Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество ссылается на наличие у него преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 12.08.2015
В полном объеме постановление изготовлено 19.08.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Аталиковой З.А. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от заявителя - Цынжаловская С.В. по дов. от 15.08.2014;
- от заинтересованного лица - Важина А.Н. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-957/14,
рассмотрев в судебном заседании 12.08.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 22.04.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Расторгуевым Е.Б.,
по заявлению ООО "Стратегия Технология Люди"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным отказа в выкупе нежилого помещения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стратегия Технология Люди" (далее - ООО "Стратегия Технология Люди", Общество или заявитель) 19.09.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или заинтересованное лицо) с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным отказа в выкупе нежилого помещения общей площадью 185,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. Бутырская, д. 86 б (подвал, пом. II, комнаты 109, пом. III, комнаты 1-16), выраженный в уведомлении Департамента от 08.09.14 N 33-5-23930/14-(0)-0, и об обязании Департамента устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Стратегия Технология Люди" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) по заключению с Обществом договора-купли-продажи нежилого помещения в срок не позднее месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Обосновывая заявление, Общество указывало, что дважды обращалось к Департаменту с заявлением о выкупе арендованного помещения (15.07.2014 и 15.08.2014), однако Департамент дважды отказал в выкупе со ссылкой на непредставление пакета документов, подтверждающих статус заявителя как субъекта малого предпринимательства (письмо от 11.08.2014), а впоследствии (письмо от 08.09.2014) со ссылкой на отказ Департамента как арендодателя от договора аренды 04.06.2014, то есть до обращения арендатора с заявлением о выкупе. В заявлении указывалось, что арендатор не получал уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, а также являлся арендатором на момент подачи заявления о выкупе, поскольку правоотношения по договору аренды могли быть прекращены только через три месяца после направления уведомления о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2015 в удовлетворении заявления было отказано.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что заявитель не соответствует критериям, предъявляемым статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (не является арендатором в силу того, что арендодатель отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по причине нарушения его условий арендатором). Суд первой инстанции установил, что отказ арендодателя направлен заявителю до его обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 решение суда первой инстанции отменено, заявление ООО "Стратегия Технология Люди" удовлетворено.
Суд апелляционной инстанции признал незаконным отказ в выкупе нежилого помещения общей площадью 185,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. Бутырская, д. 86 б (подвал, пом. II, комнаты 109, пом. III, комнаты 1 - 16), выраженный в уведомлении Департамента городского имущества города Москвы от 08.09.14 N 33-5-23930/14-(0)-0, и обязал Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Стратегия Технология Люди" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, по заключению с ООО "Стратегия Технология Люди" договора-купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в срок не позднее месяца с момента вступления постановления Девятого арбитражного апелляционного суда в законную силу. С Департамента в пользу Общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 5 500 рублей.
Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано выводом о неправильном применении судом первой инстанции абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке отказа арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что направление уведомления об отказе от договора без представления доказательств получения арендатором такого уведомления (уведомление арендодателя по истечении срока хранения в почтовом отделении связи было возвращено отправителю) свидетельствует о несоблюдении Департаментом требований вышеуказанной нормы права, в связи с чем сделал вывод о том, что Общество соответствовало критериям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.
С постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда не согласился Департамент и обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусматривающих обязанности арендодателя вручить уведомление об отказе от договора аренды арендатору, просит постановление отменить и принять новый судебный акт.
Департамент считает, что поскольку его отказ заявлен (направлено арендатору уведомление) до обращения Общества с заявлением о выкупе, то заявитель не соответствовал на момент его обращения с заявлением о выкупе критериям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Письменного отзыва заявителя на кассационную жалобу заинтересованного лица не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала жалобу по изложенным в ней доводам, уточнила просительную часть жалобы - просила оставить в силе решение суда первой инстанции.
Представитель Общества возражала против удовлетворения жалобы, полагая выводы суда апелляционной инстанции по применению нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по доводам кассационной жалобы в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 288 Кодекса оснований для отмены постановления от 22.04.2015, поскольку судом апелляционной инстанции были неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе.
