Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Бохолдина Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Пырч Н.В.,
судей
Койпиш В.В.,
Федоровой И.А.,
при секретаре
Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску М.И.С. к Н.М.М. о признании доверенности от _ _.10.2012 года недействительной, признании договора купли-продажи жилого помещения от _ _.12.2012 года незаключенным,
по апелляционной жалобе представителя М.И.С. - К. на решение Ленинского районного суда города Мурманска от 10 декабря 2013 года, по которому постановлено:
"В удовлетворении исковых требований М.И.С. к Н.М.М. о признании доверенности от _ _.10.2012 года недействительной, признании договора купли-продажи жилого помещения от _ _.12.2012 года незаключенным - отказать.".
Заслушав доклад судьи Койпиш В.В., возражения представителя ответчика (по встречному иску) Н.М.М. - М.А. относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Н.М.М. обратился в суд с иском к М.И.С. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - комнату N * площадью *** кв. м, расположенную по адресу: город ..., улица ..., дом *, корпус *, квартира *.
В обоснование требований указал, что _ _ декабря 2012 года между истцом (продавец) и М.И.С., действующим через представителя по доверенности Л.А. (покупатель), заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - комнаты N * площадью *** кв. м, расположенной по адресу: город ..., улица ..., дом *, корпус *, квартира *. Расчет произведен в день заключения договора купли-продажи, жилое помещение передано по акту приема-передачи комнаты.
Стороны договора обратились в Управление Росреестра по Мурманской области для регистрации и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, однако _ _ апреля 2013 года в государственной регистрация договора купли-продажи было отказано в связи с тем, что М.И.С. оформил _ _ апреля 2013 года распоряжение об отмене доверенности, выданной им на имя Л.А. Полагал договор купли-продажи заключенным, так как между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, обязательства по договору исполнены надлежащим образом, продавцом передано недвижимое имущество, покупателем произведена его оплата.
Ответчиком М.И.С. заявлено встречное исковое заявление к Н.М.М. о признании недействительной доверенности, оформленной на имя Л.А, удостоверенной _ _ октября 2012 года нотариусом нотариального округа города Мурманска Б.А., признании договора купли-продажи жилого помещения от _ _ декабря 2012 года, заключенного между Н.М.М. и Н.Л., недействительным, взыскании с Н.Н. денежных средств в размере *** рублей.
В обоснование встречного искового заявления, М.И.С. указал, что при оформлении доверенности, уполномочивающей Л.А. купить на его имя за цену и на условиях по ее усмотрению любую квартиру или комнату в городе Мурманске, он не понимал значения своих действий и не мог ими руководить в силу своего состояния здоровья, так как имел травму головы. Кроме того, указывал на то, что комнату он не осматривал, своего согласия на ее приобретение не давал, то есть имеет место обман со стороны продавца Н.М.М. и его представителя Л.А.
Определением Ленинского районного суда от 10 декабря 2013 года прекращено производство по делу по иску Н.М.М. к М.И.С. о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в связи с отказом от заявленных требований.
В судебном заседании истец по встречному иску М.И.С. и его представитель К. уточнили исковые требования, просили суд признать недействительной доверенность, оформленную на имя Л.А., и удостоверенную _ _ октября 2012 года нотариусом нотариального округа города Мурманска Б.А., признать незаключенным договор купли-продажи жилого помещения от _ _ декабря 2012 года, взыскать с Н.Н. денежные средства в размере *** рублей.
Ответчик по встречному иску Н.М.М. и его представитель М.А. в судебном заседании исковые требования не признали, полагали, что доводы истца в полной мере опровергаются свидетельскими показаниями и заключением экспертизы.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель М.И.С. - К., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, просит решение отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить встречный иск в полном объеме.
В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные, изложенным в обоснование встречного иска и пояснениям, данным в судебном заседании.
Выражает несогласие с выводом суда о том, что на момент заключения договора купли-продажи спорной комнаты Л.А. действовала от имени М.И.С. в соответствии с наделенными доверенностью от _ _ октября 2012 года полномочиями, направленными на приобретение М.И.С. жилого помещения.
Судом не было учтено, что комната была приобретена Л.А. дороже ее фактической стоимости, поскольку согласно пояснениям продавца Н.М.М. стоимость комнаты составляла *** рублей, тогда как представитель М.М.А. предложила большую цену.
Считает, что заключение договора купли-продажи было произведено без соблюдения правил преимущественной покупки и фактически до отзыва доверенности.
