Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2014 года
Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.А. Куклевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Обуховой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-16278/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" к Индивидуальному предпринимателю Боровкову Андрею Анатольевичу о взыскании 2963895 руб. 36 коп.,
от истца: Харащо В.Г., представитель по доверенности от 07.04.2014 г.,
от ответчика: явки нет, извещен надлежащим образом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Права и обязанности лицу, участвующему в деле разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Боровкову Андрею Анатольевичу (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений N А-01-035-13 от 05.06.2013 г. в размере 2963895 руб. 36 коп., в том числе сумму основного долга 1674840 руб. 06 коп., неустойки 1 289 055 руб. 30 коп.
Определением от 28.04.2014 в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом принято указанное заявление к производству, и дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
30.05.2014 г. от ответчика поступил письменный отзыв с приложением сведений из Сбербанка России. В отзыве ответчик иск не признал, просил в иске отказать. Указал, что истец не передавал ответчику спорные помещения, акт приема-передачи помещений отсутствует. Также полагал, что размер заявленной неустойки является несоразмерным, просил снизить его по ст. 333 ГК РФ.
Документы, представленные ответчиком, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец в предварительном судебном заседании доводы иска поддержал в полном объеме. Заявил ходатайство об увеличении предмета исковых требований в части размера неустойки до суммы 1 371 562 руб. 34 коп. Представлены расчеты исковых требований.
Документы, представленные истцом, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Увеличение исковых требований в части неустойки принято судом к производству в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в предварительное судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени проведения заседания.
В порядке статей 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предварительное судебное заседание проведено в отсутствие ответчика.
В судебном заседании 07.07.2014 г. представитель истца на доводах иска настаивал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий выписки от 31.07.2013 г., выписки от 29.05.2014 г., договора от 05.06.2013 г., письмо от 19.06.2014 г., дополнительные письменные объяснения по периоду задолженности и отзыву ответчика. В объяснениях указал, что нежилые помещения по спорному договору аренды 20 июня 2013 г. были истцом переданы ответчику по акту приема-передачи, который был составлен в трех экземплярах. Все три экземпляра акта вместе с тремя экземплярами договора были сданы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. После регистрации Договора 5 января 2014 г. арендатор получил в Управлении два экземпляра акта, в том числе экземпляр арендодателя. В получении именно двух экземпляров акта Боровков А.А. расписался в экземпляре расписки, который имеется в деле правоустанавливающих документов Управления. Несмотря на неоднократные требования арендодателя передать полагающийся арендодателю экземпляр акта, Боровков А.А. акт не передал и до настоящего времени продолжает акт удерживать. Ответчик 8 августа 2013 г. после проведения в период с 20 июня 2013 г. (дата передачи арендуемых помещений по Акту) по 7 августа 2013 г. в арендуемых помещениях подготовительных работ приступил к осуществлению в них коммерческой деятельности, факт начала которой стороны зафиксировали актом о начале коммерческой деятельности от 8 августа 2013 г. и осуществлял ее до января 2014. Ответчик вносил базовую арендную плату, осуществлял эксплуатационные платежи, уплачивал коммунальные услуги с начала действия договора до октября 2013 г. и никаких сомнений на предмет его заключенности ответчик не выражал. Также полагает, что представил документы, подтверждающие курс доллара США по состоянию на дни оплаты. Ответчик мог самостоятельно получить, проверить, оспорить данные, учтенные истцом при проведении расчетов задолженности ответчика. Истец предоставлял ответчику расчеты коммунальных услуг. Ответчик добросовестно их оплачивал, никаких претензий к их объему и стоимости не предъявлял. Эксплуатационные платежи вносились ответчиком в размере и сроки, установленные договором и согласованные сторонами (до октября 2013 г.). Также полагает, что ходатайство ответчика о снижении договорной неустойки удовлетворению не подлежит.
Кроме того, истец заявил письменное ходатайство об истребовании из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области копии акта приема-передачи арендуемых по спорному договору помещений и копию расписки Боровкова А.А. в получении двух экземпляров указанного акта.