Материалами дела подтверждено, что при рассмотрении заявления Общества в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным отказа Департамента в выкупе нежилого помещения судами были установлены одни и те же обстоятельства, подтверждающие, что между Обществом как арендатором и Департаментом как арендодателем был заключен 01.10.2003 договор аренды N 3-662, который по истечении срока аренды (01.10.2013) был возобновлен на неопределенный срок.
Суды установили, что в соответствии с пунктом 8.3 договора он мог быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки помещения либо его части без согласования с арендодателем и решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
Также суды обеих инстанций установили, что 04.06.2014. арендодатель отказался от договора на основании п. 8.3 по причине нарушения его условий арендатором: организация спальных мест, оборудование ванных комнат, несанкционированная перепланировка, уведомив арендатора письмом от 04.06.2014 N ДГИ-И-10899/14, направленным по юридическому адресу арендатора и адресу аренды.
Материалами дела подтверждено, судами обеих инстанций установлено и никем документально не опровергнуто, что с заявлением о выкупе Общество обратилось 15.07.2014 и 15.08.2014, то есть после направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе оно уже не соответствовало критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп, так как арендодатель отказался от договора аренды ранее подачи Обществом заявления о выкупе.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указав на несоблюдение Департаментом указанной нормы, так как им не было представлено доказательств вручения арендатору уведомления об отказе от договора аренды, пришел к противоположному выводу.
По мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не связывает прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить другую сторону о намерении прекратить договор.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, обусловлен волей арендодателя.
Таким образом, неполучение арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не имеет правового значения для прекращения договора аренды.
Риск неполучения почтовой корреспонденции, направленной по юридическому адресу, указанному в качестве места нахождения организации по сведениям ЕГРЮЛ, несет само лицо - адресат почтового отправления. Аналогичная правовая позиция сформирована в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Учитывая вышеизложенное, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при неправильном применении норм материального права, а решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Кодекса должно быть оставлено в силе, поскольку вывод суда первой инстанции о том, что Департаментом не было допущено действий, не соответствующих закону и нарушающих права заявителя, основан на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу N А40-152821/2014 отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2015 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 19.08.2015 N Ф05-10826/2015 ПО ДЕЛУ N А40-152821/2014
Требование: О признании незаконным отказа уполномоченного органа в выкупе нежилого помещения и об обязании заключить договор купли-продажи.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Общество ссылается на наличие у него преимущественного права на приобретение спорного объекта недвижимости.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 19 августа 2015 г. по делу N А40-152821/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 12.08.2015
В полном объеме постановление изготовлено 19.08.2015
Арбитражный суд Московского округа
в составе:
председательствующего - судьи Петровой Е.А.
судей Аталиковой З.А. и Петровой В.В.
при участии в заседании:
- от заявителя - Цынжаловская С.В. по дов. от 15.08.2014;
- от заинтересованного лица - Важина А.Н. по дов. от 30.12.2014 N 33-Д-957/14,
рассмотрев в судебном заседании 12.08.2015 кассационную жалобу
Департамента городского имущества города Москвы
на постановление от 22.04.2015 Девятого арбитражного апелляционного суда, принятое судьями Садиковой Д.Н., Валиевым В.Р., Расторгуевым Е.Б.,
по заявлению ООО "Стратегия Технология Люди"
к Департаменту городского имущества города Москвы
о признании незаконным отказа в выкупе нежилого помещения,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Стратегия Технология Люди" (далее - ООО "Стратегия Технология Люди", Общество или заявитель) 19.09.2014 обратилось в Арбитражный суд города Москвы к Департаменту городского имущества города Москвы (далее - Департамент или заинтересованное лицо) с заявлением в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным отказа в выкупе нежилого помещения общей площадью 185,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. Бутырская, д. 86 б (подвал, пом. II, комнаты 109, пом. III, комнаты 1-16), выраженный в уведомлении Департамента от 08.09.14 N 33-5-23930/14-(0)-0, и об обязании Департамента устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Стратегия Технология Люди" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) по заключению с Обществом договора-купли-продажи нежилого помещения в срок не позднее месяца с момента вступления решения суда в законную силу.
