Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, однако от государственной регистрации перехода права собственности ответчик уклонился.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Председательствующий: Пирогова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Башкатовой Е.Ю.,
судей областного суда Дьякова А.Н., Усовой Е.И.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании 04 марта 2015 года
дело по апелляционным жалобам ответчика П.Т.А. и ее представителя С., третьего лица П.Г.П. на решение Октябрьского районного суда города Омска от 29 декабря 2014 года, которым постановлено:
"Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от П.Т.А. к В.В. по договору купли-продажи от <...> нежилых помещений на поэтажном плане 1П: подвал: N <...>; первый этаж: N <...> общей площадью <...> кв. м, расположенных в 5-этажном жилом доме, литера А по адресу: <...>.
П.Т.А. в удовлетворении иска к В.В. о признании недействительным договора купли-продажи - отказать.
П.Г.П. в удовлетворении требований к П.Т.А., В.В. о признании недействительным договора купли-продажи - отказать".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
В.В. обратился в суд с иском к П.Т.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
В обоснование требований указал, что <...> между ним и П.Т.А. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: г<...>, состоящего из нежилых помещений в подвале и на первом этаже жилого дома, общей площадью <...> кв. м. Стоимость объекта определена сторонами в размере <...> рублей, расчет произведен до подписания договора. Однако от государственной регистрации перехода права собственности ответчик уклонилась.
В дальнейшем истцу стало известно, что спорный объект недвижимости включен в соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов П.Т.А. и П.Г.П., в дальнейшем по договору дарения передан сыну П.А.
Решением Куйбышевского районного суда города Омска от <...> и дополнительным решением от <...> соглашение о разделе совместно нажитого имущества и производные от него сделки признаны недействительными, применены последствия недействительности ничтожных сделок, погашены все регистрационные записи, в связи с чем возможно производство регистрационных действий по договору купли-продажи от <...>.
Просил вынести решение о производстве государственной регистрации указанной сделки, признать за В.В. право собственности на данный объект недвижимости.
П.Т.А. обратилась в суд с встречным иском о признании договора купли-продажи от <...> недействительным, указывая, что данный документ подписан под психологическим воздействием и угрозой насилия со стороны В.В., ссылалась на безденежность договора и то, что фактически объект недвижимости передан по акту не был. На момент подписания договора фактическим собственником объекта недвижимости являлся П.Г.П., с <...> года - П.А. Реальная стоимость объекта недвижимости на дату подписания договора составляла <...> рублей. Полагала, что сделка совершена с пороком субъектного состава.
Просила признать недействительным договор от <...> купли-продажи нежилого помещения, заключенный между П.Т.А. и В.В.
Кроме того, самостоятельные требования относительно предмета спора заявлены третьим лицом П.Г.П., который также обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи от <...> недействительным. Указал, что на указанную дату являлся собственником помещений меньшей площади, В.В. помещения не продавал, денежные средства не получал, П.Т.А. на реализацию имущества не уполномочивал.
В судебном заседании В.В. требования поддержал, встречные требования П.Т.А. и П.Г.П. не признал. Заявил о пропуске П.Т.А. срока исковой давности для оспаривания сделки. Указал, что правомочия П.Т.А. на реализацию объекта недвижимости установлены вступившими в силу судебными актами.
Его представители Г.Л., Г.И. поддержали позицию своего доверителя.
П.Т.А. и ее представитель С. требования В.В. не признали. Заявили о пропуске истцом срока на обращение в суд, предусмотренного пунктом 4 статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
Управление Росреестра по Омской области своего представителя для участия в судебном заседании не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо П.Г.П., заявивший самостоятельные исковые требования, в судебном заседании не участвовал, в представленном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом постановлено изложенное решение.