Представитель ответчика в судебном заседании заявил возражения по иску, указал, что акт о начале коммерческой деятельности не подтверждает сам факт передачи имущества по договору аренды.
Документы, представленные истцом, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ходатайство истца об истребование из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области доказательств, удовлетворено.
Определением суда от 08.07.2014 г. судебное разбирательство отложено.
22.07.2014. от Управления Росреестра по Свердловской области поступили запрошенные судом документы, которые приобщены к материалам дела.
В судебном заседании 20.08.2014 г. представитель истца поддержал заявленные исковые требования, представил копию расписки о получении документов.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее изложенные возражения по иску, представил дополнения к отзыву, в котором указал, что ответчик в Управление не обращался, каких-либо документов не представлял.
Документы, поступившие от истца и ответчика, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы иска поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных объяснений, решения суда, расчетов, счетов, платежных поручений.
Представитель ответчика не явился, извещен о дате и времени проведения заседания.
Документы приобщены к материалам дела на основании статей 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие ответчика.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд
установил:
между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР", именуемый по договору арендодатель и индивидуальным предпринимателем Боровковым Андреем Анатольевичем, именуемым по договору арендатор 5 июня 2013 года заключен договор аренды нежилого помещения N А-01-035-13, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату помещение N 10, расположенное на 1 этаже досугово-развлекательного центра "Алатырь" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 5, общей площадью 244 кв. м, а арендатор обязуется принять помещение, выплачивать за него арендную плату, а также выполнять все иные обязательства, установленные настоящим договором аренды (пункты 3 - 5 договора).
В соответствии с пунктом 6 срок аренды составляет 11 месяцев с даты начала аренды, указанной в статье 16 настоящего договора аренды, если договор аренды не будет прекращен (расторгнут) досрочно. Стороны имеют право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке при условии уведомления за 3 месяца.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В подтверждение права на передачу имущества в аренду истцом представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.07.2013 N 66-0-1-21/4049/2013-706, согласно которой истец является собственником нежилого помещения (литер А), общей площадью 70933 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 5.
Согласно указанной выписке 25.07.2013 зарегистрирован договор аренды N А-01-035-13, подписанный 5.06.2013 между собственником (истцом) и ИП Боровковым А.А. (ответчиком) сроком с 20.06.2013 на три года.
Доводы ответчика о неиспользовании спорного объекта, отсутствии доказательств передачи истцом ответчику в пользование спорного нежилого помещения судом отклонены как противоречащие материалам дела.
В судебном заседании представитель истца ссылался на исполнение ответчиком обязанности по регистрации договора и приложений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и сдачу подлинников указанных документов, в том числе акта приема-передачи нежилого помещения в регистрирующий орган.
С целью проверки указанных доводов по ходатайству истца, судом истребовались из Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области сведения о регистрации указанных документов. На основании определения суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 22 июля 2014 года представлены расписка о получении документов и акт приема-передачи документов от 20 июня 2013 года. Из указанных документов следует, что между истцом и ответчиком 20.06.2013 подписывался акт приема-передачи спорных помещений, ответчиком из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 5 августа 2013 года получены подлинники документов в двух экземплярах: договор аренды от 5.06.2013, акт от 20.06.2013.
Таким образом, суд полагает, что в материалы дела представлены надлежащие доказательства факта передачи объекта аренды ответчику в пользование по акту приема-передачи от 20.06.2013.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктом 7 договора арендная плата взимается за пользование помещениями и включает в себя: базовую арендную плату и переменную арендную плату. Переменная арендная плата в свою очередь включает в себя эксплуатационные платежи и коммунальные платежи.
Начиная с первого по шестой месяц аренды ставка базовой арендной платы составляет 9760 долларов США за 1 месяц аренды помещения. Начиная с седьмого месяца аренды, ставка базовой арендной платы составляет 11183 доллара 33 цента США за 1 месяц аренды помещения, кроме того НДС. Базовая арендная плата начисляется, начиная с даты подписания акта о начале коммерческой деятельности, и выплачивается ежемесячно авансом не позднее 1-го числа каждого оплачиваемого месяца (пункт 8 договора).
