Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указывает, что отказ от заключения договора мотивирован необходимостью установления сервитута.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Мартьянова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года, которым ей было отказано в удовлетворении исковых требований к администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области об обязании заключить договор аренды земельного участка, обязании соблюдения требований документации по планировке территории, выполнении действий, направленных на заключение договора и его государственную регистрацию, признании незаконным требования об освобождении земельного участка.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения истца и ее представителя, Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика К. и 3-х лиц на стороне ответчика А. и С., а также представителя С., З., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истец обратилась в суд с требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела, ссылаясь на то, что 29.04.2004 ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес> площадью N кв. м для ИЖС сроком по 24.09.2013. В настоящее время права арендатора по данному договору уступлены ей, в связи с чем она до истечения срока действия договора обратилась к ответчику с заявлением о передаче ей участка на новый срок. Первоначально по результатам рассмотрения ее обращения МЗК администрации МО 04.09.2013 было принято решение о передаче ей участка в аренду сроком на 3 года дополнительно к участку площадью N кв. м, однако в дальнейшем от заключения договора ответчик отказался, направив ей уведомление об отказе от договора с предложением об освобождении участка. Ссылаясь на то, что действия администрации не соответствуют положениям ст. 22 ЗК РФ и ст. 621 ГК РФ, истец просила о защите ее нарушенных прав в судебном порядке.
Администрация МО и 3-и лица на стороне ответчика А. и С. против удовлетворения иска возражали, ссылаясь на то, что договор аренды мог быть заключен только при условии предоставления истцом проезда к смежному земельному участку N, принадлежащему на праве собственности А. и С. при том, что градостроительная документация в отношении спорного участка была сформирована истцом без учета необходимого ограничения ее прав в интересах смежных собственников. При этом решение МЗК носило рекомендательный характер, тогда как против изменения границ предоставленного в аренду участка или установления сервитута истец возражала, что и послужило причиной отказа в заключении договора аренды на новый срок.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года в удовлетворении исковых требований было отказано (л.д. 36 - 39).
В апелляционной жалобе истец просит отменить обжалуемое решение суда, ссылаясь на ошибочность вывода суда о том, что предоставление ей спорного земельного участка повлечет нарушение прав 3-х лиц, поскольку ранее утвержденной градостроительной документацией в отношении ее участка необходимости установления сервитута в пользу участка N не предусматривалось. Кроме того, вопрос об организации сервитута через иные земельные участки никогда не исследовался, а нахождение спорного земельного участка в аренде препятствием к самостоятельному решению вопроса об установлении сервитута не является. Отказ от заключения договора вопреки ранее принятому решению препятствует истцу пользоваться принадлежащими ей расположенными на участке объектами незавершенного строительства, не учитывает ее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (л.д. 120 - 122).
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Отказывая в заявленном иске, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление спорного земельного участка в аренду В. повлечет нарушение прав 3-х лиц, поскольку проезд по арендованному земельному участку площадью N кв. м с кадастровым N был предусмотрен соглашением о разделе земельного участка N, площадью N кв. м, расположенного по <адрес> с кадастровым N, ранее находившегося в долевой собственности истца и 3-х лиц. Схема организации проезда к участку N, принадлежащего 3-м лицам, утверждена постановлением МО "Токсовское городское поселение" от 24.04.2014, которое не отменено и не оспорено.
Вместе с тем, судебная коллегия с приведенными выводами согласиться не может.
Из материалов дела следует, что соглашением о прекращении права долевой собственности на земельный участок от 09.08.2011 действительно между истцом и А. и С. был осуществлен раздел земельного участка площадью N кв. м с кадастровым N с выделом участков определенной конфигурации - площадью N кв. м В. и площадью N кв. м - в равную долевую собственность 3-х лиц (л.д. 93 - 94). Из объяснений 3-х лиц в заседаниях суда апелляционной инстанции следует, что принадлежавший им участок в настоящее время также разделен на 2 самостоятельных участка равной площадью.
