Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Семцив И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Камышовой Т.В.,
судей: Алферовой Н.А., Малиновского В.В.,
при секретаре Р.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Алферовой Н.А. гражданское дело по апелляционной жалобе К. на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 6 марта 2014 года,
установила:
К. обратилась в суд с иском к Ф., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании действительным договора купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру, указав в обоснование заявленных требований, что 3.05.2004 года между ней и Ф., (ФИО)16. был заключен договор купли-продажи квартиры АДРЕС От имени продавцов выступал на основании нотариально выданной 04.03.2004 года доверенности (ФИО)5 Истец с момента заключения данного договора и оплаты за приобретение квартиры денежных средств в полном объеме постоянно проживает в данной квартире, владеет, пользуется ей, произвела там ремонт. Поскольку срок доверенности на (ФИО)5 истек, она не смогла произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ней на квартиру. Ф., оформив свои наследственные права после смерти бабушки (ФИО)7, уклоняется от регистрации сделки, и пояснила, что не намерена производить отчуждение квартиры, так как в 2004 году она не могла осознавать своих действий, поскольку на тот момент являлась несовершеннолетней.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, К. просила суд признать действительным договор купли-продажи квартиры АДРЕС; признать за ней право собственности на указанную квартиру и взыскать с Ф. расходы по оплате госпошлины в размере 3520 руб. 46 коп.
6 марта 2014 года Шахтинский городской суд Ростовской области постановил решение, которым отказал К. в удовлетворении иска в полном объеме.
Не согласившись с решением, К. в лице своего представителя по доверенности (ФИО)6 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить его как незаконное, необоснованное и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры Федеральный закон "Об опеки и попечительстве" не действовал, в связи с чем положения ст. 37 ГК РФ в части, устанавливающей необходимость получения предварительного согласия органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего, не подлежат применению к спорным правоотношениям, ввиду чего считает, что суд применил закон, не подлежащий применению. Полагает, что вывод суда о том, что (ФИО)7 и Ф. на день заключения договора не являлись титульными собственниками спорной квартиры, опровергается справкой МУП АДРЕС "БТИ" НОМЕР от 18.11.2003 года. Считает, что суд не дал должной оценки показаниям свидетелей и обстоятельствам, установленным решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 19.08.2013 года, подтвердивших факт заключения сделки и факт проживания истца с семьей в данной квартире с 2004 года. Кроме того, обращает внимание, что судом не было в установленном порядке рассмотрено ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля матери ответчика (ФИО)17. Также заявитель выражает несогласие с доводом ответчика о том, что на момент совершения сделки, она, будучи несовершеннолетней, не понимала значения совершаемых действий, согласия на предоставление полномочий по продаже квартиры никому не давала, поскольку они не соответствует фактическим обстоятельствам дела - представленная в судебном заседании доверенность была подписана, в том числе и Ф., которой на момент выдачи доверенности исполнилось 16 лет, с согласия ее матери.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей К., поддержавших апелляционную жалобу, Ф., просившую решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене по существу правильного решения суда.
Судом установлено и следует из материалов дела, что АДРЕС принадлежала на праве общей долевой собственности (ФИО)18 и Ф. на основании договора на передачу квартиры в собственность в порядке приватизации от 24.03.1997 года. После смерти (ФИО)9, умершего ДАТА года, в наследство на <...> долю квартиры вступили его дочь Ф. и мать (ФИО)7, соответственно их доли составили <...> и <...> ДАТА (ФИО)7 и Ф., действуя через представителя по доверенности (ФИО)5, заключили договор купли-продажи указанной квартиры с К. По настоящее время государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к К. не произведена. Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 19.08.2013 года установлен факт принятия наследства Ф. после смерти (ФИО)7 и за ней зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 37, 164, 218 ГК РФ, Федеральным законом "Об опеки и попечительстве", Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установив, что на момент заключения сделки предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры в целях защиты жилищных прав несовершеннолетнего сособственника Ф. получено не было, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора действительным и права собственности за К.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, так как они соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
В силу предписаний статей 45 и 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующих государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации, в случае нарушения прав несовершеннолетних такие права подлежат судебной защите и восстановлению по основаниям и в процедурах, предусмотренных законом.
Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.
Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в том числе и достигшего пятнадцатилетнего возраста, и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.
Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону (ст. 168 ГК РФ).
В нарушение указанных норм, действующих и на момент заключения спорной сделки, при заключении договора купли-продажи законный представитель несовершеннолетнего продавца Ф. за получением разрешения на отчуждение жилого помещения в органы опеки не обращался. В материалах дела отсутствуют доказательства, что в результате совершенной сделки законные права несовершеннолетней были соблюдены, а именно, что полученные от продажи квартиры денежные средства были израсходованы на приобретение для нее иного жилья либо потрачены в ее интересах. Как утверждает (ФИО)10, денежные средства ей либо ее матери К. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не передавались, жилье не приобреталось, расчеты за квартиру производились с ее бабушкой (ФИО)7
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что поскольку процедура отчуждения принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества не была соблюдена, что повлекло нарушение его прав, у суда не было оснований для признания сделки действительной, и, как следствие, признания права собственности на квартиру за покупателем.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд сослался на положения ФЗ от 24.04.2008 года N 48-ФЗ "Об опеки и попечительстве" и указал, что Ф-вы не являлись титульными собственниками продаваемой квартиры вопреки данными МУП БТИ г. Шахты, судебная коллегия не может принять во внимание, так как они в целом не опровергают выводы суда и не влияют на правильность вынесенного решения.
