Судебные решения, арбитраж

ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА ОТ 01.06.2015 N Ф04-19516/2015 ПО ДЕЛУ N А27-10467/2014

Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью

Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено



АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЗАПАДНО-СИБИРСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 1 июня 2015 г. по делу N А27-10467/2014


Резолютивная часть постановления объявлена 26 мая 2015 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 01 июня 2015 года.
Арбитражный суд Западно-Сибирского округа в составе:
председательствующего Рябининой Т.А.,
судей Фроловой С.В.,
Шабаловой О.Ф.,
при ведении протокола судебного заседания с использованием средств видеоконференц-связи помощником судьи Понаморевой А.В., рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Техснаб" на решение от 24.11.2014 Арбитражного суда Кемеровской области (судья Засухин О.М.) и постановление от 10.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда (судьи Колупаева Л.А., Кудряшева Е.В., Скачкова О.А.) по делу N А27-10467/2014 по иску отраслевого (функционального) органа администрации Таштагольского муниципального района - муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района" (652990, Кемеровская область, Таштагольский район, город Таштагол, улица Ленина, дом 60, ИНН 4228001714, ОГРН 1024201962179) к открытому акционерному обществу "Техснаб" (652992, Кемеровская область, город Таштагол, улица Трактовая, дом 84, ИНН 4228007988, ОГРН 1034228000069) о расторжении договора купли-продажи.
Путем использования систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Кемеровской области (судья Логинова А.Е.) в заседании участвовал представитель: открытого акционерного общества "Техснаб" - Яворских В.А. по доверенности от 09.11.2014.
Суд

установил:

