Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что возведенные объекты являются самовольными постройками, строительство осуществлялось с грубыми нарушениями градостроительного законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Президиум в составе:
председательствующего Бондара А.В.,
членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Журавлевой Н.М.,
при секретаре З.Е.,
с участием представителя истца администрации г. Нижнего Новгорода Ш. - по доверенности, представителя ответчиков Р., У. адвоката Дмитриевой М.А. - по ордерам и доверенности, представителей ответчика К.Н. К.А.Н. и П. - по доверенностям, представителя ответчика З.В. А. - по доверенности, ответчика Д. и ее представителя адвоката Паняева О.Д. - по ордеру, представителей третьего лица Б.М. адвокатов Голубевой М.В. и Калашниковой Д.В. - по ордерам и доверенности,
рассмотрев по кассационным жалобам К.Н., Р. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года
- гражданское дело по иску администрации города Нижнего Новгорода к В., У., М.А., З.В., К.А., Б.Е., К.Н., Р., З.Л. о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос;
- по иску У. к Д. о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства;
- по иску К.Н., Р., З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства;
- по иску Д. к В. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства,
установил:
Администрация г. Нижнего Новгорода обратилась в суд с указанным иском, с учетом внесенных впоследствии изменений мотивируя тем, что Д. являлась собственником земельного участка N общей площадью 853 кв. м и земельного участка N общей площадью 957 кв. м, расположенных по адресу <адрес>. На основании разрешений от 08.11.2007 г. на указанных участках Д. было разрешено строительство индивидуальных жилых домов. В дальнейшем постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 31.12.2009 г. действие данных разрешений приостановлено. В ходе неоднократных проверок по жалобам граждан инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области выявлено, что согласно представленной застройщиком проектной документации жилые дома спроектированы и фактически возведены как многоквартирные (четырехэтажные с мансардой); строительство объектов ведется по неутвержденной и не имеющей положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации. За допущенные нарушения Д. привлекалась инспекцией к административной ответственности в виде штрафов, ей выдавались предписания с требованием представить согласованную проектную документацию. Собственниками объекта незавершенного строительства площадью 411,8 кв. м, степень готовности 45%, расположенного на земельном участке N, являются К.Н., Р., З.Л. Собственниками объекта незавершенного строительства площадью 444,5 кв. м, степень готовности 95%, и земельного участка N являются У., В., З.В., М.А., Б.Е., К.Н.
Администрация г. Нижнего Новгорода, полагая, что возведенные объекты являются самовольной постройкой, строительство осуществляется с грубыми нарушениями градостроительного законодательства, просила суд признать объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках N, N по адресу <адрес>, самостоятельно возведенными постройками, обязать собственников объектов произвести их снос за счет собственных средств в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
У. обратилась в суд с иском к Д., в котором с учетом внесенных изменений просила признать за ней право собственности на 60/150 доли в объекте завершенного строительства - жилого дома N общей площадью 2342,40 кв. м, общая этажность - пять этажей: 3 этажа надземной части, с подвалом, мансарда 1, мансарда 2, в <адрес>. Мотивировала тем, что 05.09.2009 г. по договору купли-продажи приобрела 11/25 доли в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 50% и 11/25 доли земельного участка N по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. По заключенному 03.10.2009 г. У. и Д. договору инвестирования строительства, последняя как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N в соответствии с проектом ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и регистрации прав У. на доли в праве собственности на жилой дом 100% готовности. У. обязалась направить собственные денежные средства на организацию, проведение и оплату работ по достройке указанного жилого дома. 16.03.2010 г. У. продала несовершеннолетнему М.А., действующему с согласия своей матери М.Е., 4/150 доли в объекте незавершенного строительства - жилом доме и земельного участка N в <адрес>, сообщив о состоявшемся переходе права собственности Д. По акту от 05.04.2010 г. Д. передала истцу завершенный строительством жилой дом N, исполнив соответствующее обязательство по договору. В акте приема-передачи также указано, что стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Согласно техническому паспорту жилой дом N является завершенным объектом недвижимости общей площадью 2342,4 кв. м. Вместе с тем, принятых на себя обязательств по подготовке документов и регистрации прав У. на доли в праве собственности на завершенный строительством жилой дом Д. не исполнила, что послужило поводом для обращения У. в суд.
К.Н., Р., З.Л. обратились в суд с иском к К.А. о признании права собственности, указав, что по договору купли-продажи от 19.07.2010 г. К.Н. приобрела у К.А. объект незавершенного строительства, площадью застройки 411,80 кв. м, степень готовности 45%, расположенный по адресу <адрес>, участок N. В этот же день названными лицами заключен договор инвестирования строительства, по которому К.А. (застройщик) принял на себя обязательство по достройке жилого дома N в Александровской слободе г. Н. Новгорода в соответствии с проектом ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и регистрации права собственности на завершенный строительством обозначенный жилой дом со степенью готовности 100%. К.Н. обязалась направить собственные денежные средства на организацию, проведение и оплату работ по достройке жилого дома. 02.11.2010 г. К.Н. продала Р. 7/150 доли и З.Л. 4/150 доли в объекте незавершенного строительства, площадью застройки 411,80 кв. м, степень готовности 45%, по адресу г. Н. Новгород, Александровская слобода, участок N. По договору инвестирования строительства от 02.11.2010 г., заключенному с Р. и З.Л. К.Н. как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N, подготовке документов и регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом. Актами от 03.04.2011 г. К.А. передал К.Н., а последняя, в свою очередь, - Р. и З.Л. завершенный строительством жилой дом N. Согласно актам приема-передачи стороны финансовых и иных претензий не имеют. Однако принятых на себя обязательств по подготовке документов и регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом N <...> К.А. не исполнил. По техническому паспорту от 25.05.2011 г. жилой дом N является завершенным объектом недвижимости общей площадью 2259,10 кв. м, жилой 1377,10 кв. м, общая этажность - пять этажей: 3 этажа надземной части, с подвалом, мансарда 1, мансарда 2.
К.Н., Р., З.Л. просили суд признать за К.Н. право собственности на 139/150 долей, за Р. право собственности на 7/150 долей, за З.Л. право собственности на 4/150 доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N в <адрес>, с приведенными техническими характеристиками.
