Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: Смирнова И.Ю., доверенность от 31.07.2013,
от ответчика: Иташвили Р.А., конкурсный управляющий по решению от 21.11.2013 по делу А56-9252/2013,
от 3-го лица: Смирнова И.Ю., доверенность от 30.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27772/2013) ООО "Торговый Дом "Фергана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 по делу N А56-44208/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом
к ООО "Торговый Дом "Фергана"
3-е лицо: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о расторжении договора и взыскании штрафа,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Фергана" (адрес: 198216, Россия, Санкт-Петербург, пр-т Народного Ополчения, д. 2; ОГРН: 1037811019102; далее - Общество) о расторжении договора от 01.12.2011 N 1955-ПП и взыскании 574 400 руб. штрафа.
Решением суда от 12.11.2013 удовлетворено требование о расторжении договора. Требование о взыскании штрафа оставлено без рассмотрения.
В апелляционной жалобе Общество просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, правовым последствием неисполнения обязанности по оплате очередных платежей в соответствии с условиями договора купли-продажи должно быть не расторжение договора, а возможность заявлять требование об обращении взыскания на предмет залога. При этом в соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве с даты введения процедуры наблюдения, обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Общество полагает, что Комитетом избран ненадлежащий способ защиты права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Комитета возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Обществом заключен договор купли-продажи от 01.12.2011 N 1955-ПП нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А, пом. 23-Н.
По условиям договора Обществу предоставлена возможность оплаты цены продажи объекта без учета НДС с рассрочкой платежа на 3 года с даты заключения договора.
Оплата в установленный графиком платежей срок покупателем не произведена.
В целях урегулирования во внесудебном порядке погашения задолженности, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения Обществом своих обязательств по договору, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", действующим от имени Комитета в адрес Общества направлены претензии от 10.12.2012 N 7781/28 и от 18.03.2013 N 1251/28 о необходимости произвести в течение 10 календарных дней с момента получения претензии оплату образовавшейся задолженности и штрафных санкций.
В связи с нарушением покупателем сроков оплаты цены продажи объекта и образовавшейся неустойкой, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя в порядке пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без рассмотрения требование Общества о взыскании штрафа, суд правильно указал, что заявление по настоящему делу было подано 26.07.2013, то есть после введения процедуры наблюдения в отношении Общества.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 7.6.1 договора установлено, что в случае оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта.
Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Как следует из материалов дела, ответчик до заключения договора купли-продажи являлся арендатором объекта. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" вещь считается переданной покупателю в момент заключения договора купли-продажи.
Сумма платежей, перечисленных ответчиком в рамках договора купли-продажи, не превысила половину выкупной цены.
Материалами дела подтверждается, что до обращения в арбитражный суд с настоящим иском Обществу неоднократно направлялись требования с предложением погасить образовавшуюся задолженность в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На момент рассмотрения настоящего дела переход права на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А, пом. 23-Н, к Обществу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, неоплата имущества в установленный договором срок может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.
Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения ответчиком очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы подателя жалобы являются несостоятельными, поскольку Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений, обязывающих заявлять требование о расторжении договора только в рамках дела о банкротстве.
Также несостоятельным является довод подателя жалобы о нарушении прав кредиторов, поскольку спорное имущество не могло быть включено в конкурсную массу ввиду отсутствия у Общества права собственности на объект.
Довод подателя жалобы о неисполнимости решения суда, поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о договоре от 01.12.2012 N 1955-ПП, в то время как между сторонами заключен договор от 01.12.2011 N 1955-ПП, отклоняется апелляционным судом, поскольку из материалов дела, а также из мотивировочной части решения следует, что между сторонами имеется спор о расторжении договора от 01.12.2011 N 1955-ПП. К исковому заявлению приложена копия договора от 01.12.2011 N 1955-ПП. Как подтвердили представители в судебном заседании, между сторонами не заключался договор от 01.12.2012. Таким образом, резолютивная часть обжалуемого решения содержит опечатку, подлежащую исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ. Как пояснил представитель истца, соответствующее заявление подано в суд первой инстанции.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРИНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 24.02.2014 ПО ДЕЛУ N А56-44208/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 24 февраля 2014 г. по делу N А56-44208/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 17 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2014 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Жиляевой Е.В.
судей Баркановой Я.В., Сериковой И.А.
при ведении протокола судебного заседания: Кривобоковым К.В.
при участии:
от истца: Смирнова И.Ю., доверенность от 31.07.2013,
от ответчика: Иташвили Р.А., конкурсный управляющий по решению от 21.11.2013 по делу А56-9252/2013,
от 3-го лица: Смирнова И.Ю., доверенность от 30.12.2013,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27772/2013) ООО "Торговый Дом "Фергана" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 по делу N А56-44208/2013 (судья Егорова Д.А.), принятое
по иску Комитета по управлению городским имуществом
к ООО "Торговый Дом "Фергана"
3-е лицо: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"
о расторжении договора и взыскании штрафа,
установил:
Комитет по управлению городским имуществом (адрес: 191060, Россия, Санкт-Петербург, Смольный подъезд N 6, ОГРН: 1027809244561; далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Торговый Дом "Фергана" (адрес: 198216, Россия, Санкт-Петербург, пр-т Народного Ополчения, д. 2; ОГРН: 1037811019102; далее - Общество) о расторжении договора от 01.12.2011 N 1955-ПП и взыскании 574 400 руб. штрафа.
