Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 24.03.2015
Полный текст постановления изготовлен 25.03.2015
председательствующего Ключниковой Н.В.
судей Шелудяева В.Н., Смолко С.И.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (ОГРН 1026701438213, ИНН 6729018279, проспект Гагарина, д. 17, 52, г. Смоленск, 2140018); - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Михайловской С.М. (г. Смоленск); - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 10467558340507, ИНН 6730055050, ул. Полтавская, д. 8, г. Смоленск, 214025); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Малого Николая Марковича (г. Смоленск); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.10.2014 (судья Еремеева В.И.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 (судьи Мордасов Е.В., Заикина Н.В., Федин К.А.) по делу N А62-4574/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (далее - ООО ФСК "Веж", Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление, регистрационный орган), по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.12.2013 к договору долевого участия в строительстве жилья от 28.09.2011 N 2, заключенному между ООО ФСК "ВЕЖ" и ООО "Вязьмажилстрой", с соглашением об уступке прав требования от 29.02.2012, заключенному между ООО "Вязьмажилстрой" и Малым Н.М. и об обязании восстановить нарушенное право.
Решением суда от 07.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.12.2014, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 15.06.2007 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО ФСК "Веж" (арендатор) был заключен договор N 112/з аренды земельного участка общей площадью 8439 кв. м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119, расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовой, для строительства 207-квартирного жилого дома, который 24.07.2007 зарегистрирован в ЕГРП.
15.11.2007 ООО ФСК "Веж" выдано разрешение N RU67302000-158 на строительство 207-квартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Согласно разрешению на строительство ООО ФСК "Веж" вправе приступить к строительным работам после сноса жилых домов.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.08.2010 по делу N 2-3047/10 указанный выше договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 от 15.06.2007 N 112/з признан недействительным в части предоставления в аренду ООО ФСК "Веж" земельного участка площадью 790 кв. м, расположенного под жилым домом N 4 по Старо-Чернушенскому пер. г. Смоленска. Суд признал за Емельяненковым Ю.А. право собственности на земельный участок площадью 790 кв. м и обязал ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Смоленской области восстановить земельный участок площадью 790 кв. м под жилым домом N 4 по Старо-Чернушенскому пер. г. Смоленска на кадастровый учет.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.10.2012 прекращено право аренды ООО ФСК "Веж" на часть площадью 1178 кв. м земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119, расположенного по адресу, г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая, относящуюся к многоквартирному дому N 3 по ул. Трудовая г. Смоленска.
16.12.2013 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Емельяненкова Ю.А. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178 на основании решения суда.
28.09.2011 между ООО ФСК "Веж" (застройщик) и ООО "Вязьмажилстрой" (дольщик) заключен договор N 2 об участии в долевом строительстве жилья, одним из условий которого было условие о передаче дольщику квартир, в том числе и квартиры N 32, в 10-этажном каркасно-кирпичном жилом доме (земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119) в г. Смоленске в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая.
29.02.2012 между ООО "Вязьмажилстрой" (первоначальный дольщик) и Малым Николаем Марковичем (новый дольщик) было заключено соглашение об уступке прав на квартиру N 32 по договору N 2 от 28.09.2011.
19.12.2013 между ООО "ФСК "Веж" и Малым Н.М. (новый дольщик) заключено соглашение об уступке прав на квартиру N 32 по договору от 28.11.2011 N 2 и соглашению от 29.02.2012.
16.01.2014 ООО ФСК "Веж" и Малый Н.М. обратились в Росреестр с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе срока завершения строительства от 19.12.2013 к договору от 28.09.2011 N 2 долевого участия в строительстве жилья с соглашением об уступке прав требования от 29.02.2012 на квартиру N 32 в создаваемом многоквартирном жилом доме по адресу: ул. Н. Неман - Академика Петрова - Трудовая в г. Смоленске, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:0119.
