Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
В суде первой инстанции дело рассмотрено судьей Романовой И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Мороз И.Г.,
судей Поздняковой О.Ю., Волошиной Е.В.,
при секретаре Ф.,
с участием представителя ответчика Р. - Ч., представителя ответчика Д. - С., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению И. к Р., Д., К.А.С. о признании притворной сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированное право собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи и государственной регистрации, истребовании из незаконного владения жилого помещения,
по апелляционной жалобе истца И. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 сентября 2013 года,
Заслушав доклад судьи Мороз И.Г., объяснения представителя ответчика Р. - Ч., представителя ответчика Д. - С. судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к Д., Р. о признании договора купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; признании недействительным зарегистрированное право собственности Д. на указанную квартиру; исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи N о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Д.; признании недействительным зарегистрированное право собственности на указанную квартиру за Р.; исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Р.; восстановлении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за И.
В обоснование заявленных требований указала, что в ДД.ММ.ГГГГ обратилась в ООО "Компания "Доверие" с целью получений займа в сумме <данные изъяты>. на срок 5 лет под залог принадлежащей ей на праве собственности квартиры <адрес>. Оформление договора займа было произведено следующим образом. ДД.ММ.ГГГГ между нею и Д., являющимся директором и единственным учредителем ООО "Компания "Доверие", был заключен договор купли-продажи принадлежащей ей вышеуказанной квартиры, стоимость которой определена в размере получаемого ею займа в сумме <данные изъяты>. Одновременно был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого после выплаты ею займа и процентов по нему всего в сумме <данные изъяты>, Д. заключает с нею договор купли-продажи той же квартиры, по которому право собственности квартиры переходит назад к ней. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, право собственности было зарегистрировано за Д. Указанный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, которая прикрывала собой договор займа, при этом ни одна из сторон договора не намеревалась исполнять договор купли-продажи квартиры. Фактически квартира из владения истца не выбывала. ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно, что право собственности на спорное жилое помещение было ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за Р. В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи ничтожен, не порождает для сторон юридических последствий, следовательно, последующая сделка по приобретению данной квартиры Р. также ничтожна.
В ходе судебного разбирательства истец увеличила исковые требования, помимо ранее заявленных требований, просила признать недействительным зарегистрированное право собственности К.А.С. на спорную квартиру; исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации указанной квартиры за К.А.С.; истребовать из незаконного владения Р. спорную квартиру и передать истцу.
Определением суда от 16.04.2013 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
Определением суда от 29.07.2013 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен К.А.С.
Ответчик Д. исковые требования не признал по тем основаниям, что воля сторон при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была направлена именно на его исполнение. Заблуждений относительно предмета, существа и последствий договора ни с его стороны, ни со стороны истца не имелось. Предварительный договор является самостоятельным обязательством. Из текста предварительного договора не следует, что он каким-либо образом связан с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ либо прикрывает правоотношения по займу и залогу между ним и И. Истцом пропущен 3-летний срок исковой давности, который следует исчислять с начала исполнения договора - с ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик К.А.С. исковые требования не признал по тем основаниям, что право собственности на спорную квартиру приобрел на основании заключенного с Д. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который сторонами исполнен. Истцом пропущен срок исковой давности.
Ответчик Р. исковые требования не признала по тем основаниям, что является добросовестным приобретателем, приобрела у К.А.С. по договору купли-продажи спорную квартиру, в которой никто не проживал, и которая на момент заключения сделки не имела никаких обременений. Отсутствуют доказательства притворности сделки, заключенной истцом с Д., срок исковой давности по заявленным требованиям истцом пропущен.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 20.09.2013 г. в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное, постановленное с неправильным определением обстоятельств, имеющих значения для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. Указывает, что выводы суда о действительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ противоречит наличию предварительного договора на последующий переход права собственности назад к истцу, приложением к указанному договору, которым является график погашения займа.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Р. - Ч. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное. Указывает, что заключение предварительного договора не свидетельствует о притворности сделки. Заключив предварительный договор, И. и Д. обязались в будущем в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи спорной квартиры. В последующем, когда И. не исполняла обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты гарантийного платежа, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ с ней был расторгнут, о чем И. была уведомлена. График погашения основного долга, являющийся по утверждению истца приложением к предварительному договору, не является доказательством по делу, ввиду его несоответствия требованиям ГПК РФ. Последовательные действия И. подтверждают ее намерение заключить именно договор купли-продажи квартиры, а не договор займа.
