Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой Л.А.,
судей: Орлова А.В., Чупрова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кулик А.А.,
с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Слесаренко И.В., при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного Новожиловой Т.П.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителей общества с ограниченной ответственностью "Матадор" - Куликова Антона Сергеевича (доверенность от 05.05.2014), Желенко Дмитрия Станиславовича (доверенность от 05.03.2014),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Матадор" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ражков Р.А.; суд апелляционной инстанции: Севастьянова Е.В., Иванцова О.А., Колесникова Г.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Матадор" (г. Красноярск, ОГРН 1042401988716, далее - ООО "Матадор", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, далее - Департамент) о признании незаконным решения от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, об обязании устранить допущенные нарушения прав общества путем заключения договора купли-продажи названного нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное предприятие г. Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" (далее - муниципальное предприятие).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 года решение суда от 26 декабря 2013 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Матадор" ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям нарушения судами норм процессуального права - статьи 71, части 4 статьи 200, части 1 статьи 268, части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильного применения норм материального права - Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители ООО "Матадор" поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить судебные акты.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений, информация, размещенная на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 19.06.2014), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается без участия их представителей.
Проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам по делу.
Как установлено материалами дела и судами двух инстанций, 15.07.2013 ООО "Матадор" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 60 в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.
К заявлению общество приложило договор аренды от 19.08.2003 N 7855 в подтверждение его права на выкуп нежилого помещения.
Решением от 13.08.2013 N 30412 Департамент отказал обществу в реализации преимущественного права на выкуп указанного нежилого помещения, мотивировав свой отказ несоответствием общества условиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку Департамент с 01.01.2008 расторг договор аренды от 19.08.2003 N 7855 и общество не является арендатором испрашиваемого нежилого помещения.
Отказывая ООО "Матадор" в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Департамента от 13.08.2013 N 30412, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа обществу в реализации преимущественного права.
Суд первой инстанции посчитал, что по состоянию на 01.07.2013 нежилое помещение общей площадью 116,1 кв. м не находилось у ООО "Матадор" во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет, поскольку Департамент с 01.01.2008 расторг с обществом договор аренды от 19.08.2003 N 7855 упомянутого нежилого помещения.
Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о несоответствии общества условиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, правомерно указал на то, что общество соответствует названному условию.
В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как установил суд апелляционной инстанции, 19.08.2003 между Департаментом и индивидуальным предпринимателем Шабановым Ш.Д. заключен договор аренды N 7855 спорного нежилого помещения.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.08.2004 N 6 к договору аренды нежилого помещения N 7855 срок аренды нежилого помещения продлен до 31.12.2010, а сам договор аренды нежилого помещения N 7855 в этой связи 29.09.2004 зарегистрирован за N 24:01:33.2004:880.
23.11.2004 в связи с заключением между предпринимателем Шабановым и обществом с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения N 7855, между обществом и Департаментом подписано дополнение N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому арендатором по договору аренды нежилого помещения от 19.08.2003 N 7855 является общество.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 19.08.2003 N 7855, дополнительное соглашение N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855, иные дополнительные соглашения, заключенные позднее между предприятием и обществом и согласованные Департаментом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии у Департамента воли на сохранение арендных отношений по спорному имуществу и наличии у общества намерений на продление срока действия договора аренды. Названное подтверждается фактом подписания дополнительных соглашений к договору аренды между обществом и предприятием и их согласованием Департаментом.
Как указал суд апелляционной инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды, а также доказательства, подтверждающие принятие обществом действий по возврату имущества ответчику.
При таких условиях материалами дела доказано, что после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010) рассматриваемый договор был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений Департамента.
Вывод суда апелляционной инстанции в названной части является правильным и основанным на положениях статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признав, что общество соответствует условию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции указал, что из пояснений Департамента следует и обществом не оспаривается тот факт, что арендная плата с 01.01.2008 обществом Департаменту не перечислялась, после подписания дополнительного соглашения арендная плата перечислялась предприятию.
Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции признал, что у общества отсутствует преимущественное право на выкуп арендуемого им нежилого помещения в связи с несоблюдением необходимого условия, предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ необходимым условием является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Однако, как установили суды двух инстанций, основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения являлось несоблюдение условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
О несоответствии общества пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ Департаментом не заявлялось в оспариваемом по настоящему делу решении от 13.08.2013.