Решением суда от 12.11.2013 удовлетворено требование о расторжении договора. Требование о взыскании штрафа оставлено без рассмотрения.
В апелляционной жалобе Общество просит решение суда отменить. По мнению подателя жалобы, правовым последствием неисполнения обязанности по оплате очередных платежей в соответствии с условиями договора купли-продажи должно быть не расторжение договора, а возможность заявлять требование об обращении взыскания на предмет залога. При этом в соответствии со статьей 18.1 Закона о банкротстве с даты введения процедуры наблюдения, обращение взыскания на заложенное имущество, в том числе во внесудебном порядке, не допускается. Общество полагает, что Комитетом избран ненадлежащий способ защиты права.
В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Общества поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Комитета возражала против удовлетворения апелляционной жалобы.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как следует из материалов дела, между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Обществом заключен договор купли-продажи от 01.12.2011 N 1955-ПП нежилого помещения при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества с условием о залоге, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить по цене и на условиях договора нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А, пом. 23-Н.
По условиям договора Обществу предоставлена возможность оплаты цены продажи объекта без учета НДС с рассрочкой платежа на 3 года с даты заключения договора.
Оплата в установленный графиком платежей срок покупателем не произведена.
В целях урегулирования во внесудебном порядке погашения задолженности, образовавшейся в результате ненадлежащего исполнения Обществом своих обязательств по договору, ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга", действующим от имени Комитета в адрес Общества направлены претензии от 10.12.2012 N 7781/28 и от 18.03.2013 N 1251/28 о необходимости произвести в течение 10 календарных дней с момента получения претензии оплату образовавшейся задолженности и штрафных санкций.
В связи с нарушением покупателем сроков оплаты цены продажи объекта и образовавшейся неустойкой, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Оставляя в порядке пункта 4 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации без рассмотрения требование Общества о взыскании штрафа, суд правильно указал, что заявление по настоящему делу было подано 26.07.2013, то есть после введения процедуры наблюдения в отношении Общества.
В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами и договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Пунктом 7.6.1 договора установлено, что в случае оплаты очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев независимо от периода просрочки покупатель признается отказавшимся от оплаты цены продажи объекта.
Пунктом 1 статьи 485 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что покупатель обязан оплатить товар по цене, предусмотренной договором купли-продажи.
Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.
Как следует из материалов дела, ответчик до заключения договора купли-продажи являлся арендатором объекта. В соответствии с пунктом 2 статьи 224 Гражданского кодекса Российской Федерации и пунктом 5 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73 (ред. от 25.01.2013) "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" вещь считается переданной покупателю в момент заключения договора купли-продажи.
Сумма платежей, перечисленных ответчиком в рамках договора купли-продажи, не превысила половину выкупной цены.
Материалами дела подтверждается, что до обращения в арбитражный суд с настоящим иском Обществу неоднократно направлялись требования с предложением погасить образовавшуюся задолженность в соответствии с пунктом 3 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации.
На момент рассмотрения настоящего дела переход права на нежилое помещение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, пр. Просвещения, д. 67, лит. А, пом. 23-Н, к Обществу в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним не зарегистрирован.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 65 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, неоплата имущества в установленный договором срок может служить основанием для расторжения договора в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию одной из сторон.
Поскольку материалам дела подтверждается факт невнесения ответчиком очередного платежа, установленного пунктом 2.2 договора, два и более раз в течение 12 месяцев, требование истца о расторжении договора подлежит удовлетворению на основании пункта 2 статьи 450 и пункта 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Доводы подателя жалобы являются несостоятельными, поскольку Федеральный закон от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" не содержит положений, обязывающих заявлять требование о расторжении договора только в рамках дела о банкротстве.
Также несостоятельным является довод подателя жалобы о нарушении прав кредиторов, поскольку спорное имущество не могло быть включено в конкурсную массу ввиду отсутствия у Общества права собственности на объект.
Довод подателя жалобы о неисполнимости решения суда, поскольку резолютивная часть решения содержит сведения о договоре от 01.12.2012 N 1955-ПП, в то время как между сторонами заключен договор от 01.12.2011 N 1955-ПП, отклоняется апелляционным судом, поскольку из материалов дела, а также из мотивировочной части решения следует, что между сторонами имеется спор о расторжении договора от 01.12.2011 N 1955-ПП. К исковому заявлению приложена копия договора от 01.12.2011 N 1955-ПП. Как подтвердили представители в судебном заседании, между сторонами не заключался договор от 01.12.2012. Таким образом, резолютивная часть обжалуемого решения содержит опечатку, подлежащую исправлению в порядке статьи 179 АПК РФ. Как пояснил представитель истца, соответствующее заявление подано в суд первой инстанции.
Принимая во внимание, что дело рассмотрено судом первой инстанции полно и всесторонне, нормы материального и процессуального права не нарушены, выводы суда о применении норм права соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся доказательствам, у апелляционной инстанции не имеется правовых оснований для отмены или изменения принятого решения.
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 12.11.2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.
Председательствующий
Е.В.ЖИЛЯЕВА
Судьи
Я.В.БАРКАНОВА
И.А.СЕРИКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)