Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы считают, что передача банку застройщиком в залог объекта незавершенного строительства, в котором расположены приобретенные ими нежилые помещения, нарушает их права, поскольку не позволяет зарегистрировать право собственности истцов без обременения и несет риск обращения взыскания на предмет залога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Милютина В.Н.
судей Мугиновой Р.Х., Гаиткуловой Ф.С.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" - ФИО1 на решение Ленинского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
Исковые требования Г.И.М., Б.Р.М. к Открытому акционерному обществу "Региональный банк развития" и Открытому акционерному обществу "СтройПроектЦентр" о признании недействительными Д. N ... от дата. и N ... от дата. удовлетворить.
Признать Договор N ... от дата и Договор N ... от 27.12.2007 г., заключенные между открытым акционерным обществом "Региональный банк развития" и открытым акционерным обществом "СтройПроектЦентр" недействительными (ничтожными) в части предоставления в залог недвижимого имущества со следующими индивидуально-определенными признаками:
- - нежилое помещение (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 3, блок В2, литера А. жилого здания по адресу: адрес (строительный адрес: нежилое помещение в жилом доме по адрес на первом этаже общей проектной площадью ... кв. м, секция 8 - 3, блок В2, в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес);
- - нежилое помещение (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 7, блок Б1, литера А жилого здания по адресу: адрес (строительный адрес: нежилое помещение в жилом доме по адрес на первом этаже общей проектной площадью ... кв. м, секция 8-7, блок Б1, в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес).
Прекратить ипотеку вышеуказанного недвижимого имущества в качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., судебная коллегия
установила:
Г.И.М. обратился в суд с иском к ОАО АКБ "Региональный Банк Развития" и ОАО "СтройПроектЦентр" о признании недействительным заключенного между ответчиками договоров ипотеки N ... от дата.
Б.Р.М. Р.М. обратилась в суд с иском к ОАО АКБ "Региональный Банк Развития" и ОАО "СтройПроектЦентр" о признании недействительным заключенного между ответчиками договоров ипотеки N ... от дата
В обоснование иска истцы указали, что между ними и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес.
Решением Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата. за Г.И.М. признано право собственности на нежилое помещение (N 2-строительный) общей проектной площадью 85,52 кв. м, расположенное на первом этаже в секции 8 - 3 блок В2 жилого адрес (строительный) в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес.
Решением Кировского районного суда адрес от дата. за Б.Р.М. Р.М. признано право собственности на нежилое помещение - офис N ..., общей площадью .... м., расположенное на первом этаже секции 8 - 7, блок Б-1 жилого адрес.
В сентябре 2013 г. истцу Г.И.М. в ходе рассмотрения в Арбитражном суде Республики Башкортостан спора между ОАО АКБ "Региональный Банк Развития" и ОАО "СтройПроектЦентр", стало известно, что между ОАО АКБ "Региональный банк развития" и застройщиком микрорайона "Бакалинский" ООО "СтройПроектЦентр" были заключены договоры ипотеки (залога) N ... от дата и N ... от дата, предметом которых, в том числе, является залог незавершенного строительством объекта, площадь застройки ... кв. м, литера Б., расположенного по адресу: адрес.
Истцу Б.Р.М. Р.М. о договорах ипотеки (залога) N ... от дата N ... от дата., заключенных между ООО АКБ "Региональный банк развития" и застройщиком микрорайона "Бакалинский" (300 "СтройПроектЦентр", стало известно в июне 2014 г. в ходе рассмотрения Кировским районным судом адрес гражданского дела о признании права собственности на нежилое помещение.
Определением суда от дата г. гражданские дела N ... и N ... объединены в одно производство.