Более того, в судах первой и апелляционной инстанций Департамент не настаивал на том, что общество не соответствует условию пункта 2 части 3 упомянутого закона.
В связи с изложенным отсутствие волеизъявления Департамента на отказ обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им нежилого помещения в связи с несоответствием условию пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ свидетельствует о том, что выводы судов об отсутствии такого права у общества преждевременны и не основаны на установленных по делу обстоятельствах.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что судами не был исследован вопрос об отсутствии у общества задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам) на соответствующие даты: на день заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, либо на день подачи соответствующего заявления; не обсуждался вопрос о наличии претензий к обществу из-за невнесения арендной платы, не проверены в их совокупности обстоятельства, вызвавшие перечисление сумм арендной платы третьему лицу.
При таких условиях выводы судов двух инстанций об отсутствии у общества преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения не основаны на установленных по делу обстоятельствах; наличие или отсутствие задолженности по арендной плате как вопрос, не поставленный Департаментом в качестве уполномоченного органа, преждевременно был включен судом апелляционной инстанции в круг обстоятельств, подлежащих установлению по данному делу.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Решение Департамента не соответствует пункту 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку общество, как установил суд апелляционной инстанции, доказало, что нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 60 по состоянию на 01.07.2013 находится в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды от 19.08.2003 N 7855.
При таких условиях и учитывая, что решение от 13.08.2013 нарушает права общества на реализацию его преимущественного права на выкуп нежилого помещения, имеется необходимая совокупность условий для признания отказа по изложенным в нем основаниям недействительным.
Судебные акты по делу подлежат отмене с принятием нового судебного акта, поскольку судами двух инстанций установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права - пункт 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: наименование органа или лица, принявших оспариваемый акт, решение; название, номер, дата принятия оспариваемого акта, решения; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которому проверены оспариваемый акт, решение; указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В качестве меры, направленной на восстановление нарушенных прав общества, следует установить обязанность Департамента повторно рассмотреть заявление общества от 13.07.2013. При этом суд кассационной инстанции учитывает, что вопрос о соответствии общества условию пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ был установлен судом, в связи с чем Департамент не может быть ограничен в возможности проверки и иных условий, которым должно соответствовать общество.
Руководствуясь статьями 201, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 года по тому же делу отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Признать недействительным решение от 13.08.2013 N 30412 Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об отказе в реализации обществу с ограниченной ответственностью "Матадор" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: город Красноярск, ул. Щорса, дом 60 площадью 116,1 кв. м.
Обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью "Матадор" от 15.07.2013.
Проверено на соответствие Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.КАДНИКОВА
Судьи:
А.В.ОРЛОВ
А.И.ЧУПРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 05.08.2014 ПО ДЕЛУ N А33-19444/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД ВОСТОЧНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 5 августа 2014 г. по делу N А33-19444/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 31 июля 2014 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 05 августа 2014 года.
Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Кадниковой Л.А.,
судей: Орлова А.В., Чупрова А.И.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием систем видеоконференц-связи помощником судьи Кулик А.А.,
с участием судьи Арбитражного суда Красноярского края, осуществляющего организацию видеоконференц-связи, Слесаренко И.В., при ведении протокола отдельного процессуального действия секретарем судебного Новожиловой Т.П.,
при участии в судебном заседании с использованием систем видеоконференц-связи в Арбитражном суде Красноярского края представителей общества с ограниченной ответственностью "Матадор" - Куликова Антона Сергеевича (доверенность от 05.05.2014), Желенко Дмитрия Станиславовича (доверенность от 05.03.2014),
рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Матадор" на решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 года по тому же делу (суд первой инстанции: Ражков Р.А.; суд апелляционной инстанции: Севастьянова Е.В., Иванцова О.А., Колесникова Г.А.),
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Матадор" (г. Красноярск, ОГРН 1042401988716, далее - ООО "Матадор", общество) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (ОГРН 1032402940800, далее - Департамент) о признании незаконным решения от 13.08.2013 N 30412 об отказе в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, д. 60, об обязании устранить допущенные нарушения прав общества путем заключения договора купли-продажи названного нежилого помещения.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Муниципальное предприятие г. Красноярска "Дирекция специализированного жилищного фонда" (далее - муниципальное предприятие).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года в удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 года решение суда от 26 декабря 2013 года оставлено без изменения.
