Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления оглашена 04 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района",
апелляционное производство N 05АП-15516/2014
на решение от 07.11.2014
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-16194/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску Муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Центральный" (ОГРН 1022501283023, ИНН 2536100593, дата регистрации: 16.10.2000, адрес регистрации: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ильичева, 15)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района" (ОГРН 1052504404380, ИНН 2540111333, дата регистрации: 27.04.2005, адрес регистрации: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 183)
третьи лица: Управление муниципальной собственности г. Владивостока, Общество с ограниченной ответственностью "Одиссей-1"
о взыскании 996269,79 рублей,
при участии:
- от истца: Клеменчук М.С. - представитель по доверенности от 02.02.2015 сроком до 31.12.2014;
- от ответчика: Тавадзе Р.Г. - представитель по доверенности от 11.01.2015 сроком до 31.12.2015;
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Клеменчук М.С. - представитель по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6127;
- от общества с ограниченной ответственностью "Одиссей-1" представитель не явился,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Центральный" (далее - МУПВ "Центральный", Предприятие) обратилось в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района" (далее - ООО "Управляющая компания Ленинского района") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 842046 рублей, пени в сумме 44101 рубль 53 копейки (с учетом уточнения требований).
Определениями Арбитражного суда Приморского края от 06.06.2014, от 28.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление), ООО "Одиссей-1".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным решением, - ООО "Управляющая компания Ленинского района" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. Ответчик ссылается на то, что общество и его сотрудники в нежилых помещениях никогда не пребывали, а длительное время в помещениях находится ООО "Одиссей-1", что является общеизвестным фактом. Указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили Управление и ответчик при заключении договора аренды, в виде изменения арендодателя при отсутствии соглашения к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, в то время как новый арендодатель (истец) с предложениями о перезаключении договора аренды к ответчику никогда не обращался, счета на оплату пользования не выставлял.
В канцелярию суда поступили письменные возражения МУПВ "Центральный" на апелляционную жалобу, в котором указано на то, что нежилые помещения из муниципальной собственности не выбывали до настоящего времени, и также имеется ссылка на неоднократные предложения от имени Предприятия в адрес ответчика о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате. Истец просит в удовлетворении жалобы отказать.
ООО "Одиссей-1", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.
Представитель истца и Управления по апелляционной жалобе возражал, пояснил, что обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 08.02.2010 Управление (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Ленинского района" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 в отношении нежилых помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича, 7а.
Распоряжением Управления от 30.12.2009 N 431 Отделу учета муниципального имущества с баланса Управления снято и передано на баланс МУПВ г. Владивостока "Центральный" по актам приема-передачи по форме ОС-1 муниципальное имущество, в том числе нежилые помещения общей площадью 325,6 кв. м (литер 1 (1-13), нежилые помещения общей площадью 115,7 кв. м (литер 2 (1-3; 6-13) в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича, 7а. Распоряжением Управления от 11.04.2011 N 233/28 в перечень муниципального имущества внесены изменения и приложение к распоряжению от 30.12.2009 N 431 изложено в новой редакции: нежилые помещения на 1, 2 этажах общей площадью 441,1 кв. м (литер А, А1 (2-13; 11-21, 24)).
08.02.2010 Управление (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Ленинского района" (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00, согласно которому на основании распоряжения Управления от 08.12.2009 N 314 арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), общей площадью 110,90 кв. м (в здании лит.А, номера на поэтажном плане: 11-16, 20, 21 (литер III), основная площадь 93,1 кв. м, места общего пользования 17,8 кв. м, этаж второй), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича,7а, для использования в целях "офис".
В силу пункта 1.3 договора арендодатель предоставил арендатору объект во временное пользование на срок с 30.12.2009 по 29.12.2014.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составлял 58841,78 рублей. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего месяца.
Договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
07.12.2010 Управление (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Ленинского района" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 2 к договору аренды недвижимого имущества от 08.02.2010 N 02-02064-003-Н-АР-6240-00, в котором пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 3.1 договора и изложении его в следующей редакции: арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 14.11.2010 по 13.11.2011 составляет 23696,47 рублей; с 14.11.2011-58841,78 рублей в месяц без учета НДС; оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю.
21.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано право хозяйственного ведения МУПВ "Центральный" на нежилые помещения в здании (лит.А, А1) общей площадью 441,1 кв. м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: 2-13; 11-21, 24 (III), адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Уборевича, 7а.