Эксплуатационные платежи составляют 102195 руб. 33 коп. за 1 месяц аренды помещения, кроме того НДС (пункт 10 договора).
В соответствии с пунктом 11 договора аренды коммунальные платежи состоят из следующих видов: электроэнергия, холодоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение (горячее и холодное), водоотведение, сверхлимитное водопотребление и водоотведение, вывоз ТБО и опасных отходов, платежи за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ, платеж за негативное воздействие на окружающую среду. Платежи и услуги являются компенсацией арендатором затрат арендодателя на обеспечение Центра, включая помещения арендатора. Коммунальными услугами. Часть общей стоимости потребляемых арендатором коммунальных услуг определяется ежемесячно на основе фактически потребленной в помещениях электроэнергии и воды (если помещения имеют водоснабжение) по установленным в помещениях счетчикам расходов электроэнергии и воды. Оставшаяся часть общей стоимости коммунальных услуг распределяются между всеми арендаторами центра пропорционально долям арендатора. Общая сумма подлежащих уплате арендатором коммунальных платежей указывается в счете арендодателя (пункт 12 договора).
Пунктом 13 договора на арендатора возложена обязанность выплатить арендодателю обеспечительный платеж в течение 10 банковских дней с даты подписания договора аренды.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению платежей за использование объекта аренды, в связи с чем образовалась задолженность:
по базовой арендной плате за период с октября 2013 года по 23 января 2014 года в сумме 1156176 руб. 79 коп.,
по переменной части (коммунальным платежам) с ноября 2013 года по 23 января 2014 года 78666 руб. 48 коп.
по эксплуатационному платежу: за период октября 2013 года по 23 января 2014 года в сумме 413563 руб. 68 коп.
Расчеты истцом произведены с учетом установленных сторонами условий договора аренды N А-01-035-13 от 05.06.2013
Ответчиком контррасчета либо документального подтверждения погашения указанной задолженности в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
Возражения ответчика в части удержания истцом страхового депозита судом отклонены с учетом согласованных сторонами условий спорного договора аренды.
Согласно пункту 11 приложения N 1 к договору о подготовке к аренде и использовании нежилых помещений N А-01-035-13 от 05.06.2013 Страховой Депозит является обеспечительным платежом арендатора, подлежащим возврату арендатору в соответствии с Общими условиями аренды (приложение N 1 к договору аренды).
В соответствии с ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, порядок возврата арендатору Страхового Депозита регулируется Общими условиями аренды (приложение N 1 к договору аренды).
В абзаце 1 пункта 11.6. Общих условий аренды (приложение N 1 к договору аренды) стороны согласовали, что при условии соблюдения арендатором всех условий договора аренды, по истечении срока Аренды (или в случае досрочного расторжения (прекращения) договора Аренды) и в кратчайший разумный срок по подписанию Акта приема-передачи о возврате Помещений арендодателю или по факту освобождения арендатором Помещений, какое из событий наступит позднее, Страховой Депозит возвращается арендатору в сумме, изначально внесенной арендатором, или в случае удержаний, произведенных арендодателем и не выполненных арендатором согласно договору аренды, в сумме, оставшейся не использованной в течение срока Аренды, за вычетом, по усмотрению арендодателя и без обязанности арендодателя производить такие вычеты, всех или некоторых из далее перечисленных сумм: сумм задолженности арендатора по платежам, подлежащим уплате по договору аренды до даты его расторжения (прекращения); сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по договору аренды, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба Помещениям или иному имуществу арендодателя, или компенсации расходов арендодателя, связанных с восстановлением состояния Помещений; сумм задолженности по иным денежным обязательствам арендатора по договору аренды, срок исполнения которых наступил или наступает на дату возможного расторжения (прекращения).
При этом в абзаце 2 пункта 11.6 Общих условий аренды (приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что в случае нарушения арендатором условий договора аренды сумма Страхового Депозита, оплаченная арендатором, последнему не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя и признается справедливой, но не обязательно полной и достаточной компенсацией убытков, причиненных арендодателю арендатором в связи с нарушением условий договора аренды.
В судебном заседании установлено, что ответчиком обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом.