В апелляционной жалобе ответчик П.Т.А. с решением не согласилась, просила его отменить, ссылаясь на решение Октябрьского районного суда г. Омска от <...>. Указала, что в настоящее время решение отменено, однако в рамках рассмотрения дела В.В. пояснял, что денежные средства в размере <...> рублей переданы П.Т.А. на ремонт квартиры, признавал наличие арендных отношений и уплату арендных платежей за занимаемые помещения. На дату подписания договора стороны состояли в фактических брачных отношениях, вели совместное хозяйство и осуществляли предпринимательскую деятельность, а потому расчет за объект недвижимости произведен совместными денежными средствами, что указывает на незаключенность договора. Полагала неверными выводы суда относительно собственника имущества со ссылкой на судебные постановления, которыми признаны недействительными соглашение о разделе имущества супругов П-ных и дальнейшие сделки с указанным объектом недвижимости, поскольку до настоящего времени по сведениям Росреестра собственником помещений является П.А. Отметила разные данные в площади нежилых помещений, что меняет предмет договора, а также затрагивает права В.Н. Настаивала на пропуске срока давности, предусмотренного ст. 165 ГК РФ.
В апелляционной жалобе третье лицо П.Г.П. с решением также не согласился. Отметил, что на дату подписания договора и П.Т.А., и В.В. было известно, что собственником объекта недвижимости является П.Г.П. Кроме того, он как супруг П.Т.А. согласия на отчуждение имущества, приобретенного в браке, не давал.
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель ответчика С. указала на кабальные условия договора, текст которого подготовлен В.В. Отметила злоупотребление правом со стороны истца.
Выслушав стороны, их представителей, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия полагает следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК РФ).
Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.
Материалами дела установлено, что предметом спора являются нежилые помещения N <...>, расположенные в подвале и N <...> на первом этаже пятиэтажного жилого <...> в городе Омске, общая площадь помещений <...> кв. м.
Согласно договору купли-продажи от <...> ЧП В.В. приобрел у ГУП Отдел торговли N 494 УТ СибВО МО РФ нежилые помещения подвала и первого этажа общей площадью <...> кв. м в <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права АА N <...> от <...>. В дальнейшем часть нежилых помещений реализована собственником М.Л., М.Ю., вследствие чего площадь принадлежащих истцу нежилых помещений составила <...> кв. м.
С <...> В.В. и В.Н. состояли в зарегистрированном браке, брачные отношения прекращены в <...> году, брак расторгнут <...>.
П.Т.А. состояла в зарегистрированном браке с П.Г.П. с <...>, брак расторгнут <...>.
Вступившими в законную силу судебными решениями, имеющими в силу субъектного состава преюдициальное значение в рамках рассматриваемого дела, установлено, что с <...> по <...> года В.Н. и П.Т.А. сожительствовали, брак зарегистрирован не был, поскольку стороны состояли в официально зарегистрированных браках. При этом отмечено ведение совместного хозяйства и предпринимательской деятельности сторон.
С целью исключения спорного имущества из подлежащей разделу совместной собственности супругов В., <...> между В.В. и П.Т.А. заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, согласно которому нежилые помещения после уплаты <...> рублей перешли в собственность П.Т.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...> от <...>.
При этом стороны осознавали характер сложившихся правоотношений, В.В. не имел намерения передать помещения в собственность П.Т.А., что подтверждается оформлением П.Т.А. <...> нотариальной доверенности на указанный объект недвижимости в пользу В.В., а также дальнейшим использованием нежилых помещений, надлежащим их содержанием и ремонтом непосредственно В.В.
<...> между П.Т.А. и В.Н. заключен договор купли-продажи, согласно которому В.Н. передана часть нежилых помещений площадью <...> кв. м, зарегистрировано право собственности на основании свидетельства <...>.
В дальнейшем после ухудшения отношений между сторонами и прекращения сожительства, <...> заключен договор купли-продажи, согласно которому П.Т.А. продала, а В.В. приобрел спорные нежилые помещения общей площадью <...> кв. м, уплатив продавцу <...> рублей. В эту же дату сторонами подписан акт приема-передачи помещений.
В регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости регистрирующим органом В.В. было отказано по причине смены титульного собственника.
Определением Ленинского районного суда г. Омска от <...> утверждено мировое соглашение, заключенное супругами П-ными по факту раздела совместно нажитого имущества, которым спорные нежилые помещения площадью <...> кв. м переданы П.Г.П.
<...> П.Г.П. нежилые помещения площадью <...> кв. м передал своему сыну П.А. на основании договора дарения. Последним получено свидетельство о государственной регистрации права собственности <...> от <...>.
Заявленные В.В. к П.Т.А., П.Г.П., П.А. требования о признании недействительными соглашения о разделе имущества супругов П-ных, договора дарения, применении последствий недействительности сделки удовлетворены решением Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> с учетом дополнительного решения от <...>.
Договор дарения, заключенный <...> между П.Г.П. и П.А. признан недействительным, объект недвижимости передан в собственность П.Г.П. В свою очередь после признания недействительным соглашения о разделе имущества между супругами П-ными спорные объекты переданы в собственность П.Г.П., признаны недействительными и исключены записи о государственной регистрации права на спорный объект недвижимости на имя П.Г.П., П.А.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...> решение Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> и дополнительное решение от <...> оставлены без изменения, вступили в законную силу.
Поскольку ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения, В.В. обратился в суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от <...>, поскольку установлено, что на дату его заключения собственником нежилых помещений являлась П.Т.А.
П.Т.А. в свою очередь обратилась с встречными требованиями о признании договора купли-продажи от <...> недействительным по причине подписания его под влиянием насилия и угрозы.
Оценивая требования сторон, суд первой инстанции верно определил правовую основу иска, распределил бремя доказывания, произвел оценку представленных сторонами доказательств с учетом норм действующего законодательства.
В силу статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пунктах 60, 61 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При разрешении спора суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные положения закона и разъяснения Пленума, установил, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Полномочия продавца на отчуждение объекта недвижимости установлены вступившими в законную силу судебными актами. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между сторонами произведены, подписан акт приема-передачи.
Ответчиком П.Т.А. факт подписания указанных документов в ходе судебного разбирательства не отрицался.
При таком положении выводы суда первой инстанции относительно обоснованности заявленных истцом требований судебная коллегия полагает обоснованными.
Настаивая на отмене оспариваемого решения, ответчик П.Т.А. и ее представитель С. в апелляционной жалобе указывают, что на момент подписания спорного договора П.Т.А. собственником спорного объекта недвижимости не являлась, о чем В.В. было известно.
Судебная коллегия не может принять данный довод в качестве обоснованного, поскольку решением Куйбышевского районного суда города Омска от <...> заключенное супругами П-ными мировое соглашение о разделе имущество, а также последующий договор дарения признаны недействительными ничтожными сделками, которые в силу правового регулирования являются недействительными с момента их совершения, не влекут возникновения у нового собственника прав, в то время как у прежнего собственника сохраняются все права и обязанности.
При таком положении на дату подписания <...> В.В. и П.Т.А. договора купли-продажи П.Т.А. являлась надлежащим продавцом имущества.
Указывая на безденежность указанного договора, П.Т.А. ссылается на материалы имевшегося в производстве Октябрьского районного суда г. Омска гражданского дела N <...>, решение по которому от <...> отменено апелляционным определением Октябрьского районного суда г. Омска от <...> по вновь открывшимся обстоятельствам, однако установленные в рамках указанного судебного разбирательства обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении данного дела.
При этом в рамках данного судебного разбирательства стороной ответчика не представлено доказательств безденежности договора.
Выводы ответчика П.Т.А. и ее представителя С. относительно режима общей собственности имущества П.Т.А. и В.В. в период их совместного проживания в части денежных средств, переданных в счет оплаты объекта недвижимости, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку фактическое сожительство лиц без регистрации брака в установленном законом порядке не приводит к формированию общей совместной собственности супругов, подлежащей разделу в случае прекращения отношений сожительства. На имущество, приобретенное сожителями в гражданском браке, нормы семейного законодательства не распространяются, приобретенное имущество общим не является, определяется в зависимости от регистрации права собственности на того или иного сожителя.
