Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Чернонога Сергея Михайловича (ОГРНИП 304325433800138) - Киндирова А.С. (доверенность от 20.09.2014), в отсутствие ответчика - муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (г. Брянск, ОГРН 1023202737150, ИНН 3234039633) и третьих лиц - Брянской городской администрации и управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2014 по делу N А09-10440/2014 (судья Абалакова Т.К.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Черноног Сергей Михайлович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (далее - предприятие) о возложении на ответчика обязанности направить предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 82,2 кв. метров, расположенного по адресу г. Брянск, проспект Станке Димитрова, д. 61, корп. 1, по цене 2 622 000 рублей и проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 2 622 000 рублей (т. 1, л.д. 3).
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, участвуют Брянская городская администрация (далее - администрация) и управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление).
Решением суда от 16.12.2014 (т. 1, л.д. 153) исковые требования удовлетворены частично: на предприятие возложена обязанность направить предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и проект договора. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что принятие уполномоченным органом собственника после подачи предпринимателем заявления о выкупе первоначально решения об изъятии спорного объекта в казну, а затем - о ликвидации предприятия и продажи объекта с торгов, является препятствованием в реализации предоставленного права приобретения недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В апелляционной жалобе предприятие просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что предприятие не имело правовых оснований направлять в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи, так как решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, собственником этого имущества принято не было. Указывает на то, что предприятие обращалось к собственнику помещения с просьбой дать согласие на его возмездное отчуждение, однако Брянским городским советом народных депутатов такое решение не принято со ссылкой на его изъятие в муниципальную казну и последующую реализацию. Информирует о том, что постановлением Брянской городской администрации от 03.06.2014 N 1445-п принято решение о ликвидации предприятия и назначении ликвидационной комиссии. На заседании ликвидационной комиссии 07.07.2014 принято решение об отчуждении ряда нежилых помещений, в том числе и спорного нежилого помещения, в связи с чем, назначены торги на 01.10.2014. В письме от 31.07.2014 предприятие уведомило предпринимателя о торгах, предложив принять участие в них. Предприниматель в аукционе участия не принял. По причине недостаточности вырученных денежных средств от продажи муниципального имущества для расчетов с кредиторами ликвидационной комиссией 05.08.2014 было принято решение о проведении повторных торгов по продаже муниципального имущества, куда вошло и спорное нежилое помещение. Поясняет, что 02.09.2014 от предпринимателя поступила заявка участие в аукционе по продаже муниципального недвижимого имущества, а впоследствии внесен задаток.
Управление в отзыве, поддерживая позицию предприятия, ссылается на невозможность реализации имущества, закрепленного в хозяйственном ведении без согласия собственника. Считает, что реализация права выкупа в соответствии с Законом N 159-ФЗ, не соответствует цели и порядку реализации имущества ликвидируемого предприятия, поскольку проведение торгов в процессе ликвидации является специальным способом определения цены продажи.
Предприниматель в отзыве просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Оценивает действия ответчика по отказу в реализации преимущественного права выкупа, предоставленного Законом N 159-ФЗ, как злоупотребление правом, поскольку решение об отчуждении в связи с ликвидацией ответчика принято после подачи заявки на выкуп.
В судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, пр-т Станке Димитрова, д. 61, корп. 1.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 по делу N А09-7307/06-31 признано незаконным постановление Брянской городской администрации от 30.08.2004 года N 2978-П, которым ранее переданное предприятию в хозяйственное ведение имущество (в том числе - спорное помещение) было изъято и передано в оперативное управление муниципального учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" г. Брянска".
Во исполнение указанного судебного акта Брянской городской администрацией было издано постановление от 10.07.2008 N 762-п (т. 1, л.д. 44), которым спорное имущество возвращено в хозяйственное ведение предприятия.
22.03.2010 между предпринимателем (арендатор) и предприятием (арендодатель) заключен договор аренды N 21-А/10 (т. 1, л.д. 15), по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды объект, расположенный по адресу: г. Брянск, пр-т. Ст. Димитрова, 61/1 на срок с 01.04.2010 до 30.12.2010.
Аналогичные договоры на аренду указанного нежилого помещения заключены предпринимателем и предприятием 20.12.2010 (сроком действия с 01.01.2011 до 30.12.2011), 20.12.2011 (сроком действия с 01.01.2012 до 30.12.2012), 20.12.2012 (сроком действия с 01.01.2013 до 30.12.2013).
В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель 24.09.2013 (т. 1, л.д. 60) обратился к предприятию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.
