Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 06 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" - Суздалева О.А., доверенность N 104/12 от 23.12.2013 г. сроком до 31.12.20014 г.
от ответчика - ООО "Си Эм Си" - Жулябин О.И., доверенность N 6 от 13.01.2014 г. сроком до 13.01.2015 г.,
рассмотрев 06 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Си Эм Си" (ответчик)
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 20 сентября 2013 года
принятое судьей Мысак Н.Я.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 23 января 2014 года
принятое судьями Панкратовой Н.И., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.
по иску ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (ИНН 7726084613, ОГРН 1037739212741)
к ООО "Си Эм Си" (ИНН 7727701308, ОГРН 1097746641310)
о взыскании задолженности,
и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Центр управления федеральной собственностью" (далее - ФГУП "Центр управления федеральной собственностью") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Си Эм Си" (далее - ООО "Си Эм Си") с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о взыскании долга по постоянной части арендной платы в сумме 985 451 руб. 25 коп. за май 2012 г. и переменной части арендной платы в сумме 1 983 581.91 руб. за январь - апрель 2012 г. по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
ООО "Си Эм Си" в свою очередь заявило встречный иск о взыскании с ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" неосновательного обогащения в сумме 8 580 101 руб. 21 коп., составляющих излишне уплаченные арендатором платежи по переменной части арендной платы по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г.
ООО "Си Эм Си" ссылалось на то, что ответчик по встречному иску не имел право на распоряжение зданием, переданным в аренду.
Решением от 20 сентября 2013 года Арбитражный суд города Москвы удовлетворил частично требования по первоначальному иску и взыскал с ООО "Си Эм Си" в пользу ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" долг по постоянной части арендной платы за май 2012 г. в сумме 985 451 руб. 25 коп., а также государственную пошлину в сумме 12 560 руб. 80 коп. В остальной части иска ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" отказано.
Во встречном иске ООО "Си Эм Си" суд полностью отказал.
Суд первой инстанции счел законным требование ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" относительно постоянной части арендной платы и рассчитал сумму задолженности с учетом выводов судебной экспертизы и произведенных арендатором платежей за май 2012 года.
Относительно требования о взыскании задолженности по переменной части арендной платы, то суд не установил наличие такой задолженности ввиду осуществления арендатором необходимых платежей в спорный период.
Суд также не нашел оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имело право сдавать имущество в аренду и ООО "Си Эм Си", фактически получив его в пользование, уплачивало переменную часть арендной платы именно за те коммунальные услуги, которые сам потреблял в своих интересах.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Си Эм Си", которое полагает, что судебные акты являются незаконными, приняты с нарушением норм материального права и неполным выяснением обстоятельств дела, просит судебные акты отменить в части взыскания с ООО "Си Эм Си" денежных средств и в этой части принять новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что при проведении судебной экспертизы эксперт не вычислили величину операционных расходов и не учел эти расходы в итоговой оценке величины аренды. Между тем, как указывает заявитель со ссылкой на отчет N 01/044/1903 от 19.04.2012 г. "Об оценке рыночно обоснованной арендной платы за нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б.Черемушкинская, д. 25, стр. 97", произведенной Консультационной группой Департамента оценки, операционные расходы увеличивают арендную ставку. В связи с этим, по мнению заявителя, экспертиза была проведена не полностью.
Помимо этого, заявитель также считает необоснованным увеличение со стороны арендодателя постоянной части арендной платы с 01 мая 2012 года, тогда как сам договор прошел государственную регистрацию только 23 мая 2012 года. Более того, арендодатель повысил арендную плату сразу на 30%, что существенно превысило среднюю рыночную ставку на тот период времени.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил отменить судебные акты в части взыскания с ООО "Си Эм Си" постоянной части арендной платы за май 2012 года.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, между ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (арендодатель) и ООО "Си Эм Си" (арендатор) 19 октября 2010 года был заключен договор аренды N 267/10-10 на основании результатов конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 25, стр. 97, общей площадью 8 042,1 кв. м (Протокол от 13.10.2010 N 1 ПА/04/01-СА).
Срок действия договора устанавливается с 01 ноября 2010 года по 31 октября 2015 года.
Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует регистрационная запись за N 77-77-15/010/2012-761.
В соответствии с условиями договора арендодатель передал объект аренды арендатору на основании подписанного с обеих сторон акта приема-передачи от 01 ноября 2010 года.