Также ответчиком указано на различие в объеме переданного имущества согласно договору купли-продажи от <...> и фактическому праву собственника.
Данное обстоятельство действительно имеет место, однако стороной истца в ходе судебного разбирательства отмечено, что при подготовке договора купли-продажи была допущена техническая ошибка в указании площади нежилых помещений, с учетом принадлежащих В.Н. помещений площадью <...> кв. м.
Кроме того, собственником помещений площадью <...> кв. м. В.Н., данный договор не оспаривается, ее позиция судом первой инстанции принята во внимание.
Кроме того, стороной истца в материалы дела представлен договор от <...> купли-продажи указанной части нежилых помещений В.В. без отметок о государственной регистрации, что свидетельствует о волеизъявлении В.Н.
Указание, что П.Т.А. никогда не являлась собственником помещений площадью <...> кв. м противоречит материалам дела.
Также в апелляционной жалобе ответчик настаивает на пропуске истцом срока исковой давности в силу положений ст. 165 Гражданского кодекса РФ.
Срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 Гражданского Кодекса (в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу названного Федерального закона.
Поскольку спорные правоотношения возникли до указанной даты, применению подлежат положения указанной статьи в редакции, действующие на дату подписания договора купли-продажи между сторонами, то есть общие положения о сроке исковой давности, предусматривающие трехгодичный срок, который истцом пропущен не был.
Кроме того, судебная коллегия полагает возможным отметить, что с момента отказа в государственной регистрации перехода права собственности непосредственно после заключения договора купли-продажи, истцом В.В. принимались последовательные меры к установлению фактического собственника имущества. До указанного момента предъявление иска о государственной регистрации перехода права собственности было невозможно ввиду наличия затруднений с определением субъектного состава.
Доводы апелляционной жалобы третьего лица П.Г.П. аналогичны доводам жалобы ответчика П.Т.А. и ее представителя С., подлежат отклонению по тем же основаниям.
В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик П.Т.А. и ее представитель С. отмечают кабальность условий договора купли-продажи от <...>, полагая, что реальная рыночная стоимость объекта на дату подписания договора превышала <...> рублей. Отметили злоупотребление со стороны покупателя, самостоятельно изготовившего текст договора.
В силу положений ст. 179 Гражданского кодекса РФ кабальная сделка - это договор, который одна сторона заключила на невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона в своих интересах.
Согласно действующему законодательству сделки кабального характера относятся к категории оспоримых, при этом потерпевший должен доказать не только наличие невыгодных для себя условий заключения договора, но и то, что в этот период он действительно находился в стесненных обстоятельствах, чем воспользовалась другая сторона.
Сделки, совершенные по легкомыслию, неопытности, неграмотности, недостаточной информированности, под влиянием азарта, в результате спора не являются кабальными.
Достоверных данных о том, что в указанный период времени П.Т.А. находилась в стесненных условиях, под влиянием В.В., либо подписала указанный документ под влиянием насилия или угрозы его применения материалы дела не содержат, а потому доводы жалобы в указанной части также не могут быть приняты судебной коллегией.
Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
При таком положении, обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Октябрьского районного суда города Омска от 29 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика П.Т.А. и ее представителя С., третьего лица П.Г.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ ОМСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 04.03.2015 ПО ДЕЛУ N 33-1566/2015
Требование: О государственной регистрации перехода права собственности.Разделы:
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Между сторонами был заключен договор купли-продажи объекта недвижимости, однако от государственной регистрации перехода права собственности ответчик уклонился.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ОМСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N 33-1566/2015
Председательствующий: Пирогова М.А.
Судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда в составе:
председательствующего Башкатовой Е.Ю.,
судей областного суда Дьякова А.Н., Усовой Е.И.,
при секретаре Б.,
рассмотрела в судебном заседании 04 марта 2015 года
дело по апелляционным жалобам ответчика П.Т.А. и ее представителя С., третьего лица П.Г.П. на решение Октябрьского районного суда города Омска от 29 декабря 2014 года, которым постановлено:
"Произвести государственную регистрацию перехода права собственности от П.Т.А. к В.В. по договору купли-продажи от <...> нежилых помещений на поэтажном плане 1П: подвал: N <...>; первый этаж: N <...> общей площадью <...> кв. м, расположенных в 5-этажном жилом доме, литера А по адресу: <...>.
П.Т.А. в удовлетворении иска к В.В. о признании недействительным договора купли-продажи - отказать.
П.Г.П. в удовлетворении требований к П.Т.А., В.В. о признании недействительным договора купли-продажи - отказать".
Заслушав доклад судьи Омского областного суда Усовой Е.И., судебная коллегия
установила:
В.В. обратился в суд с иском к П.Т.А., Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Омской области о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи.
В обоснование требований указал, что <...> между ним и П.Т.А. заключен договор купли-продажи объекта недвижимости по адресу: г<...>, состоящего из нежилых помещений в подвале и на первом этаже жилого дома, общей площадью <...> кв. м. Стоимость объекта определена сторонами в размере <...> рублей, расчет произведен до подписания договора. Однако от государственной регистрации перехода права собственности ответчик уклонилась.
В дальнейшем истцу стало известно, что спорный объект недвижимости включен в соглашение о разделе совместно нажитого имущества супругов П.Т.А. и П.Г.П., в дальнейшем по договору дарения передан сыну П.А.
Решением Куйбышевского районного суда города Омска от <...> и дополнительным решением от <...> соглашение о разделе совместно нажитого имущества и производные от него сделки признаны недействительными, применены последствия недействительности ничтожных сделок, погашены все регистрационные записи, в связи с чем возможно производство регистрационных действий по договору купли-продажи от <...>.
Просил вынести решение о производстве государственной регистрации указанной сделки, признать за В.В. право собственности на данный объект недвижимости.
П.Т.А. обратилась в суд с встречным иском о признании договора купли-продажи от <...> недействительным, указывая, что данный документ подписан под психологическим воздействием и угрозой насилия со стороны В.В., ссылалась на безденежность договора и то, что фактически объект недвижимости передан по акту не был. На момент подписания договора фактическим собственником объекта недвижимости являлся П.Г.П., с <...> года - П.А. Реальная стоимость объекта недвижимости на дату подписания договора составляла <...> рублей. Полагала, что сделка совершена с пороком субъектного состава.
Просила признать недействительным договор от <...> купли-продажи нежилого помещения, заключенный между П.Т.А. и В.В.
Кроме того, самостоятельные требования относительно предмета спора заявлены третьим лицом П.Г.П., который также обратился в суд с иском о признании договора купли-продажи от <...> недействительным. Указал, что на указанную дату являлся собственником помещений меньшей площади, В.В. помещения не продавал, денежные средства не получал, П.Т.А. на реализацию имущества не уполномочивал.
В судебном заседании В.В. требования поддержал, встречные требования П.Т.А. и П.Г.П. не признал. Заявил о пропуске П.Т.А. срока исковой давности для оспаривания сделки. Указал, что правомочия П.Т.А. на реализацию объекта недвижимости установлены вступившими в силу судебными актами.
Его представители Г.Л., Г.И. поддержали позицию своего доверителя.
П.Т.А. и ее представитель С. требования В.В. не признали. Заявили о пропуске истцом срока на обращение в суд, предусмотренного пунктом 4 статьи 165 Гражданского кодекса РФ.
Управление Росреестра по Омской области своего представителя для участия в судебном заседании не направило, просило рассмотреть дело в его отсутствие.