Не получив ответа на указанное заявление, предприниматель в письме от 15.04.2014 (т. 1, л.д. 61), полученным предприятием 21.04.2014, просил проинформировать его о том, когда будет принято решение по выкупу помещения.
Не направив ответа на заявление о выкупе, предприятие в уведомлении от 16.09.2014 (т. 1, л.д. 62) сообщило предпринимателю о том, что он допущен к участию в открытом аукционе по продаже арендуемого нежилого помещения, который состоится 01.10.2014. Извещение о проведении торгов N 150814/0575566/01 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru., цена продаваемого нежилого помещения составляет 2 622 000 рублей (т. 1, л.д. 62).
Считая, что выставление спорного объекта на торги после подачи заявки на выкуп является злоупотреблением правом и направлено на создание препятствий в реализации права приобретения помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условиях, указанных в названной статье.
Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 названного Закона).
В силу части 2 статьи 2 Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
Указанный закон в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ, действующей с 01.07.2013 года, в частности, определяет особенности отчуждения имущества, находящегося в аренде у субъектов малого (среднего) предпринимательства в тех случаях, когда это имущество находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении у муниципального унитарного предприятия. Отчуждение такого имущества производится по волеизъявлению самого предприятия с получением согласия собственника (пункт 3 статьи 4 Закона) по заявлению арендатора, направленного к указанному лицу, о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Таким образом, решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно. Для совершения такой сделки требуется согласие владельца недвижимого имущества, при получении которого предприятие самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества.
Судом первой инстанции установлено и предприятием не оспаривается тот факт, что предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Предприниматель пользовался нежилым помещением на праве аренды непрерывно более трех лет и не имел задолженности по арендным платежам.
Из документов, представленных ответчиком во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 20.03.2015, усматривается, что после получения от предпринимателя 24.09.2013 заявки на выкуп арендуемого помещения, предприятие направило в адрес управления, являющегося уполномоченным органом собственника муниципального образования, письмо от 27.11.2013. В указанном письме предприятие указало, что предприниматель относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствует критериям, установленным Законом N 159-ФЗ, арендует помещение с 01.07.2010 и не имеет задолженности по арендной плате, в связи с чем просило дать согласие на возмездное отчуждение помещения.
Таким образом, ответчик не возражал против отчуждения спорного объекта предпринимателю в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
На основании обращения предприятия управление направило в адрес Брянского городского совета народных депутатов проект решения о разрешении возмездного отчуждения спорного имущества.
Однако согласно имеющему в деле письму Брянского городского совета народных депутатов от 28.02.2014 (т. 1, л.д. 137), адресованного управлению, проект решения был возвращен с предложением изъять спорное имущество в казну муниципального образования и осуществить его реализацию.
Письмом от 04.03.2014 (т. 1, л.д. 136) управление проинформировало об этом предприятие.
03.06.3014 Брянской городской администрацией было принято постановление N 1445-п (т. 1, л.д. 121) о ликвидации предприятия.
В рамках мероприятий по ликвидации спорное имущество было выставлено на торги, предложение о принятии участия в которых было направлено предпринимателю уведомлением от 16.09.2014 (т. 1, л.д. 62).
Таким образом, из изложенных фактических обстоятельств следует, что после подачи заявки на выкуп, отсутствия возражений предприятия против такого выкупа, предпринимателю были созданы препятствия в реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, а именно: спорное имущество было выставлено на торги в процессе ликвидации предприятия, решение о которой принято после подачи заявки на выкуп.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ", суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях органов власти признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что обращение за выкупом спорного помещения предпринимателем осуществлено (24.09.2013) до принятия решения об изъятии предлагаемое к отчуждению имущество в муниципальную казну города Брянска и осуществлению его реализации (28.02.2014) являющегося, по сути, согласием на отчуждение имущества по результатам аукциона, суд пришел к верному выводу о том, что такие действия не отвечают целям и задачам Закона N 159-ФЗ, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, препятствуют в реализации права на приобретение помещения на основании вышеуказанного Закона. В связи с этим суд правомерно удовлетворил заявленные требования об обязании предприятия направить предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора.
Довод заявителя о том, что предприятие не имело правовых оснований направлять в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи, так как не было получено согласие собственникам имущества на отчуждение, не влияет на принятое решение, поскольку письмом от 28.02.2014 Брянский городской Совет народных депутатов (т. 1, л.д. 137) фактически дал свое согласие на совершение сделки по отчуждению спорного имущества. В ходе рассмотрения дела установлена незаконность выбора собственником формы такого отчуждения (изъятие в казну с последующей реализацией и принятие решение о ликвидации предприятия с выставлением спорного имущества на торги вместо реализации права выкупа в порядке Закона N 159-ФЗ).