Д. обратилась в суд с иском к В. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, мотивируя тем, что 05.09.2009 г. Д., с одной стороны, и В., У., с другой, заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по которому У. приобрела 11/25 долей, В. - 14/25 долей в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и земельном участке N площадью 957 кв. м по адресу <адрес>. По условиям договора купли-продажи В. обязался в течение 5 месяцев с момента подписания договора, не позднее 01.02.2010 г., уплатить Д. <...> руб. за приобретенные доли либо возвратить неоплаченные доли в собственность продавца. Договор и переход права собственности с обременениями (ипотека в силу закона в пользу залогодержателя Д.) прошли государственную регистрацию. Кроме того, сохранилось обременение в пользу залогодержателя ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от 14.07.2008 г. между ОАО АКБ "Мультибанк" и Д. По договору купли-продажи от 19.11.2009 г. с согласия залогодержателей В. произвел отчуждение 9/150 долей в объекте незавершенного строительства и 9/150 долей в земельном участке З.В., о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись.
В связи с тем, что принятых на себя обязательств по оплате приобретенных по договору купли-продажи от 05.09.2009 г. долей В. не исполнил, Д. просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 05.09.2009 г. с В. в части перехода права собственности на 1/2 долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N; признать за Д. право собственности на 1/2 долю в объекте завершенного строительства жилого дома N общей площадью 2342,40 кв. м, этажность 3, с подвалом, мансарда 1, мансарда 2 в <адрес>; признать за Д. право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N.
Определениями Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19.09.2011 г., от 12.12.2011 г., от 27.02.2013 г. все гражданские дела по приведенным искам объединены в одно производство.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований администрации г. Нижнего Новгорода отказано.
Исковые требования У. удовлетворены. За У. признано право собственности на 60/150 доли в объекте завершенного строительства - жилого дома N по <адрес> общей площадью 2342,40 кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2, с подвалом.
Исковые требования К.Н., Р., З.Л. удовлетворены. За К.Н. признано право собственности на 139/150 доли, за Р. - на 7/150 доли, за З.Л. - на 4/150 доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N по <адрес> общей площадью 2259,10 кв. м, жилой 1377,10 кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2, с подвалом.
Исковые требования Д. к В. удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи от 05.09.2009 г. с В. в части перехода права собственности на 1/2 долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N. За Д. признано право собственности на 1/2 долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года отменено в части удовлетворения исковых требований Д. к В. Исковые требования Д. к В. о расторжении договора купли-продажи в части, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка оставлены без рассмотрения.
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года отменено в части отказа администрации города Нижнего Новгорода в удовлетворении исковых требований к В., У., М.А., З.В., Б.Е., К.Н., Р., З.Л. В отмененной части принято новое решение, которым объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, участок N (назначение: жилое, общая площадь 2259,1 кв. м, жилая площадь 1377,1 кв. м, число этажей надземной части 5, число этажей подземной части 1), признан самовольной постройкой, обязав К.Н., Р., З.Л. снести данную самовольную постройку за счет собственных средств. Объект незавершенного строительства - дом N, расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, участок N (назначение: жилое, общая площадь 2342,4 кв. м, жилая площадь 1177,3 кв. м, число этажей надземной части 3, мансарда 1, мансарда 2, число этажей подземной части 1) признан самовольной постройкой, обязав В., У.Е.В., М.А., З.В., Б.Е., К.Н. снести данную самовольную постройку за счет собственных средств.
Решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года отменено в части удовлетворения исковых требований У. к Д., в части удовлетворения исковых требований К.Н., Р., З.Л. к К.А. В отмененных частях принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований У. к Д. о признании права собственности на 60/150 долей в объекте завершенного строительства жилого дома N по <адрес> отказано. В удовлетворении исковых требований К.Н., Р., З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N по <адрес> отказано.
В остальной части решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года оставлено без изменения.
В кассационных жалобах К.Н., Р. поставлен вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права, без устранения которых невозможно восстановление прав заявителей.
В обоснование кассационных жалоб заявители, в частности, указывают, что судебная коллегия, не рассматривая дело по правилам производства суда первой инстанции, произвела переоценку всех имеющихся доказательств по делу со ссылкой на экспертное заключение ООО НПО "Эксперт Союз" от 16.02.2011 г. Между тем, указанное заключение, по мнению кассаторов, является недопустимым доказательством, поскольку получено при отсутствии собственников объектов недвижимости, с незаконным проникновением в д. N. При разрешении поставленных вопросов эксперт не описал исследование и мотивировочную часть при даче ответов.
Заявители обращают внимание на наличие в материалах дела многочисленных технических заключений (ГОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет", ИП Т., НФ НИИ ВДПО ОПБ), заключения судебной строительной экспертизы ЭКЦ ФПКПО "Дельта", технических паспортов на жилые дома НФ ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", протокола выездного судебного заседания с фотофиксацией жилых домов, соглашения собственников о порядке пользования домами, свидетельствующие о том, что жилые дома не являются многоквартирными; соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушают права и интересы третьих лиц. При этом этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей; мансардный двухуровневый этаж входит в расчет общей площади здания, но при определении этажности не учитывается. Кроме того, судом при применении ст. 222 ГК РФ не учтен факт получения разрешений на строительство.
Заявители, указывая, что основанием для удовлетворения требований о сносе должно быть установление существенности и неустранимости нарушений градостроительных и строительных норм и правил, полагают, что судом апелляционной инстанции при принятии решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не установлено, насколько избранный истцом способ защиты права соответствует характеру и степени допущенных ответчиками нарушений. Помимо этого, санкция ст. 222 ГК РФ о сносе может быть применена только при доказанности вины застройщика, что судебной коллегией не было установлено.
Определением судьи Нижегородского областного суда Журавлевой Н.М. от 30 декабря 2014 года кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Нижегородского областного суда.
Заслушав доклад судьи областного суда Журавлевой Н.М., обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года подлежащим отмене в силу следующего.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
При рассмотрении дела нарушения такого характера были допущены судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует и судами установлено, что Д. являлась собственником земельных участков N площадью 853 кв. м и N площадью 957 кв. м, расположенных по адресу <адрес> (т. 1 л.д. 13, 14, 95, т. 5 л.д. 185).
Главой администрации г. Нижнего Новгорода выданы Д. разрешения <...> от 08.11.2007 г., <...> от 08.11.2007 г. на строительство объектов капитального строительства - индивидуальных жилых домов на земельных участках N и N соответственно, сроком до 01.12.2017 г. (т. 1 л.д. 11, 12).
Постановлением администрации г. Нижнего Новгорода N 7185 от 31.12.2009 действие обозначенных разрешений на строительство приостановлено (т. 1 л.д. 10).
Согласно многочисленным актам проверки, предписаниям Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области на земельных участках N и N, принадлежащих Д., строительство объектов осуществлялось по проектной документации, не утвержденной застройщиком в установленном законом порядке и не имеющей положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, с нарушением требований ч. 15 ст. 48 и ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. За допущенные правонарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, Д. привлекалась к административной ответственности.
Вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 09 августа 2010 года администрации г. Нижнего Новгорода отказано в удовлетворении исковых требований к Д. о признании объектов капитального строительства на земельных участках N, N по адресу <адрес>, самостоятельно возведенными постройками и их сносе по тому мотиву, что основанием иска о сносе явилось отсутствие разрешения на строительство, однако уже на момент обращения в суд строения были признаны объектами незавершенного строительства и находились в собственности иных лиц (т. 1 л.д. 38 - 39).
В соответствии с договорами об отчуждении и выпиской из ЕГРП от 05 марта 2012 года правообладателями объекта незавершенного строительства площадью застройки 411,8 кв. м, степень готовности 45%, по адресу <адрес>, уч. N, являются Р. (доля в праве общей долевой собственности 7/150), З.Л. (доля 4/150), К.Н. (доля 139/150) (т. 5 л.д. 187 - 188).
В соответствии с договорами об отчуждении и выпиской из ЕГРП от 05 марта 2012 года правообладателями жилого дома площадью 2432,4 кв. м, этажность 5, по адресу <адрес>, д. N, являются У. (доля в праве общей долевой собственности 60/150), В. (доля 75/150), З.В. (доля 9/150), М.А. (доля 4/150), К.Н. (доля 1/150), Б.Е. (доля 1/150) (т. 5 л.д. 181 - 184).
Названными лицами как участниками общей долевой собственности представлено соглашение от 01 июля 2013 года об определении порядка пользования жилым домом N, по которому подвальное помещение должно использоваться под организацию общехозяйственных нужд, помещения первого этажа - под организацию предпринимательской деятельности, второго этажа - для размещения гостиной, столовой, кухни, каминного зала, третьего этажа - для размещения жилых комнат с местами отдыха, мансарды 1 - под размещение библиотеки, жилых комнат, кинозала, мансарды 2 - под размещение зимнего сада, тренажерного зала, кабинетов, гостевой (т. 7 л.д. 197).
Согласно заключению <...> от 02.12.2010 г. ИП Т. о соответствии жилого здания по адресу <адрес>, д. N нормам СНиП и представленному рабочему проекту, выполненному ООО "КомплексПроект", объект представляет собой кирпичное здание, число этажей надземной части: 3, мансарда 1, мансарда 2, усложненной формы, близкой к прямоугольной. Нарушений, отклонений от требований СНиП по результатам осмотра не выявлено. Характеристики основных конструктивных элементов, объемно-планировочные решения соответствуют проектным. Обстоятельства, угрожающие жизни и здоровью, а также нарушающие права и интересы третьих лиц, не установлены (т. 3 л.д. 203).
В соответствии с техническим заключением от 30.03.2011 г. ГОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" по обследованию строительных конструкций индивидуального жилого дома N по адресу <адрес> указанный дом является законченным строительством, готовым к эксплуатации трехэтажным зданием с двумя мансардными этажами и подземной парковкой, общей высотой 16800 мм. Фактическое состояние конструкций обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию без каких-либо ограничений (т. 3 л.д. 11 - 47).
По заключению судебной строительно-технической экспертизы <...> от 04.07.2011 г., выполненной на основании определения Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16.02.2011 г. экспертом ООО НПО "Эксперт Союз" К.М., на момент осмотра объекты незавершенного строительства - жилые дома N, N представляли собой пятиэтажные здания с монолитным железобетонным каркасом. В обоих зданиях имеются лестничные клетки, связывающие все этажи одного здания. На каждом этаже, за исключением подвального, имеется (в д. N планируется - по дверным проемам в лестницу), несколько обособленных помещений, каждое из которых связано с лестничной клеткой. Исходя из изложенного, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках N, N, являются многоквартирными жилыми домами и не соответствуют требованиям СНиП для индивидуальных жилых домов в части градостроительных и пожарных требований по взаимному расположению на местности и относительно границ участков, завышения допустимой этажности зданий (т. 2 л.д. 176 - 188).
Заключение НИИ ВДПО ОПБ Нижегородский филиал <...> от 16.09.2011 г. о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил), иных правовых актов в области пожарной безопасности и проектной документации свидетельствует, что противопожарные расстояния между жилыми домами N и N соответствуют действующим нормативам (т. 3 л.д. 246 - 255).
Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 октября 2012 года по делу назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Фонда поддержки криминалистов правоохранительных органов "Дельта" (т. 6 л.д. 17 - 18).
По заключению <...> от 25.02.2013 г. эксперта обозначенной организации объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках N и N, с технической точки зрения являются индивидуальными жилыми домами по отличительному признаку - отсутствие выделенных квартир. Объекты находятся в хорошем (исправном), пригодном для нормальной эксплуатации техническом состоянии. Строения (объемно-планировочные и конструктивные решения, состав основных групп помещений, их взаимосвязь) соответствуют нормативным требованиям, предъявляемым к использованию его в качестве одноквартирного жилого здания. Местоположение жилых зданий на земельном участке соответствуют требованиям градостроительных норм и правил (т. 6 л.д. 38 - 55).
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск администрации г. Нижнего Новгорода, одновременно отказывая в исках У., К.Н., Р., З.Л., судебная коллегия пришла к выводу, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения многоквартирных жилых домов на земельных участках N и N в <адрес>, предназначенных для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований земельного и градостроительного законодательства о целевом использовании земли. Разрешения на строительство многоквартирных жилых домов ответчики не получали; по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращались; государственная экспертиза проектной документации на спорные объекты не проведена. Тем самым, спорные постройки имеют признаки самовольной и подлежат сносу собственниками за свой счет.
С такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права. Обжалуемое судебное постановление вынесено с существенным нарушением норм процессуального права.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.
П. 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.
Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
П. 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.
Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.
В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
Перечень видов инженерных изысканий и порядок их выполнения утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства" (вместе с "Положением о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства").
Учитывая приведенные нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожают ли самовольно возведенные постройки жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации; не нарушают ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки легализации объектов в том виде, в котором они возведены.
Материалы дела свидетельствуют, что государственная экспертиза проектной документации не проводилась. Экспертное исследование по вопросам, ответ на которые могла бы дать государственная экспертиза проектной документации, судом также не назначалось.
Установив, что возведенные жилые дома не подпадают под понятия объектов капитального строительства, в отношении которых в силу п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ государственная экспертиза проектной документации не проводится, судебная коллегия при разрешении исков о признании права собственности на объекты в порядке ст. 222 ГК РФ вопрос о государственной экспертизе проектной документации, о соответствии возведенных объектов проектной документации не рассматривала.
При этом администрация г. Нижнего Новгорода в основание заявленного иска о сносе самовольных построек также указывала на ведение строительства объектов по не утвержденной и не имеющей положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации.