Таким образом, с учетом абзаца 2 пункта 11.6 Общих условий аренды (приложение N 1 к договору аренды) сумма Страхового Депозита возврату арендатору не подлежит.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности в размере 1674840 руб. 06 коп. (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3.13, 1.18 приложения N 1 неисполнение обязанности по уплате в соответствии с положениями ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечено уплатой пени в размере 0,5% в день от просроченной суммы по день ее полной оплаты.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании пунктов 3.13, 1.18. договора истцом начислена неустойка в общем размере 1371562 руб. 34 коп., в том числе:
на базовую арендную плату в сумме 1002129 руб. 23 коп. за период с 2.09.2013 по 9.06.2014,
по эксплуатационным расходам в сумме 369433 руб. 11 коп. за период с 21.06.2013 по 09.06.2014.
Поскольку обязательство по уплате арендных платежей, своевременно не исполнено, требование о взыскании неустойки предъявлено обоснованно.
Ответчик просит снизить пени на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, исходя из двукратной учетной ставки рефинансирования.
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с разъяснениями, изложенными п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 N 17).
Бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возлагается на ответчика (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).
По мнению суда, ответчик не доказал, что в заявленном размере неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку п. 1 ст. 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.
Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта").
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Боровкова Андрея Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" основной долг 1674840 (один миллион шестьсот семьдесят четыре тысячи восемьсот сорок) руб. 06 коп., неустойку 1371562 (один миллион триста семьдесят одну тысячу пятьсот шестьдесят два) руб. 34 коп., расходы по оплате государственной пошлины 37819 (тридцать семь тысяч восемьсот девятнадцать) руб. 48 коп.
2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Боровкова Андрея Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму (включая судебные расходы) по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения суда, в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу настоящего решения и до полной уплаты взысканной суммы.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.А.КУКЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
РЕШЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ ОТ 07.09.2014 ПО ДЕЛУ N А60-16278/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД СВЕРДЛОВСКОЙ ОБЛАСТИ
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
от 7 сентября 2014 г. по делу N А60-16278/2014
Резолютивная часть решения объявлена 29 августа 2014 года
Полный текст решения изготовлен 07 сентября 2014 года
Арбитражный суд Свердловской области в составе председательствующего судьи Е.А. Куклевой при ведении протокола судебного заседания помощником судьи А.А. Обуховой рассмотрел в судебном заседании дело N А60-16278/2014 по иску Общества с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" к Индивидуальному предпринимателю Боровкову Андрею Анатольевичу о взыскании 2963895 руб. 36 коп.,
от истца: Харащо В.Г., представитель по доверенности от 07.04.2014 г.,
от ответчика: явки нет, извещен надлежащим образом.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения заявления извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте суда.
Права и обязанности лицу, участвующему в деле разъяснены. Отводов составу суда не заявлено.
Общество с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" (далее - истец) обратилось в суд с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Боровкову Андрею Анатольевичу (далее - ответчик) с требованием о взыскании задолженности по договору аренды нежилых помещений N А-01-035-13 от 05.06.2013 г. в размере 2963895 руб. 36 коп., в том числе сумму основного долга 1674840 руб. 06 коп., неустойки 1 289 055 руб. 30 коп.
Определением от 28.04.2014 в порядке, установленном ст. ст. 127, 133, 135, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражным судом принято указанное заявление к производству, и дело назначено к рассмотрению в предварительном судебном заседании.
30.05.2014 г. от ответчика поступил письменный отзыв с приложением сведений из Сбербанка России. В отзыве ответчик иск не признал, просил в иске отказать. Указал, что истец не передавал ответчику спорные помещения, акт приема-передачи помещений отсутствует. Также полагал, что размер заявленной неустойки является несоразмерным, просил снизить его по ст. 333 ГК РФ.
Документы, представленные ответчиком, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Истец в предварительном судебном заседании доводы иска поддержал в полном объеме. Заявил ходатайство об увеличении предмета исковых требований в части размера неустойки до суммы 1 371 562 руб. 34 коп. Представлены расчеты исковых требований.
