Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Рябко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Александровой Ю.К., Птоховой З.Ю.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3675/2013 по апелляционной жалобе Л.Е.Ю. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года по иску Л.Е.Ю. к Л.В.Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права.
Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя Л.В.Б. - П., действующего на основании доверенности от 26.06.2012 года, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Л.Е.Ю. обратилась в Василеостровский районный суд с иском к Л.В.Б., в котором просила суд обязать ответчика заключить с ней в письменной форме договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <...> кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>, на условиях проекта договора Л.Е.Ю.: по цене <...> руб., с условием о полном расчете после государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности Л.Е.Ю. на указанную долю квартиры без возникновения у Л.В.Б. права залога отчуждаемой доли квартиры в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. Просила обязать ответчика зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход к Л.Е.Ю. <...> доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года Л.Е.Ю. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истица просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Л.Е.Ю., третьего лица Л.К.В., представителя третьего лица Управления Росреестра по СПб, которые судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, однако в суд не явились, об отложении слушания дела не просили, а также в отсутствие ответчика Л.В.Б., который направил в суд своего представителя.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с доказательствами по делу и требованиями закона.
Материалами дела установлено, что истица является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м. Ответчик является собственником <...> доли этой же квартиры, собственником <...> доли указанной квартиры является третье лицо Л.К.В.
28 марта 2013 года ответчиком в порядке ст. 250 ГК РФ было направлено письмо истице с предложением выкупить принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по цене <...> рублей за 1 кв. м, учитывая ее преимущественное право выкупа. В данном извещении ответчик также указал на то, что при неполучении согласия истицы в течение установленного времени (месяца), принадлежащая ему доля будет продана третьим лицам.
В ответ на указанное письмо истица 29 апреля 2013 года направила ответчику уведомление о своем согласии выкупить указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру. При этом, истица указала, что поскольку в уведомлении истца от 28 марта 2013 года не указана конкретная цена, за которую ответчик желает продать ей данную долю жилого помещения, а у нее не имеется сведений о размере площади принадлежащей ответчику доли квартиры, просила указать конкретную денежную сумму, за которую ответчик желает продать его долю квартиры, Кроме того, истица сослалась на то, что в уведомлении от 28 марта 2013 года отсутствуют указания на другие условия о продаже указанной доли, в том числе порядок расчетов, возможность применения рассрочки платежа и т.п.
22 мая 2013 года истица направила ответчику предложение (оферту) о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, включающее проект такого договора купли-продажи, указав на то, что извещение ответчика о намерении продать его долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру не содержало никаких иных условий продажи этой доли за исключением условия о цене продажи.
В ответ на предложение истицы от 22 мая 2013 года, ответчик письмом от 15 июля 2013 года сообщил, что в настоящий момент у него отсутствует интерес к совершению сделки по продаже истице <...> доли жилой площади, принадлежащей ему на праве собственности.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истица сослалась на то, что ответчик обязан заключить с ней в письменной форме договор купли-продажи принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях ее проекта договора, а также обязан зарегистрировать переход права общей долевой собственности на указанную долю квартиры, поскольку его предложение содержало все существенные условия продажи доли квартиры. Истица полагает, что она своим ответом выразила полное и безоговорочное согласие на приобретение доли ответчика, в связи с чем, на основании ст. 433 ГК РФ договор между сторонами признается заключенным 29 апреля 2013 года, т.е. в момент получения ответчиком как лицом, направившим оферту, ее акцепта от истицы. Л.Е.Ю. также полагает, что письмо ответчика об отсутствии интереса в заключении сделки от 15 июля 2013 года не имеет правового значения, так как не прекращает обязанности ответчика по заключению с ней в письменной форме договора купли-продажи <...> доли квартиры.
Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.
В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, ответчиком истице не направлялся.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Такое извещение заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляет возможным расценить его как предложение заключить договор.
Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что направленное ответчиком в адрес истицы уведомление от 28 марта 2013 года в порядке ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа принадлежащей ему доли не является офертой, соответственно, ответы истицы от 29 апреля 2013 года и от 22 мая 2013 года не являются акцептом, как ошибочно полагает истица, в связи с чем, у ответчика не имеется обязанности заключить с истицей договор купли-продажи принадлежащей ему доли жилого помещения.
Кроме того, направленное ответчиком в адрес истицы уведомление от 28 марта 2013 года не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости, которые в соответствии с положениями ст. 435, 554, 555 ГК РФ позволили бы расценить данное предложение как оферту.
Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных условиях.
Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.
Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Правила установленные в ст. 445 ГК РФ для заключения договора в обязательном порядке, применяются лишь в случаях, когда заключение договора обязательно в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами.