В судебном заседании представитель ответчика Д. - С., представитель ответчика Р. - Ч., возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, основанное на установленных в судебном заседании обстоятельствах, с применением к спорным правоотношениям норм материального права и процессуального права, их регулирующих.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебной коллегией дело рассмотрено в отсутствие истца И., причина неявки которой в судебное заседание признана не уважительной.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу. Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия оснований для отмены обжалуемого решения не находит.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ И. продает, а Д. покупает квартиру <адрес> (п. 1). Цена квартиры определенна в сумме <данные изъяты>. (п. 2). Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности за Д. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт получения И. от Д. денежной суммы в размере <данные изъяты>. в счет оплаты стоимости квартиры <адрес>.
Истец не отрицает факт подписания ею договора купли-продажи квартиры, совершения действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, получение от Д. денежных средств в сумме <данные изъяты>., при этом недействительность совершенной сделки истец обосновывает ее притворностью, поскольку фактически между сторонами был заключен договор займа с залогом спорной квартиры, что подтверждается заключением предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому после выплаты ежемесячных платежей в сумме <данные изъяты>. до ДД.ММ.ГГГГ. между нею и Д. подлежит заключению договор купли-продажи спорной квартиры с переходом к ней права собственности на квартиру.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям, предъявленным стороной по сделке, начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
В соответствии с данной нормой течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
Договор купли-продажи квартиры между истцом и Д. заключен ДД.ММ.ГГГГ, в суд истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском установленного ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности, о чем заявлено ответчиками.
Ходатайство о восстановлении указанного срока истцом не заявлялось, доказательства наличия уважительных причин для пропуска срока исковой давности суду представлены не были.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Установив указанные обстоятельства, суд, применив вышеуказанные нормы материального права, обоснованно вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку все остальные требования связаны с признанием договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Доводы апелляционной жалобы основанием для отмены обжалуемого решения не являются, поскольку пропуск срока исковой давности истцом не оспаривается.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 сентября 2013 по гражданскому делу по иску И. к Р., Д., К.А.С. о признании притворной сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированное право собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи и государственной регистрации, истребовании из незаконного владения жилого помещения - оставить без изменения,
апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Г.МОРОЗ
Судьи
О.Ю.ПОЗДНЯКОВА
Е.В.ВОЛОШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ХАБАРОВСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 25.12.2013 ПО ДЕЛУ N 33-8212/13
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ХАБАРОВСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 25 декабря 2013 г. по делу N 33-8212/13
В суде первой инстанции дело рассмотрено судьей Романовой И.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Хабаровского краевого суда в составе:
председательствующего Мороз И.Г.,
судей Поздняковой О.Ю., Волошиной Е.В.,
при секретаре Ф.,
с участием представителя ответчика Р. - Ч., представителя ответчика Д. - С., рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению И. к Р., Д., К.А.С. о признании притворной сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированное право собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи и государственной регистрации, истребовании из незаконного владения жилого помещения,
по апелляционной жалобе истца И. на решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 сентября 2013 года,
Заслушав доклад судьи Мороз И.Г., объяснения представителя ответчика Р. - Ч., представителя ответчика Д. - С. судебная коллегия
установила:
И. обратилась в суд с иском к Д., Р. о признании договора купли-продажи квартиры <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ недействительным; признании недействительным зарегистрированное право собственности Д. на указанную квартиру; исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи N о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Д.; признании недействительным зарегистрированное право собственности на указанную квартиру за Р.; исключении из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за Р.; восстановлении в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации права собственности на указанную квартиру за И.