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 тыс. рублей подлежат отнесению на предприятие.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2014 по делу N А09-10440/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДВАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 08.04.2015 N 20АП-588/2015 ПО ДЕЛУ N А09-10440/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 8 апреля 2015 г. по делу N А09-10440/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 07.04.2015
Постановление изготовлено в полном объеме 08.04.2015
Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Капустиной Л.А., судей Тимашковой Е.Н. и Волковой Ю.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - индивидуального предпринимателя Чернонога Сергея Михайловича (ОГРНИП 304325433800138) - Киндирова А.С. (доверенность от 20.09.2014), в отсутствие ответчика - муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (г. Брянск, ОГРН 1023202737150, ИНН 3234039633) и третьих лиц - Брянской городской администрации и управления имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу муниципального унитарного предприятия "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска на решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2014 по делу N А09-10440/2014 (судья Абалакова Т.К.),
установил:
следующее.
Индивидуальный предприниматель Черноног Сергей Михайлович (далее - предприниматель) обратился в Арбитражный суд Брянской области с иском к муниципальному унитарному предприятию "Жилищное хозяйство" Советского района г. Брянска (далее - предприятие) о возложении на ответчика обязанности направить предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения площадью 82,2 кв. метров, расположенного по адресу г. Брянск, проспект Станке Димитрова, д. 61, корп. 1, по цене 2 622 000 рублей и проект договора купли-продажи указанного нежилого помещения по цене 2 622 000 рублей (т. 1, л.д. 3).
В деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, участвуют Брянская городская администрация (далее - администрация) и управление имущественных и земельных отношений Брянской городской администрации (далее - управление).
Решением суда от 16.12.2014 (т. 1, л.д. 153) исковые требования удовлетворены частично: на предприятие возложена обязанность направить предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи нежилого помещения и проект договора. В удовлетворении остальной части исковых требований отказано. Суд пришел к выводу о том, что принятие уполномоченным органом собственника после подачи предпринимателем заявления о выкупе первоначально решения об изъятии спорного объекта в казну, а затем - о ликвидации предприятия и продажи объекта с торгов, является препятствованием в реализации предоставленного права приобретения недвижимого имущества в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ).
В апелляционной жалобе предприятие просит решение отменить, в удовлетворении исковых требований отказать. Оспаривая судебный акт, заявитель ссылается на то, что предприятие не имело правовых оснований направлять в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи, так как решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения, собственником этого имущества принято не было. Указывает на то, что предприятие обращалось к собственнику помещения с просьбой дать согласие на его возмездное отчуждение, однако Брянским городским советом народных депутатов такое решение не принято со ссылкой на его изъятие в муниципальную казну и последующую реализацию. Информирует о том, что постановлением Брянской городской администрации от 03.06.2014 N 1445-п принято решение о ликвидации предприятия и назначении ликвидационной комиссии. На заседании ликвидационной комиссии 07.07.2014 принято решение об отчуждении ряда нежилых помещений, в том числе и спорного нежилого помещения, в связи с чем, назначены торги на 01.10.2014. В письме от 31.07.2014 предприятие уведомило предпринимателя о торгах, предложив принять участие в них. Предприниматель в аукционе участия не принял. По причине недостаточности вырученных денежных средств от продажи муниципального имущества для расчетов с кредиторами ликвидационной комиссией 05.08.2014 было принято решение о проведении повторных торгов по продаже муниципального имущества, куда вошло и спорное нежилое помещение. Поясняет, что 02.09.2014 от предпринимателя поступила заявка участие в аукционе по продаже муниципального недвижимого имущества, а впоследствии внесен задаток.
Управление в отзыве, поддерживая позицию предприятия, ссылается на невозможность реализации имущества, закрепленного в хозяйственном ведении без согласия собственника. Считает, что реализация права выкупа в соответствии с Законом N 159-ФЗ, не соответствует цели и порядку реализации имущества ликвидируемого предприятия, поскольку проведение торгов в процессе ликвидации является специальным способом определения цены продажи.
Предприниматель в отзыве просит решение оставить без изменения, жалобу - без удовлетворения. Оценивает действия ответчика по отказу в реализации преимущественного права выкупа, предоставленного Законом N 159-ФЗ, как злоупотребление правом, поскольку решение об отчуждении в связи с ликвидацией ответчика принято после подачи заявки на выкуп.
