1750-ППВ, в соответствии с условиями которого продавец принял на себя обязательства передать в собственность покупателя нежилое помещение (в том числе встроенно-пристроенное нежилое помещение в жилом доме), выделенное в натуре, предназначенное для самостоятельного использования для нежилых целей, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, литера Б, помещение 1Н, кадастровый номер 78:1698:0:41:1, общей площадью 243,1 кв. м, находящийся на 1 - 2 этаже, и находящееся в залоге у Санкт-Петербурга, а покупатель обязался уплатить цену продажи объекта в размере 1 800 000 руб. и исполнить обязательства продавца по договору приватизации по оплате цены продажи объекта в неисполненной части, перечислив на расчетный счет ОАО "Фонд имущества СПб" 4 961 384,62 руб.
Таким образом, спорный объект недвижимости был приобретен ООО "Крона" за 6 761 384,62 руб.
Обращаясь с заявлением о признании сделки недействительной, конкурсный управляющий указывает на заключение оспариваемой сделки за 2 месяца до принятия заявления о признании должника банкротом к производству (19.04.2013), и неравноценное встречное исполнение обязательств, поскольку ответчик приобрел объект недвижимости по цене в 3,5 раза ниже средней рыночной цены.
В соответствии с пунктом 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве, сделка, совершенная должником в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после принятия указанного заявления, может быть признана арбитражным судом недействительной при неравноценном встречном исполнении обязательств другой стороной сделки, в том числе в случае, если цена этой сделки и (или) иные условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка). Неравноценным встречным исполнением обязательств будет признаваться, в частности, любая передача имущества или иное исполнение обязательств, если рыночная стоимость переданного должником имущества или осуществленного им иного исполнения обязательств существенно превышает стоимость полученного встречного исполнения обязательств, определенную с учетом условий и обстоятельств такого встречного исполнения обязательств.
Следовательно, в качестве обязательного элемента доказательственной базы для признания сделки недействительной по данному основанию является установление неравноценности встречного исполнения обязательств.
Ответчиками в материалы дела были представлены доказательства соответствия стоимости объекта его рыночной стоимости, а именно: ООО "Крона" был представлен отчет ООО "Финэк-Консалт-Аудит", согласно которому рыночная стоимость объекта недвижимости на дату заключения договора купли-продажи составляет 7 880 000 руб.; КУГИ Санкт-Петербурга представлен отчет об оценке рыночной стоимости, проведенной ГУП "ГУИОН", согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 16.06.2011 составляет 9 214 000 руб.
Не согласившись с указанными выводами оценщиков, конкурсным управляющим на основании статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации было заявлено ходатайство о проведении независимой судебной экспертизы, которое было удовлетворено судом первой инстанции.
Перед экспертом были поставлены следующие вопросы:
- - какова была рыночная цена по состоянию на январь 2013 нежилого помещения площадью 243,1 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, лит. Б, пом. 1Н; кадастровый номер 78:31:0001698:2419 (с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости)";
- - является ли цена в размере 6 707 357,48 руб. на объект недвижимости - нежилое помещение площадью 243.1 кв. м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Разъезжая улица, дом 33, лит. Б, пом. 1Н, кадастровый номер 78:31:0001698:2419 - рыночной по состоянию на январь 2013 с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится указанный объект недвижимости.
- - определить рыночную стоимостью спорного объекта на дату подачи заявления (30.04.2014);
- - определить рыночную стоимость спорного объекта на дату сделки (31.01.2013) с учетом залога имущества и факта пожара.
Представленное ООО "Ассоциация независимых судебных экспертов" заключение N 165/А56-21863/2013 содержит следующие выводы:
- - рыночная стоимость на объект на январь 2013 с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится объект, составляет округленно 8 300 000 руб. без учета НДС;
- - цена в размере 6 707 357,48 руб. на объект на январь 2013 с учетом стоимости права аренды земельного участка, на котором находится объект, является рыночной;
- - рыночную стоимость объекта на 30.04.2014 определить невозможно по причине отсутствия у эксперта сведений о состоянии объекта на указанную дату;
- - рыночная стоимость объекта на 31.01.2013 с учетом залога имущества и факта пожара составляет округленно 8 300 000 руб. без учета НДС.
Согласно экспертному заключению, расхождение оценок рыночной стоимости может достигать 25%. В этой связи, суд первой инстанции пришел к выводу о соответствии цены спорного объекта недвижимости его рыночной стоимости и недоказанности отличия цены объекта существенного в худшую для должника сторону от цены и (или) иных условий, при которых в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки, и суд апелляционной инстанции не усматривает оснований не согласиться с указанными выводами.
Вопреки доводам жалобы, суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении заявления конкурсного управляющего, основывал свой вывод на результатах независимой судебной экспертизы. Отчет об оценке ГУП "ГУИОН", Технический отчет, подготовленный ЗАО "ГлавПетербургСтрой", и отчет об оценке, подготовленный ООО "Финэк-Консалт-Аудит", являлись только дополнительными доказательствами, подтверждающими общий вывод эксперта. Тогда как конкурсный управляющий, оспаривая сделку, никаким доказательствами своим выводы не подтвердил. Аналитическое заключение по рынку коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 2012 года, приложенное к заявлению, таким доказательством являться не может, поскольку является обобщенным анализом по всему рынку недвижимости и не учитывает особенностей данного помещения, условий сделки и его технического состояния.
При таких обстоятельствах, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, обжалуемое определение соответствует обстоятельствам дела, нормы материального и процессуального права применены судом первой инстанции правильно.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 266, 268, частью 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 16.02.2015 по делу N А56-21863/2013/сд.3 оставить без изменения, апелляционную жалобу конкурсного управляющего Соколова М.И. - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий одного месяца со дня его принятия.
Председательствующий
И.Г.МЕДВЕДЕВА
Судьи
Л.С.КОПЫЛОВА
И.Ю.ТОЙВОНЕН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)