Документы, представленные истцом, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Увеличение исковых требований в части неустойки принято судом к производству в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Представитель ответчика в предварительное судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате и времени проведения заседания.
В порядке статей 123, 136 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предварительное судебное заседание проведено в отсутствие ответчика.
В судебном заседании 07.07.2014 г. представитель истца на доводах иска настаивал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных доказательств: копий выписки от 31.07.2013 г., выписки от 29.05.2014 г., договора от 05.06.2013 г., письмо от 19.06.2014 г., дополнительные письменные объяснения по периоду задолженности и отзыву ответчика. В объяснениях указал, что нежилые помещения по спорному договору аренды 20 июня 2013 г. были истцом переданы ответчику по акту приема-передачи, который был составлен в трех экземплярах. Все три экземпляра акта вместе с тремя экземплярами договора были сданы на государственную регистрацию в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области. После регистрации Договора 5 января 2014 г. арендатор получил в Управлении два экземпляра акта, в том числе экземпляр арендодателя. В получении именно двух экземпляров акта Боровков А.А. расписался в экземпляре расписки, который имеется в деле правоустанавливающих документов Управления. Несмотря на неоднократные требования арендодателя передать полагающийся арендодателю экземпляр акта, Боровков А.А. акт не передал и до настоящего времени продолжает акт удерживать. Ответчик 8 августа 2013 г. после проведения в период с 20 июня 2013 г. (дата передачи арендуемых помещений по Акту) по 7 августа 2013 г. в арендуемых помещениях подготовительных работ приступил к осуществлению в них коммерческой деятельности, факт начала которой стороны зафиксировали актом о начале коммерческой деятельности от 8 августа 2013 г. и осуществлял ее до января 2014. Ответчик вносил базовую арендную плату, осуществлял эксплуатационные платежи, уплачивал коммунальные услуги с начала действия договора до октября 2013 г. и никаких сомнений на предмет его заключенности ответчик не выражал. Также полагает, что представил документы, подтверждающие курс доллара США по состоянию на дни оплаты. Ответчик мог самостоятельно получить, проверить, оспорить данные, учтенные истцом при проведении расчетов задолженности ответчика. Истец предоставлял ответчику расчеты коммунальных услуг. Ответчик добросовестно их оплачивал, никаких претензий к их объему и стоимости не предъявлял. Эксплуатационные платежи вносились ответчиком в размере и сроки, установленные договором и согласованные сторонами (до октября 2013 г.). Также полагает, что ходатайство ответчика о снижении договорной неустойки удовлетворению не подлежит.
Кроме того, истец заявил письменное ходатайство об истребовании из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области копии акта приема-передачи арендуемых по спорному договору помещений и копию расписки Боровкова А.А. в получении двух экземпляров указанного акта.
Представитель ответчика в судебном заседании заявил возражения по иску, указал, что акт о начале коммерческой деятельности не подтверждает сам факт передачи имущества по договору аренды.
Документы, представленные истцом, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ходатайство истца об истребование из Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области доказательств, удовлетворено.
Определением суда от 08.07.2014 г. судебное разбирательство отложено.
22.07.2014. от Управления Росреестра по Свердловской области поступили запрошенные судом документы, которые приобщены к материалам дела.
В судебном заседании 20.08.2014 г. представитель истца поддержал заявленные исковые требования, представил копию расписки о получении документов.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал ранее изложенные возражения по иску, представил дополнения к отзыву, в котором указал, что ответчик в Управление не обращался, каких-либо документов не представлял.
Документы, поступившие от истца и ответчика, приобщены к материалам дела в порядке ст. 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В судебном заседании представитель истца доводы иска поддержал, заявил ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных объяснений, решения суда, расчетов, счетов, платежных поручений.
Представитель ответчика не явился, извещен о дате и времени проведения заседания.
Документы приобщены к материалам дела на основании статей 66, 75 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание проведено в отсутствие ответчика.