В ходе рассмотрения дела был установлено, что ответчик в настоящее время не имеет намерений продавать принадлежащую ему ? долю жилого помещения, а также, что договор купли-продажи 1/4 доли жилого помещения ответчиком ни с кем не заключен.
Истицей не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях ответчика нарушения ее законных прав и интересов.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истицей требований.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, оснований для признания их неправильными, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы истицы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов, с которой судебная коллегия считает возможным согласиться.
Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.Е.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА ОТ 18.03.2014 N 33-4012/2014 ПО ДЕЛУ N 2-3675/2013
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 18 марта 2014 г. N 33-4012/2014
Судья: Рябко О.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Параевой В.С.
судей Александровой Ю.К., Птоховой З.Ю.
при секретаре К.
рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело N 2-3675/2013 по апелляционной жалобе Л.Е.Ю. на решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года по иску Л.Е.Ю. к Л.В.Б. о понуждении к заключению договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру и государственной регистрации перехода права.
Заслушав доклад судьи Параевой В.С., объяснения представителя Л.В.Б. - П., действующего на основании доверенности от 26.06.2012 года, возражавшего против удовлетворения апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда
установила:
Л.Е.Ю. обратилась в Василеостровский районный суд с иском к Л.В.Б., в котором просила суд обязать ответчика заключить с ней в письменной форме договор купли-продажи <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру общей площадью <...> кв. м, находящуюся по адресу: <адрес>, на условиях проекта договора Л.Е.Ю.: по цене <...> руб., с условием о полном расчете после государственной регистрации перехода права и права общей долевой собственности Л.Е.Ю. на указанную долю квартиры без возникновения у Л.В.Б. права залога отчуждаемой доли квартиры в соответствии с п. 5 ст. 488 ГК РФ. Просила обязать ответчика зарегистрировать в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним переход к Л.Е.Ю. <...> доли в праве общей долевой собственности на указанную квартиру.
Решением Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года Л.Е.Ю. в удовлетворении исковых требований отказано.
В апелляционной жалобе истица просит отменить решение суда, считая его незаконным и необоснованным.
Апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие Л.Е.Ю., третьего лица Л.К.В., представителя третьего лица Управления Росреестра по СПб, которые судом апелляционной инстанции надлежащим образом извещены, однако в суд не явились, об отложении слушания дела не просили, а также в отсутствие ответчика Л.В.Б., который направил в суд своего представителя.
Судебная коллегия, проверив материалы дела, выслушав объяснения представителя ответчика, обсудив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда, принятого в соответствии с доказательствами по делу и требованиями закона.
Материалами дела установлено, что истица является собственником <...> доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, общей площадью <...> кв. м. Ответчик является собственником <...> доли этой же квартиры, собственником <...> доли указанной квартиры является третье лицо Л.К.В.
28 марта 2013 года ответчиком в порядке ст. 250 ГК РФ было направлено письмо истице с предложением выкупить принадлежащую ему долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру по цене <...> рублей за 1 кв. м, учитывая ее преимущественное право выкупа. В данном извещении ответчик также указал на то, что при неполучении согласия истицы в течение установленного времени (месяца), принадлежащая ему доля будет продана третьим лицам.
В ответ на указанное письмо истица 29 апреля 2013 года направила ответчику уведомление о своем согласии выкупить указанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру. При этом, истица указала, что поскольку в уведомлении истца от 28 марта 2013 года не указана конкретная цена, за которую ответчик желает продать ей данную долю жилого помещения, а у нее не имеется сведений о размере площади принадлежащей ответчику доли квартиры, просила указать конкретную денежную сумму, за которую ответчик желает продать его долю квартиры, Кроме того, истица сослалась на то, что в уведомлении от 28 марта 2013 года отсутствуют указания на другие условия о продаже указанной доли, в том числе порядок расчетов, возможность применения рассрочки платежа и т.п.
22 мая 2013 года истица направила ответчику предложение (оферту) о заключении договора купли-продажи доли в праве общей долевой собственности на квартиру, включающее проект такого договора купли-продажи, указав на то, что извещение ответчика о намерении продать его долю в праве общей долевой собственности на спорную квартиру не содержало никаких иных условий продажи этой доли за исключением условия о цене продажи.
В ответ на предложение истицы от 22 мая 2013 года, ответчик письмом от 15 июля 2013 года сообщил, что в настоящий момент у него отсутствует интерес к совершению сделки по продаже истице <...> доли жилой площади, принадлежащей ему на праве собственности.