Обосновывая заявление, Общество указывало, что дважды обращалось к Департаменту с заявлением о выкупе арендованного помещения (15.07.2014 и 15.08.2014), однако Департамент дважды отказал в выкупе со ссылкой на непредставление пакета документов, подтверждающих статус заявителя как субъекта малого предпринимательства (письмо от 11.08.2014), а впоследствии (письмо от 08.09.2014) со ссылкой на отказ Департамента как арендодателя от договора аренды 04.06.2014, то есть до обращения арендатора с заявлением о выкупе. В заявлении указывалось, что арендатор не получал уведомления арендодателя о расторжении договора аренды, а также являлся арендатором на момент подачи заявления о выкупе, поскольку правоотношения по договору аренды могли быть прекращены только через три месяца после направления уведомления о расторжении договора аренды.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2015 в удовлетворении заявления было отказано.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции указал, что заявитель не соответствует критериям, предъявляемым статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ (не является арендатором в силу того, что арендодатель отказался от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, по причине нарушения его условий арендатором). Суд первой инстанции установил, что отказ арендодателя направлен заявителю до его обращения с заявлением о реализации преимущественного права выкупа.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 решение суда первой инстанции отменено, заявление ООО "Стратегия Технология Люди" удовлетворено.
Суд апелляционной инстанции признал незаконным отказ в выкупе нежилого помещения общей площадью 185,8 кв. м, расположенного по адресу: ул. Бутырская, д. 86 б (подвал, пом. II, комнаты 109, пом. III, комнаты 1 - 16), выраженный в уведомлении Департамента городского имущества города Москвы от 08.09.14 N 33-5-23930/14-(0)-0, и обязал Департамент городского имущества города Москвы устранить допущенное нарушение прав и законных интересов ООО "Стратегия Технология Люди" путем совершения действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ, по заключению с ООО "Стратегия Технология Люди" договора-купли-продажи вышеуказанного нежилого помещения в срок не позднее месяца с момента вступления постановления Девятого арбитражного апелляционного суда в законную силу. С Департамента в пользу Общества взысканы расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе в размере 5 500 рублей.
Постановление суда апелляционной инстанции мотивировано выводом о неправильном применении судом первой инстанции абзаца 2 пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации о порядке отказа арендодателя от договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Суд апелляционной инстанции посчитал, что направление уведомления об отказе от договора без представления доказательств получения арендатором такого уведомления (уведомление арендодателя по истечении срока хранения в почтовом отделении связи было возвращено отправителю) свидетельствует о несоблюдении Департаментом требований вышеуказанной нормы права, в связи с чем сделал вывод о том, что Общество соответствовало критериям, предусмотренным Федеральным законом N 159-ФЗ, для возникновения у него права на реализацию предоставленного законом преимущественного права на приобретение помещения.
С постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда не согласился Департамент и обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции положений пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, не предусматривающих обязанности арендодателя вручить уведомление об отказе от договора аренды арендатору, просит постановление отменить и принять новый судебный акт.
Департамент считает, что поскольку его отказ заявлен (направлено арендатору уведомление) до обращения Общества с заявлением о выкупе, то заявитель не соответствовал на момент его обращения с заявлением о выкупе критериям статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ.
Письменного отзыва заявителя на кассационную жалобу заинтересованного лица не поступило.
В заседании суда кассационной инстанции представитель Департамента поддержала жалобу по изложенным в ней доводам, уточнила просительную часть жалобы - просила оставить в силе решение суда первой инстанции.
Представитель Общества возражала против удовлетворения жалобы, полагая выводы суда апелляционной инстанции по применению нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации законными и обоснованными.