Показания свидетелей и обстоятельства, установленные решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 19.08.2013 года, на которые ссылается апеллянт, не являются юридически значимыми к рассматриваемому спору. При том, что факт заключения договора и проживания в спорной квартире К. ответчиком не оспаривался.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, они основаны на неверном понимании норм права, переоценки обстоятельств дела и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно, нормы материального права применены верно. Оценка доказательствам по делу дана по правилам ст. 67 ГПК РФ. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 6 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ РОСТОВСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.05.2014 ПО ДЕЛУ N 33-7019
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
РОСТОВСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 28 мая 2014 г. по делу N 33-7019
Судья Семцив И.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Ростовского областного суда в составе:
председательствующего Камышовой Т.В.,
судей: Алферовой Н.А., Малиновского В.В.,
при секретаре Р.,
заслушав в судебном заседании по докладу судьи Алферовой Н.А. гражданское дело по апелляционной жалобе К. на решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 6 марта 2014 года,
установила:
К. обратилась в суд с иском к Ф., третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований на предмет спора, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области, о признании действительным договора купли-продажи квартиры и признании права собственности на квартиру, указав в обоснование заявленных требований, что 3.05.2004 года между ней и Ф., (ФИО)16. был заключен договор купли-продажи квартиры АДРЕС От имени продавцов выступал на основании нотариально выданной 04.03.2004 года доверенности (ФИО)5 Истец с момента заключения данного договора и оплаты за приобретение квартиры денежных средств в полном объеме постоянно проживает в данной квартире, владеет, пользуется ей, произвела там ремонт. Поскольку срок доверенности на (ФИО)5 истек, она не смогла произвести государственную регистрацию перехода права собственности к ней на квартиру. Ф., оформив свои наследственные права после смерти бабушки (ФИО)7, уклоняется от регистрации сделки, и пояснила, что не намерена производить отчуждение квартиры, так как в 2004 году она не могла осознавать своих действий, поскольку на тот момент являлась несовершеннолетней.
На основании изложенного, с учетом уточнения исковых требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, К. просила суд признать действительным договор купли-продажи квартиры АДРЕС; признать за ней право собственности на указанную квартиру и взыскать с Ф. расходы по оплате госпошлины в размере 3520 руб. 46 коп.
6 марта 2014 года Шахтинский городской суд Ростовской области постановил решение, которым отказал К. в удовлетворении иска в полном объеме.
Не согласившись с решением, К. в лице своего представителя по доверенности (ФИО)6 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит отменить его как незаконное, необоснованное и вынести новое решение об удовлетворении заявленных требований. Указывает, что на момент заключения договора купли-продажи спорной квартиры Федеральный закон "Об опеки и попечительстве" не действовал, в связи с чем положения ст. 37 ГК РФ в части, устанавливающей необходимость получения предварительного согласия органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимого имущества несовершеннолетнего, не подлежат применению к спорным правоотношениям, ввиду чего считает, что суд применил закон, не подлежащий применению. Полагает, что вывод суда о том, что (ФИО)7 и Ф. на день заключения договора не являлись титульными собственниками спорной квартиры, опровергается справкой МУП АДРЕС "БТИ" НОМЕР от 18.11.2003 года. Считает, что суд не дал должной оценки показаниям свидетелей и обстоятельствам, установленным решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 19.08.2013 года, подтвердивших факт заключения сделки и факт проживания истца с семьей в данной квартире с 2004 года. Кроме того, обращает внимание, что судом не было в установленном порядке рассмотрено ходатайство о вызове в судебное заседание в качестве свидетеля матери ответчика (ФИО)17. Также заявитель выражает несогласие с доводом ответчика о том, что на момент совершения сделки, она, будучи несовершеннолетней, не понимала значения совершаемых действий, согласия на предоставление полномочий по продаже квартиры никому не давала, поскольку они не соответствует фактическим обстоятельствам дела - представленная в судебном заседании доверенность была подписана, в том числе и Ф., которой на момент выдачи доверенности исполнилось 16 лет, с согласия ее матери.
Проверив законность и обоснованность обжалуемого решения суда в пределах доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, выслушав представителей К., поддержавших апелляционную жалобу, Ф., просившую решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения, признав возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, уведомленных надлежащим образом о месте и времени рассмотрения дела, судебная коллегия не находит оснований к отмене по существу правильного решения суда.