Соглашение от 09.08.2011 содержит ссылку на приложение к нему чертежа границ земельного участка (л.д. 96), однако, вопреки доводам 3-х лиц, не имеет никаких указаний на схему организации проезда к приобретенному ими участку площадью N кв. м. На чертеже имеются отметки на прилегающей к разделяемым участкам территории, обозначенной как "огород", которые совпадают с предполагаемой схемой проезда, однако данные отметки в качестве проезда не указаны, в самом соглашении условия о предоставлении проезда не содержится и, более того, территория, указанная в качестве "огорода" в действительности является самостоятельным земельным участком с кадастровым N, в отношении которого с 29.04.2004 администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" заключен договор аренды (л.д. 10 - 14).
Договор аренды от 29.04.2004 сроком по 24.09.2003, права по которому 12.08.2008 были переданы истцу (л.д. 26 - 27) также никаких указаний на необходимость установления обременений в пользу 3-х лиц не содержит. Постановлением ответчика от 07.11.2012 в отношении спорного участка утвержден градостроительный план (л.д. 32 - 38), 16.01.2013 истцу выдано разрешение на строительство (л.д. 52), на основании которого в пределах допустимого расположения здания на земельном участке истцом возведен незавершенный строительством дом. При указанных обстоятельствах изданное 24.04.2014 постановление об утверждении схемы организации проезда к участку N, находившегося в собственности 3-х лиц по территории участка, принадлежащего на праве аренды истцу (л.д. 65 - 66) с направлением письма ответчику о необходимости внесения изменений в договор аренды (л.д. 87) правового значения не имеет.
Следует также отметить, что решение вопроса об установлении сервитута на земельный участок, являющийся его обременением, между собственником и арендатором в интересах 3-х лиц по правилам ст. 421 и ст. 432 ГК РФ должно быть осуществлено в двустороннем порядке; при этом установление сервитута в силу абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ обусловливается только невозможностью обеспечения доступа к господствующему участку иным способом. В то же время отсутствие доступа к земельному участку 3-х лиц в рамках рассматриваемого дела не исследовалось.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Таким образом, односторонний отказ ответчика от заключения договора аренды нарушил права истца, в связи с чем оснований для отклонения заявленных истцом требований о понуждении администрации МО "Всеволожский муниципальный район" к его заключению не имелось. Перераспределение полномочий по заключению договоров аренды между муниципальными образованиями различных уровней после вступления в силу положений ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" 01.03.2015, т.е. во время рассмотрения настоящего гражданского дела, основанием для отказа в иске являться не может, поскольку право истца на заключение договора возникло ранее указанного перехода полномочий к иному муниципальному образованию.
Отменяя решение суда первой инстанции в части обязания заключить договор аренды на новый срок, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения иных заявлявшихся В. к ответчику требований - об обязании соблюдения требований документации по планировке территории, выполнении действий, направленных на заключение договора и его государственную регистрацию, признании незаконным требования об освобождении земельного участка. Данные требования очевидно производны от основного требования об обязании заключить договор и самостоятельного правового значения при удовлетворении иска не имеют. Более того, требования о передаче договора аренды на регистрацию в связи с вступлением в силу с 01.03.2013 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ" удовлетворению не подлежат, поскольку с 01.03.2013 согласно п. 8 ст. 2 названного ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что при отмене решения по делу в части обязания заключить договор аренды с вынесением нового решения об удовлетворении иска, в иной части оснований для отмены или изменения постановленного решения суда по доводам поданной апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 199, 327, 327.1, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года в части отказа в иске В. об обязании заключить договор аренды земельного участка отменить, приняв по делу новое решение.
Обязать администрацию МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области заключить с В. договор аренды земельного участка, кадастровый N, расположенного по <адрес> площадью N кв. м для ИЖС сроком на 3 года.
В иной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ ЛЕНИНГРАДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 29.04.2015 N 33-1890/2015
Требование: Об обязании заключить договор аренды участка на новый срок, осуществить регистрацию договора, признании незаконным требования об освобождении участка.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обстоятельства: Истец указывает, что отказ от заключения договора мотивирован необходимостью установления сервитута.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ЛЕНИНГРАДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 29 апреля 2015 г. N 33-1890/2015
Судья Мартьянова С.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда в составе:
председательствующего Косарева И.Э.,
судей Алексеевой Г.Ю., Свирской О.Д.,
при секретаре Р.,
рассмотрела в судебном заседании дело по апелляционной жалобе В. на решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года, которым ей было отказано в удовлетворении исковых требований к администрации МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области об обязании заключить договор аренды земельного участка, обязании соблюдения требований документации по планировке территории, выполнении действий, направленных на заключение договора и его государственную регистрацию, признании незаконным требования об освобождении земельного участка.