В силу пункта 5.1 названного договора арендная плата за объект аренды состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляла 3 090 788 руб. 75 коп., в т.ч. НДС.
Согласно пункту 5.5. договора арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Измененный размер арендной платы устанавливается с 1-го числа, следующего за месяцем получения арендатором соответствующего уведомления. Измененный размер арендной платы не может превышать размер рыночной величины арендной платы, определяемой на основании отчета независимого оценщика.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы перечисляется арендатором авансовым платежом на счет арендодателя не позднее 10 (десяти) календарных дней с начала оплачиваемого периода аренды. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором на основании счетов, выставленных от арендодателя до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за оплачиваемым. Оплата должна быть произведена в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счетов на оплату от арендодателя.
Согласно проведенному ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" рыночному отчету от 13.04.2012 N 01/044/1903 величина рыночной годовой арендной платы за 1 кв. м и без учета операционных расходов составляет 5 943 руб., в т.ч. НДС за объект аренды в целом. Постоянная часть арендной платы за объект аренды в месяц составляет 3 983 000 руб. в т.ч. НДС.
Письмом от 25.04.2012 N 349-04 арендодатель уведомил арендатора об увеличении постоянной части арендной платы, со ссылкой на проведенный рыночный отчет. В этом письме было указано, что постоянная часть арендной платы с 01 мая 2012 года составляет 3 983 000 руб. в т.ч. НДС 18%.
Обращаясь с требованиями по настоящему делу, ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" ссылалось на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, ввиду чего за ним образовалась задолженность по постоянной части арендной платы в сумме 985 451 руб. 25 коп. за май 2012 года и переменной части арендной платы в сумме 1 983 581.91 руб. за январь - апрель 2012 года по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций, изложенных в принятых по настоящему делу судебных актах.
С учетом обжалования судебных актов в кассационном порядке только в части взыскания с ООО "Си Эм Си" постоянной части арендной платы за май 2012 года в силу пункта 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения и постановления в этой части и считает, что судами правильно применены нормы материального права и установлены все существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора в связи со следующим.
В силу норм статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Ввиду наличия разногласий сторон относительно величины арендной платы по постоянной части арендной платы судом первой инстанции при рассмотрении данного дела была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта, рыночная величина арендой платы (без учета коммунальных платежей и операционных расходов) за нежилое помещение, общей площадью 8 042,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97 и переданных в аренду от ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" к ООО "Си Эм Си" по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г. по состоянию на 30 марта 2012 года составляла: 48 914 880 рублей в год, с учетом НДС (том 7) или 4 076 240 руб. в т.ч. НДС в месяц.
Как установили суды обеих инстанций, арендатор оплатил за май 2012 года сумму 3 090 788 руб. 75 руб.
В связи с этим, с ООО "Си Эм Си" суды сочли правильным взыскать 985 451 руб. 25 коп. постоянной величины арендной платы за май 2012 года.
Довод кассационной жалобы о неполном проведении экспертизы ввиду того, что эксперт не вычислил величину операционных расходов и не учел их в итоговой оценке величины аренды, не может быть принят.
Операционные расходы являются повседневными затратами компании для ведения бизнеса, производства продуктов и услуг.
При этом, следует принять во внимание, что требования арендодателя в данном случае основаны на условиях сделки, а вопрос об операционных расходах организации относится к учетной политике для целей бухгалтерского учета и налогообложения, а не к гражданско-правовым отношениям, сложившимся у сторон на основании договора аренды.
Более того, пункт 5.5. договора аренды предоставляет арендодателю в одностороннем и бесспорном порядке право изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год.
В данном случае, арендодатель уведомил арендатора об увеличении постоянной части арендной платы письмом от 25 апреля 2012 года на основании отчета оценщика, то есть воспользовавшись своим правом по истечении более полутора года аренды.
При этом, сумма постоянной арендной платы, предложенная арендодателем в письме от 25 апреля 2012 года, составляла сумму меньшую, чем определил эксперт при проведении судебной экспертизы.
В этой связи также несостоятельным является довод кассационной жалобы со ссылкой на пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 г. "О внесении дополнений в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о повышении арендодателем арендной платы сразу на 30%, существенно превысив, по мнению заявителя жалобы, среднюю рыночную ставку на тот период времени.
