Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании спорного договора истец приобрел здание, расчет за который произведен полностью, однако зарегистрировать право собственности не представляется возможным в связи с тем, что ответчик находится в стадии ликвидации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Бормотова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе председательствующего Салдушкиной С.А.,
судей Клюева С.Б., Пияковой Н.А.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т. к ОАО "Птицефабрика Волжская", Комитету по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, администрации сельского поселения Ивашевка о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на нежилое здание коровника,
по апелляционной жалобе Т. на решение Сызранского районного суда Самарской области от 28 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Клюева С.Б., пояснения истца и его представителя по доверенности - Р., судебная коллегия
установила:
Т. обратился с исковым заявлением к ОАО "Птицефабрика Волжская", Комитету по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, администрации сельского поселения Ивашевка в котором просил признать действительной сделку купли-продажи нежилого здания коровника общей площадью 1823,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между ним и ОАО "Птицефабрика Волжская" ДД.ММ.ГГГГ, признать за ним право собственности на данное нежилое здание коровника.
В обоснование исковых требований указал, что ОАО "Птицефабрика Волжская" на праве собственности принадлежало вышеуказанное нежилое здание коровника. Он приобрел данное нежилое здание на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 300000 рублей. Он принял здание по акту приема-передачи. Расчет за объект недвижимости произведен полностью. По настоящее время он добросовестно владеет и пользуется указанным объектом. Вместе с тем, зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра по Самарской области в настоящее время не представляется возможным, поскольку ОАО "Птицефабрика Волжская" ликвидировано.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, Администрация сельского поселения Ивашевка против удовлетворения исковых требований Т. не возражали.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ОАО "Птицефабрика Волжская", надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела.
Решением суда первой инстанции иск оставлен без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Т. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного решения. Указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истец пользуется зданием коровника не протяжении более 15 лет. Его право собственности никем не оспаривается. Вины истца в том, что до продажи ему здания коровника ОАО "Птицефабрика Волжская" не зарегистрировало свое право собственности на здание - отсутствует. Между тем знание находилось на балансе ответчика, договор подписан уполномоченным лицом. Регистрации права собственности за ОАО "Птицефабрика Волжская" в силу ст. 6 п. 1, 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требовалась.
В заседании судебной коллегии истец и его представитель по доверенности - Р. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, Администрация сельского поселения Ивашевка, ОАО "Птицефабрика Волжская" представителей в заседание судебной коллегии не направили. Уведомлены.
- Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно представленному суду договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ Т. приобрел у ОАО "Птицефабрика Волжская" нежилое здание коровника общей площадью 1823,9 кв. м, расположенное в <адрес> за 300000 рублей, оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (л.д. 7-8).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Птицефабрика Волжская" передала Т. данное нежилое здание. Расчет за объект недвижимости произведен полностью (л.д. 9).
Из копий квитанции к приходному кассовому ордеру б/н от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ОАО "Птицефабрика Волжская" приняла от Т. денежные средства в сумме 150000 рублей, основание: договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.
Из копий квитанции к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ОАО "Птицефабрика Волжская" приняла от Т. денежные средства в сумме 150000 рублей согласно договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91).
На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Т. представлен истцу в аренду сроком 11 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 6777 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - под коровник, в границах указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и пригодным для использования (л.д. 10-14).
Согласно уведомлению об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ N сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: нежилое здание по адресу: <адрес> в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует (л.д. 37).
Из копии технического паспорта на спорное здание следует, что право собственности на нежилое здание не зарегистрировано (л.д. 21-32, 38).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц N от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Птицефабрика Волжская" находится в стадии ликвидации (л.д. 44-51).
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Согласно ст. 6 п. п. 1, 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заключенный между Т. и ОАО "Птицефабрика Волжская" договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требования действующего законодательства, поскольку ответчик до отчуждения недвижимого имущества не произвел государственную регистрацию права собственности, как это предписано положениями п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что является самостоятельным и безусловным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.
