Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Ответчик-1 обязательства по заключению договора купли-продажи не исполнил, а передал спорное имущество ответчику-2, впоследствии дом был продан ответчику-3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ГСК: Безгинова Л.А.
Гедыгушев М.И.
Дубинин А.И. (докл.)
Президиум Ставропольского краевого суда в составе:
Председательствующего Кузина Е.Б.,
членов президиума: Макеевой Г.В., Шаталовой Е.В., Рязанцевой Г.А., Блинникова В.А., Козлова О.А.
секретаря судебного заседания А.,
- рассмотрев гражданское дело по иску Б. к ИП Г., С., Р., З.Р.З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства, направленное в президиум Ставропольского краевого суда определением судьи краевого суда Макеевой Г.В. от 16 декабря 2014 года по кассационной жалобе представителя З.Р.З. - Х., поступившей 24 ноября 2014 года на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года;
- Стороны по делу извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом.
Заслушав доклад судьи Макеевой Г.В., объяснения Б. и ее представителя Ф., президиум
установил:
Б. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ИП Г., С., Р., З.Р.З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года исковые требования Б. удовлетворены частично.
Признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка N *** в СТ "***" в г. Ставрополе, заключенный 12.03.2014 между С. и Р., декларация об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: г. Ставрополь, СТ "***", ***, от имени Р. от 18.03.2014, договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: г. Ставрополь, СТ "***",***, заключенный 22.03.2014 года между Р. и З.Р.З.
Применены последствия недействительности сделок и исключены из ЕГРП записи N 26-26-01/001/2014-349 от 21.03.2014, N 26-26-1/008/2014-621 от 14.03.2014 о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "***",***.
За Б. признано право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, а также земельного участка под домом, площадью 526 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "***",***.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания с ИП Г. неустойки за нарушение сроков окончания строительства отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года оставлено без изменения.
В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как видно из дела, судом допущены существенные нарушения норм права, повлиявшие на исход дела.
Из материалов дела следует, что требования истицы основаны на заключенном 03.06.2012 между Б. и Г. договоре подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого Г. обязался в срок до 03.10.2012 построить и продать, а Б. обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке N *** в СТ "***" г. Ставрополя. Стоимость дома установлена договором в размере *** рублей.
На момент заключения договора между Б. и Г. собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась ответчица С., которая 26.07.2012 письменно предоставила ответчику Г. право осуществлять строительство на принадлежащем ей земельном участке.
Разрешая спор по существу суд пришел к выводу, что между Б. и Г. изначально был заключен основной договор строительного подряда, по которому истицей Б. произведена оплата в размере *** руб.
Ответчик не выполнил в полном объеме свои обязательства и не передал истице дом в установленный срок, в связи с чем суд нашел подлежащими удовлетворению требования истицы о признании за ней права собственности на спорный дом.
Удовлетворяя требования истца в части признания прав собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 1, 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, пришел к выводу, что истица, являясь инвестором, приобрела право собственности на дом, в силу указанных норм закона к ней должно перейти право на земельный участок, в том же объеме, что и у прежнего владельца. При этом заключенный между С. и Р. договор купли-продажи земельного участка судом признан недействительным по основаниям ст. 170 ГК РФ, как притворная сделка, прикрывающей другую сделку, а именно договор купли-продажи между С. и Г.
Последующий договор купли-продажи спорного дома и земельного участка между Р. и З.Р.З. от 22.03.2014 по мнению суда первой инстанции, заключен при отсутствии у Р. права на отчуждение указанного имущества, так как данное имущество было обременено правами инвестора строительства Б., не давшей согласие на продажу имущества.
Между тем указанные выводы суда не только не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны в противоречии с нормами материального права, но и основаны на неверном определении характера спорных правоотношений.
Исходя из характера спорных правоотношений, состава участников, а также целей и предполагаемых результатов заключенного соглашения, данную сделку следует оценивать как сложный по составу (смешанный) договор, сочетающий элементы договора строительного подряда и купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом распространение на спорные правоотношения действия Закона "Об инвестиционной деятельности в РФ" N 39-ФЗ от 25.02.1999 является недопустимым, поскольку нормы указанного Закона, по смыслу его статьи 2, регулируют иной вид правоотношений.
В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Учитывая, что из буквального содержания договора от 03.06.2012 следует обязанность Г. заключается сначала в строительстве, а впоследствии в продаже объекта строительства дома на земельном участке, то до его возведения отношения сторон предполагают подрядные обязательства.
В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Исходя из положений норм главы 37 ГК РФ заказчик имеет права по контролю за ходом выполнения работ, а в случаях нарушений условий договора предъявлять требования к срокам сдачи и качеству строительства.
Поскольку строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке, не принадлежащем заказчику, договором предусмотрена обязанность по передаче объекта строительства на основании договора купли-продажи заказчику строительства.
Переданные истицей ответчику денежные средства на стадии строительства спорного дома относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом статуса недвижимого имущества спорный объект являлся предметом обязательственных правоотношений.