При рассмотрении данного спора, суды обеих инстанции не установили превышения средней рыночной ставку при повышении арендодателем арендной платы и злоупотреблении им своим правом.
Что касается довода кассационной жалобы о необоснованном увеличении арендной платы с 1 мая 2012 года ввиду того, что сам договор прошел государственную регистрацию только 23 мая 2012 года, то необходимо принять во внимание положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В данном случае арендатором объект аренды был получен в фактическое пользование по акту от 01 ноября 2010 года, что в свою очередь связало сторон определенными обязательствами, в том числе относительно арендных платежей.
Довод кассационной жалобы о необоснованном отклонении заявленного ООО "Си Эм Си" ходатайства о приостановлении производства по данному делу до принятия решения Арбитражным судом города Москвы по иску ООО "Си Эм Си" к ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" о сносе самовольно возведенной постройки по адресу: г. Москва, ул. Б.Черемушкинская, д. 25, стр. 97, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось, также является несостоятельным, так как вопрос о самовольно возведенной постройке не относится к предмету рассматриваемого по настоящему делу спора, с учетом того, что договор аренды был ООО "Си Эм Си" заключен самостоятельно и принято в фактическое пользование имущество без каких-либо возражений (ст. 421 ГК РФ).
Кроме того, ООО "Си Эм СИ" обращалось по делу N А40-106616/11-120-882 с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г., где вступившими в законную силу судебными актами установлено, что разница в зарегистрированной за ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" площади объекта незавершенного строительства и площади, переданной в аренду ООО "Си Эм Си", не может являться основанием для отказа в регистрации договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2012 года по делу N А40-106616/11-120-882, оставленным в силе постановлениями апелляционного и кассационного судов, суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г. и обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Помимо этого, по делу N А40-106616/11-120-882 судом сделан вывод о том, что ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имеет право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии со статьями 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе передать вышеуказанное спорное имущество в аренду другому лицу.
Таким образом, передача в аренду объекта незавершенного строительства не противоречит закону.
В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы, подробно изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года по делу N А40-71921/12-82-662 оставить без изменения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 12.05.2014 N Ф05-3982/14 ПО ДЕЛУ N А40-71921/12-82-662
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ФЕДЕРАЛЬНЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 12 мая 2014 г. по делу N А40-71921/12-82-662
Резолютивная часть объявлена 06 мая 2014 года
Полный текст постановления изготовлен 12 мая 2014 года
Федеральный арбитражный суд Московского округа в составе председательствующего-судьи Волкова С.В.,
судей Дербенева А.А., Дунаевой Н.Ю.,
при участии в заседании:
от истца - ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" - Суздалева О.А., доверенность N 104/12 от 23.12.2013 г. сроком до 31.12.20014 г.
от ответчика - ООО "Си Эм Си" - Жулябин О.И., доверенность N 6 от 13.01.2014 г. сроком до 13.01.2015 г.,
рассмотрев 06 мая 2014 года в судебном заседании кассационную жалобу ООО "Си Эм Си" (ответчик)
на решение Арбитражного суда г. Москвы
от 20 сентября 2013 года
принятое судьей Мысак Н.Я.
на постановление Девятого арбитражного апелляционного суда
от 23 января 2014 года
принятое судьями Панкратовой Н.И., Красновой С.В., Сумароковой Т.Я.
по иску ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (ИНН 7726084613, ОГРН 1037739212741)
к ООО "Си Эм Си" (ИНН 7727701308, ОГРН 1097746641310)
о взыскании задолженности,
и по встречному иску о взыскании неосновательного обогащения
установил:
Федеральное государственное унитарное предприятие "Центр управления федеральной собственностью" (далее - ФГУП "Центр управления федеральной собственностью") обратилось в Арбитражный суд города Москвы к обществу с ограниченной ответственностью "Си Эм Си" (далее - ООО "Си Эм Си") с иском, с учетом уточненных в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации требований, о взыскании долга по постоянной части арендной платы в сумме 985 451 руб. 25 коп. за май 2012 г. и переменной части арендной платы в сумме 1 983 581.91 руб. за январь - апрель 2012 г. по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г.
Требования, предъявленные со ссылкой на нормы статей 309, 310, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей.
ООО "Си Эм Си" в свою очередь заявило встречный иск о взыскании с ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" неосновательного обогащения в сумме 8 580 101 руб. 21 коп., составляющих излишне уплаченные арендатором платежи по переменной части арендной платы по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г.