Обращает внимание, что М.М. отозвал доверенность после полной утраты доверия Л.А. по причине отказа последней предоставить какие-либо пояснения о сумме, полученной от реализации жилого помещения, отсутствия каких-либо пояснений о ходе сделки и причинах отсутствия документов.
Просит принять во внимание, что М.М. не переданы средства от продажи ранее занимаемого жилого помещения, он не давал согласия на приобретение спорной комнаты.
Судом не были оценены и приняты во внимание показания свидетеля И.О.
Приводит довод о том, что договор купли-продажи спорной комнаты является незаключенным, поскольку Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области отказано в государственной регистрации сделки.
При таких обстоятельствах полагает, что удержание денежных средств, переданных Л.А. Н.М.М. без согласования с М.И.С. без учета его интересов, не основано на законе.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явились истец по встречному иску М.И.С. и его представитель К., ответчик по встречному иску Н.М.М., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка, в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Разрешая спор, суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 551, пункту 2 статьи 588 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как усматривается из материалов дела, _ _ октября 2012 года М.И.С. выдал доверенность, которой уполномочил Л.А. купить на его имя за цену и на условиях по ее усмотрению любую квартиру или комнату в городе ....
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от _ _ ноября 2012 года на праве собственности Н.М.М. принадлежала комната площадью *** кв. м в квартире, расположенной по адресу: город ..., улица ... дом * корпус *, квартира *.
_ _ декабря 2012 года Л.А., действующая от имени М.И.С. на основании доверенности от _ _ октября 2012 года, заключила с Н.М.М. договор купли-продажи указанной комнаты.
Из расписки о расчете от _ _ декабря 2012 года следует, что Н.М.М. получил за продаваемую комнату от Л.А *** рублей.
Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от _ _ апреля 2013 года отказано в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную комнату в связи с тем, что _ _ апреля 2013 года М.И.С. отозвал доверенность на имя Л.А., о чем свидетельствует нотариально удостоверенное распоряжение.
В обоснование требований о признании недействительной доверенности от _ _ октября 2012 года М.И.С. и его представитель К. ссылаются на то, что на момент оформления указанной доверенности М.И.С. не понимал значения своих действий и в силу болезненного состояния не руководил ими.
В силу части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 171 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Согласно части 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив заключение комиссии экспертов в совокупности с другими представленными сторонами доказательствами (медицинскими картами, показаниями нотариуса, свидетеля), принял его в качестве доказательства по делу, указав, что оно составлено компетентными специалистами, имеющими значительный стаж работы по специальности, при этом доказательств, указывающих на недостоверность экспертизы либо ставящих под сомнение выводы экспертов, истцом и его представителем не представлено, пришел к обоснованному выводу, что в момент оформления доверенности _ _ октября 2012 года М.И.С. понимал значение и характер своих действий, руководил ими, самостоятельно принимал решение и изъявил свою волю, не находился под влиянием обмана.
Так, согласно заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов ... областного психоневрологического диспансера N * от _ _ и _ _ октября 2013 года в настоящее время и в момент оформления доверенности _ _ октября 2012 года М.И.С. хроническим, временным психическим расстройством, слабоумием, иным болезненным состоянием психики не страдал (л.д. 246 - 251).
Из показаний нотариуса Б.А., допрошенного судом в качестве свидетеля, который по роду своей деятельности обязан определять психическое состояние человека, следует, что при оформлении доверенности в отношении Л.А. сомнений в том, что М.И.С. находился в здравом уме и мог понимать значение своих действий не возникло, более того, как пояснил нотариус, М.И.С. спустя несколько дней вносил изменения в текст доверенности, которые он удостоверил, предусмотрев право Л.А. на приобретение от его имени, в том числе комнаты, пояснив, что планирует приобрести именно комнату (т. 1 л.д. 196 - 197).
Показанная свидетеля Б.А. ничем не опровергнуты и не опорочены, оснований не доверять им у суда не имелось.
Пояснения свидетеля И.О., на которые ссылается податель апелляционной жалобы, о том, что при оформлении оспариваемой доверенности М.И.Л. не мог адекватно воспринимать происходящее, основаны на предположении, поскольку в период оформления доверенности свидетель не общалась с М.И.Л., располагает сведениями об обстоятельствах оформления доверенности лишь со слов М.И.Л. (т. 1. л.д. 169).
