Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в настоящее время квартира находится во владении ответчика на основании завещания, указанное завещание было составлено лицом без каких-либо правовых оснований после расторжения предварительного договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья суда первой инстанции Лебедева И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зубковой З.В., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зубковой З.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "НЕВС" на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований ЗАО "НЕВС" истребовать из чужого незаконного владения Т. квартиру по адресу: *** отказать,
установила:
ЗАО "НЕВС" обратилось в суд с иском к Т. об истребовании из чужого незаконного владения Т. квартиры, расположенной по адресу: ***, указав в обоснование иска, что является собственником квартиры по адресу: *** на основании свидетельства о регистрации права N ***, выданного Управлением Росреестра по г. Москве 10 декабря 2012 года.
Между ЗАО "НЕВС" и С.К. 22 декабря 2010 года был заключен предварительный договор N *** купли-продажи спорной квартиры, согласно которому стороны обязались в будущем заключить Договор купли-продажи квартиры.
22.12.2010 года между ЗАО "НЕВС" и С.К. было подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. Указанное соглашение вступило в силу с момента подписания.
В настоящее время квартира по адресу: *** находится во владении Т. на основании завещания С.К. Указанное завещание было составлено без каких либо правовых оснований после расторжения предварительного договора купли-продажи.
Представитель истца ЗАО "НЕВС" М. в судебное заседание исковые требования поддержал. Пояснил, что С.К. было выдано направление и временный ордер на вселение в указанную квартиру. Выдача временного ордера на вселение обусловлена необходимостью осуществления между сторонами взаиморасчетов, связанных с проведением С.К. ремонта в спорной квартире. Денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи, С.К. не возвращены, в связи с чем, на стороне истца перед наследниками С.К. имеется денежное обязательство по возврату денежных средств.
Ответчик Т. и ее представитель Ш. в судебное заседание явились, иск не признали, указав, что после подписания соглашения о расторжении предварительного договора, *** года от С.К. поступило заявление об отказе от расторжения договора, денежные средства, полученные ЗАО "НЕВС" по предварительному договору С.К. не возвращены. *** года С.К. был выдан временный ордер на вселение, то есть фактически ЗАО "НЕВС" согласилось с С.К. и отказалось от расторжения предварительного договора. Поскольку фактически ЗАО "НЕВС" было обязано передать спорную квартиру С.К. или любому уполномоченному ею лицу, при отчуждении С.К. спорной квартиры в пользу Т. права ЗАО "НЕВС" не нарушены.
Третьи лица Управление Росреестра по Москве, ООО "Капитал-Инвест" в судебное заседание представителей не направили, о дне слушания извещались надлежащим образом.
Третьи лица С.Г., нотариус г. Москвы С.О. в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
Установлено и материалами дела подтверждается, что 22 декабря 2010 года между ЗАО "НЕВС" и С.К. был подписан предварительный договор купли-продажи N ***, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры ориентировочной площадью * кв. м (включая площади балконов, лоджий, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами), расположенной по адресу: ***, номер на площадке 2. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 3-х месяцев после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Пунктом 3.2 Предварительного договора стоимость квартиры установлена в ** рублей. Стоимость квартиры является окончательной и изменению не подлежит. Согласно пунктам 4.2 - 4.4 Предварительного договора указанная стоимость подлежит перечислению на счет Продавца в срок до 24 декабря 2010 года и является авансом. Аванс оплаченный покупателем засчитывается в счет обязательства покупателя по оплате квартиры по основному договору.
24 декабря 2010 года С.К. перечислила по Предварительному договору купли-продажи N ** *** рублей.
08 августа 2011 года ЗАО "НЕВС" выдало С.К. направление на заселение в квартиру по адресу: *** и временный ордер на вселение в указанную квартиру. 10 августа 2011 года ЗАО УК "Капитал-Инвест" выдало С.К. ключи от спорной квартиры, С.К. заключен Договор управления многоквартирным домом.
13 сентября 2011 года между С.К. и Т. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому С.К. обязалась продать, а Т. обязалась купить квартиру по адресу: *** за *** рублей. 13 сентября 2011 года С.К. денежные средства в размере *** рублей получила, о чем выдала расписку.
13 сентября 2011 года С.К. совершила завещание на имя Т., которым завещала ей квартиру по адресу: ***.