В судебном заседании представитель истца поддержал свою позицию, изложенную в отзыве на апелляционную жалобу.
Ответчик и третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, в том числе путем размещения информации на сайте суда, в суд апелляционной инстанции представителей не направили, в связи с чем судебное разбирательство проводилось в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив материалы дела и доводы жалобы, выслушав представителя истца, Двадцатый арбитражный апелляционный суд считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.
Как видно из материалов дела, предприятию на праве хозяйственного ведения принадлежит нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Брянск, пр-т Станке Димитрова, д. 61, корп. 1.
Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2007 по делу N А09-7307/06-31 признано незаконным постановление Брянской городской администрации от 30.08.2004 года N 2978-П, которым ранее переданное предприятию в хозяйственное ведение имущество (в том числе - спорное помещение) было изъято и передано в оперативное управление муниципального учреждения "Управление жилищно-коммунального хозяйства" г. Брянска".
Во исполнение указанного судебного акта Брянской городской администрацией было издано постановление от 10.07.2008 N 762-п (т. 1, л.д. 44), которым спорное имущество возвращено в хозяйственное ведение предприятия.
22.03.2010 между предпринимателем (арендатор) и предприятием (арендодатель) заключен договор аренды N 21-А/10 (т. 1, л.д. 15), по условиям которого арендодатель представляет, а арендатор принимает во временное пользование на правах аренды объект, расположенный по адресу: г. Брянск, пр-т. Ст. Димитрова, 61/1 на срок с 01.04.2010 до 30.12.2010.
Аналогичные договоры на аренду указанного нежилого помещения заключены предпринимателем и предприятием 20.12.2010 (сроком действия с 01.01.2011 до 30.12.2011), 20.12.2011 (сроком действия с 01.01.2012 до 30.12.2012), 20.12.2012 (сроком действия с 01.01.2013 до 30.12.2013).
В порядке, предусмотренном положениями Закона N 159-ФЗ, предприниматель 24.09.2013 (т. 1, л.д. 60) обратился к предприятию с заявлением о выкупе арендуемого им муниципального имущества.
Не получив ответа на указанное заявление, предприниматель в письме от 15.04.2014 (т. 1, л.д. 61), полученным предприятием 21.04.2014, просил проинформировать его о том, когда будет принято решение по выкупу помещения.
Не направив ответа на заявление о выкупе, предприятие в уведомлении от 16.09.2014 (т. 1, л.д. 62) сообщило предпринимателю о том, что он допущен к участию в открытом аукционе по продаже арендуемого нежилого помещения, который состоится 01.10.2014. Извещение о проведении торгов N 150814/0575566/01 опубликовано на сайте www.torgi.gov.ru., цена продаваемого нежилого помещения составляет 2 622 000 рублей (т. 1, л.д. 62).
Считая, что выставление спорного объекта на торги после подачи заявки на выкуп является злоупотреблением правом и направлено на создание препятствий в реализации права приобретения помещения в порядке Закона N 159-ФЗ, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства имеют преимущественное право на приобретение арендуемого имущества при условиях, указанных в названной статье.
Субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 Закона N 159-ФЗ требованиям, по своей инициативе направляет в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества (часть 2 статьи 9 названного Закона).
В силу части 2 статьи 2 Закона N 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 Закона N 159-ФЗ, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
Указанный закон в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ, действующей с 01.07.2013 года, в частности, определяет особенности отчуждения имущества, находящегося в аренде у субъектов малого (среднего) предпринимательства в тех случаях, когда это имущество находится в хозяйственном ведении или оперативном управлении у муниципального унитарного предприятия. Отчуждение такого имущества производится по волеизъявлению самого предприятия с получением согласия собственника (пункт 3 статьи 4 Закона) по заявлению арендатора, направленного к указанному лицу, о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
В соответствии с частью 3 статьи 4 Закона N 159-ФЗ муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
Таким образом, решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение арендуемого недвижимого имущества, принадлежащего муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, принимается этим предприятием самостоятельно. Для совершения такой сделки требуется согласие владельца недвижимого имущества, при получении которого предприятие самостоятельно направляет арендатору предложение о заключении договора купли-продажи отчуждаемого имущества.
Судом первой инстанции установлено и предприятием не оспаривается тот факт, что предприниматель относится к субъектам малого предпринимательства и отвечает критериям, установленным в статье 3 Закона N 159-ФЗ, необходимым для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Предприниматель пользовался нежилым помещением на праве аренды непрерывно более трех лет и не имел задолженности по арендным платежам.