Истцы считают, что передача банку застройщиком в залог объекта незавершенного строительства, в котором расположены приобретенные ими нежилые помещения, нарушает их права как потребителей и титульных владельцев объектов недвижимости, поскольку не позволяет зарегистрировать право собственности истцов без обременения, и несет риск обращения взыскания на предмет залога.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает, что для ипотеки нежилого строения - объекта незавершенного строительства требуется согласие лиц, заключивших договоры о долевом участии в строительстве жилья, не установлено. Полагает, что в силу ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке" согласие заявителя при совершении договоров залога не требовалось. Суд признал несостоятельным довод о пропуске истцами срока исковой давности, неверно указав на то обстоятельство, что буквальное толкование п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется лишь на стороны недействительной сделки. Суд ошибочно отразил в судебном акте вывод о том, что истцы не имели достоверной информации, как о заключении оспариваемых сделок, так и о начале их исполнения. Суд необоснованно отказал также в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Как усматривается из материалов дела, целях обеспечения надлежащего исполнения ОАО "СтройПроектЦентр" обязательств по Кредитному договору N ... от дата между Банком и Заемщиком был заключен Договор N ... от дата о залоге недвижимости.
В соответствии с Договором о залоге 1 в залог Банку передано следующее недвижимое имущество:
- Нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки дата кв. м, литер Б, находящееся по адресу: РБ, адрес, ж адрес. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Договора аренды земельного участка N ... от дата, зарегистрирован дата за N ..., Технического описания N ... от дата, выдано Уфимским городским филиалом ГУП "ЦУИОН РБ", разрешением на строительство N ... от дата, выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа адрес РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серии адрес, выданным Управлением ФРС по РБ дата, записью в ЕГРП N ... от дата, условный номер N ...;
- В целях обеспечения надлежащего исполнения ООО "Уралсервис" обязательств по Кредитному договору N ... от дата между Банком и Открытым акционерным обществом "СтройПроектЦентр" (далее по тексту Залогодатель) был заключен Договор N ... от дата о залоге недвижимости.
В соответствии с Договором о залоге в залог Банку передано следующее недвижимое имущество:
- Нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки ... кв. м, литера: Б., находящееся по адресу: РБ, адрес, ж. адрес. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Договора аренды земельного участка N ... от дата, зарегистрирован дата за N ..., Технического описания N ... от дата., выдано Уфимским городским филиалом ГУП "ЦУИОН РБ", разрешением на строительство N ... от дата, выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа адрес РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серии N ..., выданным Управлением ФРС по РБ дата, записью в ЕГРП N ... от дата., условный номер N ...;
- Право аренды земельного участка сроком до дата года, площадью .... м., кадастровый номер N ..., расположенного по адресу: адрес, ул. Бакалинская, переданном в аренду Заемщику на основании Договора аренды земельного участка N ... от дата, зарегистрированного дата в Главном управлении ФРС по РБ, регистрационный округ N ... запись в едином государственном реестре прав N ..., и дополнительного соглашения от дата о внесении изменений N ... в Договор N ... от дата аренды земельного участка, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по РБ, регистрационный орган 04, номер регистрации N ..., дата регистрации дата
Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу, что помещение обременено правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора. По этой причине соответствующая сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащая требованиям закона.
Поскольку заключенный между истцами и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" договор был направлен на приобретение истцами помещений, которые будут созданы в будущем, суд квалифицировал их как договоры купли-продажи, подлежащие регулированию нормами главы 30 ГК РФ.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку вышеуказанная позиция нашла отражение также в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 г.). В частности, п. 15 указанного Обзора гласит, что "квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства".
В силу ст. 455 Гражданского Кодекса РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В соответствии со ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки, нежилое помещение, приобретенное истцом, будет обременено правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие объектов с обременением ответчиками не предоставлено.
Согласно части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторонами не оспаривалось, что решением Кировского районного суда адрес от дата за Б.Р.М. признано право собственности на нежилое помещение - офис N ... общей проектной площадью ... кв. м, расположенное на первом этаже секции N ... (блок Б-1) в жилом адрес.
Решением Кировского районного суда адрес от дата за Г.И.М. признано право собственности на нежилое помещение, (N 2-строительный), общей проектной площадью ... кв. м, расположенное на первом этаже многоквартирной жилой секции N ... (блок В2) в жилом комплексе "Солнечный" микрорайона "Бакалинский" в адрес. Данное решение являлось основанием для регистрации за Г.И.М. права собственности на нежилое помещение общей проектной площадью ... кв. м, расположенное по указанному выше адресу. Решение суда вступило в законную силу дата (л.д. 58 - 59).
