Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Каримова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Бутковой Н.А., Кордюковой Г.Л.,
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 декабря 2013 года апелляционную жалобу А.К. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2013 года по гражданскому делу N 2-574/2013 по иску З. к Д.К.В., А.К. о признании недействительным договора купли-продажи, отмене регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения А.К. и его представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Д.К.В. Н., полагавшего доводы апелляционной жалобы обоснованными, судебная коллегия
установила:
З. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д.К.В. и А.К., в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный <дата> между Д.К.В. и А.К., аннулировать запись регистрации N <...>, совершенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
Свои требования истица мотивировала тем, что <дата> между ней и Д.К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, согласно п. 5 договора квартира была продана за 950000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора, в п. 7 договора продавец гарантировал, что до заключения договора квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением не состоит. Однако, как выяснилось впоследствии еще <дата> постановлением судьи Невского районного суда Санкт-Петербурга по ходатайству следователя СУ при УВД Невского района на квартиру был наложен арест, в связи с возбуждением уголовного дела в отношении неустановленного лица. Истица узнала об этом из письма УФРС по Санкт-Петербургу, которым ей было отказано в регистрации права собственности на квартиру. Письмом от <дата> УФРС по Санкт-Петербургу вновь отказано ей в регистрации права собственности на квартиру. Вступившим в законную силу решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> был удовлетворен иск З. к Д.К.В. и С., за ней было признано право собственности на спорную квартиру. В настоящее время в спорной квартире появился А.К., который представил договор купли-продажи данной квартиры, заключенный с Д.К.В. <дата> и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Истица полагает, что вторичная продажа Д.К.В. квартиры препятствует последующей регистрации права собственности и наносит истице существенный материальный ущерб.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2013 года договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между Д.К.В. и А.К. <дата> в простой письменной форме, признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки, отменена государственная регистрация права собственности А.К. на указанную квартиру, свидетельство о государственной регистрации права собственности А.К. на квартиру признано недействительным
В апелляционной жалобе А.К. просит решение суда первой инстанции отменить, как постановленное с нарушением норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции З., Д.К.В., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Спорным жилым помещением по настоящему делу является квартира <адрес>.
Из материалов дела следует, что <дата> между З. и Д.К.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, необходимые для регистрации перехода права собственности документы были сданы сторонами договора в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области <дата>.
По сообщению УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на имя Д.К.В. и З. от <дата> государственная регистрация права собственности была приостановлена в связи с наложением ареста на квартиру определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>.
Из ответа УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на имя Д.К.В. и З. от <дата> следует, что сторонам договора отказано в регистрации права собственности на квартиру, при этом сообщено, что <дата> в Невский отдел УФРС поступило заявление Д.К.В. о прекращении регистрации и возврате документов, кроме того, обращено внимание сторон на наличие ареста в отношении спорной квартиры.
Таким образом, в заявительном порядке истица не реализовала свое право государственной регистрации права собственности.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения З. в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д.К.В., С. о признании права собственности на спорную квартиру.
Вступившим в законную силу заочным решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> за З. признано право собственности на спорную по настоящему делу квартиру <адрес>.
Согласно разъяснениям, указанным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Статьи 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают договоры, которые подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Поскольку в гражданском законодательстве предусмотрены договоры, права по которым возникают только после государственной регистрации, а в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда само по себе является основанием для возникновения гражданских прав, то право собственности на спорную квартиру у З. возникло с момента вступления в законную силу решения суда о признании указанного права и не зависит от государственной регистрации, которая только вводит имущество в гражданский оборот и позволяет осуществлять юридически значимые действия в отношении его.
На основании изложенного, учитывая, что заочное решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, вступило в законную силу <дата>, именно с указанной даты З. является титульным собственником в отношении спорной квартиры.
Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между Д.К.В. и А.К. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.
<дата> произведена государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру А.К., на основании этого последнему выдано свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
Разрешая заявленные требования и признавая указанный договор купли-продажи от <дата>, заключенный между Д.К.В. и А.К., недействительным, руководствуясь ст. ст. 167, 168 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона.