Таким образом, объективных доказательств, которые с достоверностью свидетельствовали бы о том, что М.И.С. выдавал доверенность в состоянии не способном понимать значение своих действий, а также под влиянием заблуждения, истцом и его представителем в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Наличие у М.И.С. заболеваний, отраженных в медицинских документах, само по себе основанием для признания доверенности недействительной не является.
При этом суд обоснованно отнесся критически к утверждениям М.И.С. и его представителя К., что в момент оформления доверенности от _ _ октября 2012 года М.И.С. не понимал значения своих действий и в силу болезненного состояния не руководил ими.
Установив, что на момент заключения договора купли-продажи спорной комнаты Л.А. действовала от имени М.И.С. в соответствии с наделенными доверенностью от _ _ октября 2012 года полномочиями, была вправе подписывать договор купли-продажи спорной комнаты, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Несостоятельным является довод апелляционной жалобы о том, что договор купли - продажа спорной комнаты ввиду отсутствия государственной регистрации является незаключенным.
При этом судебная коллегия исходит из того, что несмотря на то, что в силу части 3 статьи 433, части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома (комнаты) считается заключенным с момента государственной регистрации, при этом в соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной, учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а также с учетом того, что требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, соответственно, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, комната покупателю была передана, расчеты между сторонами произведены, то есть спорное недвижимое имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.
С учетом установленных судом обстоятельств тот факт, что Д.Я., Л.Е., К.И., Д.А., З.А. не были допрошены судом в качестве свидетелей, не влечет отмену решения.
Из протокола судебного заседания от 10 декабря 2013 года следует, что сторона истца по встречному иску не возражала против окончания рассмотрения дела по исследованным в суде доказательствам и на допросе указанных свидетелей не настаивала. Замечания на протокол судебного заседания не приносились.
Учитывая, что истцом по встречному иску не представлено доказательств фактической рыночной стоимости спорной комнаты на дату заключения сделки купли-продажи, довод апелляционной жалобы о том, что комната была приобретена дороже ее рыночной стоимости, является несостоятельным.
Ссылка в апелляционной жалобе, что заключение между сторонами договора купли-продажи произведено без соблюдения правил преимущественной покупки, основана на ошибочном толковании положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, кроме того, требования к сторонам о переводе прав и обязанностей покупателя не заявлялись, доказательств обратного суду не представлено.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы представителя истца по встречному иску М.И.С. по доверенности К. не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения.
Доводы жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а повторяют правовую позицию представителя истца, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела, оценка которых произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства, при этом, оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
При таком положении судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены не усматривает.
Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Ленинского районного суда города Мурманска от 10 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя М.И.С. - К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ МУРМАНСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 05.03.2014 N 33-640-2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
МУРМАНСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 5 марта 2014 г. N 33-640-2014
Судья Бохолдина Е.Г.
Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда в составе:
председательствующего
Пырч Н.В.,
судей
Койпиш В.В.,
Федоровой И.А.,
при секретаре
Б.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело по иску М.И.С. к Н.М.М. о признании доверенности от _ _.10.2012 года недействительной, признании договора купли-продажи жилого помещения от _ _.12.2012 года незаключенным,
по апелляционной жалобе представителя М.И.С. - К. на решение Ленинского районного суда города Мурманска от 10 декабря 2013 года, по которому постановлено:
"В удовлетворении исковых требований М.И.С. к Н.М.М. о признании доверенности от _ _.10.2012 года недействительной, признании договора купли-продажи жилого помещения от _ _.12.2012 года незаключенным - отказать.".
Заслушав доклад судьи Койпиш В.В., возражения представителя ответчика (по встречному иску) Н.М.М. - М.А. относительно доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
установила:
Н.М.М. обратился в суд с иском к М.И.С. о государственной регистрации перехода права собственности на объект недвижимости - комнату N * площадью *** кв. м, расположенную по адресу: город ..., улица ..., дом *, корпус *, квартира *.
В обоснование требований указал, что _ _ декабря 2012 года между истцом (продавец) и М.И.С., действующим через представителя по доверенности Л.А. (покупатель), заключен договор купли-продажи объекта недвижимости - комнаты N * площадью *** кв. м, расположенной по адресу: город ..., улица ..., дом *, корпус *, квартира *. Расчет произведен в день заключения договора купли-продажи, жилое помещение передано по акту приема-передачи комнаты.