05.02.2014 Предприятие направило в адрес общества уведомление, в котором просило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойку в течение 10 дней с момента получения уведомления, а также сообщило о том, что договор аренды от 08.02.2010 является расторгнутым с 01.05.2013.
Наличие вышеуказанной задолженности послужило основанием для обращения МУПВ "Центральный" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, обязаны следовать им при исполнении договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность арендатора установлена в пункте 2.4.2 договора аренды от 08.02.2010.
Как установлено судом, договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010, на котором истец основывает свои требования, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Из представленного в материалы дела акта приема-передачи к договору аренды от 08.02.2010 следует, что истец передал во временное владение ответчику спорный объект недвижимости в удовлетворительном состоянии, отвечающем условиям арендатора. В договор вносились изменения и дополнения, которые были подписаны обеими сторонами. Ответчик вплоть до 01.01.2012 своевременно и в полном объеме оплачивал арендную плату. Следовательно, стороны договора приступили к его фактическому исполнению.
В письменном соглашении (договоре от 08.02.2010) стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании данного договора. Следовательно, стороны связаны условиями договора аренды, в том числе в части оплаты пользования имуществом.
Ответчик ссылается на то, что 21.02.2012 зарегистрировано право хозяйственного ведения МУПВ "Центральный" на арендуемые по договору помещения, однако изменения в отношении наименования арендодателя в договор не были внесены, что, по мнению общества, влечет его недействительность.
Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Передача имущества арендодателем в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию (смена балансодержателя) влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. И хотя в силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, отсутствие смены наименования арендодателя в договоре аренды от 08.02.2010 не влечет его недействительность (арендатор лишь вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор) и не освобождает арендатора от оплаты пользования имуществом.
Снятие имущества с баланса Управления и передача на баланс Предприятия не означает смену собственника данного имущества, на что ссылается ответчик. В рассматриваемом случае Предприятие не распорядилось нежилыми помещениями в виде сдачи их в аренду обществу, а произвело замену на нового арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ. Таким образом, при передаче арендованного имущества в хозяйственное ведение независимо от переоформления договора аренды собственник имущества перестает быть стороной договора аренды и утрачивает право на получение арендной платы, которая поступает в хозяйственное ведение унитарного предприятия - нового арендодателя независимо от внесения изменений в договор. В этой связи ссылки ответчика на то, что Предприятие никогда не предлагало обществу перезаключить договор аренды и не выставляло счета на оплату пользования, правового значения не имеют.
Ответчик также ссылается на то, что нежилые помещения по договору от 08.02.2010 он никогда не использовал, они фактически использовались ООО "Одиссей-1".
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалах дела имеются доказательства передачи ответчику нежилых помещений в пользование по договору аренды от 08.02.2010 (акт приема-передачи от 30.12.2009), а доказательства того, что ответчик возвратил арендодателю в установленном порядке указанное имущество, отсутствуют. Ссылки ответчика на пояснения ООО "Одиссей-1" о том, что оно занимало спорные помещения с 2005 года, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку фактическое использование имущества, переданного арендодателем и принятого арендатором по договору аренды, другим лицом в данном случае на обязанности арендатора по оплате аренды не влияет; доводов о том, по какой причине общество приняло в пользование помещения, в которых никогда не располагалось и не намеревалось располагаться, ответчиком не приведено. Кроме того, при рассмотрении дела N А51-13864/2014 по иску МУПВ "Центральный" к ООО "Одиссей-1" о взыскании неосновательного обогащения суд установил, что ООО "Одиссей-1" использовало помещения, лишь часть из которых совпадает с помещениями, арендуемыми ответчиком, только с 28.05.2013 и доказательств иного в рамках настоящего дела суду также не предоставлено.
Из материалов дела следует, что ответчик на момент рассмотрения настоящего дела не внес истцу арендную плату по договору аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 в размере 842046 рублей за период с 01.01.2012 по 30.04.2013, в связи с чем истец на основании статьи 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной спорной суммы основного долга в судебном порядке. С учетом изложенного исковые требования в части взыскания основного долга в указанном размере правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Предприятием также заявлено требование о взыскании с общества пени в сумме 44101 рубля 53 копеек.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 при неуплате арендатором платежей в установленные в пунктом 3.1 договора сроки начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.
Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, а соглашение о неустойке в виде пени сторонами в договоре достигнуто, расчет пени произведен истцом правильно, в связи с чем взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 44101 рубль 53 копейки пени за период с 01.03.2012 по 31.05.2013 в силу статьи 330 ГК РФ. Ответчик об уменьшении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ не заявлял.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2014 по делу N А51-16194/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПЯТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.02.2015 N 05АП-15516/2014 ПО ДЕЛУ N А51-16194/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 февраля 2015 г. N 05АП-15516/2014
Дело N А51-16194/2014
Резолютивная часть постановления оглашена 04 февраля 2015 года.
Постановление в полном объеме изготовлено 06 февраля 2015 года.
Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего А.В. Ветошкевич,
судей С.Б. Култышева, С.М. Синицыной,
при ведении протокола секретарем судебного заседания А.О. Филипповой,
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района",
апелляционное производство N 05АП-15516/2014
на решение от 07.11.2014
судьи Е.В. Кобко
по делу N А51-16194/2014 Арбитражного суда Приморского края
по иску Муниципального унитарного предприятия города Владивостока "Центральный" (ОГРН 1022501283023, ИНН 2536100593, дата регистрации: 16.10.2000, адрес регистрации: Приморский край, г. Владивосток, ул. Ильичева, 15)
к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района" (ОГРН 1052504404380, ИНН 2540111333, дата регистрации: 27.04.2005, адрес регистрации: Приморский край, г. Владивосток, ул. Светланская, 183)
третьи лица: Управление муниципальной собственности г. Владивостока, Общество с ограниченной ответственностью "Одиссей-1"
о взыскании 996269,79 рублей,
при участии:
- от истца: Клеменчук М.С. - представитель по доверенности от 02.02.2015 сроком до 31.12.2014;
- от ответчика: Тавадзе Р.Г. - представитель по доверенности от 11.01.2015 сроком до 31.12.2015;
- от Управления муниципальной собственности г. Владивостока: Клеменчук М.С. - представитель по доверенности от 27.11.2014 N 28/1-6127;
- от общества с ограниченной ответственностью "Одиссей-1" представитель не явился,
установил:
Муниципальное унитарное предприятие города Владивостока "Центральный" (далее - МУПВ "Центральный", Предприятие) обратилось в арбитражный суд к Обществу с ограниченной ответственностью "Управляющая компания Ленинского района" (далее - ООО "Управляющая компания Ленинского района") с иском о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 842046 рублей, пени в сумме 44101 рубль 53 копейки (с учетом уточнения требований).
Определениями Арбитражного суда Приморского края от 06.06.2014, от 28.07.2014 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление муниципальной собственности г. Владивостока (далее - Управление), ООО "Одиссей-1".
Решением Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2014 исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с вынесенным решением, - ООО "Управляющая компания Ленинского района" обратилось в апелляционный суд с жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить и принять новый судебный акт. Ответчик ссылается на то, что общество и его сотрудники в нежилых помещениях никогда не пребывали, а длительное время в помещениях находится ООО "Одиссей-1", что является общеизвестным фактом. Указывает на существенное изменение обстоятельств, из которых исходили Управление и ответчик при заключении договора аренды, в виде изменения арендодателя при отсутствии соглашения к договору аренды об изменении сведений об арендодателе, в то время как новый арендодатель (истец) с предложениями о перезаключении договора аренды к ответчику никогда не обращался, счета на оплату пользования не выставлял.
В канцелярию суда поступили письменные возражения МУПВ "Центральный" на апелляционную жалобу, в котором указано на то, что нежилые помещения из муниципальной собственности не выбывали до настоящего времени, и также имеется ссылка на неоднократные предложения от имени Предприятия в адрес ответчика о погашении образовавшейся задолженности по арендной плате. Истец просит в удовлетворении жалобы отказать.
ООО "Одиссей-1", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку своего представителя в суд не обеспечило. Суд, руководствуясь частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), рассмотрел апелляционную жалобу в отсутствие не явившегося представителя третьего лица.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу, обжалуемое решение суда первой инстанции просил отменить по основаниям, изложенным в жалобе.
Представитель истца и Управления по апелляционной жалобе возражал, пояснил, что обжалуемое решение Арбитражного суда Приморского края считает законным и обоснованным, просил оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Исследовав доказательства по делу, оценив доводы представителей лиц, участвующих в деле, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.
Из материалов дела судом установлено, что 08.02.2010 Управление (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Ленинского района" (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 в отношении нежилых помещений по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича, 7а.