При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что решением Невского районного суда Санкт-Петербурга, вступившего в законную силу, право собственности на квартиру было признано за истицей на основании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного в <дата> между З. и Д.К.В., при этом договор купли-продажи не был расторгнут, либо признан недействительным, все необходимые для регистрации перехода права собственности документы были сданы З. и Д.К.В. в ГУФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <дата>. Основанием к отказу ГУ ФРС в регистрации права собственности истицы на основании вышеназванного договора явилось наличие ареста в виде запрета на распоряжение квартирой. Арест на квартиру был снят постановлением следователя СУ УВД по Невскому району <дата>, о снятии ареста истице не было известно, что подтверждается ее обращениями в суд с заявлениями о снятии ареста, кроме того, о принятом решении о снятии ареста истице сообщено не было и следователем СУУВД, в связи с чем, истица не имела возможности произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру на основании решения Невского районного суда Санкт-Петербурга, доказательств обратного в суд не представлено.
Учитывая, что за истицей решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> было признано право собственности на квартиру, указанное решение Д.К.В. обжаловано не было, вывод суда первой инстанции о заключении после вступления в силу указанного решения договора купли-продажи между Д.К.В. и А.К. в нарушение закона, является законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный <дата> между Д.К.В. и А.К., является ничтожной сделкой.
Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью согласно п. ст. 166, п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общим последствием недействительности сделок (если иное не предусмотрено законом) является возвращение сторон в первоначальное положение, то есть обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признавая оспариваемый договор недействительным, суд первой инстанции применил последствия недействительности сделок, отменил государственную регистрацию права собственности А.К. на спорную квартиру и признал свидетельство о государственной регистрации указанного права А.К. недействительным.
Однако, учитывая обстоятельства совершения оспариваемого договора, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции не в полном объеме применены последствия недействительности данного договора, что повлекло нарушение прав А.К. как одной из сторон сделки.
Так, согласно п. 3 заключенного между Д.К.В. и А.К. договора купли-продажи спорная квартира была продана А.К. за 2800000 рублей.
В подтверждение передачи А.К. указанной суммы в материалы дела представлена расписка, согласно которой Д.К.В. получила от него денежные средства в размере 2800000 рублей за проданную квартиру <адрес>, денежные средства получены в полном объеме, материальных и иных претензий не имеется.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что денежные средства, переданные А.К. Д.К.В. в счет оплаты спорной квартиры по договору, признанному недействительным, должны быть возвращены А.К. в порядке двухсторонней реституции.
Таким образом, поскольку значимые для разрешения спора обстоятельства судом установлены, судебная коллегия полагает возможным дополнить резолютивную часть решения суда указанием на взыскание с Д.К.В. в пользу А.К. 2800000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда о недействительности договора, были предметом исследования суда первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
Обстоятельства добросовестности А.К. как приобретателя спорной квартиры вопреки доводам апелляционной жалобы не имеют юридического значения в рамках спорных правоотношений.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2013 года изменить, дополнив резолютивную часть следующим:
Взыскать с Д.К.В. в пользу А.К. денежную сумму в размере 2800000 (Два миллиона восемьсот тысяч) рублей.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 04.12.2013 N 33-19341/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 декабря 2013 г. N 33-19341/2013
Судья: Каримова Н.Ю.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе
председательствующего Корсаковой Ю.М.
судей Бутковой Н.А., Кордюковой Г.Л.,
при секретаре Ц.
рассмотрела в открытом судебном заседании 04 декабря 2013 года апелляционную жалобу А.К. на решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2013 года по гражданскому делу N 2-574/2013 по иску З. к Д.К.В., А.К. о признании недействительным договора купли-продажи, отмене регистрации права собственности.
Заслушав доклад судьи Корсаковой Ю.М., объяснения А.К. и его представителя К., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя Д.К.В. Н., полагавшего доводы апелляционной жалобы обоснованными, судебная коллегия
установила:
З. обратилась в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д.К.В. и А.К., в котором просила признать недействительным договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный <дата> между Д.К.В. и А.К., аннулировать запись регистрации N <...>, совершенную в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним <дата>.