Согласно указанному решению суда, гражданские права и обязанности между Г.И.М. и ООО "Спецхимснаб" возникли на основании договора на долевое участие в строительстве N ... от 01.06.2006, в соответствии с которым Г.И.М. инвестировал сумму в размере ... руб. на строительство нежилого помещения общей проектной площадью ... кв. м на первом этаже многоквартирного адрес (БлокЕ1), в жилом комплексе "Солнечный" микрорайона "Бакалинский" в адрес, а ООО "Спецхимснаб" обязалось передать Г.И.М. указанное помещение по окончанию строительства. В связи с тем, что по вине ООО "Спецхимснаб" Г.И.М. не может оформить право собственности на нежилое помещение, судом постановлено вышеприведенное решение.
Судом первой инстанции установлено, что помещения общей проектной площадью ... кв. м и ... кв. м, принадлежащие истцам Б.Р.М., Г.И.М. являющиеся предметом договора N ... договора N ..., входят в состав объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, ж.адрес.
Также судом установлено, что территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан произведена техническая инвентаризация жилого здания, оформлен технический паспорт (инв. номер N ...), из которого следует, что объекту вместо строительного адреса присвоен официальный адрес: адрес; помещению площадью ... кв. м соответствует - офис N ... помещению общей проектной площадью ... кв. м соответствует - офис ....
Между открытым акционерным обществом "СтройПроектЦентр" как залогодержателем и открытым акционерным обществом "Региональный банк развития" как залогодателем были заключены договор N ... от дата и договор N ... от дата, предметом которых, в том числе является залог нежилого строения - незавершенного, объект незавершенного строительства площадь застройки ... кв. м, литера Б., расположенное по адресу: адрес, ж. адрес.
Также установлено, что между ОАО "РБР", как залогодержателем, и ОАО "СтройПроектЦентр", как залогодателем, были заключены договор об ипотеке от дата N ... и договор об ипотеке N ... от дата, в соответствии с которыми ОАО "СтройПроектЦентр" заложило нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства площадь застройки ... кв. м, литера: Б., расположенное по адресу: адрес, ж. адрес; право аренды земельного участка сроком до дата площадью ... кв. м, кадастровый номер N ..., расположенного по адресу: адрес, ул. Бакалинская.
В указанных договорах приведен перечень квартир, входящих в состав предмета залога, которые по условиям договора не могут быть обременены любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что нежилое помещение: офис N ... общей проектной площадью ... кв. м, и нежилое помещение (N 2-строительный), общей проектной площадью ... кв. м, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение помещений по окончании строительства, обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора, поэтому не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства, и соответствующая сделка является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как противоречащая требованиям закона.
Анализ заключенного истцами договоров о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес, и оспариваемых ими договоров об ипотеке, заключенных между ОАО "РБР" и ОАО "СтройПроектЦентр", позволяет сделать вывод, что нежилые помещения (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту N ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 3, блок В2, литера А. жилого здания по адресу: адрес нежилое помещение (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту N ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 7, блок Б1, литера А жилого здания по адресу: адрес, строительство которых профинансировано истцами на основании приведенных выше договоров, входят в состав нежилого строения - объекта площадью застройки ... кв. м,, входящих в состав предмета залога по оспариваемым договорам ипотеки.
Также представителем третьего лица ОАО "Региональный банк развития" в судебном заседании суда апелляционной инстанции от дата не оспаривалось, что указанные объекты находятся в строении площадью застройки ... кв. м, литера: Б, находящееся по адресу: РБ, адрес, ж. адрес, которое является предметом залога по оспариваемым договорам, с указанием на то, что препятствий для регистрации права собственности на указанные помещения у истцов не имеется, даже при наличии договоров залога, поскольку сила залога сохраняется при регистрации недвижимости в силу закона.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных истцами.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального и процессуального права несостоятельны, направлены на иное толкование действующего законодательства, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Н.МИЛЮТИН
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
Ф.С.ГАИТКУЛОВА
Справка: судья Хасанова Г.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВЕРХОВНОГО СУДА РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН ОТ 09.04.2015 ПО ДЕЛУ N 33-4078/2015
Требование: О признании недействительными договоров ипотеки.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Истцы считают, что передача банку застройщиком в залог объекта незавершенного строительства, в котором расположены приобретенные ими нежилые помещения, нарушает их права, поскольку не позволяет зарегистрировать право собственности истцов без обременения и несет риск обращения взыскания на предмет залога.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВЕРХОВНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 9 апреля 2015 г. по делу N 33-4078/2015
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Милютина В.Н.