Письмом от 24.01.2014 N 01/049/2014-148 Росреестр направил ООО ФСК "ВЕЖ" и Малому Н.М. уведомление о приостановлении до 24.02.2014 государственной регистрации дополнительного соглашения, ссылаясь на то что земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате его раздела и право собственности на один из вновь образованных земельных участков зарегистрировано в ЕГРП за иным лицом; не представлены согласия всех залогодержателей на внесение изменений либо расторжение договора аренды и раздел земельного участка; не представлены изменения в проектную документацию в части земельного участка.
Письмом от 19.02.2014 N 01/049/2014-148 Управление уведомило Общество и Малого Н.М. о продлении приостановления регистрации до 19.05.2014.
Письмом от 05.06.2014 Управление сообщило Обществу и Малому Н.М. об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения на объект недвижимого имущества - квартиру 32 по основаниям, изложенным в письме от 24.01.2014 о приостановлении государственной регистрации.
Посчитав действия регистрационного органа по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования суд, правомерно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен данный дом.
В силу ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
В Ленинском районном суде г. Смоленска при рассмотрении гражданских дел залогодержатели (участники долевого строительства 207-квартирного многоэтажного дома) к участию в деле не привлекались.
Довод Управления о том, что на государственную регистрацию необходимо было представить согласие всех залогодержателей на раздел земельного участка, неверен, поскольку, как указано выше, раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 был произведен на основании двух судебных решений, а поэтому в силу п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласие собственников, землепользователей, землевладельцев на раздел такого земельного участка не требуется.
Проводя в порядке ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) правовую экспертизу документов при регистрации сделки, государственный регистратор установил, что запись о договоре об участии в долевом строительстве вносится в подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119. По сообщению филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Согласно ст. 21 Закона N 214-ФЗ сведения о проекте строительства содержат, в том числе, информацию и о правах на земельный участок.
Из указанных норм права следует, что изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.
Однако сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП отсутствовали.
Поскольку данные обстоятельства в соответствии с требованиями ст. ст. 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", препятствовали проведению государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.12.2013, то государственным регистратором правомерно было отказано Обществу в государственной регистрации.
Кроме того, 24.06.2014 в ЕГРП зарегистрировано дополнительное соглашение Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО ФСК "Веж" от 27.03.2014 к договору аренды земельного участка от 15.06.2007 N 112/з, которым в договор внесены изменения в части площади и кадастрового номера земельного участка (под 207-квартирным домом сформирован земельный участок площадью 6469 кв. м с кадастровым номером 67:27:0000000:1706), что дает возможность зарегистрировать соглашения о переуступке прав к договору на долевое участие в строительстве жилого дома.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу N А62-4574/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 25.03.2015 ПО ДЕЛУ N А62-4574/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 марта 2015 г. по делу N А62-4574/2014
Резолютивная часть объявлена 24.03.2015
Полный текст постановления изготовлен 25.03.2015
председательствующего Ключниковой Н.В.
судей Шелудяева В.Н., Смолко С.И.
при участии в заседании:
- от общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (ОГРН 1026701438213, ИНН 6729018279, проспект Гагарина, д. 17, 52, г. Смоленск, 2140018); - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от государственного регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области Михайловской С.М. (г. Смоленск); - не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (ОГРН 10467558340507, ИНН 6730055050, ул. Полтавская, д. 8, г. Смоленск, 214025); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Малого Николая Марковича (г. Смоленск); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" на решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.10.2014 (судья Еремеева В.И.) и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 (судьи Мордасов Е.В., Заикина Н.В., Федин К.А.) по делу N А62-4574/2014,
установил:
общество с ограниченной ответственностью финансово-строительная компания "Веж" (далее - ООО ФСК "Веж", Общество) обратилось в Арбитражный суд Смоленской области с заявлением о признании незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области (далее - Управление, регистрационный орган), по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.12.2013 к договору долевого участия в строительстве жилья от 28.09.2011 N 2, заключенному между ООО ФСК "ВЕЖ" и ООО "Вязьмажилстрой", с соглашением об уступке прав требования от 29.02.2012, заключенному между ООО "Вязьмажилстрой" и Малым Н.М. и об обязании восстановить нарушенное право.
Решением суда от 07.10.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 17.12.2014, в удовлетворении заявленного требования отказано.