Распоряжением Управления от 30.12.2009 N 431 Отделу учета муниципального имущества с баланса Управления снято и передано на баланс МУПВ г. Владивостока "Центральный" по актам приема-передачи по форме ОС-1 муниципальное имущество, в том числе нежилые помещения общей площадью 325,6 кв. м (литер 1 (1-13), нежилые помещения общей площадью 115,7 кв. м (литер 2 (1-3; 6-13) в здании по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича, 7а. Распоряжением Управления от 11.04.2011 N 233/28 в перечень муниципального имущества внесены изменения и приложение к распоряжению от 30.12.2009 N 431 изложено в новой редакции: нежилые помещения на 1, 2 этажах общей площадью 441,1 кв. м (литер А, А1 (2-13; 11-21, 24)).
08.02.2010 Управление (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Ленинского района" (арендатор) подписали договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00, согласно которому на основании распоряжения Управления от 08.12.2009 N 314 арендодатель сдает, а арендатор принимает за плату во временное владение и пользование недвижимое имущество (здание, помещение, строение), общей площадью 110,90 кв. м (в здании лит.А, номера на поэтажном плане: 11-16, 20, 21 (литер III), основная площадь 93,1 кв. м, места общего пользования 17,8 кв. м, этаж второй), расположенное по адресу: г. Владивосток, ул. Уборевича,7а, для использования в целях "офис".
В силу пункта 1.3 договора арендодатель предоставил арендатору объект во временное пользование на срок с 30.12.2009 по 29.12.2014.
Согласно пункту 3.1 договора арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и на момент заключения договора ее размер без учета НДС составлял 58841,78 рублей. Оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего месяца.
Договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
07.12.2010 Управление (арендодатель) и ООО "Управляющая компания Ленинского района" (арендатор) заключили дополнительное соглашение N 2 к договору аренды недвижимого имущества от 08.02.2010 N 02-02064-003-Н-АР-6240-00, в котором пришли к соглашению о внесении изменений в пункт 3.1 договора и изложении его в следующей редакции: арендная плата за пользование объектом устанавливается в рублях и ее размер с 14.11.2010 по 13.11.2011 составляет 23696,47 рублей; с 14.11.2011-58841,78 рублей в месяц без учета НДС; оплата производится ежемесячно до 1 числа следующего за текущим месяца арендодателю.
21.02.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Приморскому краю зарегистрировано право хозяйственного ведения МУПВ "Центральный" на нежилые помещения в здании (лит.А, А1) общей площадью 441,1 кв. м, этаж 1, 2, номера на поэтажном плане: 2-13; 11-21, 24 (III), адрес объекта: Приморский край, г. Владивосток, ул. Уборевича, 7а.
05.02.2014 Предприятие направило в адрес общества уведомление, в котором просило погасить образовавшуюся задолженность по арендной плате и неустойку в течение 10 дней с момента получения уведомления, а также сообщило о том, что договор аренды от 08.02.2010 является расторгнутым с 01.05.2013.
Наличие вышеуказанной задолженности послужило основанием для обращения МУПВ "Центральный" в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
В соответствии со статьями 307, 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Таким образом, стороны, заключив договор на определенных условиях, обязаны следовать им при исполнении договора.
В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Аналогичная обязанность арендатора установлена в пункте 2.4.2 договора аренды от 08.02.2010.
Как установлено судом, договор аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010, на котором истец основывает свои требования, не был зарегистрирован в установленном законом порядке.
В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. Согласно пункту 2 статьи 651 ГК РФ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", в случае, если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ).
В пункте 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными" также отмечено, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими.
Из представленного в материалы дела акта приема-передачи к договору аренды от 08.02.2010 следует, что истец передал во временное владение ответчику спорный объект недвижимости в удовлетворительном состоянии, отвечающем условиям арендатора. В договор вносились изменения и дополнения, которые были подписаны обеими сторонами. Ответчик вплоть до 01.01.2012 своевременно и в полном объеме оплачивал арендную плату. Следовательно, стороны договора приступили к его фактическому исполнению.
В письменном соглашении (договоре от 08.02.2010) стороны договорились о передаваемом в аренду объекте, размере платы за пользование им и в течение длительного времени его исполняли. Доказательств того, что не все существенные условия договора аренды согласованы, в деле не имеется.
С учетом данных обстоятельств суд первой инстанции правильно указал, что отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 в данном случае не влияет на взаимные обязательства сторон, принятые ими добровольно при подписании данного договора. Следовательно, стороны связаны условиями договора аренды, в том числе в части оплаты пользования имуществом.
Ответчик ссылается на то, что 21.02.2012 зарегистрировано право хозяйственного ведения МУПВ "Центральный" на арендуемые по договору помещения, однако изменения в отношении наименования арендодателя в договор не были внесены, что, по мнению общества, влечет его недействительность.