Представленные в материалы дела различного рода технические заключения предусмотренную названными нормами государственную экспертизу проектной документации не заменяют.
Следует также отметить, что не получили оценки со стороны суда в соответствии с требованиями ст. 198 ГПК РФ вопросы существенности и неустранимости нарушений градостроительных и строительных норм и правил, принимая во внимание, что исковое требование о сносе всей самовольной постройки как способ защиты права (без учета возможности устранения недостатков без сноса) должно быть соразмерным и соответствовать характеру и степени допущенных нарушений.
В результате этого суд, не обладающий специальными знаниями в области науки и техники, вынес постановление, не отвечающее требованиям статей 195, 198 (часть 4) ГПК РФ.
Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права повлияли на исход дела, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения.
В силу ч. 2 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность только тех судебных постановлений, которые обжалуются, и только в той части, в которой они обжалуются. Однако, если обжалуемая часть решения обусловлена другой его частью или иным судебным постановлением, вынесенным по этому же делу, которые не обжалуются заявителем, то эта часть решения или судебное постановление также подлежат проверке судом кассационной инстанции.
Проверка законности обжалуемого судебного постановления осуществляется в пределах доводов кассационных жалобы, представления. Вместе с тем следует иметь в виду, что суд не связан доводами, изложенными в кассационных жалобе, представлении, если он придет к выводу, что в интересах законности необходимо выйти за пределы этих доводов.
В постановлении, определении суда кассационной инстанции, вынесенных по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления с делом, должны быть указаны мотивы, по которым суд кассационной инстанции вышел за пределы доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении (пункт 8 части 1 статьи 388 ГПК РФ) (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 29).
Отказывая в удовлетворении исковых требований У. к Д. о признании права собственности на 60/150 долей в праве общей долевой собственности на объект завершенного строительством жилого дома N, исковых требований З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект завершенного строительством жилого дома N, суд апелляционной инстанции сослался на п. 2 ст. 222 ГК РФ, а также на то, что спорные объекты относятся к самовольным постройкам. Тем самым, отказ в исках обусловлен обстоятельствами, установленными при разрешении иска администрации г. Нижнего Новгорода о сносе самовольных строений.
Оставляя без рассмотрения иск Д., судебная коллегия указала, что истцом не представлено, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих соблюдение ею предусмотренного ст. 452 ГК РФ порядка надлежащего уведомления ответчика В. о намерении расторгнуть договор.
Однако материалы дела свидетельствуют, что 02 сентября 2013 года В. (покупателем) и Д. (продавцом) достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи от 05.09.2009 г. в части перехода права собственности. В. на основании п. 5.2 договора купли-продажи от 05.09.2009 г. передает в собственность Д. по акту приема-передачи неоплаченные 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером <...> по адресу <адрес>, уч. N со дня подписания настоящего соглашения (т. 7 л.д. 207).
Тем самым, разрешение требования Д. к В. о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства также обусловлено разрешением вопроса о сносе данного объекта, в связи с чем в ходе судебного разбирательства перечисленные иски были объединены в одно производство.
При таких фактических обстоятельствах президиум считает необходимым, исходя из положений ч. 2 ст. 390 ГПК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 29, выйти за пределы доводов кассационных жалоб, отменив апелляционное определение в полном объеме.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года по гражданскому делу по иску администрации города Нижнего Новгорода к В., У., М.А., З.В., К.А., Б.Е., К.Н., Р., З.Л. о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос; по иску У. к Д. о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства; по иску К.Н., Р., З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства; по иску Д. к В. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства, отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда.
Председательствующий
А.В.БОНДАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 28.01.2015 N 44Г-8/2015
Требование: 1) О признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос; 2) О признании права собственности на доли в объектах завершенного строительства.Разделы:
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обстоятельства: Истец ссылается на то, что возведенные объекты являются самовольными постройками, строительство осуществлялось с грубыми нарушениями градостроительного законодательства.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ НИЖЕГОРОДСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 28 января 2015 г. N 44г-8/2015
Президиум в составе:
председательствующего Бондара А.В.,
членов президиума Волосатых Е.А., Лазорина Б.П., Поправко В.И., Прихунова С.Ю., Туговой Е.Е., Ярцева Р.В.,
по докладу судьи областного суда Журавлевой Н.М.,
при секретаре З.Е.,
с участием представителя истца администрации г. Нижнего Новгорода Ш. - по доверенности, представителя ответчиков Р., У. адвоката Дмитриевой М.А. - по ордерам и доверенности, представителей ответчика К.Н. К.А.Н. и П. - по доверенностям, представителя ответчика З.В. А. - по доверенности, ответчика Д. и ее представителя адвоката Паняева О.Д. - по ордеру, представителей третьего лица Б.М. адвокатов Голубевой М.В. и Калашниковой Д.В. - по ордерам и доверенности,
рассмотрев по кассационным жалобам К.Н., Р. на апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года
- гражданское дело по иску администрации города Нижнего Новгорода к В., У., М.А., З.В., К.А., Б.Е., К.Н., Р., З.Л. о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос;
- по иску У. к Д. о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства;
- по иску К.Н., Р., З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства;
- по иску Д. к В. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства,
установил:
Администрация г. Нижнего Новгорода обратилась в суд с указанным иском, с учетом внесенных впоследствии изменений мотивируя тем, что Д. являлась собственником земельного участка N общей площадью 853 кв. м и земельного участка N общей площадью 957 кв. м, расположенных по адресу <адрес>. На основании разрешений от 08.11.2007 г. на указанных участках Д. было разрешено строительство индивидуальных жилых домов. В дальнейшем постановлением администрации г. Нижнего Новгорода от 31.12.2009 г. действие данных разрешений приостановлено. В ходе неоднократных проверок по жалобам граждан инспекцией государственного строительного надзора Нижегородской области выявлено, что согласно представленной застройщиком проектной документации жилые дома спроектированы и фактически возведены как многоквартирные (четырехэтажные с мансардой); строительство объектов ведется по неутвержденной и не имеющей положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации. За допущенные нарушения Д. привлекалась инспекцией к административной ответственности в виде штрафов, ей выдавались предписания с требованием представить согласованную проектную документацию. Собственниками объекта незавершенного строительства площадью 411,8 кв. м, степень готовности 45%, расположенного на земельном участке N, являются К.Н., Р., З.Л. Собственниками объекта незавершенного строительства площадью 444,5 кв. м, степень готовности 95%, и земельного участка N являются У., В., З.В., М.А., Б.Е., К.Н.