Из документов, представленных ответчиком во исполнение определения суда апелляционной инстанции от 20.03.2015, усматривается, что после получения от предпринимателя 24.09.2013 заявки на выкуп арендуемого помещения, предприятие направило в адрес управления, являющегося уполномоченным органом собственника муниципального образования, письмо от 27.11.2013. В указанном письме предприятие указало, что предприниматель относится к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, соответствует критериям, установленным Законом N 159-ФЗ, арендует помещение с 01.07.2010 и не имеет задолженности по арендной плате, в связи с чем просило дать согласие на возмездное отчуждение помещения.
Таким образом, ответчик не возражал против отчуждения спорного объекта предпринимателю в порядке, установленном Законом N 159-ФЗ.
На основании обращения предприятия управление направило в адрес Брянского городского совета народных депутатов проект решения о разрешении возмездного отчуждения спорного имущества.
Однако согласно имеющему в деле письму Брянского городского совета народных депутатов от 28.02.2014 (т. 1, л.д. 137), адресованного управлению, проект решения был возвращен с предложением изъять спорное имущество в казну муниципального образования и осуществить его реализацию.
Письмом от 04.03.2014 (т. 1, л.д. 136) управление проинформировало об этом предприятие.
03.06.3014 Брянской городской администрацией было принято постановление N 1445-п (т. 1, л.д. 121) о ликвидации предприятия.
В рамках мероприятий по ликвидации спорное имущество было выставлено на торги, предложение о принятии участия в которых было направлено предпринимателю уведомлением от 16.09.2014 (т. 1, л.д. 62).
Таким образом, из изложенных фактических обстоятельств следует, что после подачи заявки на выкуп, отсутствия возражений предприятия против такого выкупа, предпринимателю были созданы препятствия в реализации преимущественного права, предусмотренного Законом N 159-ФЗ, а именно: спорное имущество было выставлено на торги в процессе ликвидации предприятия, решение о которой принято после подачи заявки на выкуп.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 5 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ", суд может признать наличие у арендатора права на приобретение имущества и в том случае, если после опубликования Закона субъектом Российской Федерации или органом местного самоуправления были совершены действия, имеющие своей целью исключительно воспрепятствование реализации субъектами малого или среднего предпринимательства права на приобретение (например, имущество, являющееся объектом договора аренды, было внесено в уставный капитал хозяйственного общества или передано унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения, включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства).
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о наличии в действиях органов власти признаков злоупотребления правом (статья 10 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Учитывая, что обращение за выкупом спорного помещения предпринимателем осуществлено (24.09.2013) до принятия решения об изъятии предлагаемое к отчуждению имущество в муниципальную казну города Брянска и осуществлению его реализации (28.02.2014) являющегося, по сути, согласием на отчуждение имущества по результатам аукциона, суд пришел к верному выводу о том, что такие действия не отвечают целям и задачам Закона N 159-ФЗ, одной из которых является оказание адресной государственной помощи субъектам малого и среднего предпринимательства посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимости, и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, препятствуют в реализации права на приобретение помещения на основании вышеуказанного Закона. В связи с этим суд правомерно удовлетворил заявленные требования об обязании предприятия направить предпринимателю предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора.
Довод заявителя о том, что предприятие не имело правовых оснований направлять в адрес предпринимателя предложение о заключении договора купли-продажи и проект договора купли-продажи, так как не было получено согласие собственникам имущества на отчуждение, не влияет на принятое решение, поскольку письмом от 28.02.2014 Брянский городской Совет народных депутатов (т. 1, л.д. 137) фактически дал свое согласие на совершение сделки по отчуждению спорного имущества. В ходе рассмотрения дела установлена незаконность выбора собственником формы такого отчуждения (изъятие в казну с последующей реализацией и принятие решение о ликвидации предприятия с выставлением спорного имущества на торги вместо реализации права выкупа в порядке Закона N 159-ФЗ).
Таким образом, оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам не имеется.
Нарушений процессуальных норм, влекущих отмену судебного акта (часть 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), не установлено.
В соответствии с пунктом 3 статьи 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.
Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Таким образом, расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе в сумме 3 тыс. рублей подлежат отнесению на предприятие.
На основании изложенного, руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Брянской области от 16.12.2014 по делу N А09-10440/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с частью 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий
Судьи
Л.А.КАПУСТИНА
Е.Н.ТИМАШКОВА
Ю.А.ВОЛКОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)