судей Мугиновой Р.Х., Гаиткуловой Ф.С.
при секретаре А.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционной жалобе представителя ОАО "Региональный банк развития" - ФИО1 на решение Ленинского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата, которым постановлено:
Исковые требования Г.И.М., Б.Р.М. к Открытому акционерному обществу "Региональный банк развития" и Открытому акционерному обществу "СтройПроектЦентр" о признании недействительными Д. N ... от дата. и N ... от дата. удовлетворить.
Признать Договор N ... от дата и Договор N ... от 27.12.2007 г., заключенные между открытым акционерным обществом "Региональный банк развития" и открытым акционерным обществом "СтройПроектЦентр" недействительными (ничтожными) в части предоставления в залог недвижимого имущества со следующими индивидуально-определенными признаками:
- - нежилое помещение (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 3, блок В2, литера А. жилого здания по адресу: адрес (строительный адрес: нежилое помещение в жилом доме по адрес на первом этаже общей проектной площадью ... кв. м, секция 8 - 3, блок В2, в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес);
- - нежилое помещение (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 7, блок Б1, литера А жилого здания по адресу: адрес (строительный адрес: нежилое помещение в жилом доме по адрес на первом этаже общей проектной площадью ... кв. м, секция 8-7, блок Б1, в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес).
Прекратить ипотеку вышеуказанного недвижимого имущества в качестве применения последствий недействительности ничтожных сделок.
Заслушав доклад судьи Мугиновой Р.Х., судебная коллегия
установила:
Г.И.М. обратился в суд с иском к ОАО АКБ "Региональный Банк Развития" и ОАО "СтройПроектЦентр" о признании недействительным заключенного между ответчиками договоров ипотеки N ... от дата.
Б.Р.М. Р.М. обратилась в суд с иском к ОАО АКБ "Региональный Банк Развития" и ОАО "СтройПроектЦентр" о признании недействительным заключенного между ответчиками договоров ипотеки N ... от дата
В обоснование иска истцы указали, что между ними и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" были заключены договоры о долевом участии в строительстве жилого дома в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес.
Решением Кировского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата. за Г.И.М. признано право собственности на нежилое помещение (N 2-строительный) общей проектной площадью 85,52 кв. м, расположенное на первом этаже в секции 8 - 3 блок В2 жилого адрес (строительный) в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес.
Решением Кировского районного суда адрес от дата. за Б.Р.М. Р.М. признано право собственности на нежилое помещение - офис N ..., общей площадью .... м., расположенное на первом этаже секции 8 - 7, блок Б-1 жилого адрес.
В сентябре 2013 г. истцу Г.И.М. в ходе рассмотрения в Арбитражном суде Республики Башкортостан спора между ОАО АКБ "Региональный Банк Развития" и ОАО "СтройПроектЦентр", стало известно, что между ОАО АКБ "Региональный банк развития" и застройщиком микрорайона "Бакалинский" ООО "СтройПроектЦентр" были заключены договоры ипотеки (залога) N ... от дата и N ... от дата, предметом которых, в том числе, является залог незавершенного строительством объекта, площадь застройки ... кв. м, литера Б., расположенного по адресу: адрес.
Истцу Б.Р.М. Р.М. о договорах ипотеки (залога) N ... от дата N ... от дата., заключенных между ООО АКБ "Региональный банк развития" и застройщиком микрорайона "Бакалинский" (300 "СтройПроектЦентр", стало известно в июне 2014 г. в ходе рассмотрения Кировским районным судом адрес гражданского дела о признании права собственности на нежилое помещение.
Определением суда от дата г. гражданские дела N ... и N ... объединены в одно производство.