Доводы жалобы о давности владения имуществом, на отсутствие лиц претендующих на спорное имущество, на нахождение знания на балансе ответчика, а также на то, что договор купли-продажи со стороны ответчика подписан уполномоченным лицом, на правильность принятого решения не влияют и правового значения в данном деле не имеют, поскольку основанием к отказу в удовлетворении исковых требований послужило иное, чем указаны выше, основание.
Довод апелляционной жалобы на отсутствие вины истца в том, что до продажи ему здания коровника ОАО "Птицефабрика Волжская" не зарегистрировало свое право собственности на здание, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Заключая договор купли-продажи спорного имущества, истец был вправе предложить ответчику представить доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированного права собственности последнего на спорное имущество, либо предложить произвести регистрацию данного права в регистрирующем органе вместе с регистрацией права собственности истца на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, чего им сделано не было.
Кроме того, данное основание (отсутствие вины покупателя) не является основанием для изменения порядка, либо упрощения регистрации права собственности на недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сызранского районного суда Самарской области от 28 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 27.10.2014 ПО ДЕЛУ N 33-10665/2014
Требование: О признании действительной сделки купли-продажи нежилого здания, признании права собственности на нежилое здание.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: На основании спорного договора истец приобрел здание, расчет за который произведен полностью, однако зарегистрировать право собственности не представляется возможным в связи с тем, что ответчик находится в стадии ликвидации.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 27 октября 2014 г. по делу N 33-10665/2014
Судья: Бормотова И.Е.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе председательствующего Салдушкиной С.А.,
судей Клюева С.Б., Пияковой Н.А.,
при секретаре П.,
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению Т. к ОАО "Птицефабрика Волжская", Комитету по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, администрации сельского поселения Ивашевка о признании сделки купли-продажи состоявшейся, признании права собственности на нежилое здание коровника,
по апелляционной жалобе Т. на решение Сызранского районного суда Самарской области от 28 августа 2014 года.
Заслушав доклад судьи Самарского областного суда Клюева С.Б., пояснения истца и его представителя по доверенности - Р., судебная коллегия
установила:
Т. обратился с исковым заявлением к ОАО "Птицефабрика Волжская", Комитету по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, администрации сельского поселения Ивашевка в котором просил признать действительной сделку купли-продажи нежилого здания коровника общей площадью 1823,9 кв. м, расположенного по адресу: <адрес>, заключенную между ним и ОАО "Птицефабрика Волжская" ДД.ММ.ГГГГ, признать за ним право собственности на данное нежилое здание коровника.
В обоснование исковых требований указал, что ОАО "Птицефабрика Волжская" на праве собственности принадлежало вышеуказанное нежилое здание коровника. Он приобрел данное нежилое здание на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ за 300000 рублей. Он принял здание по акту приема-передачи. Расчет за объект недвижимости произведен полностью. По настоящее время он добросовестно владеет и пользуется указанным объектом. Вместе с тем, зарегистрировать право собственности в Управлении Росреестра по Самарской области в настоящее время не представляется возможным, поскольку ОАО "Птицефабрика Волжская" ликвидировано.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, Администрация сельского поселения Ивашевка против удовлетворения исковых требований Т. не возражали.
Дело рассмотрено в отсутствие представителя ОАО "Птицефабрика Волжская", надлежащим образом уведомленного о времени и месте рассмотрения дела.
Решением суда первой инстанции иск оставлен без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Т. ставит вопрос об отмене состоявшегося по делу судебного решения. Указывает, что судом первой инстанции не учтено, что истец пользуется зданием коровника не протяжении более 15 лет. Его право собственности никем не оспаривается. Вины истца в том, что до продажи ему здания коровника ОАО "Птицефабрика Волжская" не зарегистрировало свое право собственности на здание - отсутствует. Между тем знание находилось на балансе ответчика, договор подписан уполномоченным лицом. Регистрации права собственности за ОАО "Птицефабрика Волжская" в силу ст. 6 п. 1, 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не требовалась.
В заседании судебной коллегии истец и его представитель по доверенности - Р. доводы апелляционной жалобы поддержали.
Комитет по управлению муниципальным имуществом Сызранского района, Администрация сельского поселения Ивашевка, ОАО "Птицефабрика Волжская" представителей в заседание судебной коллегии не направили. Уведомлены.
- Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, судебная коллегия не находит оснований для отмены решения суда.
Согласно представленному суду договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ Т. приобрел у ОАО "Птицефабрика Волжская" нежилое здание коровника общей площадью 1823,9 кв. м, расположенное в <адрес> за 300000 рублей, оплата произведена полностью до подписания настоящего договора (л.д. 7-8).
Согласно акту приема-передачи от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Птицефабрика Волжская" передала Т. данное нежилое здание. Расчет за объект недвижимости произведен полностью (л.д. 9).
Из копий квитанции к приходному кассовому ордеру б/н от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ОАО "Птицефабрика Волжская" приняла от Т. денежные средства в сумме 150000 рублей, основание: договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ.
Из копий квитанции к приходному кассовому ордеру N от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ОАО "Птицефабрика Волжская" приняла от Т. денежные средства в сумме 150000 рублей согласно договору купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 91).
На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ Комитетом по управлению муниципальным имуществом Сызранского района Т. представлен истцу в аренду сроком 11 месяцев, с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, земельный участок по адресу: <адрес>, площадью 6777 кв. м, категория земель - земли населенных пунктов, целевое использование - под коровник, в границах указанных на прилагаемом к договору плане земельного участка и пригодным для использования (л.д. 10-14).
Согласно уведомлению об отсутствии в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запрашиваемых сведений от ДД.ММ.ГГГГ N сведения о зарегистрированных правах на объект недвижимого имущества: нежилое здание по адресу: <адрес> в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствует (л.д. 37).
Из копии технического паспорта на спорное здание следует, что право собственности на нежилое здание не зарегистрировано (л.д. 21-32, 38).
Согласно выписке из Единого государственного реестра юридических лиц N от ДД.ММ.ГГГГ ОАО "Птицефабрика Волжская" находится в стадии ликвидации (л.д. 44-51).
Граждане, юридические лица являются собственниками имущества, созданного ими для себя или приобретенного от других лиц на основании сделок об отчуждении этого имущества, а также перешедшего по наследству или в порядке реорганизации (статья 218 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.
В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Частью 1 ст. 551 ГК РФ установлено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Согласно п. п. 58, 59 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности. Если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.
Согласно ст. 6 п. п. 1, 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ" О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" Права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.
Государственная регистрация возникшего до введения в действие настоящего Федерального закона права на объект недвижимого имущества требуется при государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.
Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что заключенный между Т. и ОАО "Птицефабрика Волжская" договор купли-продажи нежилого здания от ДД.ММ.ГГГГ не соответствует требования действующего законодательства, поскольку ответчик до отчуждения недвижимого имущества не произвел государственную регистрацию права собственности, как это предписано положениями п. 2 ст. 6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", что является самостоятельным и безусловным основанием к отказу в удовлетворении исковых требований.
Доводы жалобы о давности владения имуществом, на отсутствие лиц претендующих на спорное имущество, на нахождение знания на балансе ответчика, а также на то, что договор купли-продажи со стороны ответчика подписан уполномоченным лицом, на правильность принятого решения не влияют и правового значения в данном деле не имеют, поскольку основанием к отказу в удовлетворении исковых требований послужило иное, чем указаны выше, основание.
Довод апелляционной жалобы на отсутствие вины истца в том, что до продажи ему здания коровника ОАО "Птицефабрика Волжская" не зарегистрировало свое право собственности на здание, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание.
В силу ч. 5 ст. 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются.
Заключая договор купли-продажи спорного имущества, истец был вправе предложить ответчику представить доказательства, подтверждающие наличие зарегистрированного права собственности последнего на спорное имущество, либо предложить произвести регистрацию данного права в регистрирующем органе вместе с регистрацией права собственности истца на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, чего им сделано не было.
Кроме того, данное основание (отсутствие вины покупателя) не является основанием для изменения порядка, либо упрощения регистрации права собственности на недвижимое имущество.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328 - 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Сызранского районного суда Самарской области от 28 августа 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Т. - без удовлетворения.
Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в суд кассационной инстанции в течение шести месяцев со дня вступления определения в законную силу.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)