Рассмотрев материалы дела, заслушав объяснения представителя истца, арбитражный суд
установил:
между обществом с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР", именуемый по договору арендодатель и индивидуальным предпринимателем Боровковым Андреем Анатольевичем, именуемым по договору арендатор 5 июня 2013 года заключен договор аренды нежилого помещения N А-01-035-13, по условиям которого арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное пользование за плату помещение N 10, расположенное на 1 этаже досугово-развлекательного центра "Алатырь" по адресу: г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 5, общей площадью 244 кв. м, а арендатор обязуется принять помещение, выплачивать за него арендную плату, а также выполнять все иные обязательства, установленные настоящим договором аренды (пункты 3 - 5 договора).
В соответствии с пунктом 6 срок аренды составляет 11 месяцев с даты начала аренды, указанной в статье 16 настоящего договора аренды, если договор аренды не будет прекращен (расторгнут) досрочно. Стороны имеют право на расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке при условии уведомления за 3 месяца.
В соответствии со ст. 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
В подтверждение права на передачу имущества в аренду истцом представлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 31.07.2013 N 66-0-1-21/4049/2013-706, согласно которой истец является собственником нежилого помещения (литер А), общей площадью 70933 кв. м, расположенного по адресу: Российская Федерация, Свердловская область, г. Екатеринбург, ул. Малышева, д. 5.
Согласно указанной выписке 25.07.2013 зарегистрирован договор аренды N А-01-035-13, подписанный 5.06.2013 между собственником (истцом) и ИП Боровковым А.А. (ответчиком) сроком с 20.06.2013 на три года.
Доводы ответчика о неиспользовании спорного объекта, отсутствии доказательств передачи истцом ответчику в пользование спорного нежилого помещения судом отклонены как противоречащие материалам дела.
В судебном заседании представитель истца ссылался на исполнение ответчиком обязанности по регистрации договора и приложений в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области и сдачу подлинников указанных документов, в том числе акта приема-передачи нежилого помещения в регистрирующий орган.
С целью проверки указанных доводов по ходатайству истца, судом истребовались из Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области сведения о регистрации указанных документов. На основании определения суда Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 22 июля 2014 года представлены расписка о получении документов и акт приема-передачи документов от 20 июня 2013 года. Из указанных документов следует, что между истцом и ответчиком 20.06.2013 подписывался акт приема-передачи спорных помещений, ответчиком из Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области 5 августа 2013 года получены подлинники документов в двух экземплярах: договор аренды от 5.06.2013, акт от 20.06.2013.
Таким образом, суд полагает, что в материалы дела представлены надлежащие доказательства факта передачи объекта аренды ответчику в пользование по акту приема-передачи от 20.06.2013.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с пунктом 7 договора арендная плата взимается за пользование помещениями и включает в себя: базовую арендную плату и переменную арендную плату. Переменная арендная плата в свою очередь включает в себя эксплуатационные платежи и коммунальные платежи.
Начиная с первого по шестой месяц аренды ставка базовой арендной платы составляет 9760 долларов США за 1 месяц аренды помещения. Начиная с седьмого месяца аренды, ставка базовой арендной платы составляет 11183 доллара 33 цента США за 1 месяц аренды помещения, кроме того НДС. Базовая арендная плата начисляется, начиная с даты подписания акта о начале коммерческой деятельности, и выплачивается ежемесячно авансом не позднее 1-го числа каждого оплачиваемого месяца (пункт 8 договора).
Эксплуатационные платежи составляют 102195 руб. 33 коп. за 1 месяц аренды помещения, кроме того НДС (пункт 10 договора).
В соответствии с пунктом 11 договора аренды коммунальные платежи состоят из следующих видов: электроэнергия, холодоснабжение, теплоснабжение, водоснабжение (горячее и холодное), водоотведение, сверхлимитное водопотребление и водоотведение, вывоз ТБО и опасных отходов, платежи за сверхнормативный сброс загрязняющих веществ, платеж за негативное воздействие на окружающую среду. Платежи и услуги являются компенсацией арендатором затрат арендодателя на обеспечение Центра, включая помещения арендатора. Коммунальными услугами. Часть общей стоимости потребляемых арендатором коммунальных услуг определяется ежемесячно на основе фактически потребленной в помещениях электроэнергии и воды (если помещения имеют водоснабжение) по установленным в помещениях счетчикам расходов электроэнергии и воды. Оставшаяся часть общей стоимости коммунальных услуг распределяются между всеми арендаторами центра пропорционально долям арендатора. Общая сумма подлежащих уплате арендатором коммунальных платежей указывается в счете арендодателя (пункт 12 договора).