Истцы считают, что передача банку застройщиком в залог объекта незавершенного строительства, в котором расположены приобретенные ими нежилые помещения, нарушает их права как потребителей и титульных владельцев объектов недвижимости, поскольку не позволяет зарегистрировать право собственности истцов без обременения, и несет риск обращения взыскания на предмет залога.
Судом постановлено вышеприведенное решение.
Не соглашаясь с решением суда, в апелляционной жалобе представитель ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 просит решение суда отменить ввиду незаконности и необоснованности. Указывает, что для ипотеки нежилого строения - объекта незавершенного строительства требуется согласие лиц, заключивших договоры о долевом участии в строительстве жилья, не установлено. Полагает, что в силу ст. 6 Федерального закона "Об ипотеке" согласие заявителя при совершении договоров залога не требовалось. Суд признал несостоятельным довод о пропуске истцами срока исковой давности, неверно указав на то обстоятельство, что буквальное толкование п. 1 ст. 181 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется лишь на стороны недействительной сделки. Суд ошибочно отразил в судебном акте вывод о том, что истцы не имели достоверной информации, как о заключении оспариваемых сделок, так и о начале их исполнения. Суд необоснованно отказал также в удовлетворении ходатайства о прекращении производства по делу.
Лица, участвующие в деле, надлежаще извещены о времени и месте апелляционного рассмотрения.
Судебная коллегия по гражданским делам, руководствуясь частью 3 статьи 167 и частью 1 статьи 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, учитывая надлежащее извещение участников процесса, отсутствие сведений о причинах их неявки, а также ходатайств об отложении судебного заседания, признала возможным рассмотреть дело.
Проверив материалы дела и решение суда в пределах доводов апелляционной жалобы, обсудив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
В соответствии с частью 1 статьи 3 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд возбуждает гражданское дело по заявлению лица, обратившегося за защитой своих прав, свобод и законных интересов.
В силу статей 11, 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, соответствующий суд, при этом выбор способа защиты гражданских прав, в том числе путем признания права, осуществляется истцом.
Как усматривается из материалов дела, целях обеспечения надлежащего исполнения ОАО "СтройПроектЦентр" обязательств по Кредитному договору N ... от дата между Банком и Заемщиком был заключен Договор N ... от дата о залоге недвижимости.
В соответствии с Договором о залоге 1 в залог Банку передано следующее недвижимое имущество:
- Нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки дата кв. м, литер Б, находящееся по адресу: РБ, адрес, ж адрес. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Договора аренды земельного участка N ... от дата, зарегистрирован дата за N ..., Технического описания N ... от дата, выдано Уфимским городским филиалом ГУП "ЦУИОН РБ", разрешением на строительство N ... от дата, выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа адрес РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серии адрес, выданным Управлением ФРС по РБ дата, записью в ЕГРП N ... от дата, условный номер N ...;
- В целях обеспечения надлежащего исполнения ООО "Уралсервис" обязательств по Кредитному договору N ... от дата между Банком и Открытым акционерным обществом "СтройПроектЦентр" (далее по тексту Залогодатель) был заключен Договор N ... от дата о залоге недвижимости.
В соответствии с Договором о залоге в залог Банку передано следующее недвижимое имущество:
- Нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства, площадь застройки ... кв. м, литера: Б., находящееся по адресу: РБ, адрес, ж. адрес. Указанное нежилое строение принадлежит на праве собственности Залогодателю на основании Договора аренды земельного участка N ... от дата, зарегистрирован дата за N ..., Технического описания N ... от дата., выдано Уфимским городским филиалом ГУП "ЦУИОН РБ", разрешением на строительство N ... от дата, выдано отделом градостроительного контроля и выдачи разрешений Администрации городского округа адрес РБ, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права: Серии N ..., выданным Управлением ФРС по РБ дата, записью в ЕГРП N ... от дата., условный номер N ...;
- Право аренды земельного участка сроком до дата года, площадью .... м., кадастровый номер N ..., расположенного по адресу: адрес, ул. Бакалинская, переданном в аренду Заемщику на основании Договора аренды земельного участка N ... от дата, зарегистрированного дата в Главном управлении ФРС по РБ, регистрационный округ N ... запись в едином государственном реестре прав N ..., и дополнительного соглашения от дата о внесении изменений N ... в Договор N ... от дата аренды земельного участка, зарегистрированного Главным управлением Федеральной регистрационной службы по РБ, регистрационный орган 04, номер регистрации N ..., дата регистрации дата
Разрешая спор по существу, суд пришел к выводу, что помещение обременено правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора. По этой причине соответствующая сделка является ничтожной в силу ст. 168 ГК РФ, как противоречащая требованиям закона.