В кассационной жалобе Общество просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленного требования.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судом, 15.06.2007 между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и ООО ФСК "Веж" (арендатор) был заключен договор N 112/з аренды земельного участка общей площадью 8439 кв. м с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119, расположенный по адресу: г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовой, для строительства 207-квартирного жилого дома, который 24.07.2007 зарегистрирован в ЕГРП.
15.11.2007 ООО ФСК "Веж" выдано разрешение N RU67302000-158 на строительство 207-квартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения. Согласно разрешению на строительство ООО ФСК "Веж" вправе приступить к строительным работам после сноса жилых домов.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.08.2010 по делу N 2-3047/10 указанный выше договор аренды земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 от 15.06.2007 N 112/з признан недействительным в части предоставления в аренду ООО ФСК "Веж" земельного участка площадью 790 кв. м, расположенного под жилым домом N 4 по Старо-Чернушенскому пер. г. Смоленска. Суд признал за Емельяненковым Ю.А. право собственности на земельный участок площадью 790 кв. м и обязал ФГУ "Земельная кадастровая палата" по Смоленской области восстановить земельный участок площадью 790 кв. м под жилым домом N 4 по Старо-Чернушенскому пер. г. Смоленска на кадастровый учет.
Решением Ленинского районного суда г. Смоленска от 10.10.2012 прекращено право аренды ООО ФСК "Веж" на часть площадью 1178 кв. м земельного участка с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119, расположенного по адресу, г. Смоленск, в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая, относящуюся к многоквартирному дому N 3 по ул. Трудовая г. Смоленска.
16.12.2013 в ЕГРП зарегистрировано право собственности Емельяненкова Ю.А. на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178 на основании решения суда.
28.09.2011 между ООО ФСК "Веж" (застройщик) и ООО "Вязьмажилстрой" (дольщик) заключен договор N 2 об участии в долевом строительстве жилья, одним из условий которого было условие о передаче дольщику квартир, в том числе и квартиры N 32, в 10-этажном каркасно-кирпичном жилом доме (земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119) в г. Смоленске в районе улиц Нормандия-Неман - Академика Петрова - Трудовая.
29.02.2012 между ООО "Вязьмажилстрой" (первоначальный дольщик) и Малым Николаем Марковичем (новый дольщик) было заключено соглашение об уступке прав на квартиру N 32 по договору N 2 от 28.09.2011.
19.12.2013 между ООО "ФСК "Веж" и Малым Н.М. (новый дольщик) заключено соглашение об уступке прав на квартиру N 32 по договору от 28.11.2011 N 2 и соглашению от 29.02.2012.
16.01.2014 ООО ФСК "Веж" и Малый Н.М. обратились в Росреестр с заявлением о государственной регистрации дополнительного соглашения о переносе срока завершения строительства от 19.12.2013 к договору от 28.09.2011 N 2 долевого участия в строительстве жилья с соглашением об уступке прав требования от 29.02.2012 на квартиру N 32 в создаваемом многоквартирном жилом доме по адресу: ул. Н. Неман - Академика Петрова - Трудовая в г. Смоленске, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 67:27:0000000:0119.
Письмом от 24.01.2014 N 01/049/2014-148 Росреестр направил ООО ФСК "ВЕЖ" и Малому Н.М. уведомление о приостановлении до 24.02.2014 государственной регистрации дополнительного соглашения, ссылаясь на то что земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате его раздела и право собственности на один из вновь образованных земельных участков зарегистрировано в ЕГРП за иным лицом; не представлены согласия всех залогодержателей на внесение изменений либо расторжение договора аренды и раздел земельного участка; не представлены изменения в проектную документацию в части земельного участка.
Письмом от 19.02.2014 N 01/049/2014-148 Управление уведомило Общество и Малого Н.М. о продлении приостановления регистрации до 19.05.2014.
Письмом от 05.06.2014 Управление сообщило Обществу и Малому Н.М. об отказе в государственной регистрации дополнительного соглашения на объект недвижимого имущества - квартиру 32 по основаниям, изложенным в письме от 24.01.2014 о приостановлении государственной регистрации.