Третье лицо П.Г.П., заявивший самостоятельные исковые требования, в судебном заседании не участвовал, в представленном заявлении просил рассмотреть дело в его отсутствие.
Судом постановлено изложенное решение.
В апелляционной жалобе ответчик П.Т.А. с решением не согласилась, просила его отменить, ссылаясь на решение Октябрьского районного суда г. Омска от <...>. Указала, что в настоящее время решение отменено, однако в рамках рассмотрения дела В.В. пояснял, что денежные средства в размере <...> рублей переданы П.Т.А. на ремонт квартиры, признавал наличие арендных отношений и уплату арендных платежей за занимаемые помещения. На дату подписания договора стороны состояли в фактических брачных отношениях, вели совместное хозяйство и осуществляли предпринимательскую деятельность, а потому расчет за объект недвижимости произведен совместными денежными средствами, что указывает на незаключенность договора. Полагала неверными выводы суда относительно собственника имущества со ссылкой на судебные постановления, которыми признаны недействительными соглашение о разделе имущества супругов П-ных и дальнейшие сделки с указанным объектом недвижимости, поскольку до настоящего времени по сведениям Росреестра собственником помещений является П.А. Отметила разные данные в площади нежилых помещений, что меняет предмет договора, а также затрагивает права В.Н. Настаивала на пропуске срока давности, предусмотренного ст. 165 ГК РФ.
В апелляционной жалобе третье лицо П.Г.П. с решением также не согласился. Отметил, что на дату подписания договора и П.Т.А., и В.В. было известно, что собственником объекта недвижимости является П.Г.П. Кроме того, он как супруг П.Т.А. согласия на отчуждение имущества, приобретенного в браке, не давал.
В дополнениях к апелляционной жалобе представитель ответчика С. указала на кабальные условия договора, текст которого подготовлен В.В. Отметила злоупотребление правом со стороны истца.
Выслушав стороны, их представителей, обсудив доводы апелляционной жалобы судебная коллегия полагает следующее.
В соответствии с ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции исходя из доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении, возражениях относительно жалобы.
Основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (ст. 330 ГПК РФ).
Таких нарушений судом первой инстанции допущено не было.
Материалами дела установлено, что предметом спора являются нежилые помещения N <...>, расположенные в подвале и N <...> на первом этаже пятиэтажного жилого <...> в городе Омске, общая площадь помещений <...> кв. м.
Согласно договору купли-продажи от <...> ЧП В.В. приобрел у ГУП Отдел торговли N 494 УТ СибВО МО РФ нежилые помещения подвала и первого этажа общей площадью <...> кв. м в <...>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права АА N <...> от <...>. В дальнейшем часть нежилых помещений реализована собственником М.Л., М.Ю., вследствие чего площадь принадлежащих истцу нежилых помещений составила <...> кв. м.
С <...> В.В. и В.Н. состояли в зарегистрированном браке, брачные отношения прекращены в <...> году, брак расторгнут <...>.
П.Т.А. состояла в зарегистрированном браке с П.Г.П. с <...>, брак расторгнут <...>.
Вступившими в законную силу судебными решениями, имеющими в силу субъектного состава преюдициальное значение в рамках рассматриваемого дела, установлено, что с <...> по <...> года В.Н. и П.Т.А. сожительствовали, брак зарегистрирован не был, поскольку стороны состояли в официально зарегистрированных браках. При этом отмечено ведение совместного хозяйства и предпринимательской деятельности сторон.
С целью исключения спорного имущества из подлежащей разделу совместной собственности супругов В., <...> между В.В. и П.Т.А. заключен договор купли-продажи указанного объекта недвижимости, согласно которому нежилые помещения после уплаты <...> рублей перешли в собственность П.Т.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права <...> от <...>.
При этом стороны осознавали характер сложившихся правоотношений, В.В. не имел намерения передать помещения в собственность П.Т.А., что подтверждается оформлением П.Т.А. <...> нотариальной доверенности на указанный объект недвижимости в пользу В.В., а также дальнейшим использованием нежилых помещений, надлежащим их содержанием и ремонтом непосредственно В.В.