Обращаясь в суд с настоящим иском, истица сослалась на то, что ответчик обязан заключить с ней в письменной форме договор купли-продажи принадлежащей ему доли в праве общей долевой собственности на квартиру на условиях ее проекта договора, а также обязан зарегистрировать переход права общей долевой собственности на указанную долю квартиры, поскольку его предложение содержало все существенные условия продажи доли квартиры. Истица полагает, что она своим ответом выразила полное и безоговорочное согласие на приобретение доли ответчика, в связи с чем, на основании ст. 433 ГК РФ договор между сторонами признается заключенным 29 апреля 2013 года, т.е. в момент получения ответчиком как лицом, направившим оферту, ее акцепта от истицы. Л.Е.Ю. также полагает, что письмо ответчика об отсутствии интереса в заключении сделки от 15 июля 2013 года не имеет правового значения, так как не прекращает обязанности ответчика по заключению с ней в письменной форме договора купли-продажи <...> доли квартиры.
Согласно ч. 2 ст. 246 ГК РФ участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 250 ГК РФ при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Уведомление о намерении продать долю в праве общей собственности в порядке ст. 250 ГК РФ не может быть признано офертой о продаже принадлежащей части объекта недвижимости, которая в силу ст. 436 ГК РФ не подлежит отзыву.
В соответствии с п. 1 ст. 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора. По своему содержанию оферта является проектом договора (п. 1 ст. 445 ГК РФ).
Как следует из материалов дела, проект договора либо предварительный договор, содержащий существенные условия, ответчиком истице не направлялся.
Извещение участников общей долевой собственности о продаже направляется не по усмотрению собственника, а в силу обязательного для него предписания закона и не выражает его волю на обязательное заключение договора с адресатом. Такое извещение заключается в уведомлении других собственников о намерении продать свою долю постороннему лицу, что не представляет возможным расценить его как предложение заключить договор.
Согласие собственника, получившего извещение, означает исключительно его первоочередное право приобрести в установленный срок продаваемую долю путем заключения соответствующего договора с лицом, которому продавец по своему волеизъявлению намерен продать долю, но не считает его заключившим договор с момента выражения согласия, как это предусмотрено п. 1 ст. 433, ст. 435 ГК РФ.
Таким образом, судебная коллегия соглашается с выводом суда о том, что направленное ответчиком в адрес истицы уведомление от 28 марта 2013 года в порядке ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве выкупа принадлежащей ему доли не является офертой, соответственно, ответы истицы от 29 апреля 2013 года и от 22 мая 2013 года не являются акцептом, как ошибочно полагает истица, в связи с чем, у ответчика не имеется обязанности заключить с истицей договор купли-продажи принадлежащей ему доли жилого помещения.
Кроме того, направленное ответчиком в адрес истицы уведомление от 28 марта 2013 года не содержит всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости, которые в соответствии с положениями ст. 435, 554, 555 ГК РФ позволили бы расценить данное предложение как оферту.
Действующим законодательством не предусмотрена обязанность продавца доли в праве общей долевой собственности после направления сообщения о намерении продать принадлежащую ему долю в недвижимом имуществе, за указанную в сообщении цену, заключить соответствующий договор купли-продажи на предложенных условиях.
Положения ст. 421 ГК РФ предполагают свободу заключения договора, а также наличие воли сторон к заключению договора. Нарушить принцип свободы договора никто не вправе. Субъекты гражданского оборота самостоятельно решают вопрос о том, вступать ли им в договорные отношения друг с другом.
Понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Правила установленные в ст. 445 ГК РФ для заключения договора в обязательном порядке, применяются лишь в случаях, когда заключение договора обязательно в соответствии с Гражданским кодексом РФ или иными законами.
В ходе рассмотрения дела был установлено, что ответчик в настоящее время не имеет намерений продавать принадлежащую ему ? долю жилого помещения, а также, что договор купли-продажи 1/4 доли жилого помещения ответчиком ни с кем не заключен.
Истицей не представлено доказательств, свидетельствующих о наличии в действиях ответчика нарушения ее законных прав и интересов.
С учетом изложенного, судебная коллегия не находит оснований не согласиться с выводом суда об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных истицей требований.
Выводы суда мотивированы, соответствуют собранным по делу доказательствам, оснований для признания их неправильными, судебная коллегия не усматривает.
Доводы апелляционной жалобы истицы правовых оснований к отмене решения суда не содержат, сводятся к изложению обстоятельств, являвшихся предметом исследования и оценки суда первой инстанции и к оспариванию оценки доказательств, приведенной судом в обоснование своих выводов, с которой судебная коллегия считает возможным согласиться.
Судебная коллегия полагает, что решение суда является законным и обоснованным, оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не имеется.
Руководствуясь ст. 328 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Василеостровского районного суда Санкт-Петербурга от 05 ноября 2013 года оставить без изменения, апелляционную жалобу Л.Е.Ю. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)