Пунктом 13 договора на арендатора возложена обязанность выплатить арендодателю обеспечительный платеж в течение 10 банковских дней с даты подписания договора аренды.
В соответствии со ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. По общему правилу только надлежащее исполнение прекращает обязательство (ст. 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В судебном заседании установлено, что ответчиком ненадлежащим образом исполнена обязанность по внесению платежей за использование объекта аренды, в связи с чем образовалась задолженность:
по базовой арендной плате за период с октября 2013 года по 23 января 2014 года в сумме 1156176 руб. 79 коп.,
по переменной части (коммунальным платежам) с ноября 2013 года по 23 января 2014 года 78666 руб. 48 коп.
по эксплуатационному платежу: за период октября 2013 года по 23 января 2014 года в сумме 413563 руб. 68 коп.
Расчеты истцом произведены с учетом установленных сторонами условий договора аренды N А-01-035-13 от 05.06.2013
Ответчиком контррасчета либо документального подтверждения погашения указанной задолженности в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в материалы дела не представлено.
Возражения ответчика в части удержания истцом страхового депозита судом отклонены с учетом согласованных сторонами условий спорного договора аренды.
Согласно пункту 11 приложения N 1 к договору о подготовке к аренде и использовании нежилых помещений N А-01-035-13 от 05.06.2013 Страховой Депозит является обеспечительным платежом арендатора, подлежащим возврату арендатору в соответствии с Общими условиями аренды (приложение N 1 к договору аренды).
В соответствии с ч. 1 ст. 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Таким образом, порядок возврата арендатору Страхового Депозита регулируется Общими условиями аренды (приложение N 1 к договору аренды).
В абзаце 1 пункта 11.6. Общих условий аренды (приложение N 1 к договору аренды) стороны согласовали, что при условии соблюдения арендатором всех условий договора аренды, по истечении срока Аренды (или в случае досрочного расторжения (прекращения) договора Аренды) и в кратчайший разумный срок по подписанию Акта приема-передачи о возврате Помещений арендодателю или по факту освобождения арендатором Помещений, какое из событий наступит позднее, Страховой Депозит возвращается арендатору в сумме, изначально внесенной арендатором, или в случае удержаний, произведенных арендодателем и не выполненных арендатором согласно договору аренды, в сумме, оставшейся не использованной в течение срока Аренды, за вычетом, по усмотрению арендодателя и без обязанности арендодателя производить такие вычеты, всех или некоторых из далее перечисленных сумм: сумм задолженности арендатора по платежам, подлежащим уплате по договору аренды до даты его расторжения (прекращения); сумм компенсаций, причитающихся арендодателю по договору аренды, включая компенсации, обусловленные причинением ущерба Помещениям или иному имуществу арендодателя, или компенсации расходов арендодателя, связанных с восстановлением состояния Помещений; сумм задолженности по иным денежным обязательствам арендатора по договору аренды, срок исполнения которых наступил или наступает на дату возможного расторжения (прекращения).
При этом в абзаце 2 пункта 11.6 Общих условий аренды (приложение N 1 к договору аренды) предусмотрено, что в случае нарушения арендатором условий договора аренды сумма Страхового Депозита, оплаченная арендатором, последнему не возвращается, остается в полном распоряжении арендодателя и признается справедливой, но не обязательно полной и достаточной компенсацией убытков, причиненных арендодателю арендатором в связи с нарушением условий договора аренды.
В судебном заседании установлено, что ответчиком обязательства по внесению арендных платежей исполнялись ненадлежащим образом.
Таким образом, с учетом абзаца 2 пункта 11.6 Общих условий аренды (приложение N 1 к договору аренды) сумма Страхового Депозита возврату арендатору не подлежит.