<...> между П.Т.А. и В.Н. заключен договор купли-продажи, согласно которому В.Н. передана часть нежилых помещений площадью <...> кв. м, зарегистрировано право собственности на основании свидетельства <...>.
В дальнейшем после ухудшения отношений между сторонами и прекращения сожительства, <...> заключен договор купли-продажи, согласно которому П.Т.А. продала, а В.В. приобрел спорные нежилые помещения общей площадью <...> кв. м, уплатив продавцу <...> рублей. В эту же дату сторонами подписан акт приема-передачи помещений.
В регистрации перехода права собственности на указанный объект недвижимости регистрирующим органом В.В. было отказано по причине смены титульного собственника.
Определением Ленинского районного суда г. Омска от <...> утверждено мировое соглашение, заключенное супругами П-ными по факту раздела совместно нажитого имущества, которым спорные нежилые помещения площадью <...> кв. м переданы П.Г.П.
<...> П.Г.П. нежилые помещения площадью <...> кв. м передал своему сыну П.А. на основании договора дарения. Последним получено свидетельство о государственной регистрации права собственности <...> от <...>.
Заявленные В.В. к П.Т.А., П.Г.П., П.А. требования о признании недействительными соглашения о разделе имущества супругов П-ных, договора дарения, применении последствий недействительности сделки удовлетворены решением Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> с учетом дополнительного решения от <...>.
Договор дарения, заключенный <...> между П.Г.П. и П.А. признан недействительным, объект недвижимости передан в собственность П.Г.П. В свою очередь после признания недействительным соглашения о разделе имущества между супругами П-ными спорные объекты переданы в собственность П.Г.П., признаны недействительными и исключены записи о государственной регистрации права на спорный объект недвижимости на имя П.Г.П., П.А.
Апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Омского областного суда от <...> решение Куйбышевского районного суда г. Омска от <...> и дополнительное решение от <...> оставлены без изменения, вступили в законную силу.
Поскольку ничтожная сделка считается недействительной с момента ее совершения, В.В. обратился в суд с настоящим иском о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи от <...>, поскольку установлено, что на дату его заключения собственником нежилых помещений являлась П.Т.А.
П.Т.А. в свою очередь обратилась с встречными требованиями о признании договора купли-продажи от <...> недействительным по причине подписания его под влиянием насилия и угрозы.
Оценивая требования сторон, суд первой инстанции верно определил правовую основу иска, распределил бремя доказывания, произвел оценку представленных сторонами доказательств с учетом норм действующего законодательства.
В силу статьи 551 Гражданского кодекса РФ в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Как разъяснил Пленум Верховного Суда РФ и Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в пунктах 60, 61 Постановления N 10/22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", пунктом 1 статьи 551 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации. Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом. Если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
При разрешении спора суд первой инстанции, учитывая вышеуказанные положения закона и разъяснения Пленума, установил, что между сторонами сложились правоотношения, вытекающие из договора купли-продажи спорного объекта недвижимости. Полномочия продавца на отчуждение объекта недвижимости установлены вступившими в законную силу судебными актами. Обязательства сторон надлежащим образом исполнены, расчеты между сторонами произведены, подписан акт приема-передачи.
Ответчиком П.Т.А. факт подписания указанных документов в ходе судебного разбирательства не отрицался.
При таком положении выводы суда первой инстанции относительно обоснованности заявленных истцом требований судебная коллегия полагает обоснованными.
Настаивая на отмене оспариваемого решения, ответчик П.Т.А. и ее представитель С. в апелляционной жалобе указывают, что на момент подписания спорного договора П.Т.А. собственником спорного объекта недвижимости не являлась, о чем В.В. было известно.