10 декабря 2012 года право собственности на квартиру по адресу: *** зарегистрировано за ЗАО "НЕВС".
30 августа 2012 года С.К. умерла.
18 марта 2013 года Т. выдано свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру на имя Т.
29 марта 2013 года право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Т.
Отказывая в иске, суд руководствовался ст. 301, 302, 382, 387, 1112 ГК РФ и исходил из того, что С.К. исполнила свою обязанность по оплате стоимости квартиры, установленной Предварительным договором купли-продажи N *** ЗАО "НЕВС" фактически передал квартиру по адресу: *** владение С.К.
У С.К. возникло право на получение спорной квартиры в собственность, к Т. перешли права и обязанности покупателя, вытекающие из заключенного между С.К. и ЗАО "НЕВС" соглашения, поименованного сторонами как предварительный договор купли-продажи.
К Т. фактически перешли права требования С.К., вытекающие из заключенного Предварительного договора купли-продажи N ***, в связи с чем, к правоотношениям сторон не могут быть применены положения ст. 301 - 302 ГК РФ, поскольку между сторонами существуют договорные отношения.
Доводы истца о расторжении С.К. и ЗАО "НЕВС" Предварительного договора купли-продажи N ***, суд признал не состоятельными, поскольку подписанное соглашение о расторжении Предварительного договора купли-продажи квартиры N **/** от 22.12.2010 года сторонами фактически не исполнено, ЗАО "НЕВС" не возвратил С.К. денежные средства, полученные в счет оплаты спорной квартиры в размере 4500 000 рублей и после подписания указанного соглашения, 09.08.2011 года передал спорную квартиру во владение С.К.
Действия ЗАО "НЕВС", не возвратившего денежные средства, полученные по предварительному договору, и передавшего во исполнение Предварительного договора квартиру во владение С.К., позволили суду прийти к выводу, что воля сторон не была направлена на расторжение договора заключенного между С.К. и ЗАО "НЕВС" и данный Договор сохранил свое действие.
Регистрация права собственности за Т. на основании завещания в настоящем случае не является основанием, позволяющим истребовать квартиру у Т., поскольку фактически Т., как правопреемник С.К. получила право требования у ЗАО "НЕВС" передачи квартиры по адресу: *** в собственность и регистрации за ней права собственности.
Учитывая изложенное, регистрация права собственности на данную квартиру за Т. прав ЗАО "НЕВС" не нарушило.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия, рассматривая дело в пределах доводов жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы о расторжении предварительного договора, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела, и ЗАО "НЕВС" не опровергнуты.
Довод жалобы на то, что между истцом и С.К. возникли правоотношения по предварительному договору, который предусматривал право на заключение основного договора купли-продажи, а не право на получение жилого помещения в собственность, состоятельным не является, поскольку он противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Предварительный договор заключен между ЗАО "НЕВС" и С.К. 22 декабря 2010 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 30 июня 2011 года.
В силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, согласно которым привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, возникшие между ЗАО "НЕВС" и С.К. правоотношения являются отношениями по договору участия в долевом строительстве, то есть в результате заключенного договора у С.К. возникло право на получение в собственность спорной квартиры и возможность распоряжаться указанным правом.
Апелляционная жалоба не содержит указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены судом первой инстанции, и правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Чертановского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МОСКОВСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 24.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-7992
Требование: Об истребовании из чужого незаконного владения квартиры.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истец указал, что в настоящее время квартира находится во владении ответчика на основании завещания, указанное завещание было составлено лицом без каких-либо правовых оснований после расторжения предварительного договора купли-продажи.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МОСКОВСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 24 марта 2015 г. по делу N 33-7992
Судья суда первой инстанции Лебедева И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда
в составе председательствующего Ульяновой О.В.,
судей Зубковой З.В., Зельхарняевой А.И.,
при секретаре Л.
рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Зубковой З.В.
гражданское дело по апелляционной жалобе ЗАО "НЕВС" на решение Чертановского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2014 года, которым постановлено:
В удовлетворении требований ЗАО "НЕВС" истребовать из чужого незаконного владения Т. квартиру по адресу: *** отказать,
установила:
ЗАО "НЕВС" обратилось в суд с иском к Т. об истребовании из чужого незаконного владения Т. квартиры, расположенной по адресу: ***, указав в обоснование иска, что является собственником квартиры по адресу: *** на основании свидетельства о регистрации права N ***, выданного Управлением Росреестра по г. Москве 10 декабря 2012 года.