отраслевой (функциональный) орган администрации Таштагольского муниципального района - муниципальное казенное учреждение "Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района" (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Кемеровской области с иском к открытому акционерному обществу "Техснаб" (далее - ОАО "Техснаб", общество) о расторжении договора купли-продажи нежилого встроенного помещения.
Решением от 24.11.2014 Арбитражного суда Кемеровской области, оставленным без изменения постановлением от 10.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда, исковые требования удовлетворены.
Общество обратилось с кассационной жалобой, в которой просит решение и постановление отменить.
В обоснование кассационной жалобы заявитель приводит следующие доводы: с учетом абзаца второго пункта 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ) налог на добавленную стоимость (далее - НДС) не может быть исчислен сверх покупной стоимости имущества, то есть продавец должен получить стоимость по договору, уменьшенную на сумму НДС; обязанность по исчислению НДС с покупной стоимости имущества, его удержанию и уплате в бюджет возникла у общества не с момента заключения договора, а с момента первой оплаты по нему - с 29.10.2009, то есть в период действия абзаца второго пункта 3 статьи 161 НК РФ; покупателем с покупной стоимости (1 085 000 руб.) исчислен НДС в размере 165 508 руб. и уплачен в бюджет; задолженность перед истцом отсутствует.
Проверив в порядке статей 284, 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правильность применения судами норм материального и процессуального права, изучив материалы дела, исходя из доводов кассационной жалобы, заслушав представителя ответчика, суд кассационной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены судебных актов.
Как следует из материалов дела и установлено судами, на основании решения Комитета от 21.11.2008 N 60 "Об условиях приватизации объекта недвижимости" и Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), 08.12.2008 между Комитетом (продавец) и Обществом (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого встроенного помещения (далее - договор). В соответствии с условиями договора продавец обязался передать в собственность, а покупатель оплатить и принять нежилое встроенное помещение, расположенное по адресу: Кемеровская область, Таштагольский район, пгт. Шерегеш, улица Дзержинского, дом 6, общей площадью 66,2 кв. м (далее - помещение); цена установлена на основании отчета об определении рыночной стоимости от 15.11.2008 N Н 86056/2 в размере 1 085 000 руб. (пункты 1, 4 договора).
В обеспечение обязательств по договору купли-продажи, между сторонами 08.12.2008 заключен договор залога недвижимого имущества (далее - договор залога).
В соответствии с пунктом 5 договора помещение приобретается покупателем с рассрочкой платежа сроком на 14 месяцев; платежи производятся ежемесячно равными долями, начиная с 1-го числа месяца, следующего за расчетным, но не позднее 10 числа месяца, начиная с 01.01.2009 с одновременной уплатой процентов, исходя из ставки одной трети ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества, которая составляет 12 процентов годовых, начиная с 01.01.2009.
По акту приема-передачи помещение передано покупателю.
Письмом от 05.12.2012 N 3 Комитет предложил обществу оплатить имеющуюся задолженность по основному долгу в размере 651 655 руб. 81 коп. и пени в размере 250 338 руб. 28 коп.
Комитет направил в адрес общества претензию от 24.03.2014 N 442 с предложением расторгнуть договор в срок до 01.04.2014.
Неисполнение покупателем обязательств по оплате встроенного недвижимого имущества в установленный в договоре срок послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, пришел к выводу о наличии оснований для расторжения договора по пункту 2 статьи 450 ГК РФ, поскольку оплата по договору произведена не в полном объеме.
Седьмой арбитражный апелляционный суд поддержал выводы суда первой инстанции. При этом не согласился с доводами общества о том, что к спорным правоотношениям применимы положения абзаца 2 пункта 3 статьи 161 НК РФ, поскольку договор заключен и вступил в силу в декабре 2008, тогда как абзац второй данной нормы введен в действие с 01.01.2009 (в редакции Федерального закона от 26.11.2008 N 224-ФЗ).
Выводы судов первой и апелляционной инстанций являются ошибочными, не соответствуют законодательству.
В соответствии с частью 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.
В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ основанием для расторжения договора по решению суда является существенное нарушение условий договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В качестве существенного нарушения условий договора истец ссылается на неполную оплату со стороны покупателя по договору.
Согласно пункту 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
На основании статьи 551 ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности к покупателю на недвижимость по договору продажи недвижимости.
Согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Право собственности на недвижимые вещи подлежит государственной регистрации на основании пункта 1 статьи 131 ГК РФ.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.
Таким образом, в случае если определение рыночной стоимости производится для совершения сделки по отчуждению имущества и операции по реализации этого имущества облагаются НДС, предполагается, что цена, определенная на основе рассчитанной независимым оценщиком рыночной стоимости, включает в себя НДС.
При данном подходе указание на то, что рыночная стоимость объекта для цели совершения сделки была определена оценщиком без учета НДС, должно следовать из отчета.
В рассматриваемом деле Комитет не представил доказательств, свидетельствующих о том, что рыночная стоимость продаваемого помещения определена оценщиком в отчете без учета НДС (статьи 9, 65 АПК РФ).
В отношении спорной сделки по реализации муниципального имущества необходимо учитывать положения НК РФ, регламентирующие порядок исчисления и уплаты НДС при реализации муниципального имущества, составляющего муниципальную казну.
Абзацем вторым пункта 3 статьи 161 НК РФ установлено, что при реализации на территории Российской Федерации муниципального имущества, не закрепленного за муниципальными предприятиями и учреждениями и составляющего муниципальную казну, налоговая база определяется как сумма дохода от реализации этого имущества с учетом налога. В таком случае налоговыми агентами признаются покупатели указанного имущества (за исключением физических лиц, не являющихся индивидуальными предпринимателями), которые обязаны исчислить расчетным методом, удержать из выплачиваемых доходов и уплатить бюджету соответствующую сумму налога.
Из приведенной выше нормы следует, что при определении налоговой базы по НДС в отношении операций по реализации муниципального имущества покупатель, как налоговый агент, должен исходить из того, что подлежащий выплате продавцу доход уже включает в себя НДС; именно из данного дохода и должна быть удержана покупателем подлежащая перечислению в бюджет сумма указанного налога.
В соответствии с положениями главы 21 НК РФ моментом определения налоговой базы следует считать наиболее раннюю из дат: день оформления государственной регистрации права собственности покупателя на объект недвижимости или день оплаты (частичной оплаты).
Поскольку в данном случае оплата помещения осуществлялась ответчиком в рассрочку, начиная с 29.10.2009 (первый платеж); право собственности на помещение обществом зарегистрировано 16.12.2009, вывод суда апелляционной инстанции о том, что норма абзаца второго пункта 3 статьи 161 НК РФ, предусматривающая обязанность покупателя по исчислению НДС с покупной стоимости имущества, его удержанию и уплате в бюджет, на спорные правоотношения не распространяется, противоречит положениям главы 21 НК РФ.
Таким образом, общество, действуя как налоговый агент, правомерно исчислило из выкупной стоимости помещения (1 085 000 руб.) НДС в размере 165 508 руб. 47 коп. и уплатило его в бюджет, что свидетельствует об отсутствии задолженности по договору со стороны покупателя.
Поскольку фактические обстоятельства дела установлены судами в полном объеме, но ими неправильно применены нормы материального права, суд кассационной инстанции считает возможным в силу пункта 2 части 1 статьи 287 АПК РФ, не передавая дело на новое рассмотрение, принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь пунктом 2 части 1 статьи 287, частью 1 статьи 288, статьей 289 АПК РФ, Арбитражный суд Западно-Сибирского округа

постановил:

решение от 24.11.2014 Арбитражного суда Кемеровской области и постановление от 10.03.2015 Седьмого арбитражного апелляционного суда по делу N А27-10467/2014 отменить. Принять новый судебный акт.
В удовлетворении иска отказать.
Взыскать с отраслевого органа администрации Таштагольского муниципального района - муниципального казенного учреждения "Комитет по управлению муниципальным имуществом Таштагольского муниципального района" в пользу открытого акционерного общества "Техснаб" судебные расходы в размере 5 000 руб.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Председательствующий
Т.А.РЯБИНИНА

Судьи
С.В.ФРОЛОВА
О.Ф.ШАБАЛОВА















© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)