ООО "Си Эм Си" ссылалось на то, что ответчик по встречному иску не имел право на распоряжение зданием, переданным в аренду.
Решением от 20 сентября 2013 года Арбитражный суд города Москвы удовлетворил частично требования по первоначальному иску и взыскал с ООО "Си Эм Си" в пользу ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" долг по постоянной части арендной платы за май 2012 г. в сумме 985 451 руб. 25 коп., а также государственную пошлину в сумме 12 560 руб. 80 коп. В остальной части иска ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" отказано.
Во встречном иске ООО "Си Эм Си" суд полностью отказал.
Суд первой инстанции счел законным требование ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" относительно постоянной части арендной платы и рассчитал сумму задолженности с учетом выводов судебной экспертизы и произведенных арендатором платежей за май 2012 года.
Относительно требования о взыскании задолженности по переменной части арендной платы, то суд не установил наличие такой задолженности ввиду осуществления арендатором необходимых платежей в спорный период.
Суд также не нашел оснований для удовлетворения встречного иска, поскольку ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имело право сдавать имущество в аренду и ООО "Си Эм Си", фактически получив его в пользование, уплачивало переменную часть арендной платы именно за те коммунальные услуги, которые сам потреблял в своих интересах.
Постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года решение оставлено без изменения, с поддержанием выводов суда первой инстанции.
Законность вынесенных решения и постановления проверяется в порядке статей 274, 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по кассационной жалобе ООО "Си Эм Си", которое полагает, что судебные акты являются незаконными, приняты с нарушением норм материального права и неполным выяснением обстоятельств дела, просит судебные акты отменить в части взыскания с ООО "Си Эм Си" денежных средств и в этой части принять новый судебный акт.
Заявитель кассационной жалобы указывает на то, что при проведении судебной экспертизы эксперт не вычислили величину операционных расходов и не учел эти расходы в итоговой оценке величины аренды. Между тем, как указывает заявитель со ссылкой на отчет N 01/044/1903 от 19.04.2012 г. "Об оценке рыночно обоснованной арендной платы за нежилые помещения, расположенные по адресу: г. Москва, ул. Б.Черемушкинская, д. 25, стр. 97", произведенной Консультационной группой Департамента оценки, операционные расходы увеличивают арендную ставку. В связи с этим, по мнению заявителя, экспертиза была проведена не полностью.
Помимо этого, заявитель также считает необоснованным увеличение со стороны арендодателя постоянной части арендной платы с 01 мая 2012 года, тогда как сам договор прошел государственную регистрацию только 23 мая 2012 года. Более того, арендодатель повысил арендную плату сразу на 30%, что существенно превысило среднюю рыночную ставку на тот период времени.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель заявителя кассационной жалобы поддержал доводы, в ней изложенные, просил отменить судебные акты в части взыскания с ООО "Си Эм Си" постоянной части арендной платы за май 2012 года.
В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" возражал против удовлетворения кассационной жалобы по доводам, изложенным в отзыве на кассационную жалобу.
Выслушав представителей сторон, обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, проверив в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, правильность применения норм процессуального и материального права при вынесении решения и постановления, Федеральный арбитражный суд Московского округа не находит оснований для отмены судебных актов в связи со следующим.
Как установлено судами обеих инстанций на основании предоставленных в материалы дела доказательств, между ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" (арендодатель) и ООО "Си Эм Си" (арендатор) 19 октября 2010 года был заключен договор аренды N 267/10-10 на основании результатов конкурса на право заключения договора аренды недвижимого имущества, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Большая Черемушкинская, д. 25, стр. 97, общей площадью 8 042,1 кв. м (Протокол от 13.10.2010 N 1 ПА/04/01-СА).
Срок действия договора устанавливается с 01 ноября 2010 года по 31 октября 2015 года.
Договор прошел процедуру государственной регистрации, о чем свидетельствует регистрационная запись за N 77-77-15/010/2012-761.
В соответствии с условиями договора арендодатель передал объект аренды арендатору на основании подписанного с обеих сторон акта приема-передачи от 01 ноября 2010 года.
В силу пункта 5.1 названного договора арендная плата за объект аренды состоит из постоянной и переменной частей. Постоянная часть арендной платы составляла 3 090 788 руб. 75 коп., в т.ч. НДС.