Поскольку заключенный между истцами и ООО "СПЕЦХИМСНАБ" договор был направлен на приобретение истцами помещений, которые будут созданы в будущем, суд квалифицировал их как договоры купли-продажи, подлежащие регулированию нормами главы 30 ГК РФ.
Судебная коллегия соглашается с данными выводами суда, поскольку вышеуказанная позиция нашла отражение также в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (утвержден Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013 г.). В частности, п. 15 указанного Обзора гласит, что "квартиры, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение квартир по окончании строительства, не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства".
В силу ст. 455 Гражданского Кодекса РФ, договор может быть заключен на куплю-продажу товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара. В соответствии со ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц.
В соответствии со ст. 76 Федерального закона от 16.07.1998 г. N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)", при предоставлении кредита или целевого займа для сооружения жилого дома договором об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства незавершенным строительством и принадлежащими залогодателю материалами и оборудованием, которые заготовлены для строительства. По завершении строительства жилого дома ипотека на него не прекращается. Следовательно, после завершения строительства предмета ипотеки, нежилое помещение, приобретенное истцом, будет обременено правами третьих лиц. Доказательств получения согласия истца на принятие объектов с обременением ответчиками не предоставлено.
Согласно части 2 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации, требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе. Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия. В случаях, когда в соответствии с законом сделка оспаривается в интересах третьих лиц, она может быть признана недействительной, если нарушает права или охраняемые законом интересы таких третьих лиц.
Сторонами не оспаривалось, что решением Кировского районного суда адрес от дата за Б.Р.М. признано право собственности на нежилое помещение - офис N ... общей проектной площадью ... кв. м, расположенное на первом этаже секции N ... (блок Б-1) в жилом адрес.
Решением Кировского районного суда адрес от дата за Г.И.М. признано право собственности на нежилое помещение, (N 2-строительный), общей проектной площадью ... кв. м, расположенное на первом этаже многоквартирной жилой секции N ... (блок В2) в жилом комплексе "Солнечный" микрорайона "Бакалинский" в адрес. Данное решение являлось основанием для регистрации за Г.И.М. права собственности на нежилое помещение общей проектной площадью ... кв. м, расположенное по указанному выше адресу. Решение суда вступило в законную силу дата (л.д. 58 - 59).
Согласно указанному решению суда, гражданские права и обязанности между Г.И.М. и ООО "Спецхимснаб" возникли на основании договора на долевое участие в строительстве N ... от 01.06.2006, в соответствии с которым Г.И.М. инвестировал сумму в размере ... руб. на строительство нежилого помещения общей проектной площадью ... кв. м на первом этаже многоквартирного адрес (БлокЕ1), в жилом комплексе "Солнечный" микрорайона "Бакалинский" в адрес, а ООО "Спецхимснаб" обязалось передать Г.И.М. указанное помещение по окончанию строительства. В связи с тем, что по вине ООО "Спецхимснаб" Г.И.М. не может оформить право собственности на нежилое помещение, судом постановлено вышеприведенное решение.
Судом первой инстанции установлено, что помещения общей проектной площадью ... кв. м и ... кв. м, принадлежащие истцам Б.Р.М., Г.И.М. являющиеся предметом договора N ... договора N ..., входят в состав объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: адрес, ж.адрес.
Также судом установлено, что территориальным участком г. Уфы ГУП БТИ Республики Башкортостан произведена техническая инвентаризация жилого здания, оформлен технический паспорт (инв. номер N ...), из которого следует, что объекту вместо строительного адреса присвоен официальный адрес: адрес; помещению площадью ... кв. м соответствует - офис N ... помещению общей проектной площадью ... кв. м соответствует - офис ....