Изучив материалы дела, выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы и возражений на нее, проверив по доводам кассационной жалобы в порядке статей 286, 287, 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законность обжалуемого судебного акта, судебная коллегия суда кассационной инстанции пришла к выводу о наличии предусмотренных частью 1 статьи 288 Кодекса оснований для отмены постановления от 22.04.2015, поскольку судом апелляционной инстанции были неправильно применены нормы материального права, в связи с чем решение суда первой инстанции подлежит оставлению в силе.
Материалами дела подтверждено, что при рассмотрении заявления Общества в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о признании незаконным отказа Департамента в выкупе нежилого помещения судами были установлены одни и те же обстоятельства, подтверждающие, что между Обществом как арендатором и Департаментом как арендодателем был заключен 01.10.2003 договор аренды N 3-662, который по истечении срока аренды (01.10.2013) был возобновлен на неопределенный срок.
Суды установили, что в соответствии с пунктом 8.3 договора он мог быть досрочно расторгнут арендодателем в одностороннем порядке в случае проведения арендатором переоборудования или перепланировки помещения либо его части без согласования с арендодателем и решения межведомственной комиссии, полученного в установленном порядке.
Также суды обеих инстанций установили, что 04.06.2014. арендодатель отказался от договора на основании п. 8.3 по причине нарушения его условий арендатором: организация спальных мест, оборудование ванных комнат, несанкционированная перепланировка, уведомив арендатора письмом от 04.06.2014 N ДГИ-И-10899/14, направленным по юридическому адресу арендатора и адресу аренды.
Материалами дела подтверждено, судами обеих инстанций установлено и никем документально не опровергнуто, что с заявлением о выкупе Общество обратилось 15.07.2014 и 15.08.2014, то есть после направления арендодателем уведомления об отказе от договора аренды.
Установив указанные обстоятельства, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что на момент обращения Общества с заявлением о выкупе оно уже не соответствовало критериям, установленным статьей 3 Федерального закона N 159-ФЗ для реализации преимущественного права на выкуп, так как арендодатель отказался от договора аренды ранее подачи Обществом заявления о выкупе.
Суд апелляционной инстанции, сославшись на нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации и указав на несоблюдение Департаментом указанной нормы, так как им не было представлено доказательств вручения арендатору уведомления об отказе от договора аренды, пришел к противоположному выводу.
По мнению судебной коллегии суда кассационной инстанции, судом апелляционной инстанции допущено неправильное толкование нормы пункта 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, которая не связывает прекращение договора аренды, заключенного на неопределенный срок, с обстоятельством получения соответствующего уведомления другой стороной, поскольку из указанной нормы следует обязанность стороны лишь предупредить другую сторону о намерении прекратить договор.
Отказ от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, является безусловным, обусловлен волей арендодателя.
Таким образом, неполучение арендатором уведомления арендодателя об отказе от договора аренды, заключенного на неопределенный срок, не имеет правового значения для прекращения договора аренды.
Риск неполучения почтовой корреспонденции, направленной по юридическому адресу, указанному в качестве места нахождения организации по сведениям ЕГРЮЛ, несет само лицо - адресат почтового отправления. Аналогичная правовая позиция сформирована в пункте 67 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Учитывая вышеизложенное, постановление суда апелляционной инстанции подлежит отмене на основании части 1 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как принятое при неправильном применении норм материального права, а решение суда первой инстанции в соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 287 Кодекса должно быть оставлено в силе, поскольку вывод суда первой инстанции о том, что Департаментом не было допущено действий, не соответствующих закону и нарушающих права заявителя, основан на фактических обстоятельствах дела и правильном применении норм права.
Руководствуясь статьями 284, 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2015 по делу N А40-152821/2014 отменить.
Решение Арбитражного суда города Москвы от 02.02.2015 по тому же делу оставить в силе.
Председательствующий судья
Е.А.ПЕТРОВА
Судьи
З.А.АТАЛИКОВА
В.В.ПЕТРОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)