В связи с изложенным, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных истцом требований о взыскании с ответчика задолженности в размере 1674840 руб. 06 коп. (статьи 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 3.13, 1.18 приложения N 1 неисполнение обязанности по уплате в соответствии с положениями ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обеспечено уплатой пени в размере 0,5% в день от просроченной суммы по день ее полной оплаты.
В силу ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
На основании пунктов 3.13, 1.18. договора истцом начислена неустойка в общем размере 1371562 руб. 34 коп., в том числе:
на базовую арендную плату в сумме 1002129 руб. 23 коп. за период с 2.09.2013 по 9.06.2014,
по эксплуатационным расходам в сумме 369433 руб. 11 коп. за период с 21.06.2013 по 09.06.2014.
Поскольку обязательство по уплате арендных платежей, своевременно не исполнено, требование о взыскании неустойки предъявлено обоснованно.
Ответчик просит снизить пени на основании ст. 333 Гражданского кодекса РФ, исходя из двукратной учетной ставки рефинансирования.
В силу п. 1 ст. 333 Гражданского кодекса РФ, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
В соответствии с разъяснениями, изложенными п. 1 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" соразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства предполагается.
Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. Ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства.
Критериями для установления несоразмерности подлежащего уплате штрафа последствиям нарушения обязательства в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки, значительное превышение суммы неустойки над суммой возможных убытков, вызванных нарушением обязательства, длительность неисполнения обязательства и другие обстоятельства. При этом суд оценивает возможность снижения неустойки с учетом конкретных обстоятельств дела (Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 14.07.1997 N 17).
Бремя доказывания явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства возлагается на ответчика (п. 1 постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 N 81).
По мнению суда, ответчик не доказал, что в заявленном размере неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.
При таких обстоятельствах, исковые требования подлежат удовлетворению в полном объеме.
Поскольку исковые требования удовлетворены, расходы истца по оплате государственной пошлины подлежат взысканию с ответчика на основании статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Поскольку п. 1 ст. 395 ГК РФ подлежит применению к любому денежному требованию, вытекающему из гражданских отношений, а также к судебным расходам, законодательством допускается начисление процентов на присужденную судом денежную сумму как последствие неисполнения судебного акта.
Исходя из этого и с целью обеспечения своевременного исполнения судебного акта должником суд, удовлетворяя заявление о взыскании денежных средств, присуждает истцу проценты за пользование чужими денежными средствами на всю взыскиваемую сумму с момента вступления судебного акта в законную силу и до его фактического исполнения (п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 04.04.2014 N 22 "О некоторых вопросах присуждения взыскателю денежных средств за неисполнение судебного акта").
На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 167 - 170, 171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
решил:
1. Исковые требования удовлетворить.
Взыскать с Индивидуального предпринимателя Боровкова Андрея Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" основной долг 1674840 (один миллион шестьсот семьдесят четыре тысячи восемьсот сорок) руб. 06 коп., неустойку 1371562 (один миллион триста семьдесят одну тысячу пятьсот шестьдесят два) руб. 34 коп., расходы по оплате государственной пошлины 37819 (тридцать семь тысяч восемьсот девятнадцать) руб. 48 коп.
2. Взыскать с Индивидуального предпринимателя Боровкова Андрея Анатольевича в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Компания "АМБЕР" проценты за пользование чужими денежными средствами на взысканную сумму (включая судебные расходы) по учетной ставке (ставке рефинансирования) Центрального банка Российской Федерации, действующей на день вынесения решения суда, в размере 8,25% годовых с момента вступления в силу настоящего решения и до полной уплаты взысканной суммы.
3. Решение по настоящему делу вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия, если не подана апелляционная жалоба. В случае подачи апелляционной жалобы решение, если оно не отменено и не изменено, вступает в законную силу со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения (изготовления его в полном объеме).
Апелляционная жалоба подается в арбитражный суд апелляционной инстанции через арбитражный суд, принявший решение. Апелляционная жалоба также может быть подана посредством заполнения формы, размещенной на официальном сайте арбитражного суда в сети "Интернет" http://ekaterinburg.arbitr.ru.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда http://17aas.arbitr.ru.
Судья
Е.А.КУКЛЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)