Администрация г. Нижнего Новгорода, полагая, что возведенные объекты являются самовольной постройкой, строительство осуществляется с грубыми нарушениями градостроительного законодательства, просила суд признать объекты капитального строительства, расположенные на земельных участках N, N по адресу <адрес>, самостоятельно возведенными постройками, обязать собственников объектов произвести их снос за счет собственных средств в течение 14 дней с момента вступления в законную силу решения суда.
У. обратилась в суд с иском к Д., в котором с учетом внесенных изменений просила признать за ней право собственности на 60/150 доли в объекте завершенного строительства - жилого дома N общей площадью 2342,40 кв. м, общая этажность - пять этажей: 3 этажа надземной части, с подвалом, мансарда 1, мансарда 2, в <адрес>. Мотивировала тем, что 05.09.2009 г. по договору купли-продажи приобрела 11/25 доли в объекте незавершенного строительства со степенью готовности 50% и 11/25 доли земельного участка N по адресу <адрес>, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права. По заключенному 03.10.2009 г. У. и Д. договору инвестирования строительства, последняя как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N в соответствии с проектом ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и регистрации прав У. на доли в праве собственности на жилой дом 100% готовности. У. обязалась направить собственные денежные средства на организацию, проведение и оплату работ по достройке указанного жилого дома. 16.03.2010 г. У. продала несовершеннолетнему М.А., действующему с согласия своей матери М.Е., 4/150 доли в объекте незавершенного строительства - жилом доме и земельного участка N в <адрес>, сообщив о состоявшемся переходе права собственности Д. По акту от 05.04.2010 г. Д. передала истцу завершенный строительством жилой дом N, исполнив соответствующее обязательство по договору. В акте приема-передачи также указано, что стороны финансовых и иных претензий друг к другу не имеют. Согласно техническому паспорту жилой дом N является завершенным объектом недвижимости общей площадью 2342,4 кв. м. Вместе с тем, принятых на себя обязательств по подготовке документов и регистрации прав У. на доли в праве собственности на завершенный строительством жилой дом Д. не исполнила, что послужило поводом для обращения У. в суд.
К.Н., Р., З.Л. обратились в суд с иском к К.А. о признании права собственности, указав, что по договору купли-продажи от 19.07.2010 г. К.Н. приобрела у К.А. объект незавершенного строительства, площадью застройки 411,80 кв. м, степень готовности 45%, расположенный по адресу <адрес>, участок N. В этот же день названными лицами заключен договор инвестирования строительства, по которому К.А. (застройщик) принял на себя обязательство по достройке жилого дома N в Александровской слободе г. Н. Новгорода в соответствии с проектом ООО "КомплектПроект", а также по подготовке документов и регистрации права собственности на завершенный строительством обозначенный жилой дом со степенью готовности 100%. К.Н. обязалась направить собственные денежные средства на организацию, проведение и оплату работ по достройке жилого дома. 02.11.2010 г. К.Н. продала Р. 7/150 доли и З.Л. 4/150 доли в объекте незавершенного строительства, площадью застройки 411,80 кв. м, степень готовности 45%, по адресу г. Н. Новгород, Александровская слобода, участок N. По договору инвестирования строительства от 02.11.2010 г., заключенному с Р. и З.Л. К.Н. как застройщик приняла на себя обязательство по достройке жилого дома N, подготовке документов и регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом. Актами от 03.04.2011 г. К.А. передал К.Н., а последняя, в свою очередь, - Р. и З.Л. завершенный строительством жилой дом N. Согласно актам приема-передачи стороны финансовых и иных претензий не имеют. Однако принятых на себя обязательств по подготовке документов и регистрации права собственности на завершенный строительством жилой дом N <...> К.А. не исполнил. По техническому паспорту от 25.05.2011 г. жилой дом N является завершенным объектом недвижимости общей площадью 2259,10 кв. м, жилой 1377,10 кв. м, общая этажность - пять этажей: 3 этажа надземной части, с подвалом, мансарда 1, мансарда 2.
К.Н., Р., З.Л. просили суд признать за К.Н. право собственности на 139/150 долей, за Р. право собственности на 7/150 долей, за З.Л. право собственности на 4/150 доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N в <адрес>, с приведенными техническими характеристиками.
Д. обратилась в суд с иском к В. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства, мотивируя тем, что 05.09.2009 г. Д., с одной стороны, и В., У., с другой, заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства, по которому У. приобрела 11/25 долей, В. - 14/25 долей в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и земельном участке N площадью 957 кв. м по адресу <адрес>. По условиям договора купли-продажи В. обязался в течение 5 месяцев с момента подписания договора, не позднее 01.02.2010 г., уплатить Д. <...> руб. за приобретенные доли либо возвратить неоплаченные доли в собственность продавца. Договор и переход права собственности с обременениями (ипотека в силу закона в пользу залогодержателя Д.) прошли государственную регистрацию. Кроме того, сохранилось обременение в пользу залогодержателя ОАО АКБ "Мультибанк" по договору ипотеки от 14.07.2008 г. между ОАО АКБ "Мультибанк" и Д. По договору купли-продажи от 19.11.2009 г. с согласия залогодержателей В. произвел отчуждение 9/150 долей в объекте незавершенного строительства и 9/150 долей в земельном участке З.В., о чем в ЕГРП сделана соответствующая запись.
В связи с тем, что принятых на себя обязательств по оплате приобретенных по договору купли-продажи от 05.09.2009 г. долей В. не исполнил, Д. просила суд расторгнуть договор купли-продажи от 05.09.2009 г. с В. в части перехода права собственности на 1/2 долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N; признать за Д. право собственности на 1/2 долю в объекте завершенного строительства жилого дома N общей площадью 2342,40 кв. м, этажность 3, с подвалом, мансарда 1, мансарда 2 в <адрес>; признать за Д. право собственности на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N.
Определениями Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 19.09.2011 г., от 12.12.2011 г., от 27.02.2013 г. все гражданские дела по приведенным искам объединены в одно производство.
Решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года в удовлетворении исковых требований администрации г. Нижнего Новгорода отказано.
Исковые требования У. удовлетворены. За У. признано право собственности на 60/150 доли в объекте завершенного строительства - жилого дома N по <адрес> общей площадью 2342,40 кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2, с подвалом.
Исковые требования К.Н., Р., З.Л. удовлетворены. За К.Н. признано право собственности на 139/150 доли, за Р. - на 7/150 доли, за З.Л. - на 4/150 доли в праве общей долевой собственности на завершенный строительством жилой дом N по <адрес> общей площадью 2259,10 кв. м, жилой 1377,10 кв. м, общая этажность пять этажей, состоящего из 3 этажей надземной части, мансарда 1, мансарда 2, с подвалом.