Между ЗАО "НЕВС" и С.К. 22 декабря 2010 года был заключен предварительный договор N *** купли-продажи спорной квартиры, согласно которому стороны обязались в будущем заключить Договор купли-продажи квартиры.
22.12.2010 года между ЗАО "НЕВС" и С.К. было подписано соглашение о расторжении предварительного договора купли-продажи квартиры. Указанное соглашение вступило в силу с момента подписания.
В настоящее время квартира по адресу: *** находится во владении Т. на основании завещания С.К. Указанное завещание было составлено без каких либо правовых оснований после расторжения предварительного договора купли-продажи.
Представитель истца ЗАО "НЕВС" М. в судебное заседание исковые требования поддержал. Пояснил, что С.К. было выдано направление и временный ордер на вселение в указанную квартиру. Выдача временного ордера на вселение обусловлена необходимостью осуществления между сторонами взаиморасчетов, связанных с проведением С.К. ремонта в спорной квартире. Денежные средства, полученные по предварительному договору купли-продажи, С.К. не возвращены, в связи с чем, на стороне истца перед наследниками С.К. имеется денежное обязательство по возврату денежных средств.
Ответчик Т. и ее представитель Ш. в судебное заседание явились, иск не признали, указав, что после подписания соглашения о расторжении предварительного договора, *** года от С.К. поступило заявление об отказе от расторжения договора, денежные средства, полученные ЗАО "НЕВС" по предварительному договору С.К. не возвращены. *** года С.К. был выдан временный ордер на вселение, то есть фактически ЗАО "НЕВС" согласилось с С.К. и отказалось от расторжения предварительного договора. Поскольку фактически ЗАО "НЕВС" было обязано передать спорную квартиру С.К. или любому уполномоченному ею лицу, при отчуждении С.К. спорной квартиры в пользу Т. права ЗАО "НЕВС" не нарушены.
Третьи лица Управление Росреестра по Москве, ООО "Капитал-Инвест" в судебное заседание представителей не направили, о дне слушания извещались надлежащим образом.
Третьи лица С.Г., нотариус г. Москвы С.О. в судебное заседание не явились, о дне слушания извещены надлежащим образом.
Судом постановлено указанное решение, об отмене которого просит истец в апелляционной жалобе, ссылаясь на его незаконность и необоснованность.
Проверив материалы дела, выслушав представителя истца, ответчика и его представителя, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений относительно жалобы, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда, постановленного в соответствии с фактическими обстоятельствами и требованиями действующего законодательства.
Установлено и материалами дела подтверждается, что 22 декабря 2010 года между ЗАО "НЕВС" и С.К. был подписан предварительный договор купли-продажи N ***, согласно которому стороны обязались в будущем заключить договор купли-продажи однокомнатной квартиры ориентировочной площадью * кв. м (включая площади балконов, лоджий, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых с соответствующими понижающими коэффициентами), расположенной по адресу: ***, номер на площадке 2. Стороны обязались заключить основной договор не позднее 3-х месяцев после получения продавцом свидетельства о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру.
Пунктом 3.2 Предварительного договора стоимость квартиры установлена в ** рублей. Стоимость квартиры является окончательной и изменению не подлежит. Согласно пунктам 4.2 - 4.4 Предварительного договора указанная стоимость подлежит перечислению на счет Продавца в срок до 24 декабря 2010 года и является авансом. Аванс оплаченный покупателем засчитывается в счет обязательства покупателя по оплате квартиры по основному договору.
24 декабря 2010 года С.К. перечислила по Предварительному договору купли-продажи N ** *** рублей.
08 августа 2011 года ЗАО "НЕВС" выдало С.К. направление на заселение в квартиру по адресу: *** и временный ордер на вселение в указанную квартиру. 10 августа 2011 года ЗАО УК "Капитал-Инвест" выдало С.К. ключи от спорной квартиры, С.К. заключен Договор управления многоквартирным домом.