Свои требования истица мотивировала тем, что <дата> между ней и Д.К.В. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>, согласно п. 5 договора квартира была продана за 950000 рублей, которые покупатель уплатил продавцу до подписания договора, в п. 7 договора продавец гарантировал, что до заключения договора квартира никому не продана, не заложена, в споре и под запрещением не состоит. Однако, как выяснилось впоследствии еще <дата> постановлением судьи Невского районного суда Санкт-Петербурга по ходатайству следователя СУ при УВД Невского района на квартиру был наложен арест, в связи с возбуждением уголовного дела в отношении неустановленного лица. Истица узнала об этом из письма УФРС по Санкт-Петербургу, которым ей было отказано в регистрации права собственности на квартиру. Письмом от <дата> УФРС по Санкт-Петербургу вновь отказано ей в регистрации права собственности на квартиру. Вступившим в законную силу решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> был удовлетворен иск З. к Д.К.В. и С., за ней было признано право собственности на спорную квартиру. В настоящее время в спорной квартире появился А.К., который представил договор купли-продажи данной квартиры, заключенный с Д.К.В. <дата> и свидетельство о государственной регистрации права собственности. Истица полагает, что вторичная продажа Д.К.В. квартиры препятствует последующей регистрации права собственности и наносит истице существенный материальный ущерб.
Решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2013 года договор купли-продажи квартиры <адрес>, заключенный между Д.К.В. и А.К. <дата> в простой письменной форме, признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки, отменена государственная регистрация права собственности А.К. на указанную квартиру, свидетельство о государственной регистрации права собственности А.К. на квартиру признано недействительным
В апелляционной жалобе А.К. просит решение суда первой инстанции отменить, как постановленное с нарушением норм материального права.
На рассмотрение дела в суд апелляционной инстанции З., Д.К.В., представитель Управления Росреестра по Санкт-Петербургу не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, ходатайств и заявлений об отложении слушания дела, документов, подтверждающих уважительность причин своей неявки, в судебную коллегию не представили. В связи с изложенным судебная коллегия на основании п. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации считает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.
Обсудив доводы апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия приходит к следующему.
Спорным жилым помещением по настоящему делу является квартира <адрес>.
Из материалов дела следует, что <дата> между З. и Д.К.В. был заключен договор купли-продажи спорной квартиры, необходимые для регистрации перехода права собственности документы были сданы сторонами договора в УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области <дата>.
По сообщению УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на имя Д.К.В. и З. от <дата> государственная регистрация права собственности была приостановлена в связи с наложением ареста на квартиру определением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>.
Из ответа УФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области на имя Д.К.В. и З. от <дата> следует, что сторонам договора отказано в регистрации права собственности на квартиру, при этом сообщено, что <дата> в Невский отдел УФРС поступило заявление Д.К.В. о прекращении регистрации и возврате документов, кроме того, обращено внимание сторон на наличие ареста в отношении спорной квартиры.
Таким образом, в заявительном порядке истица не реализовала свое право государственной регистрации права собственности.
Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения З. в Невский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Д.К.В., С. о признании права собственности на спорную квартиру.
Вступившим в законную силу заочным решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> за З. признано право собственности на спорную по настоящему делу квартиру <адрес>.
Согласно разъяснениям, указанным в п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума ВАС Российской Федерации N 22 от 29 апреля 2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, то такое решение является основанием для внесения записи в ЕГРП.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности.
Статьи 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривают договоры, которые подлежат государственной регистрации и считаются заключенными с момента такой регистрации.
Поскольку в гражданском законодательстве предусмотрены договоры, права по которым возникают только после государственной регистрации, а в силу статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации решение суда само по себе является основанием для возникновения гражданских прав, то право собственности на спорную квартиру у З. возникло с момента вступления в законную силу решения суда о признании указанного права и не зависит от государственной регистрации, которая только вводит имущество в гражданский оборот и позволяет осуществлять юридически значимые действия в отношении его.
На основании изложенного, учитывая, что заочное решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата>, вступило в законную силу <дата>, именно с указанной даты З. является титульным собственником в отношении спорной квартиры.
Вместе с тем, как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, <дата> между Д.К.В. и А.К. был заключен договор купли-продажи квартиры <адрес>.
<дата> произведена государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру А.К., на основании этого последнему выдано свидетельство о регистрации права собственности на квартиру.