Исковые требования Д. к В. удовлетворены. Расторгнут договор купли-продажи от 05.09.2009 г. с В. в части перехода права собственности на 1/2 долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N. За Д. признано право собственности на 1/2 долю в объекте незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и на 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером N по адресу <адрес>, уч. N.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года отменено в части удовлетворения исковых требований Д. к В. Исковые требования Д. к В. о расторжении договора купли-продажи в части, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства и долю земельного участка оставлены без рассмотрения.
Решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года отменено в части отказа администрации города Нижнего Новгорода в удовлетворении исковых требований к В., У., М.А., З.В., Б.Е., К.Н., Р., З.Л. В отмененной части принято новое решение, которым объект незавершенного строительства, расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, участок N (назначение: жилое, общая площадь 2259,1 кв. м, жилая площадь 1377,1 кв. м, число этажей надземной части 5, число этажей подземной части 1), признан самовольной постройкой, обязав К.Н., Р., З.Л. снести данную самовольную постройку за счет собственных средств. Объект незавершенного строительства - дом N, расположенный на земельном участке по адресу <адрес>, участок N (назначение: жилое, общая площадь 2342,4 кв. м, жилая площадь 1177,3 кв. м, число этажей надземной части 3, мансарда 1, мансарда 2, число этажей подземной части 1) признан самовольной постройкой, обязав В., У.Е.В., М.А., З.В., Б.Е., К.Н. снести данную самовольную постройку за счет собственных средств.
Решение Нижегородского районного суда города Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года отменено в части удовлетворения исковых требований У. к Д., в части удовлетворения исковых требований К.Н., Р., З.Л. к К.А. В отмененных частях принято новое решение, которым в удовлетворении исковых требований У. к Д. о признании права собственности на 60/150 долей в объекте завершенного строительства жилого дома N по <адрес> отказано. В удовлетворении исковых требований К.Н., Р., З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства жилого дома N по <адрес> отказано.
В остальной части решение Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 20 декабря 2013 года оставлено без изменения.
В кассационных жалобах К.Н., Р. поставлен вопрос об отмене апелляционного определения судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года как вынесенного с нарушением норм материального и процессуального права, без устранения которых невозможно восстановление прав заявителей.
В обоснование кассационных жалоб заявители, в частности, указывают, что судебная коллегия, не рассматривая дело по правилам производства суда первой инстанции, произвела переоценку всех имеющихся доказательств по делу со ссылкой на экспертное заключение ООО НПО "Эксперт Союз" от 16.02.2011 г. Между тем, указанное заключение, по мнению кассаторов, является недопустимым доказательством, поскольку получено при отсутствии собственников объектов недвижимости, с незаконным проникновением в д. N. При разрешении поставленных вопросов эксперт не описал исследование и мотивировочную часть при даче ответов.
Заявители обращают внимание на наличие в материалах дела многочисленных технических заключений (ГОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет", ИП Т., НФ НИИ ВДПО ОПБ), заключения судебной строительной экспертизы ЭКЦ ФПКПО "Дельта", технических паспортов на жилые дома НФ ФГУП "Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ", протокола выездного судебного заседания с фотофиксацией жилых домов, соглашения собственников о порядке пользования домами, свидетельствующие о том, что жилые дома не являются многоквартирными; соответствуют градостроительным и строительным нормам и правилам, не нарушают права и интересы третьих лиц. При этом этажность жилого дома должна определяться по числу надземных этажей; мансардный двухуровневый этаж входит в расчет общей площади здания, но при определении этажности не учитывается. Кроме того, судом при применении ст. 222 ГК РФ не учтен факт получения разрешений на строительство.
Заявители, указывая, что основанием для удовлетворения требований о сносе должно быть установление существенности и неустранимости нарушений градостроительных и строительных норм и правил, полагают, что судом апелляционной инстанции при принятии решения о сносе всей самовольной постройки не обсуждено и не установлено, насколько избранный истцом способ защиты права соответствует характеру и степени допущенных ответчиками нарушений. Помимо этого, санкция ст. 222 ГК РФ о сносе может быть применена только при доказанности вины застройщика, что судебной коллегией не было установлено.
Определением судьи Нижегородского областного суда Журавлевой Н.М. от 30 декабря 2014 года кассационные жалобы с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании суда кассационной инстанции - президиума Нижегородского областного суда.
Заслушав доклад судьи областного суда Журавлевой Н.М., обсудив доводы кассационных жалоб, выслушав объяснения участвующих в деле лиц, президиум находит апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года подлежащим отмене в силу следующего.
В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов (ст. 387 ГПК РФ).
При рассмотрении дела нарушения такого характера были допущены судом апелляционной инстанции.
Из материалов дела следует и судами установлено, что Д. являлась собственником земельных участков N площадью 853 кв. м и N площадью 957 кв. м, расположенных по адресу <адрес> (т. 1 л.д. 13, 14, 95, т. 5 л.д. 185).
Главой администрации г. Нижнего Новгорода выданы Д. разрешения <...> от 08.11.2007 г., <...> от 08.11.2007 г. на строительство объектов капитального строительства - индивидуальных жилых домов на земельных участках N и N соответственно, сроком до 01.12.2017 г. (т. 1 л.д. 11, 12).
Постановлением администрации г. Нижнего Новгорода N 7185 от 31.12.2009 действие обозначенных разрешений на строительство приостановлено (т. 1 л.д. 10).
Согласно многочисленным актам проверки, предписаниям Инспекции государственного строительного надзора Нижегородской области на земельных участках N и N, принадлежащих Д., строительство объектов осуществлялось по проектной документации, не утвержденной застройщиком в установленном законом порядке и не имеющей положительного заключения государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, с нарушением требований ч. 15 ст. 48 и ч. 1 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ. За допущенные правонарушения, предусмотренные ч. 1 ст. 9.4 КоАП РФ, Д. привлекалась к административной ответственности.
Вступившим в законную силу решением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 09 августа 2010 года администрации г. Нижнего Новгорода отказано в удовлетворении исковых требований к Д. о признании объектов капитального строительства на земельных участках N, N по адресу <адрес>, самостоятельно возведенными постройками и их сносе по тому мотиву, что основанием иска о сносе явилось отсутствие разрешения на строительство, однако уже на момент обращения в суд строения были признаны объектами незавершенного строительства и находились в собственности иных лиц (т. 1 л.д. 38 - 39).
В соответствии с договорами об отчуждении и выпиской из ЕГРП от 05 марта 2012 года правообладателями объекта незавершенного строительства площадью застройки 411,8 кв. м, степень готовности 45%, по адресу <адрес>, уч. N, являются Р. (доля в праве общей долевой собственности 7/150), З.Л. (доля 4/150), К.Н. (доля 139/150) (т. 5 л.д. 187 - 188).