Судом установлено и следует из материалов дела, что АДРЕС принадлежала на праве общей долевой собственности (ФИО)18 и Ф. на основании договора на передачу квартиры в собственность в порядке приватизации от 24.03.1997 года. После смерти (ФИО)9, умершего ДАТА года, в наследство на <...> долю квартиры вступили его дочь Ф. и мать (ФИО)7, соответственно их доли составили <...> и <...> ДАТА (ФИО)7 и Ф., действуя через представителя по доверенности (ФИО)5, заключили договор купли-продажи указанной квартиры с К. По настоящее время государственная регистрация договора купли-продажи и перехода права собственности на квартиру к К. не произведена. Решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 19.08.2013 года установлен факт принятия наследства Ф. после смерти (ФИО)7 и за ней зарегистрировано право собственности на спорную квартиру.
Разрешая спор, суд первой инстанции, руководствуясь ст. ст. 37, 164, 218 ГК РФ, Федеральным законом "Об опеки и попечительстве", Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", установив, что на момент заключения сделки предварительное согласие органа опеки и попечительства на продажу спорной квартиры в целях защиты жилищных прав несовершеннолетнего сособственника Ф. получено не было, пришел к выводу об отсутствии оснований для признания договора действительным и права собственности за К.
Судебная коллегия соглашается с указанными выводами суда, так как они соответствует фактическим обстоятельствам дела и требованиям закона.
В силу предписаний статей 45 и 46 Конституции Российской Федерации, гарантирующих государственную, в том числе судебную, защиту прав и свобод человека и гражданина в Российской Федерации, в случае нарушения прав несовершеннолетних такие права подлежат судебной защите и восстановлению по основаниям и в процедурах, предусмотренных законом.
Согласно пункту 3 статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом ребенка на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Абзацем 2 пункта 1 статьи 28 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что к сделкам законных представителей несовершеннолетнего с его имуществом применяются правила, предусмотренные пунктами 2 и 3 статьи 37 названного Кодекса.
В соответствии с пунктом 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель - давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Приведенные правовые нормы направлены на обеспечение прав и законных интересов несовершеннолетних при отчуждении принадлежащего им имущества.
Согласие на отчуждение имущества, принадлежащего несовершеннолетним детям в соответствии со статьями 28, 37 Гражданского кодекса Российской Федерации должно быть получено перед совершением сделки с целью обеспечить соблюдение законных имущественных прав несовершеннолетнего, в том числе и достигшего пятнадцатилетнего возраста, и только реальное соблюдение этих прав ребенка является критерием оценки действительности сделки.
Таким образом, получение разрешения органа опеки является обязательным установленным законом условием действительности сделки, несоблюдение которого, по общему правилу, влечет за собой ничтожность сделки как противоречащей закону (ст. 168 ГК РФ).
В нарушение указанных норм, действующих и на момент заключения спорной сделки, при заключении договора купли-продажи законный представитель несовершеннолетнего продавца Ф. за получением разрешения на отчуждение жилого помещения в органы опеки не обращался. В материалах дела отсутствуют доказательства, что в результате совершенной сделки законные права несовершеннолетней были соблюдены, а именно, что полученные от продажи квартиры денежные средства были израсходованы на приобретение для нее иного жилья либо потрачены в ее интересах. Как утверждает (ФИО)10, денежные средства ей либо ее матери К. при заключении договора купли-продажи спорной квартиры не передавались, жилье не приобреталось, расчеты за квартиру производились с ее бабушкой (ФИО)7
При таких обстоятельствах, судебная коллегия полагает, что поскольку процедура отчуждения принадлежащего несовершеннолетнему недвижимого имущества не была соблюдена, что повлекло нарушение его прав, у суда не было оснований для признания сделки действительной, и, как следствие, признания права собственности на квартиру за покупателем.
Доводы апелляционной жалобы о том, что суд сослался на положения ФЗ от 24.04.2008 года N 48-ФЗ "Об опеки и попечительстве" и указал, что Ф-вы не являлись титульными собственниками продаваемой квартиры вопреки данными МУП БТИ г. Шахты, судебная коллегия не может принять во внимание, так как они в целом не опровергают выводы суда и не влияют на правильность вынесенного решения.
Показания свидетелей и обстоятельства, установленные решением Шахтинского городского суда Ростовской области от 19.08.2013 года, на которые ссылается апеллянт, не являются юридически значимыми к рассматриваемому спору. При том, что факт заключения договора и проживания в спорной квартире К. ответчиком не оспаривался.
В целом доводы апелляционной жалобы не опровергают выводы суда первой инстанции, они основаны на неверном понимании норм права, переоценки обстоятельств дела и не содержат оснований, предусмотренных ст. 330 ГПК РФ, для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке.
Таким образом, суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда первой инстанции не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу установлены правильно, нормы материального права применены верно. Оценка доказательствам по делу дана по правилам ст. 67 ГПК РФ. Оснований для отмены решения суда первой инстанции не имеется.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия,
определила:
Решение Шахтинского городского суда Ростовской области от 6 марта 2014 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)