Между открытым акционерным обществом "СтройПроектЦентр" как залогодержателем и открытым акционерным обществом "Региональный банк развития" как залогодателем были заключены договор N ... от дата и договор N ... от дата, предметом которых, в том числе является залог нежилого строения - незавершенного, объект незавершенного строительства площадь застройки ... кв. м, литера Б., расположенное по адресу: адрес, ж. адрес.
Также установлено, что между ОАО "РБР", как залогодержателем, и ОАО "СтройПроектЦентр", как залогодателем, были заключены договор об ипотеке от дата N ... и договор об ипотеке N ... от дата, в соответствии с которыми ОАО "СтройПроектЦентр" заложило нежилое строение - незавершенное, объект незавершенного строительства площадь застройки ... кв. м, литера: Б., расположенное по адресу: адрес, ж. адрес; право аренды земельного участка сроком до дата площадью ... кв. м, кадастровый номер N ..., расположенного по адресу: адрес, ул. Бакалинская.
В указанных договорах приведен перечень квартир, входящих в состав предмета залога, которые по условиям договора не могут быть обременены любыми правами третьих лиц без согласия залогодержателя.
Судебная коллегия соглашается с выводом суда, что нежилое помещение: офис N ... общей проектной площадью ... кв. м, и нежилое помещение (N 2-строительный), общей проектной площадью ... кв. м, являвшиеся предметом договоров участия в долевом строительстве, которыми предусмотрены права участников строительства на получение помещений по окончании строительства, обременены правами истцов как участников долевого строительства, оплативших стоимость предмета договора, поэтому не могли быть переданы в залог иным лицам, включая банк, в том числе в составе объекта незавершенного строительства, и соответствующая сделка является ничтожной в силу ст. 168 Гражданского кодекса РФ, как противоречащая требованиям закона.
Анализ заключенного истцами договоров о долевом участии в строительстве жилья в микрорайоне "Бакалинский", ограниченном адрес, Бакалинская и З. в адрес, и оспариваемых ими договоров об ипотеке, заключенных между ОАО "РБР" и ОАО "СтройПроектЦентр", позволяет сделать вывод, что нежилые помещения (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту N ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 3, блок В2, литера А. жилого здания по адресу: адрес нежилое помещение (офис N ...) общей площадью по техническому паспорту N ... кв. м, находящееся на первом этаже секции 8 - 7, блок Б1, литера А жилого здания по адресу: адрес, строительство которых профинансировано истцами на основании приведенных выше договоров, входят в состав нежилого строения - объекта площадью застройки ... кв. м,, входящих в состав предмета залога по оспариваемым договорам ипотеки.
Также представителем третьего лица ОАО "Региональный банк развития" в судебном заседании суда апелляционной инстанции от дата не оспаривалось, что указанные объекты находятся в строении площадью застройки ... кв. м, литера: Б, находящееся по адресу: РБ, адрес, ж. адрес, которое является предметом залога по оспариваемым договорам, с указанием на то, что препятствий для регистрации права собственности на указанные помещения у истцов не имеется, даже при наличии договоров залога, поскольку сила залога сохраняется при регистрации недвижимости в силу закона.
Учитывая вышеизложенное, оценив в совокупности доказательства, собранные по делу, установленные по делу фактические обстоятельства, разрешая по существу спор, возникший между сторонами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, заявленных истцами.
Доводы апелляционной жалобы о неправильном применении судом норм материального и процессуального права несостоятельны, направлены на иное толкование действующего законодательства, не содержат новых обстоятельств, которые не были предметом обсуждения суда первой инстанции или опровергали бы выводы судебного решения.
Таким образом, постановленное по данному делу решение суда следует признать законным, обоснованным в связи с чем, подлежащим оставлению без изменения.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
решение Ленинского районного суда адрес Республики Башкортостан от дата оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ОАО "Региональный банк развития" ФИО1 - без удовлетворения.
Председательствующий
В.Н.МИЛЮТИН
Судьи
Р.Х.МУГИНОВА
Ф.С.ГАИТКУЛОВА
Справка: судья Хасанова Г.Р.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)