Согласно пункту 5.5. договора арендодатель вправе в одностороннем и бесспорном порядке изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год. Измененный размер арендной платы устанавливается с 1-го числа, следующего за месяцем получения арендатором соответствующего уведомления. Измененный размер арендной платы не может превышать размер рыночной величины арендной платы, определяемой на основании отчета независимого оценщика.
Пунктом 5.2. договора предусмотрено, что постоянная часть арендной платы перечисляется арендатором авансовым платежом на счет арендодателя не позднее 10 (десяти) календарных дней с начала оплачиваемого периода аренды. Переменная часть арендной платы оплачивается арендатором на основании счетов, выставленных от арендодателя до 15 (пятнадцатого) числа месяца, следующего за оплачиваемым. Оплата должна быть произведена в течение 5 (пяти) рабочих дней с даты получения счетов на оплату от арендодателя.
Согласно проведенному ООО "АКЦ "Департамент профессиональной оценки" рыночному отчету от 13.04.2012 N 01/044/1903 величина рыночной годовой арендной платы за 1 кв. м и без учета операционных расходов составляет 5 943 руб., в т.ч. НДС за объект аренды в целом. Постоянная часть арендной платы за объект аренды в месяц составляет 3 983 000 руб. в т.ч. НДС.
Письмом от 25.04.2012 N 349-04 арендодатель уведомил арендатора об увеличении постоянной части арендной платы, со ссылкой на проведенный рыночный отчет. В этом письме было указано, что постоянная часть арендной платы с 01 мая 2012 года составляет 3 983 000 руб. в т.ч. НДС 18%.
Обращаясь с требованиями по настоящему делу, ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" ссылалось на ненадлежащее исполнение арендатором обязательства по внесению арендных платежей, ввиду чего за ним образовалась задолженность по постоянной части арендной платы в сумме 985 451 руб. 25 коп. за май 2012 года и переменной части арендной платы в сумме 1 983 581.91 руб. за январь - апрель 2012 года по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г.
Суд кассационной инстанции соглашается с выводами судов обеих инстанций, изложенных в принятых по настоящему делу судебных актах.
С учетом обжалования судебных актов в кассационном порядке только в части взыскания с ООО "Си Эм Си" постоянной части арендной платы за май 2012 года в силу пункта 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд кассационной инстанции проверяет законность решения и постановления в этой части и считает, что судами правильно применены нормы материального права и установлены все существенные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения спора в связи со следующим.
В силу норм статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Являясь по своей природе возмездным (статья 606 ГК РФ), договор аренды возлагает на арендатора, который принял в пользование объект имущественного найма в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 ГК РФ), ряд обязанностей, в частности своевременно вносить плату за пользование имуществом (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).
Ввиду наличия разногласий сторон относительно величины арендной платы по постоянной части арендной платы судом первой инстанции при рассмотрении данного дела была назначена судебная экспертиза.
Согласно заключению эксперта, рыночная величина арендой платы (без учета коммунальных платежей и операционных расходов) за нежилое помещение, общей площадью 8 042,1 кв. м, расположенного по адресу: г. Москва, ул. Б. Черемушкинская, д. 25, стр. 97 и переданных в аренду от ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" к ООО "Си Эм Си" по договору аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г. по состоянию на 30 марта 2012 года составляла: 48 914 880 рублей в год, с учетом НДС (том 7) или 4 076 240 руб. в т.ч. НДС в месяц.
Как установили суды обеих инстанций, арендатор оплатил за май 2012 года сумму 3 090 788 руб. 75 руб.
В связи с этим, с ООО "Си Эм Си" суды сочли правильным взыскать 985 451 руб. 25 коп. постоянной величины арендной платы за май 2012 года.
Довод кассационной жалобы о неполном проведении экспертизы ввиду того, что эксперт не вычислил величину операционных расходов и не учел их в итоговой оценке величины аренды, не может быть принят.
Операционные расходы являются повседневными затратами компании для ведения бизнеса, производства продуктов и услуг.
При этом, следует принять во внимание, что требования арендодателя в данном случае основаны на условиях сделки, а вопрос об операционных расходах организации относится к учетной политике для целей бухгалтерского учета и налогообложения, а не к гражданско-правовым отношениям, сложившимся у сторон на основании договора аренды.
Более того, пункт 5.5. договора аренды предоставляет арендодателю в одностороннем и бесспорном порядке право изменять величину арендной платы, но не чаще одного раза в год.