Стороны договора обратились в Управление Росреестра по Мурманской области для регистрации и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, однако _ _ апреля 2013 года в государственной регистрация договора купли-продажи было отказано в связи с тем, что М.И.С. оформил _ _ апреля 2013 года распоряжение об отмене доверенности, выданной им на имя Л.А. Полагал договор купли-продажи заключенным, так как между сторонами достигнуто соглашение по всем его существенным условиям, обязательства по договору исполнены надлежащим образом, продавцом передано недвижимое имущество, покупателем произведена его оплата.
Ответчиком М.И.С. заявлено встречное исковое заявление к Н.М.М. о признании недействительной доверенности, оформленной на имя Л.А, удостоверенной _ _ октября 2012 года нотариусом нотариального округа города Мурманска Б.А., признании договора купли-продажи жилого помещения от _ _ декабря 2012 года, заключенного между Н.М.М. и Н.Л., недействительным, взыскании с Н.Н. денежных средств в размере *** рублей.
В обоснование встречного искового заявления, М.И.С. указал, что при оформлении доверенности, уполномочивающей Л.А. купить на его имя за цену и на условиях по ее усмотрению любую квартиру или комнату в городе Мурманске, он не понимал значения своих действий и не мог ими руководить в силу своего состояния здоровья, так как имел травму головы. Кроме того, указывал на то, что комнату он не осматривал, своего согласия на ее приобретение не давал, то есть имеет место обман со стороны продавца Н.М.М. и его представителя Л.А.
Определением Ленинского районного суда от 10 декабря 2013 года прекращено производство по делу по иску Н.М.М. к М.И.С. о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект недвижимости в связи с отказом от заявленных требований.
В судебном заседании истец по встречному иску М.И.С. и его представитель К. уточнили исковые требования, просили суд признать недействительной доверенность, оформленную на имя Л.А., и удостоверенную _ _ октября 2012 года нотариусом нотариального округа города Мурманска Б.А., признать незаключенным договор купли-продажи жилого помещения от _ _ декабря 2012 года, взыскать с Н.Н. денежные средства в размере *** рублей.
Ответчик по встречному иску Н.М.М. и его представитель М.А. в судебном заседании исковые требования не признали, полагали, что доводы истца в полной мере опровергаются свидетельскими показаниями и заключением экспертизы.
Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области в судебное заседание не явился, о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом, просил рассмотреть дело в отсутствие представителя.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель М.И.С. - К., ссылаясь на неправильное определение судом обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда обстоятельствам дела, нарушения норм материального права, просит решение отменить, вынести новое решение, которым удовлетворить встречный иск в полном объеме.
В обоснование жалобы приводит доводы аналогичные, изложенным в обоснование встречного иска и пояснениям, данным в судебном заседании.
Выражает несогласие с выводом суда о том, что на момент заключения договора купли-продажи спорной комнаты Л.А. действовала от имени М.И.С. в соответствии с наделенными доверенностью от _ _ октября 2012 года полномочиями, направленными на приобретение М.И.С. жилого помещения.
Судом не было учтено, что комната была приобретена Л.А. дороже ее фактической стоимости, поскольку согласно пояснениям продавца Н.М.М. стоимость комнаты составляла *** рублей, тогда как представитель М.М.А. предложила большую цену.
Считает, что заключение договора купли-продажи было произведено без соблюдения правил преимущественной покупки и фактически до отзыва доверенности.
Обращает внимание, что М.М. отозвал доверенность после полной утраты доверия Л.А. по причине отказа последней предоставить какие-либо пояснения о сумме, полученной от реализации жилого помещения, отсутствия каких-либо пояснений о ходе сделки и причинах отсутствия документов.
Просит принять во внимание, что М.М. не переданы средства от продажи ранее занимаемого жилого помещения, он не давал согласия на приобретение спорной комнаты.
Судом не были оценены и приняты во внимание показания свидетеля И.О.
Приводит довод о том, что договор купли-продажи спорной комнаты является незаключенным, поскольку Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области отказано в государственной регистрации сделки.
При таких обстоятельствах полагает, что удержание денежных средств, переданных Л.А. Н.М.М. без согласования с М.И.С. без учета его интересов, не основано на законе.
В судебное заседание апелляционной инстанции не явились истец по встречному иску М.И.С. и его представитель К., ответчик по встречному иску Н.М.М., представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области, извещенные о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся в судебное заседание лиц, поскольку их неявка, в силу статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, не является препятствием к разбирательству дела.
В соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе.
Разрешая спор, суд правильно определил характер правоотношений между сторонами и закон, подлежащий применению при рассмотрении дела, на основании которого определил круг обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела по существу, собранным по делу доказательствам дал оценку в их совокупности в соответствии со статьей 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
В соответствии с частью 1 статьи 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с частью 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно статье 551, пункту 2 статьи 588 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.
Как усматривается из материалов дела, _ _ октября 2012 года М.И.С. выдал доверенность, которой уполномочил Л.А. купить на его имя за цену и на условиях по ее усмотрению любую квартиру или комнату в городе ....
Судом установлено, что на основании договора купли-продажи от _ _ ноября 2012 года на праве собственности Н.М.М. принадлежала комната площадью *** кв. м в квартире, расположенной по адресу: город ..., улица ... дом * корпус *, квартира *.
_ _ декабря 2012 года Л.А., действующая от имени М.И.С. на основании доверенности от _ _ октября 2012 года, заключила с Н.М.М. договор купли-продажи указанной комнаты.
Из расписки о расчете от _ _ декабря 2012 года следует, что Н.М.М. получил за продаваемую комнату от Л.А *** рублей.
Решением Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Мурманской области от _ _ апреля 2013 года отказано в государственной регистрации договора купли-продажи и перехода права собственности на спорную комнату в связи с тем, что _ _ апреля 2013 года М.И.С. отозвал доверенность на имя Л.А., о чем свидетельствует нотариально удостоверенное распоряжение.
В обоснование требований о признании недействительной доверенности от _ _ октября 2012 года М.И.С. и его представитель К. ссылаются на то, что на момент оформления указанной доверенности М.И.С. не понимал значения своих действий и в силу болезненного состояния не руководил ими.
В силу части 1 статьи 182 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная одним лицом (представителем) от имени другого лица (представляемого) в силу полномочия, основанного на доверенности, указании закона либо акте уполномоченного на то государственного органа или органа местного самоуправления, непосредственно создает, изменяет и прекращает гражданские права и обязанности представляемого.
Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии со статьей 171 Гражданского кодекса Российской Федерации ничтожная сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства.
Согласно части 1 статьи 177 Гражданского кодекса Российской Федерации, сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.
В соответствии с пунктом 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего.
Разрешая спор, суд первой инстанции, оценив заключение комиссии экспертов в совокупности с другими представленными сторонами доказательствами (медицинскими картами, показаниями нотариуса, свидетеля), принял его в качестве доказательства по делу, указав, что оно составлено компетентными специалистами, имеющими значительный стаж работы по специальности, при этом доказательств, указывающих на недостоверность экспертизы либо ставящих под сомнение выводы экспертов, истцом и его представителем не представлено, пришел к обоснованному выводу, что в момент оформления доверенности _ _ октября 2012 года М.И.С. понимал значение и характер своих действий, руководил ими, самостоятельно принимал решение и изъявил свою волю, не находился под влиянием обмана.
Так, согласно заключению судебно-психиатрической комиссии экспертов ... областного психоневрологического диспансера N * от _ _ и _ _ октября 2013 года в настоящее время и в момент оформления доверенности _ _ октября 2012 года М.И.С. хроническим, временным психическим расстройством, слабоумием, иным болезненным состоянием психики не страдал (л.д. 246 - 251).
Из показаний нотариуса Б.А., допрошенного судом в качестве свидетеля, который по роду своей деятельности обязан определять психическое состояние человека, следует, что при оформлении доверенности в отношении Л.А. сомнений в том, что М.И.С. находился в здравом уме и мог понимать значение своих действий не возникло, более того, как пояснил нотариус, М.И.С. спустя несколько дней вносил изменения в текст доверенности, которые он удостоверил, предусмотрев право Л.А. на приобретение от его имени, в том числе комнаты, пояснив, что планирует приобрести именно комнату (т. 1 л.д. 196 - 197).
Показанная свидетеля Б.А. ничем не опровергнуты и не опорочены, оснований не доверять им у суда не имелось.
Пояснения свидетеля И.О., на которые ссылается податель апелляционной жалобы, о том, что при оформлении оспариваемой доверенности М.И.Л. не мог адекватно воспринимать происходящее, основаны на предположении, поскольку в период оформления доверенности свидетель не общалась с М.И.Л., располагает сведениями об обстоятельствах оформления доверенности лишь со слов М.И.Л. (т. 1. л.д. 169).