13 сентября 2011 года между С.К. и Т. заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, согласно которому С.К. обязалась продать, а Т. обязалась купить квартиру по адресу: *** за *** рублей. 13 сентября 2011 года С.К. денежные средства в размере *** рублей получила, о чем выдала расписку.
13 сентября 2011 года С.К. совершила завещание на имя Т., которым завещала ей квартиру по адресу: ***.
10 декабря 2012 года право собственности на квартиру по адресу: *** зарегистрировано за ЗАО "НЕВС".
30 августа 2012 года С.К. умерла.
18 марта 2013 года Т. выдано свидетельство о праве на наследство на спорную квартиру на имя Т.
29 марта 2013 года право собственности на спорную квартиру зарегистрировано за Т.
Отказывая в иске, суд руководствовался ст. 301, 302, 382, 387, 1112 ГК РФ и исходил из того, что С.К. исполнила свою обязанность по оплате стоимости квартиры, установленной Предварительным договором купли-продажи N *** ЗАО "НЕВС" фактически передал квартиру по адресу: *** владение С.К.
У С.К. возникло право на получение спорной квартиры в собственность, к Т. перешли права и обязанности покупателя, вытекающие из заключенного между С.К. и ЗАО "НЕВС" соглашения, поименованного сторонами как предварительный договор купли-продажи.
К Т. фактически перешли права требования С.К., вытекающие из заключенного Предварительного договора купли-продажи N ***, в связи с чем, к правоотношениям сторон не могут быть применены положения ст. 301 - 302 ГК РФ, поскольку между сторонами существуют договорные отношения.
Доводы истца о расторжении С.К. и ЗАО "НЕВС" Предварительного договора купли-продажи N ***, суд признал не состоятельными, поскольку подписанное соглашение о расторжении Предварительного договора купли-продажи квартиры N **/** от 22.12.2010 года сторонами фактически не исполнено, ЗАО "НЕВС" не возвратил С.К. денежные средства, полученные в счет оплаты спорной квартиры в размере 4500 000 рублей и после подписания указанного соглашения, 09.08.2011 года передал спорную квартиру во владение С.К.
Действия ЗАО "НЕВС", не возвратившего денежные средства, полученные по предварительному договору, и передавшего во исполнение Предварительного договора квартиру во владение С.К., позволили суду прийти к выводу, что воля сторон не была направлена на расторжение договора заключенного между С.К. и ЗАО "НЕВС" и данный Договор сохранил свое действие.
Регистрация права собственности за Т. на основании завещания в настоящем случае не является основанием, позволяющим истребовать квартиру у Т., поскольку фактически Т., как правопреемник С.К. получила право требования у ЗАО "НЕВС" передачи квартиры по адресу: *** в собственность и регистрации за ней права собственности.
Учитывая изложенное, регистрация права собственности на данную квартиру за Т. прав ЗАО "НЕВС" не нарушило.
Согласно ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционных жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления.
Судебная коллегия, рассматривая дело в пределах доводов жалобы, не находит оснований для ее удовлетворения.
Доводы апелляционной жалобы о расторжении предварительного договора, направленные на оспаривание судебного решения, судебная коллегия не может признать состоятельными, поскольку отсутствуют правовые основания для иной оценки представленных сторонами и исследованных судом доказательств, приведенные выводы суда не противоречат материалам настоящего дела, и ЗАО "НЕВС" не опровергнуты.
Довод жалобы на то, что между истцом и С.К. возникли правоотношения по предварительному договору, который предусматривал право на заключение основного договора купли-продажи, а не право на получение жилого помещения в собственность, состоятельным не является, поскольку он противоречит положениям Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Предварительный договор заключен между ЗАО "НЕВС" и С.К. 22 декабря 2010 года, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию получено 30 июня 2011 года.
В силу Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, согласно которым привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
Таким образом, возникшие между ЗАО "НЕВС" и С.К. правоотношения являются отношениями по договору участия в долевом строительстве, то есть в результате заключенного договора у С.К. возникло право на получение в собственность спорной квартиры и возможность распоряжаться указанным правом.
Апелляционная жалоба не содержит указаний на обстоятельства, которые не были бы проверены судом первой инстанции, и правовых оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены решения.
Нарушений норм процессуального права, влекущих отмену решения, судом допущено не было.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
решение Чертановского районного суда г. Москвы от 21 ноября 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)