В обоснование заявленных требований указала, что в ДД.ММ.ГГГГ обратилась в ООО "Компания "Доверие" с целью получений займа в сумме <данные изъяты>. на срок 5 лет под залог принадлежащей ей на праве собственности квартиры <адрес>. Оформление договора займа было произведено следующим образом. ДД.ММ.ГГГГ между нею и Д., являющимся директором и единственным учредителем ООО "Компания "Доверие", был заключен договор купли-продажи принадлежащей ей вышеуказанной квартиры, стоимость которой определена в размере получаемого ею займа в сумме <данные изъяты>. Одновременно был заключен предварительный договор купли-продажи указанной квартиры, по условиям которого после выплаты ею займа и процентов по нему всего в сумме <данные изъяты>, Д. заключает с нею договор купли-продажи той же квартиры, по которому право собственности квартиры переходит назад к ней. Договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ прошел государственную регистрацию, право собственности было зарегистрировано за Д. Указанный договор купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ является притворной сделкой, которая прикрывала собой договор займа, при этом ни одна из сторон договора не намеревалась исполнять договор купли-продажи квартиры. Фактически квартира из владения истца не выбывала. ДД.ММ.ГГГГ ей стало известно, что право собственности на спорное жилое помещение было ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано за Р. В силу п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ договор купли-продажи ничтожен, не порождает для сторон юридических последствий, следовательно, последующая сделка по приобретению данной квартиры Р. также ничтожна.
В ходе судебного разбирательства истец увеличила исковые требования, помимо ранее заявленных требований, просила признать недействительным зарегистрированное право собственности К.А.С. на спорную квартиру; исключить из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним запись о государственной регистрации указанной квартиры за К.А.С.; истребовать из незаконного владения Р. спорную квартиру и передать истцу.
Определением суда от 16.04.2013 г. в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
Определением суда от 29.07.2013 г. к участию в деле в качестве соответчика привлечен К.А.С.
Ответчик Д. исковые требования не признал по тем основаниям, что воля сторон при подписании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ была направлена именно на его исполнение. Заблуждений относительно предмета, существа и последствий договора ни с его стороны, ни со стороны истца не имелось. Предварительный договор является самостоятельным обязательством. Из текста предварительного договора не следует, что он каким-либо образом связан с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ либо прикрывает правоотношения по займу и залогу между ним и И. Истцом пропущен 3-летний срок исковой давности, который следует исчислять с начала исполнения договора - с ДД.ММ.ГГГГ.
Ответчик К.А.С. исковые требования не признал по тем основаниям, что право собственности на спорную квартиру приобрел на основании заключенного с Д. договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, который сторонами исполнен. Истцом пропущен срок исковой давности.
Ответчик Р. исковые требования не признала по тем основаниям, что является добросовестным приобретателем, приобрела у К.А.С. по договору купли-продажи спорную квартиру, в которой никто не проживал, и которая на момент заключения сделки не имела никаких обременений. Отсутствуют доказательства притворности сделки, заключенной истцом с Д., срок исковой давности по заявленным требованиям истцом пропущен.
Решением Центрального районного суда г. Хабаровска от 20.09.2013 г. в удовлетворении требований отказано.
В апелляционной жалобе истец просит решение суда отменить как незаконное, постановленное с неправильным определением обстоятельств, имеющих значения для дела, несоответствием выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, неправильным применением норм материального права, принять по делу новое решение об удовлетворении требований в полном объеме. Указывает, что выводы суда о действительности договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ противоречит наличию предварительного договора на последующий переход права собственности назад к истцу, приложением к указанному договору, которым является график погашения займа.
В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика Р. - Ч. просит решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное. Указывает, что заключение предварительного договора не свидетельствует о притворности сделки. Заключив предварительный договор, И. и Д. обязались в будущем в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи спорной квартиры. В последующем, когда И. не исполняла обязательств по внесению денежных средств в счет оплаты гарантийного платежа, предварительный договор от ДД.ММ.ГГГГ с ней был расторгнут, о чем И. была уведомлена. График погашения основного долга, являющийся по утверждению истца приложением к предварительному договору, не является доказательством по делу, ввиду его несоответствия требованиям ГПК РФ. Последовательные действия И. подтверждают ее намерение заключить именно договор купли-продажи квартиры, а не договор займа.