Таким образом, объективных доказательств, которые с достоверностью свидетельствовали бы о том, что М.И.С. выдавал доверенность в состоянии не способном понимать значение своих действий, а также под влиянием заблуждения, истцом и его представителем в нарушение требований статьи 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации не представлено. Наличие у М.И.С. заболеваний, отраженных в медицинских документах, само по себе основанием для признания доверенности недействительной не является.
При этом суд обоснованно отнесся критически к утверждениям М.И.С. и его представителя К., что в момент оформления доверенности от _ _ октября 2012 года М.И.С. не понимал значения своих действий и в силу болезненного состояния не руководил ими.
Установив, что на момент заключения договора купли-продажи спорной комнаты Л.А. действовала от имени М.И.С. в соответствии с наделенными доверенностью от _ _ октября 2012 года полномочиями, была вправе подписывать договор купли-продажи спорной комнаты, суд пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований.
Несостоятельным является довод апелляционной жалобы о том, что договор купли - продажа спорной комнаты ввиду отсутствия государственной регистрации является незаключенным.
При этом судебная коллегия исходит из того, что несмотря на то, что в силу части 3 статьи 433, части 2 статьи 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома (комнаты) считается заключенным с момента государственной регистрации, при этом в соответствии с пунктом 1 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации несоблюдение, в случаях установленных законом требований о государственной регистрации сделки, влечет ее недействительность и такая сделка является ничтожной, учитывая, что Гражданский кодекс Российской Федерации не устанавливает каких-либо особых положений для сделок, которые при отсутствии государственной регистрации считаются незаключенными, а также с учетом того, что требование пункта 3 статьи 165 Гражданского кодекса Российской Федерации носит общий характер и сторона, заинтересованная в государственной регистрации сделки, вправе предъявить в суд требование о ее регистрации, соответственно, отсутствие государственной регистрации договора купли-продажи не свидетельствует о том, что указанный договор не был заключен сторонами.
Разрешая спор, суд обоснованно исходил из того, что между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, комната покупателю была передана, расчеты между сторонами произведены, то есть спорное недвижимое имущество является предметом исполненного обязательства, возникшего из надлежащего договора, приобретатель является законным владельцем имущества, хотя право собственности до момента государственной регистрации сохраняется за лицом, которое произвело его отчуждение.
С учетом установленных судом обстоятельств тот факт, что Д.Я., Л.Е., К.И., Д.А., З.А. не были допрошены судом в качестве свидетелей, не влечет отмену решения.
Из протокола судебного заседания от 10 декабря 2013 года следует, что сторона истца по встречному иску не возражала против окончания рассмотрения дела по исследованным в суде доказательствам и на допросе указанных свидетелей не настаивала. Замечания на протокол судебного заседания не приносились.
Учитывая, что истцом по встречному иску не представлено доказательств фактической рыночной стоимости спорной комнаты на дату заключения сделки купли-продажи, довод апелляционной жалобы о том, что комната была приобретена дороже ее рыночной стоимости, является несостоятельным.
Ссылка в апелляционной жалобе, что заключение между сторонами договора купли-продажи произведено без соблюдения правил преимущественной покупки, основана на ошибочном толковании положений статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации, кроме того, требования к сторонам о переводе прав и обязанностей покупателя не заявлялись, доказательств обратного суду не представлено.
С учетом изложенного доводы апелляционной жалобы представителя истца по встречному иску М.И.С. по доверенности К. не содержат фактов, которые бы не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения решения по существу, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения.
Доводы жалобы не могут являться основанием к отмене судебного решения, поскольку не опровергают выводов суда первой инстанции, а повторяют правовую позицию представителя истца, выраженную им в суде первой инстанции, тщательно исследованную судом и нашедшую верное отражение и правильную оценку в решении суда, сводятся к переоценке доказательств, имеющихся в материалах дела, оценка которых произведена судом первой инстанции в соответствии с требованиями действующего процессуального законодательства, при этом, оснований для иной оценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Нарушений норм процессуального права судом первой инстанции не допущено.
При таком положении судебная коллегия находит решение суда законным и обоснованным и оснований, предусмотренных статьей 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, для его отмены не усматривает.
Руководствуясь статьями 328 и 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда
определила:
решение Ленинского районного суда города Мурманска от 10 декабря 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя М.И.С. - К. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)