Посчитав действия регистрационного органа по отказу в государственной регистрации дополнительного соглашения незаконными, Общество обратилось в арбитражный суд с соответствующим требованием.
Отказывая в удовлетворении заявленного требования суд, правомерно исходил из следующего.
В соответствии с ч. 1 ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) под объектом долевого строительства понимается жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.
Согласно ст. 4 Закона N 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенного многоквартирного дома передать участнику долевого строительства соответствующий объект долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в состав которого входит и земельный участок, на котором расположен данный дом.
В силу ч. 1 ст. 13 Закона N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Право аренды на земельный участок, предоставленный застройщику, в силу закона находится в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).
В соответствии с п. 1 ст. 33 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии (истребовании) или об обременении указанного имущества либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества, залогодатель обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя, если он ему известен. При предъявлении к залогодателю соответствующего иска в суде, арбитражном суде или третейском суде (далее - суд) он должен привлечь такого залогодержателя к участию в деле.
В Ленинском районном суде г. Смоленска при рассмотрении гражданских дел залогодержатели (участники долевого строительства 207-квартирного многоэтажного дома) к участию в деле не привлекались.
Довод Управления о том, что на государственную регистрацию необходимо было представить согласие всех залогодержателей на раздел земельного участка, неверен, поскольку, как указано выше, раздел земельного участка с кадастровым номером 67:27:0000000:0119 был произведен на основании двух судебных решений, а поэтому в силу п. 6 ст. 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации согласие собственников, землепользователей, землевладельцев на раздел такого земельного участка не требуется.
Проводя в порядке ст. 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации прав) правовую экспертизу документов при регистрации сделки, государственный регистратор установил, что запись о договоре об участии в долевом строительстве вносится в подраздел 3 раздела, открытого на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0000000:0119. По сообщению филиала ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Росреестра" по Смоленской области земельный участок с кадастровым номером 67:27:000 00 00:0119 снят с кадастрового учета 23.12.2013 в результате раздела на несколько земельных участков, в том числе на земельный участок с кадастровым номером 67:27:0020503:178, право собственности на который зарегистрировано за иным лицом.
В соответствии с ч. 4 ст. 19 Закона N 214-ФЗ застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.
Согласно ст. 21 Закона N 214-ФЗ сведения о проекте строительства содержат, в том числе, информацию и о правах на земельный участок.
Из указанных норм права следует, что изменение прав застройщика на земельный участок влечет обязанность застройщика внести изменения в проектную декларацию.
Однако сведения о земельном участке, являющемся измененным предметом залога, на момент совершения оспариваемых действий в ЕГРП отсутствовали.
Поскольку данные обстоятельства в соответствии с требованиями ст. ст. 19, 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", препятствовали проведению государственной регистрации дополнительного соглашения от 19.12.2013, то государственным регистратором правомерно было отказано Обществу в государственной регистрации.
Кроме того, 24.06.2014 в ЕГРП зарегистрировано дополнительное соглашение Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области и ООО ФСК "Веж" от 27.03.2014 к договору аренды земельного участка от 15.06.2007 N 112/з, которым в договор внесены изменения в части площади и кадастрового номера земельного участка (под 207-квартирным домом сформирован земельный участок площадью 6469 кв. м с кадастровым номером 67:27:0000000:1706), что дает возможность зарегистрировать соглашения о переуступке прав к договору на долевое участие в строительстве жилого дома.
Доводы, изложенные в кассационной жалобе, полно и всесторонне исследованы судебной коллегией, но в соответствии со статьями 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отклонению, поскольку основаны на ошибочном толковании закона, не опровергают обстоятельств, установленных судами при рассмотрении настоящего дела, не влияют на законность обжалуемых судебных актов, не подтверждены надлежащими доказательствами и направлены на переоценку доказательств, что не входит в компетенцию суда кассационной инстанции.
Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются основанием к отмене или изменению обжалуемых судебных актов, не установлено.
Руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
постановил:
решение Арбитражного суда Смоленской области от 07.10.2014 и постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.12.2014 по делу N А62-4574/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
В.Н.ШЕЛУДЯЕВ
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)