В соответствии с договорами об отчуждении и выпиской из ЕГРП от 05 марта 2012 года правообладателями жилого дома площадью 2432,4 кв. м, этажность 5, по адресу <адрес>, д. N, являются У. (доля в праве общей долевой собственности 60/150), В. (доля 75/150), З.В. (доля 9/150), М.А. (доля 4/150), К.Н. (доля 1/150), Б.Е. (доля 1/150) (т. 5 л.д. 181 - 184).
Названными лицами как участниками общей долевой собственности представлено соглашение от 01 июля 2013 года об определении порядка пользования жилым домом N, по которому подвальное помещение должно использоваться под организацию общехозяйственных нужд, помещения первого этажа - под организацию предпринимательской деятельности, второго этажа - для размещения гостиной, столовой, кухни, каминного зала, третьего этажа - для размещения жилых комнат с местами отдыха, мансарды 1 - под размещение библиотеки, жилых комнат, кинозала, мансарды 2 - под размещение зимнего сада, тренажерного зала, кабинетов, гостевой (т. 7 л.д. 197).
Согласно заключению <...> от 02.12.2010 г. ИП Т. о соответствии жилого здания по адресу <адрес>, д. N нормам СНиП и представленному рабочему проекту, выполненному ООО "КомплексПроект", объект представляет собой кирпичное здание, число этажей надземной части: 3, мансарда 1, мансарда 2, усложненной формы, близкой к прямоугольной. Нарушений, отклонений от требований СНиП по результатам осмотра не выявлено. Характеристики основных конструктивных элементов, объемно-планировочные решения соответствуют проектным. Обстоятельства, угрожающие жизни и здоровью, а также нарушающие права и интересы третьих лиц, не установлены (т. 3 л.д. 203).
В соответствии с техническим заключением от 30.03.2011 г. ГОУ ВПО "Нижегородский государственный архитектурно-строительный университет" по обследованию строительных конструкций индивидуального жилого дома N по адресу <адрес> указанный дом является законченным строительством, готовым к эксплуатации трехэтажным зданием с двумя мансардными этажами и подземной парковкой, общей высотой 16800 мм. Фактическое состояние конструкций обеспечивает безопасную для жизни и здоровья людей эксплуатацию без каких-либо ограничений (т. 3 л.д. 11 - 47).
По заключению судебной строительно-технической экспертизы <...> от 04.07.2011 г., выполненной на основании определения Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 16.02.2011 г. экспертом ООО НПО "Эксперт Союз" К.М., на момент осмотра объекты незавершенного строительства - жилые дома N, N представляли собой пятиэтажные здания с монолитным железобетонным каркасом. В обоих зданиях имеются лестничные клетки, связывающие все этажи одного здания. На каждом этаже, за исключением подвального, имеется (в д. N планируется - по дверным проемам в лестницу), несколько обособленных помещений, каждое из которых связано с лестничной клеткой. Исходя из изложенного, объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках N, N, являются многоквартирными жилыми домами и не соответствуют требованиям СНиП для индивидуальных жилых домов в части градостроительных и пожарных требований по взаимному расположению на местности и относительно границ участков, завышения допустимой этажности зданий (т. 2 л.д. 176 - 188).
Заключение НИИ ВДПО ОПБ Нижегородский филиал <...> от 16.09.2011 г. о соответствии требованиям технических регламентов (норм и правил), иных правовых актов в области пожарной безопасности и проектной документации свидетельствует, что противопожарные расстояния между жилыми домами N и N соответствуют действующим нормативам (т. 3 л.д. 246 - 255).
Определением Нижегородского районного суда г. Нижнего Новгорода от 12 октября 2012 года по делу назначена повторная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено экспертам Фонда поддержки криминалистов правоохранительных органов "Дельта" (т. 6 л.д. 17 - 18).
По заключению <...> от 25.02.2013 г. эксперта обозначенной организации объекты незавершенного строительства, расположенные на земельных участках N и N, с технической точки зрения являются индивидуальными жилыми домами по отличительному признаку - отсутствие выделенных квартир. Объекты находятся в хорошем (исправном), пригодном для нормальной эксплуатации техническом состоянии. Строения (объемно-планировочные и конструктивные решения, состав основных групп помещений, их взаимосвязь) соответствуют нормативным требованиям, предъявляемым к использованию его в качестве одноквартирного жилого здания. Местоположение жилых зданий на земельном участке соответствуют требованиям градостроительных норм и правил (т. 6 л.д. 38 - 55).
Отменяя решение суда первой инстанции и удовлетворяя иск администрации г. Нижнего Новгорода, одновременно отказывая в исках У., К.Н., Р., З.Л., судебная коллегия пришла к выводу, что совокупностью представленных в материалы дела доказательств достоверно подтверждается факт возведения многоквартирных жилых домов на земельных участках N и N в <адрес>, предназначенных для строительства объектов индивидуального жилищного строительства, в нарушение требований земельного и градостроительного законодательства о целевом использовании земли. Разрешения на строительство многоквартирных жилых домов ответчики не получали; по вопросу ввода в эксплуатацию в установленном порядке не обращались; государственная экспертиза проектной документации на спорные объекты не проведена. Тем самым, спорные постройки имеют признаки самовольной и подлежат сносу собственниками за свой счет.
С такими выводами суда апелляционной инстанции согласиться нельзя, поскольку они основаны на неправильном применении норм материального права. Обжалуемое судебное постановление вынесено с существенным нарушением норм процессуального права.
В соответствии со ст. 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи.
П. 3 ст. 222 ГК РФ установлено, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим самовольную постройку, если ее сохранение нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В соответствии с разъяснениями п. 46 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" при рассмотрении исков об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, путем возведения ответчиком здания, строения, сооружения суд устанавливает факт соблюдения градостроительных и строительных норм и правил при строительстве соответствующего объекта.
Согласно положениям ст. 1, 2, 8, 9, 30, 36, 44, 47, 48, 55 Градостроительного кодекса РФ при строительстве объекта недвижимости требуются, помимо наличия права на земельный участок, доказательства осуществления строительства на основе документов территориального планирования и правил землепользования и застройки, а также осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, осуществления градостроительной деятельности с соблюдением требований охраны окружающей среды и экологической безопасности, при наличии в установленном порядке составленной проектной документации, разрешения на ввод объекта недвижимости в эксплуатацию, подтверждающих осуществление застройки с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, норм и правил о безопасности.
В силу ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и ст. 3 Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, которое выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка, где планируется строительство. К заявлению о выдаче разрешения в обязательном порядке должны прилагаться помимо правоустанавливающих документов на земельный участок, также градостроительный план земельного участка, материалы проектной документации, и иные предусмотренные ст. 51 названного Кодекса документы.