Заслушав доклад судьи Ленинградского областного суда Косарева И.Э., объяснения истца и ее представителя, Б., поддержавших доводы апелляционной жалобы, возражения представителя ответчика К. и 3-х лиц на стороне ответчика А. и С., а также представителя С., З., судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
установила:
Истец обратилась в суд с требованиями, уточненными в ходе рассмотрения дела, ссылаясь на то, что 29.04.2004 ответчиком был заключен договор аренды земельного участка, расположенного по <адрес> площадью N кв. м для ИЖС сроком по 24.09.2013. В настоящее время права арендатора по данному договору уступлены ей, в связи с чем она до истечения срока действия договора обратилась к ответчику с заявлением о передаче ей участка на новый срок. Первоначально по результатам рассмотрения ее обращения МЗК администрации МО 04.09.2013 было принято решение о передаче ей участка в аренду сроком на 3 года дополнительно к участку площадью N кв. м, однако в дальнейшем от заключения договора ответчик отказался, направив ей уведомление об отказе от договора с предложением об освобождении участка. Ссылаясь на то, что действия администрации не соответствуют положениям ст. 22 ЗК РФ и ст. 621 ГК РФ, истец просила о защите ее нарушенных прав в судебном порядке.
Администрация МО и 3-и лица на стороне ответчика А. и С. против удовлетворения иска возражали, ссылаясь на то, что договор аренды мог быть заключен только при условии предоставления истцом проезда к смежному земельному участку N, принадлежащему на праве собственности А. и С. при том, что градостроительная документация в отношении спорного участка была сформирована истцом без учета необходимого ограничения ее прав в интересах смежных собственников. При этом решение МЗК носило рекомендательный характер, тогда как против изменения границ предоставленного в аренду участка или установления сервитута истец возражала, что и послужило причиной отказа в заключении договора аренды на новый срок.
Решением Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года в удовлетворении исковых требований было отказано (л.д. 36 - 39).
В апелляционной жалобе истец просит отменить обжалуемое решение суда, ссылаясь на ошибочность вывода суда о том, что предоставление ей спорного земельного участка повлечет нарушение прав 3-х лиц, поскольку ранее утвержденной градостроительной документацией в отношении ее участка необходимости установления сервитута в пользу участка N не предусматривалось. Кроме того, вопрос об организации сервитута через иные земельные участки никогда не исследовался, а нахождение спорного земельного участка в аренде препятствием к самостоятельному решению вопроса об установлении сервитута не является. Отказ от заключения договора вопреки ранее принятому решению препятствует истцу пользоваться принадлежащими ей расположенными на участке объектами незавершенного строительства, не учитывает ее преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок (л.д. 120 - 122).
Проверив дело, обсудив доводы жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда приходит к следующему.
Отказывая в заявленном иске, суд первой инстанции исходил из того, что предоставление спорного земельного участка в аренду В. повлечет нарушение прав 3-х лиц, поскольку проезд по арендованному земельному участку площадью N кв. м с кадастровым N был предусмотрен соглашением о разделе земельного участка N, площадью N кв. м, расположенного по <адрес> с кадастровым N, ранее находившегося в долевой собственности истца и 3-х лиц. Схема организации проезда к участку N, принадлежащего 3-м лицам, утверждена постановлением МО "Токсовское городское поселение" от 24.04.2014, которое не отменено и не оспорено.
Вместе с тем, судебная коллегия с приведенными выводами согласиться не может.
Из материалов дела следует, что соглашением о прекращении права долевой собственности на земельный участок от 09.08.2011 действительно между истцом и А. и С. был осуществлен раздел земельного участка площадью N кв. м с кадастровым N с выделом участков определенной конфигурации - площадью N кв. м В. и площадью N кв. м - в равную долевую собственность 3-х лиц (л.д. 93 - 94). Из объяснений 3-х лиц в заседаниях суда апелляционной инстанции следует, что принадлежавший им участок в настоящее время также разделен на 2 самостоятельных участка равной площадью.