Разрешая заявленные требования и признавая указанный договор купли-продажи от <дата>, заключенный между Д.К.В. и А.К., недействительным, руководствуясь ст. ст. 167, 168 169 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что указанный договор является ничтожной сделкой как не соответствующий требованиям закона.
При этом судом первой инстанции обоснованно принято во внимание, что решением Невского районного суда Санкт-Петербурга, вступившего в законную силу, право собственности на квартиру было признано за истицей на основании договора купли-продажи спорной квартиры, заключенного в <дата> между З. и Д.К.В., при этом договор купли-продажи не был расторгнут, либо признан недействительным, все необходимые для регистрации перехода права собственности документы были сданы З. и Д.К.В. в ГУФРС по Санкт-Петербургу и Ленинградской области в <дата>. Основанием к отказу ГУ ФРС в регистрации права собственности истицы на основании вышеназванного договора явилось наличие ареста в виде запрета на распоряжение квартирой. Арест на квартиру был снят постановлением следователя СУ УВД по Невскому району <дата>, о снятии ареста истице не было известно, что подтверждается ее обращениями в суд с заявлениями о снятии ареста, кроме того, о принятом решении о снятии ареста истице сообщено не было и следователем СУУВД, в связи с чем, истица не имела возможности произвести регистрацию права собственности на спорную квартиру на основании решения Невского районного суда Санкт-Петербурга, доказательств обратного в суд не представлено.
Учитывая, что за истицей решением Невского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> было признано право собственности на квартиру, указанное решение Д.К.В. обжаловано не было, вывод суда первой инстанции о заключении после вступления в силу указанного решения договора купли-продажи между Д.К.В. и А.К. в нарушение закона, является законным и обоснованным.
При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что договор купли-продажи спорной квартиры, заключенный <дата> между Д.К.В. и А.К., является ничтожной сделкой.
Ничтожная сделка недействительна независимо от признания ее таковой судом и не влечет юридических последствий за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью согласно п. ст. 166, п. 1 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Общим последствием недействительности сделок (если иное не предусмотрено законом) является возвращение сторон в первоначальное положение, то есть обязанность каждой из сторон вернуть другой стороне полученное по соответствующей сделке (п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Признавая оспариваемый договор недействительным, суд первой инстанции применил последствия недействительности сделок, отменил государственную регистрацию права собственности А.К. на спорную квартиру и признал свидетельство о государственной регистрации указанного права А.К. недействительным.
Однако, учитывая обстоятельства совершения оспариваемого договора, судебная коллегия считает, что судом первой инстанции не в полном объеме применены последствия недействительности данного договора, что повлекло нарушение прав А.К. как одной из сторон сделки.
Так, согласно п. 3 заключенного между Д.К.В. и А.К. договора купли-продажи спорная квартира была продана А.К. за 2800000 рублей.
В подтверждение передачи А.К. указанной суммы в материалы дела представлена расписка, согласно которой Д.К.В. получила от него денежные средства в размере 2800000 рублей за проданную квартиру <адрес>, денежные средства получены в полном объеме, материальных и иных претензий не имеется.
На основании изложенного, судебная коллегия приходит к выводу о том, что денежные средства, переданные А.К. Д.К.В. в счет оплаты спорной квартиры по договору, признанному недействительным, должны быть возвращены А.К. в порядке двухсторонней реституции.
Таким образом, поскольку значимые для разрешения спора обстоятельства судом установлены, судебная коллегия полагает возможным дополнить резолютивную часть решения суда указанием на взыскание с Д.К.В. в пользу А.К. 2800000 рублей.
Доводы апелляционной жалобы не опровергают выводов суда о недействительности договора, были предметом исследования суда первой инстанции и необоснованность их отражена в судебном решении с изложением соответствующих мотивов.
Обстоятельства добросовестности А.К. как приобретателя спорной квартиры вопреки доводам апелляционной жалобы не имеют юридического значения в рамках спорных правоотношений.
Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Невского районного суда Санкт-Петербурга от 16 мая 2013 года изменить, дополнив резолютивную часть следующим:
Взыскать с Д.К.В. в пользу А.К. денежную сумму в размере 2800000 (Два миллиона восемьсот тысяч) рублей.
В остальной части решение оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)