В судебном заседании представитель ответчика Д. - С., представитель ответчика Р. - Ч., возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, просили решение суда оставить без изменения, как законное и обоснованное, основанное на установленных в судебном заседании обстоятельствах, с применением к спорным правоотношениям норм материального права и процессуального права, их регулирующих.
В соответствии с ч. 3 ст. 167 ГПК РФ судебной коллегией дело рассмотрено в отсутствие истца И., причина неявки которой в судебное заседание признана не уважительной.
В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, возражениях на апелляционную жалобу. Вне зависимости от доводов, содержащихся в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции проверяет, не нарушены ли судом первой инстанции нормы процессуального права, являющиеся в соответствии с ч. 4 ст. 330 настоящего Кодекса основаниями для отмены решения суда первой инстанции.
Проверив материалы дела, выслушав явившихся лиц, обсудив доводы апелляционной жалобы, возражений на апелляционную жалобу, судебная коллегия оснований для отмены обжалуемого решения не находит.
Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ И. продает, а Д. покупает квартиру <адрес> (п. 1). Цена квартиры определенна в сумме <данные изъяты>. (п. 2). Договор купли-продажи зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии ДД.ММ.ГГГГ.
Право собственности за Д. зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ.
Распиской от ДД.ММ.ГГГГ подтверждается факт получения И. от Д. денежной суммы в размере <данные изъяты>. в счет оплаты стоимости квартиры <адрес>.
Истец не отрицает факт подписания ею договора купли-продажи квартиры, совершения действий, связанных с переходом права собственности на квартиру, получение от Д. денежных средств в сумме <данные изъяты>., при этом недействительность совершенной сделки истец обосновывает ее притворностью, поскольку фактически между сторонами был заключен договор займа с залогом спорной квартиры, что подтверждается заключением предварительного договора от ДД.ММ.ГГГГ, согласно которому после выплаты ежемесячных платежей в сумме <данные изъяты>. до ДД.ММ.ГГГГ. между нею и Д. подлежит заключению договор купли-продажи спорной квартиры с переходом к ней права собственности на квартиру.
В соответствии с ч. 2 ст. 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа сделки, применяются относящиеся к ней правила.
В соответствии с положениями ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям, предъявленным стороной по сделке, начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки.
В соответствии с данной нормой течение срока давности по названным требованиям определяется не субъективным фактором (осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав), а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки.
Договор купли-продажи квартиры между истцом и Д. заключен ДД.ММ.ГГГГ, в суд истец обратилась ДД.ММ.ГГГГ, т.е. с пропуском установленного ч. 1 ст. 181 Гражданского кодекса РФ срока исковой давности, о чем заявлено ответчиками.
Ходатайство о восстановлении указанного срока истцом не заявлялось, доказательства наличия уважительных причин для пропуска срока исковой давности суду представлены не были.
В соответствии с ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Установив указанные обстоятельства, суд, применив вышеуказанные нормы материального права, обоснованно вынес решение об отказе в удовлетворении исковых требований, поскольку все остальные требования связаны с признанием договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ недействительным.
Доводы апелляционной жалобы основанием для отмены обжалуемого решения не являются, поскольку пропуск срока исковой давности истцом не оспаривается.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия,
определила:
Решение Центрального районного суда г. Хабаровска от 20 сентября 2013 по гражданскому делу по иску И. к Р., Д., К.А.С. о признании притворной сделки недействительной (ничтожной), применении последствий ее недействительности, признании недействительным зарегистрированное право собственности, исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи и государственной регистрации, истребовании из незаконного владения жилого помещения - оставить без изменения,
апелляционную жалобу И. - без удовлетворения.
Председательствующий
И.Г.МОРОЗ
Судьи
О.Ю.ПОЗДНЯКОВА
Е.В.ВОЛОШИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)