В кассационной жалобе ООО "Матадор" ставит вопрос о проверке законности судебных актов по основаниям нарушения судами норм процессуального права - статьи 71, части 4 статьи 200, части 1 статьи 268, части 2 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, неправильного применения норм материального права - Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ), несоответствия выводов, изложенных в судебных актах, фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам.
Кассационная жалоба рассматривается в порядке, предусмотренном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представители ООО "Матадор" поддержали доводы кассационной жалобы, просили отменить судебные акты.
Иные лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом (уведомления о вручении почтовых отправлений, информация, размещенная на официальном сайте Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа 19.06.2014), своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем кассационная жалоба на основании части 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается без участия их представителей.
Проверив правильность применения судами двух инстанций норм материального и процессуального права по делу и исходя из доводов кассационной жалобы, Федеральный арбитражный суд Восточно-Сибирского округа пришел к следующим выводам по делу.
Как установлено материалами дела и судами двух инстанций, 15.07.2013 ООО "Матадор" обратилось в Департамент с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения общей площадью 116,1 кв. м по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 60 в порядке, установленном Федеральным законом N 159-ФЗ.
К заявлению общество приложило договор аренды от 19.08.2003 N 7855 в подтверждение его права на выкуп нежилого помещения.
Решением от 13.08.2013 N 30412 Департамент отказал обществу в реализации преимущественного права на выкуп указанного нежилого помещения, мотивировав свой отказ несоответствием общества условиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку Департамент с 01.01.2008 расторг договор аренды от 19.08.2003 N 7855 и общество не является арендатором испрашиваемого нежилого помещения.
Отказывая ООО "Матадор" в удовлетворении заявления о признании незаконным решения Департамента от 13.08.2013 N 30412, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности отказа обществу в реализации преимущественного права.
Суд первой инстанции посчитал, что по состоянию на 01.07.2013 нежилое помещение общей площадью 116,1 кв. м не находилось у ООО "Матадор" во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет, поскольку Департамент с 01.01.2008 расторг с обществом договор аренды от 19.08.2003 N 7855 упомянутого нежилого помещения.
Суд апелляционной инстанции, не соглашаясь с выводом суда первой инстанции о несоответствии общества условиям пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, правомерно указал на то, что общество соответствует названному условию.
В силу пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Как установил суд апелляционной инстанции, 19.08.2003 между Департаментом и индивидуальным предпринимателем Шабановым Ш.Д. заключен договор аренды N 7855 спорного нежилого помещения.
В соответствии с условиями дополнительного соглашения от 02.08.2004 N 6 к договору аренды нежилого помещения N 7855 срок аренды нежилого помещения продлен до 31.12.2010, а сам договор аренды нежилого помещения N 7855 в этой связи 29.09.2004 зарегистрирован за N 24:01:33.2004:880.
23.11.2004 в связи с заключением между предпринимателем Шабановым и обществом с ограниченной ответственностью "МАТАДОР" договора уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды нежилого помещения N 7855, между обществом и Департаментом подписано дополнение N 7 к договору N 7855 от 19.08.2003, согласно которому арендатором по договору аренды нежилого помещения от 19.08.2003 N 7855 является общество.
Оценив представленные в материалы дела доказательства, в том числе договор аренды от 19.08.2003 N 7855, дополнительное соглашение N 6 от 02.08.2004 к договору аренды нежилого помещения N 7855, иные дополнительные соглашения, заключенные позднее между предприятием и обществом и согласованные Департаментом, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о наличии у Департамента воли на сохранение арендных отношений по спорному имуществу и наличии у общества намерений на продление срока действия договора аренды. Названное подтверждается фактом подписания дополнительных соглашений к договору аренды между обществом и предприятием и их согласованием Департаментом.
Как указал суд апелляционной инстанции, в материалах дела отсутствуют доказательства, подтверждающие намерения или действия арендодателя, направленные на расторжение договора аренды, а также доказательства, подтверждающие принятие обществом действий по возврату имущества ответчику.
При таких условиях материалами дела доказано, что после истечения согласованного сторонами срока действия договора (после 31.12.2010) рассматриваемый договор был возобновлен на неопределенный срок, поскольку арендатор продолжил пользоваться имуществом в отсутствие возражений Департамента.
Вывод суда апелляционной инстанции в названной части является правильным и основанным на положениях статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды заключается на срок, определенный договором.
Согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признав, что общество соответствует условию, предусмотренному пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, суд апелляционной инстанции указал, что из пояснений Департамента следует и обществом не оспаривается тот факт, что арендная плата с 01.01.2008 обществом Департаменту не перечислялась, после подписания дополнительного соглашения арендная плата перечислялась предприятию.
Исходя из изложенного суд апелляционной инстанции признал, что у общества отсутствует преимущественное право на выкуп арендуемого им нежилого помещения в связи с несоблюдением необходимого условия, предусмотренного пунктом 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
В силу пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ необходимым условием является отсутствие задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
Однако, как установили суды двух инстанций, основанием для отказа в реализации преимущественного права на выкуп спорного помещения являлось несоблюдение условия, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
О несоответствии общества пункту 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ Департаментом не заявлялось в оспариваемом по настоящему делу решении от 13.08.2013.
Более того, в судах первой и апелляционной инстанций Департамент не настаивал на том, что общество не соответствует условию пункта 2 части 3 упомянутого закона.
В связи с изложенным отсутствие волеизъявления Департамента на отказ обществу в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого им нежилого помещения в связи с несоответствием условию пункта 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ свидетельствует о том, что выводы судов об отсутствии такого права у общества преждевременны и не основаны на установленных по делу обстоятельствах.
Суд кассационной инстанции также отмечает, что судами не был исследован вопрос об отсутствии у общества задолженности по арендной плате, неустойкам (штрафам) на соответствующие даты: на день заключения договора купли-продажи арендуемого помещения, либо на день подачи соответствующего заявления; не обсуждался вопрос о наличии претензий к обществу из-за невнесения арендной платы, не проверены в их совокупности обстоятельства, вызвавшие перечисление сумм арендной платы третьему лицу.
При таких условиях выводы судов двух инстанций об отсутствии у общества преимущественного права на выкуп арендуемого нежилого помещения не основаны на установленных по делу обстоятельствах; наличие или отсутствие задолженности по арендной плате как вопрос, не поставленный Департаментом в качестве уполномоченного органа, преждевременно был включен судом апелляционной инстанции в круг обстоятельств, подлежащих установлению по данному делу.
Согласно части 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.
Решение Департамента не соответствует пункту 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ, поскольку общество, как установил суд апелляционной инстанции, доказало, что нежилое помещение по адресу: г. Красноярск, ул. Щорса, 60 по состоянию на 01.07.2013 находится в его временном владении и пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором аренды от 19.08.2003 N 7855.
При таких условиях и учитывая, что решение от 13.08.2013 нарушает права общества на реализацию его преимущественного права на выкуп нежилого помещения, имеется необходимая совокупность условий для признания отказа по изложенным в нем основаниям недействительным.
Судебные акты по делу подлежат отмене с принятием нового судебного акта, поскольку судами двух инстанций установлены все фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, на основании полного и всестороннего исследования имеющихся в деле доказательств, но судами неправильно применена норма права - пункт 2 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
В соответствии с частью 4 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должны содержаться: наименование органа или лица, принявших оспариваемый акт, решение; название, номер, дата принятия оспариваемого акта, решения; название закона или иного нормативного правового акта, на соответствие которому проверены оспариваемый акт, решение; указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.
В качестве меры, направленной на восстановление нарушенных прав общества, следует установить обязанность Департамента повторно рассмотреть заявление общества от 13.07.2013. При этом суд кассационной инстанции учитывает, что вопрос о соответствии общества условию пункта 1 статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ был установлен судом, в связи с чем Департамент не может быть ограничен в возможности проверки и иных условий, которым должно соответствовать общество.
Руководствуясь статьями 201, 274, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
постановил:
Решение Арбитражного суда Красноярского края от 26 декабря 2013 года по делу N А33-19444/2013, постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2014 года по тому же делу отменить.
Принять по делу новый судебный акт.
Признать недействительным решение от 13.08.2013 N 30412 Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска об отказе в реализации обществу с ограниченной ответственностью "Матадор" преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения по адресу: город Красноярск, ул. Щорса, дом 60 площадью 116,1 кв. м.
Обязать Департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска повторно рассмотреть заявление общества с ограниченной ответственностью "Матадор" от 15.07.2013.
Проверено на соответствие Федеральному закону от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий
Л.А.КАДНИКОВА
Судьи:
А.В.ОРЛОВ
А.И.ЧУПРОВ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)