Соглашение от 09.08.2011 содержит ссылку на приложение к нему чертежа границ земельного участка (л.д. 96), однако, вопреки доводам 3-х лиц, не имеет никаких указаний на схему организации проезда к приобретенному ими участку площадью N кв. м. На чертеже имеются отметки на прилегающей к разделяемым участкам территории, обозначенной как "огород", которые совпадают с предполагаемой схемой проезда, однако данные отметки в качестве проезда не указаны, в самом соглашении условия о предоставлении проезда не содержится и, более того, территория, указанная в качестве "огорода" в действительности является самостоятельным земельным участком с кадастровым N, в отношении которого с 29.04.2004 администрацией МО "Всеволожский муниципальный район" заключен договор аренды (л.д. 10 - 14).
Договор аренды от 29.04.2004 сроком по 24.09.2003, права по которому 12.08.2008 были переданы истцу (л.д. 26 - 27) также никаких указаний на необходимость установления обременений в пользу 3-х лиц не содержит. Постановлением ответчика от 07.11.2012 в отношении спорного участка утвержден градостроительный план (л.д. 32 - 38), 16.01.2013 истцу выдано разрешение на строительство (л.д. 52), на основании которого в пределах допустимого расположения здания на земельном участке истцом возведен незавершенный строительством дом. При указанных обстоятельствах изданное 24.04.2014 постановление об утверждении схемы организации проезда к участку N, находившегося в собственности 3-х лиц по территории участка, принадлежащего на праве аренды истцу (л.д. 65 - 66) с направлением письма ответчику о необходимости внесения изменений в договор аренды (л.д. 87) правового значения не имеет.
Следует также отметить, что решение вопроса об установлении сервитута на земельный участок, являющийся его обременением, между собственником и арендатором в интересах 3-х лиц по правилам ст. 421 и ст. 432 ГК РФ должно быть осуществлено в двустороннем порядке; при этом установление сервитута в силу абз. 2 п. 1 ст. 274 ГК РФ обусловливается только невозможностью обеспечения доступа к господствующему участку иным способом. В то же время отсутствие доступа к земельному участку 3-х лиц в рамках рассматриваемого дела не исследовалось.
Согласно п. 1 ст. 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон.
Таким образом, односторонний отказ ответчика от заключения договора аренды нарушил права истца, в связи с чем оснований для отклонения заявленных истцом требований о понуждении администрации МО "Всеволожский муниципальный район" к его заключению не имелось. Перераспределение полномочий по заключению договоров аренды между муниципальными образованиями различных уровней после вступления в силу положений ФЗ от 23.06.2014 N 171-ФЗ "О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ" 01.03.2015, т.е. во время рассмотрения настоящего гражданского дела, основанием для отказа в иске являться не может, поскольку право истца на заключение договора возникло ранее указанного перехода полномочий к иному муниципальному образованию.
Отменяя решение суда первой инстанции в части обязания заключить договор аренды на новый срок, судебная коллегия не усматривает оснований для удовлетворения иных заявлявшихся В. к ответчику требований - об обязании соблюдения требований документации по планировке территории, выполнении действий, направленных на заключение договора и его государственную регистрацию, признании незаконным требования об освобождении земельного участка. Данные требования очевидно производны от основного требования об обязании заключить договор и самостоятельного правового значения при удовлетворении иска не имеют. Более того, требования о передаче договора аренды на регистрацию в связи с вступлением в силу с 01.03.2013 ФЗ от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса РФ" удовлетворению не подлежат, поскольку с 01.03.2013 согласно п. 8 ст. 2 названного ФЗ правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу данного Закона.
С учетом изложенного судебная коллегия полагает, что при отмене решения по делу в части обязания заключить договор аренды с вынесением нового решения об удовлетворении иска, в иной части оснований для отмены или изменения постановленного решения суда по доводам поданной апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь статьями 199, 327, 327.1, 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Ленинградского областного суда
определила:
решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года в части отказа в иске В. об обязании заключить договор аренды земельного участка отменить, приняв по делу новое решение.
Обязать администрацию МО "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области заключить с В. договор аренды земельного участка, кадастровый N, расположенного по <адрес> площадью N кв. м для ИЖС сроком на 3 года.
В иной части решение Всеволожского городского суда Ленинградской области от 19 ноября 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу В. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)