Согласно п. 2 ст. 48 ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта.
Осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем три, предназначенных для проживания одной семьи).
П. 11 данной статьи предусмотрено, что подготовка проектной документации осуществляется, в частности, на основании результатов инженерно-технических изысканий и градостроительного плана земельного участка.
Согласно п. 12 этой же статьи в состав проектной документации объектов капитального строительства входит пояснительная записка, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями.
В соответствии со ст. 49 ГрК РФ проектная документация объектов капитального строительства и результаты инженерных изысканий, выполненных для подготовки такой проектной документации, подлежат экспертизе и утверждается при наличии положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.
Предметом экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов.
Согласно ч. 1 ст. 47 ГрК РФ не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий.
Перечень видов инженерных изысканий и порядок их выполнения утверждены Постановлением Правительства РФ от 19.01.2006 N 20 "Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства" (вместе с "Положением о выполнении инженерных изысканий для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства").
Учитывая приведенные нормы права, при разрешении настоящего спора суду надлежало установить, не угрожают ли самовольно возведенные постройки жизни и здоровью граждан, что устанавливается при проведении государственной экспертизы проектной документации; не нарушают ли права третьих лиц, предпринимались ли попытки легализации объектов в том виде, в котором они возведены.
Материалы дела свидетельствуют, что государственная экспертиза проектной документации не проводилась. Экспертное исследование по вопросам, ответ на которые могла бы дать государственная экспертиза проектной документации, судом также не назначалось.
Установив, что возведенные жилые дома не подпадают под понятия объектов капитального строительства, в отношении которых в силу п. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса РФ государственная экспертиза проектной документации не проводится, судебная коллегия при разрешении исков о признании права собственности на объекты в порядке ст. 222 ГК РФ вопрос о государственной экспертизе проектной документации, о соответствии возведенных объектов проектной документации не рассматривала.
При этом администрация г. Нижнего Новгорода в основание заявленного иска о сносе самовольных построек также указывала на ведение строительства объектов по не утвержденной и не имеющей положительного заключения органа государственной экспертизы проектной документации.
Представленные в материалы дела различного рода технические заключения предусмотренную названными нормами государственную экспертизу проектной документации не заменяют.
Следует также отметить, что не получили оценки со стороны суда в соответствии с требованиями ст. 198 ГПК РФ вопросы существенности и неустранимости нарушений градостроительных и строительных норм и правил, принимая во внимание, что исковое требование о сносе всей самовольной постройки как способ защиты права (без учета возможности устранения недостатков без сноса) должно быть соразмерным и соответствовать характеру и степени допущенных нарушений.
В результате этого суд, не обладающий специальными знаниями в области науки и техники, вынес постановление, не отвечающее требованиям статей 195, 198 (часть 4) ГПК РФ.
Допущенные судом нарушения норм материального и процессуального права повлияли на исход дела, являются существенными и непреодолимыми, в связи с чем могут быть исправлены только посредством отмены апелляционного определения.
В силу ч. 2 ст. 390 ГПК РФ суд кассационной инстанции проверяет законность только тех судебных постановлений, которые обжалуются, и только в той части, в которой они обжалуются. Однако, если обжалуемая часть решения обусловлена другой его частью или иным судебным постановлением, вынесенным по этому же делу, которые не обжалуются заявителем, то эта часть решения или судебное постановление также подлежат проверке судом кассационной инстанции.
Проверка законности обжалуемого судебного постановления осуществляется в пределах доводов кассационных жалобы, представления. Вместе с тем следует иметь в виду, что суд не связан доводами, изложенными в кассационных жалобе, представлении, если он придет к выводу, что в интересах законности необходимо выйти за пределы этих доводов.
В постановлении, определении суда кассационной инстанции, вынесенных по результатам рассмотрения кассационных жалобы, представления с делом, должны быть указаны мотивы, по которым суд кассационной инстанции вышел за пределы доводов, содержащихся в кассационных жалобе, представлении (пункт 8 части 1 статьи 388 ГПК РФ) (п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 29).
Отказывая в удовлетворении исковых требований У. к Д. о признании права собственности на 60/150 долей в праве общей долевой собственности на объект завершенного строительством жилого дома N, исковых требований З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в праве общей долевой собственности на объект завершенного строительством жилого дома N, суд апелляционной инстанции сослался на п. 2 ст. 222 ГК РФ, а также на то, что спорные объекты относятся к самовольным постройкам. Тем самым, отказ в исках обусловлен обстоятельствами, установленными при разрешении иска администрации г. Нижнего Новгорода о сносе самовольных строений.
Оставляя без рассмотрения иск Д., судебная коллегия указала, что истцом не представлено, в материалах дела не имеется доказательств, подтверждающих соблюдение ею предусмотренного ст. 452 ГК РФ порядка надлежащего уведомления ответчика В. о намерении расторгнуть договор.
Однако материалы дела свидетельствуют, что 02 сентября 2013 года В. (покупателем) и Д. (продавцом) достигнуто соглашение о расторжении договора купли-продажи от 05.09.2009 г. в части перехода права собственности. В. на основании п. 5.2 договора купли-продажи от 05.09.2009 г. передает в собственность Д. по акту приема-передачи неоплаченные 1/2 долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства площадью застройки 412,20 кв. м и 1/2 долю земельного участка площадью 957 кв. м с кадастровым номером <...> по адресу <адрес>, уч. N со дня подписания настоящего соглашения (т. 7 л.д. 207).
Тем самым, разрешение требования Д. к В. о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства также обусловлено разрешением вопроса о сносе данного объекта, в связи с чем в ходе судебного разбирательства перечисленные иски были объединены в одно производство.
При таких фактических обстоятельствах президиум считает необходимым, исходя из положений ч. 2 ст. 390 ГПК РФ, п. 25 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 11.12.2012 N 29, выйти за пределы доводов кассационных жалоб, отменив апелляционное определение в полном объеме.
Руководствуясь статьей 390 Гражданского процессуального кодекса РФ, президиум Нижегородского областного суда
постановил:
апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Нижегородского областного суда от 25 марта 2014 года по гражданскому делу по иску администрации города Нижнего Новгорода к В., У., М.А., З.В., К.А., Б.Е., К.Н., Р., З.Л. о признании объектов незавершенного строительства самовольными постройками, обязании произвести их снос; по иску У. к Д. о признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства; по иску К.Н., Р., З.Л. к К.А. о признании права собственности на доли в объекте завершенного строительства; по иску Д. к В. о расторжении договора купли-продажи, признании права собственности на долю в объекте завершенного строительства, отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в судебную коллегию по гражданским делам Нижегородского областного суда.
Председательствующий
А.В.БОНДАР
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)