С момента завершения строительства отношения сторон входят в рамки договора купли-продажи и регулируются соответствующими нормами закона.
Учитывая, что в данном случае имела место фактическая предварительная оплата предмета договора, то за неисполнение продавцом обязательства по передаче товара должны наступать последствия, предусмотренные ст. 487 ГК РФ.
В силу ч. 3 указанной нормы в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы (ч. 4 ст. 487 ГК РФ).
Как следует из материалов дела Г. обязательства по заключению договора купли-продажи и передачи дома не исполнил в сроки, установленные договором от 03.06.2012, а передал спорное имущество по договору купли-продажи Р., за которой переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке и впоследствии проданным З.Р.З.
Согласно разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Требование же о признании за истицей права собственности на спорный дом, которое было ранее надлежащим образом зарегистрировано за другим лицом - Р., не основаны на нормах права, подлежащих применению к сложившимся правоотношениям.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Ставропольского краевого суда
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить частично.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей.
Председательствующий
Е.Б.КУЗИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ПРЕЗИДИУМА СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 13.02.2015 ПО ДЕЛУ N 44Г-449/14
Требование: О признании договоров купли-продажи земельного участка и дома недействительными, применении последствий недействительности сделок, исключении записей из ЕГРП, признании права собственности, взыскании неустойки.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью; Купля-продажа земли; Сделки с землей
Обстоятельства: Ответчик-1 обязательства по заключению договора купли-продажи не исполнил, а передал спорное имущество ответчику-2, впоследствии дом был продан ответчику-3.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ПРЕЗИДИУМ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
СУДА КАССАЦИОННОЙ ИНСТАНЦИИ
от 13 февраля 2015 г. по делу N 44г-449/14
ГСК: Безгинова Л.А.
Гедыгушев М.И.
Дубинин А.И. (докл.)
Президиум Ставропольского краевого суда в составе:
Председательствующего Кузина Е.Б.,
членов президиума: Макеевой Г.В., Шаталовой Е.В., Рязанцевой Г.А., Блинникова В.А., Козлова О.А.
секретаря судебного заседания А.,
- рассмотрев гражданское дело по иску Б. к ИП Г., С., Р., З.Р.З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства, направленное в президиум Ставропольского краевого суда определением судьи краевого суда Макеевой Г.В. от 16 декабря 2014 года по кассационной жалобе представителя З.Р.З. - Х., поступившей 24 ноября 2014 года на решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года и апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года;
- Стороны по делу извещены о времени и месте слушания дела надлежащим образом.
Заслушав доклад судьи Макеевой Г.В., объяснения Б. и ее представителя Ф., президиум
установил:
Б. обратилась в суд с иском (впоследствии уточненным) к ИП Г., С., Р., З.Р.З. о признании договора купли-продажи земельного участка, о признании договора купли-продажи дома и земельного участка недействительными сделками, применении последствий недействительности сделок, исключении из ЕГРП записи о регистрации права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки за нарушение сроков окончания строительства.
Решением Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года исковые требования Б. удовлетворены частично.
Признаны недействительными договор купли-продажи земельного участка N *** в СТ "***" в г. Ставрополе, заключенный 12.03.2014 между С. и Р., декларация об объекте недвижимого имущества - дома по адресу: г. Ставрополь, СТ "***", ***, от имени Р. от 18.03.2014, договор купли-продажи дома и земельного участка по адресу: г. Ставрополь, СТ "***",***, заключенный 22.03.2014 года между Р. и З.Р.З.
Применены последствия недействительности сделок и исключены из ЕГРП записи N 26-26-01/001/2014-349 от 21.03.2014, N 26-26-1/008/2014-621 от 14.03.2014 о регистрации за Р. права собственности на дом и земельный участок, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "***",***.
За Б. признано право собственности на недвижимое имущество, состоящее из дома, общей площадью 95 кв. м, а также земельного участка под домом, площадью 526 кв. м, расположенные по адресу: г. Ставрополь, СТ "***",***.
В удовлетворении исковых требований в части взыскания с ИП Г. неустойки за нарушение сроков окончания строительства отказано.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года решение Октябрьского районного суда г. Ставрополя от 14 апреля 2014 года оставлено без изменения.
В соответствии с требованиями ст. 387 ГПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в кассационном порядке являются существенные нарушения норм материального права или норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод и законных интересов, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Как видно из дела, судом допущены существенные нарушения норм права, повлиявшие на исход дела.
Из материалов дела следует, что требования истицы основаны на заключенном 03.06.2012 между Б. и Г. договоре подряда на строительство дома с последующей продажей, по условиям которого Г. обязался в срок до 03.10.2012 построить и продать, а Б. обязалась в будущем купить объект недвижимости - одноэтажный дом, площадью 80 кв. м, на садовом земельном участке N *** в СТ "***" г. Ставрополя. Стоимость дома установлена договором в размере *** рублей.
На момент заключения договора между Б. и Г. собственником земельного участка, на котором должен быть построен дом, являлась ответчица С., которая 26.07.2012 письменно предоставила ответчику Г. право осуществлять строительство на принадлежащем ей земельном участке.