В данном случае, арендодатель уведомил арендатора об увеличении постоянной части арендной платы письмом от 25 апреля 2012 года на основании отчета оценщика, то есть воспользовавшись своим правом по истечении более полутора года аренды.
При этом, сумма постоянной арендной платы, предложенная арендодателем в письме от 25 апреля 2012 года, составляла сумму меньшую, чем определил эксперт при проведении судебной экспертизы.
В этой связи также несостоятельным является довод кассационной жалобы со ссылкой на пункт 22 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 13 от 25.01.2013 г. "О внесении дополнений в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" о повышении арендодателем арендной платы сразу на 30%, существенно превысив, по мнению заявителя жалобы, среднюю рыночную ставку на тот период времени.
При рассмотрении данного спора, суды обеих инстанции не установили превышения средней рыночной ставку при повышении арендодателем арендной платы и злоупотреблении им своим правом.
Что касается довода кассационной жалобы о необоснованном увеличении арендной платы с 1 мая 2012 года ввиду того, что сам договор прошел государственную регистрацию только 23 мая 2012 года, то необходимо принять во внимание положения пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 73 от 17 ноября 2011 года "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", согласно которому, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ). В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.
В данном случае арендатором объект аренды был получен в фактическое пользование по акту от 01 ноября 2010 года, что в свою очередь связало сторон определенными обязательствами, в том числе относительно арендных платежей.
Довод кассационной жалобы о необоснованном отклонении заявленного ООО "Си Эм Си" ходатайства о приостановлении производства по данному делу до принятия решения Арбитражным судом города Москвы по иску ООО "Си Эм Си" к ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" о сносе самовольно возведенной постройки по адресу: г. Москва, ул. Б.Черемушкинская, д. 25, стр. 97, поскольку разрешение на ввод в эксплуатацию объекта не выдавалось, также является несостоятельным, так как вопрос о самовольно возведенной постройке не относится к предмету рассматриваемого по настоящему делу спора, с учетом того, что договор аренды был ООО "Си Эм Си" заключен самостоятельно и принято в фактическое пользование имущество без каких-либо возражений (ст. 421 ГК РФ).
Кроме того, ООО "Си Эм СИ" обращалось по делу N А40-106616/11-120-882 с заявлением о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г., где вступившими в законную силу судебными актами установлено, что разница в зарегистрированной за ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" площади объекта незавершенного строительства и площади, переданной в аренду ООО "Си Эм Си", не может являться основанием для отказа в регистрации договора.
Решением Арбитражного суда города Москвы от 05 марта 2012 года по делу N А40-106616/11-120-882, оставленным в силе постановлениями апелляционного и кассационного судов, суд признал незаконным отказ в государственной регистрации договора аренды N 267/10-10 от 19.10.2010 г. и обязал регистрирующий орган осуществить государственную регистрацию договора аренды.
Помимо этого, по делу N А40-106616/11-120-882 судом сделан вывод о том, что ФГУП "Центр управления федеральной собственностью" имеет право хозяйственного ведения на недвижимое имущество, являющееся предметом договора аренды от 19.10.2010 N 267/10-10, в соответствии со статьями 607, 608 Гражданского кодекса Российской Федерации вправе передать вышеуказанное спорное имущество в аренду другому лицу.
Таким образом, передача в аренду объекта незавершенного строительства не противоречит закону.
В связи с изложенным, доводы кассационной жалобы, подробно изученные кассационным судом, подлежат отклонению как несостоятельные, направленные на переоценку имеющихся в деле доказательств и установленных судом обстоятельств, что недопустимо в суде кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Иная оценка заявителем жалобы установленных судами первой и апелляционной инстанций фактических обстоятельств дела и толкование положений закона не означает допущенной при рассмотрении дела судебной ошибки.
Таким образом, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что судебные акты являются законными и обоснованными и не имеется предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для их отмены по доводам кассационной жалобы.
Руководствуясь ст. ст. 274, 284, 286, п. 1 ч. 1 ст. 287, ст. 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Московского округа
постановил:
Решение Арбитражного суда города Москвы от 20 сентября 2013 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23 января 2014 года по делу N А40-71921/12-82-662 оставить без изменения.
Председательствующий судья
С.В.ВОЛКОВ
Судьи
А.А.ДЕРБЕНЕВ
Н.Ю.ДУНАЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)