Согласно статье 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Передача имущества арендодателем в хозяйственное ведение муниципальному унитарному предприятию (смена балансодержателя) влечет перемену стороны в договоре аренды независимо от внесения таких изменений в договор и их государственной регистрации, если она требуется. И хотя в силу статьи 608 ГК РФ арендодателем по договору аренды является собственник имущества, отсутствие смены наименования арендодателя в договоре аренды от 08.02.2010 не влечет его недействительность (арендатор лишь вправе требовать внесения соответствующих изменений в договор) и не освобождает арендатора от оплаты пользования имуществом.
Снятие имущества с баланса Управления и передача на баланс Предприятия не означает смену собственника данного имущества, на что ссылается ответчик. В рассматриваемом случае Предприятие не распорядилось нежилыми помещениями в виде сдачи их в аренду обществу, а произвело замену на нового арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 617 ГК РФ. Таким образом, при передаче арендованного имущества в хозяйственное ведение независимо от переоформления договора аренды собственник имущества перестает быть стороной договора аренды и утрачивает право на получение арендной платы, которая поступает в хозяйственное ведение унитарного предприятия - нового арендодателя независимо от внесения изменений в договор. В этой связи ссылки ответчика на то, что Предприятие никогда не предлагало обществу перезаключить договор аренды и не выставляло счета на оплату пользования, правового значения не имеют.
Ответчик также ссылается на то, что нежилые помещения по договору от 08.02.2010 он никогда не использовал, они фактически использовались ООО "Одиссей-1".
Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В материалах дела имеются доказательства передачи ответчику нежилых помещений в пользование по договору аренды от 08.02.2010 (акт приема-передачи от 30.12.2009), а доказательства того, что ответчик возвратил арендодателю в установленном порядке указанное имущество, отсутствуют. Ссылки ответчика на пояснения ООО "Одиссей-1" о том, что оно занимало спорные помещения с 2005 года, судом первой инстанции обоснованно отклонены, поскольку фактическое использование имущества, переданного арендодателем и принятого арендатором по договору аренды, другим лицом в данном случае на обязанности арендатора по оплате аренды не влияет; доводов о том, по какой причине общество приняло в пользование помещения, в которых никогда не располагалось и не намеревалось располагаться, ответчиком не приведено. Кроме того, при рассмотрении дела N А51-13864/2014 по иску МУПВ "Центральный" к ООО "Одиссей-1" о взыскании неосновательного обогащения суд установил, что ООО "Одиссей-1" использовало помещения, лишь часть из которых совпадает с помещениями, арендуемыми ответчиком, только с 28.05.2013 и доказательств иного в рамках настоящего дела суду также не предоставлено.
Из материалов дела следует, что ответчик на момент рассмотрения настоящего дела не внес истцу арендную плату по договору аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 в размере 842046 рублей за период с 01.01.2012 по 30.04.2013, в связи с чем истец на основании статьи 307 ГК РФ вправе требовать взыскания с ответчика данной спорной суммы основного долга в судебном порядке. С учетом изложенного исковые требования в части взыскания основного долга в указанном размере правомерно удовлетворены судом первой инстанции.
Предприятием также заявлено требование о взыскании с общества пени в сумме 44101 рубля 53 копеек.
В соответствии со статьей 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В соответствии с пунктом 4.1 договора аренды недвижимого имущества N 02-02064-003-Н-АР-6240-00 от 08.02.2010 при неуплате арендатором платежей в установленные в пунктом 3.1 договора сроки начисляется пеня из расчета 1/300 ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ, в пересчете за каждый день просрочки от общей суммы задолженности.
Таким образом, суд установил, что имеет место просрочка исполнения обязательства, а соглашение о неустойке в виде пени сторонами в договоре достигнуто, расчет пени произведен истцом правильно, в связи с чем взысканию с ответчика в пользу истца подлежит 44101 рубль 53 копейки пени за период с 01.03.2012 по 31.05.2013 в силу статьи 330 ГК РФ. Ответчик об уменьшении размера пени на основании статьи 333 ГК РФ не заявлял.
С учетом изложенного оснований для изменения или отмены обжалуемого решения Арбитражного суда Приморского края не имеется, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 258, 266 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Приморского края от 07.11.2014 по делу N А51-16194/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.
Председательствующий
А.В.ВЕТОШКЕВИЧ
Судьи
С.Б.КУЛТЫШЕВ
С.М.СИНИЦЫНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)