Разрешая спор по существу суд пришел к выводу, что между Б. и Г. изначально был заключен основной договор строительного подряда, по которому истицей Б. произведена оплата в размере *** руб.
Ответчик не выполнил в полном объеме свои обязательства и не передал истице дом в установленный срок, в связи с чем суд нашел подлежащими удовлетворению требования истицы о признании за ней права собственности на спорный дом.
Удовлетворяя требования истца в части признания прав собственности на земельный участок, на котором расположен спорный дом, суд первой инстанции, сославшись на нормы статей 1, 35 ЗК РФ, 552 ГК РФ, пришел к выводу, что истица, являясь инвестором, приобрела право собственности на дом, в силу указанных норм закона к ней должно перейти право на земельный участок, в том же объеме, что и у прежнего владельца. При этом заключенный между С. и Р. договор купли-продажи земельного участка судом признан недействительным по основаниям ст. 170 ГК РФ, как притворная сделка, прикрывающей другую сделку, а именно договор купли-продажи между С. и Г.
Последующий договор купли-продажи спорного дома и земельного участка между Р. и З.Р.З. от 22.03.2014 по мнению суда первой инстанции, заключен при отсутствии у Р. права на отчуждение указанного имущества, так как данное имущество было обременено правами инвестора строительства Б., не давшей согласие на продажу имущества.
Между тем указанные выводы суда не только не соответствуют фактическим обстоятельствам дела, сделаны в противоречии с нормами материального права, но и основаны на неверном определении характера спорных правоотношений.
Исходя из характера спорных правоотношений, состава участников, а также целей и предполагаемых результатов заключенного соглашения, данную сделку следует оценивать как сложный по составу (смешанный) договор, сочетающий элементы договора строительного подряда и купли-продажи будущей недвижимой вещи.
При этом распространение на спорные правоотношения действия Закона "Об инвестиционной деятельности в РФ" N 39-ФЗ от 25.02.1999 является недопустимым, поскольку нормы указанного Закона, по смыслу его статьи 2, регулируют иной вид правоотношений.
В силу ч. 3 ст. 421 ГК РФ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.
Учитывая, что из буквального содержания договора от 03.06.2012 следует обязанность Г. заключается сначала в строительстве, а впоследствии в продаже объекта строительства дома на земельном участке, то до его возведения отношения сторон предполагают подрядные обязательства.
В силу ст. 740 ГК РФ по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить обусловленную цену.
Исходя из положений норм главы 37 ГК РФ заказчик имеет права по контролю за ходом выполнения работ, а в случаях нарушений условий договора предъявлять требования к срокам сдачи и качеству строительства.
Поскольку строительство жилого дома осуществлялось на земельном участке, не принадлежащем заказчику, договором предусмотрена обязанность по передаче объекта строительства на основании договора купли-продажи заказчику строительства.
Переданные истицей ответчику денежные средства на стадии строительства спорного дома относятся к капитальным вложениям и до завершения строительства и приобретения объектом статуса недвижимого имущества спорный объект являлся предметом обязательственных правоотношений.
С момента завершения строительства отношения сторон входят в рамки договора купли-продажи и регулируются соответствующими нормами закона.
Учитывая, что в данном случае имела место фактическая предварительная оплата предмета договора, то за неисполнение продавцом обязательства по передаче товара должны наступать последствия, предусмотренные ст. 487 ГК РФ.
В силу ч. 3 указанной нормы в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
В случае, когда продавец не исполняет обязанность по передаче предварительно оплаченного товара и иное не предусмотрено законом или договором купли-продажи, на сумму предварительной оплаты подлежат уплате проценты в соответствии со статьей 395 настоящего Кодекса со дня, когда по договору передача товара должна была быть произведена, до дня передачи товара покупателю или возврата ему предварительно уплаченной им суммы (ч. 4 ст. 487 ГК РФ).
Как следует из материалов дела Г. обязательства по заключению договора купли-продажи и передачи дома не исполнил в сроки, установленные договором от 03.06.2012, а передал спорное имущество по договору купли-продажи Р., за которой переход права собственности зарегистрирован в установленном законом порядке и впоследствии проданным З.Р.З.
Согласно разъяснений Пленума Верховного Суда РФ в Постановлении N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества, суд удовлетворяет иск о государственной регистрации перехода права собственности того лица, во владение которого передано это имущество применительно к статье 398 ГК РФ. Иные покупатели вправе требовать возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи продавцом.
Если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи.
Требование же о признании за истицей права собственности на спорный дом, которое было ранее надлежащим образом зарегистрировано за другим лицом - Р., не основаны на нормах права, подлежащих применению к сложившимся правоотношениям.
Руководствуясь ст. 390 ГПК РФ, президиум Ставропольского краевого суда
постановил:
Кассационную жалобу удовлетворить частично.
Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Ставропольского краевого суда от 12 августа 2014 года отменить.
Дело направить на новое апелляционное рассмотрение в тот же суд, в ином составе судей.
Председательствующий
Е.Б.КУЗИН
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)