Судебная коллегия не может принять данный довод в качестве обоснованного, поскольку решением Куйбышевского районного суда города Омска от <...> заключенное супругами П-ными мировое соглашение о разделе имущество, а также последующий договор дарения признаны недействительными ничтожными сделками, которые в силу правового регулирования являются недействительными с момента их совершения, не влекут возникновения у нового собственника прав, в то время как у прежнего собственника сохраняются все права и обязанности.
При таком положении на дату подписания <...> В.В. и П.Т.А. договора купли-продажи П.Т.А. являлась надлежащим продавцом имущества.
Указывая на безденежность указанного договора, П.Т.А. ссылается на материалы имевшегося в производстве Октябрьского районного суда г. Омска гражданского дела N <...>, решение по которому от <...> отменено апелляционным определением Октябрьского районного суда г. Омска от <...> по вновь открывшимся обстоятельствам, однако установленные в рамках указанного судебного разбирательства обстоятельства не имеют правового значения при рассмотрении данного дела.
При этом в рамках данного судебного разбирательства стороной ответчика не представлено доказательств безденежности договора.
Выводы ответчика П.Т.А. и ее представителя С. относительно режима общей собственности имущества П.Т.А. и В.В. в период их совместного проживания в части денежных средств, переданных в счет оплаты объекта недвижимости, судебная коллегия отклоняет как основанные на неверном толковании норм материального права, поскольку фактическое сожительство лиц без регистрации брака в установленном законом порядке не приводит к формированию общей совместной собственности супругов, подлежащей разделу в случае прекращения отношений сожительства. На имущество, приобретенное сожителями в гражданском браке, нормы семейного законодательства не распространяются, приобретенное имущество общим не является, определяется в зависимости от регистрации права собственности на того или иного сожителя.
Также ответчиком указано на различие в объеме переданного имущества согласно договору купли-продажи от <...> и фактическому праву собственника.
Данное обстоятельство действительно имеет место, однако стороной истца в ходе судебного разбирательства отмечено, что при подготовке договора купли-продажи была допущена техническая ошибка в указании площади нежилых помещений, с учетом принадлежащих В.Н. помещений площадью <...> кв. м.
Кроме того, собственником помещений площадью <...> кв. м. В.Н., данный договор не оспаривается, ее позиция судом первой инстанции принята во внимание.
Кроме того, стороной истца в материалы дела представлен договор от <...> купли-продажи указанной части нежилых помещений В.В. без отметок о государственной регистрации, что свидетельствует о волеизъявлении В.Н.
Указание, что П.Т.А. никогда не являлась собственником помещений площадью <...> кв. м противоречит материалам дела.
Также в апелляционной жалобе ответчик настаивает на пропуске истцом срока исковой давности в силу положений ст. 165 Гражданского кодекса РФ.
Срок исковой давности, установленный пунктом 4 статьи 165 Гражданского Кодекса (в редакции Федерального закона от 7 мая 2013 г. N 100-ФЗ), применяется к требованиям, основания для которых возникли после дня вступления в силу названного Федерального закона.
Поскольку спорные правоотношения возникли до указанной даты, применению подлежат положения указанной статьи в редакции, действующие на дату подписания договора купли-продажи между сторонами, то есть общие положения о сроке исковой давности, предусматривающие трехгодичный срок, который истцом пропущен не был.
Кроме того, судебная коллегия полагает возможным отметить, что с момента отказа в государственной регистрации перехода права собственности непосредственно после заключения договора купли-продажи, истцом В.В. принимались последовательные меры к установлению фактического собственника имущества. До указанного момента предъявление иска о государственной регистрации перехода права собственности было невозможно ввиду наличия затруднений с определением субъектного состава.
Доводы апелляционной жалобы третьего лица П.Г.П. аналогичны доводам жалобы ответчика П.Т.А. и ее представителя С., подлежат отклонению по тем же основаниям.
В дополнениях к апелляционной жалобе ответчик П.Т.А. и ее представитель С. отмечают кабальность условий договора купли-продажи от <...>, полагая, что реальная рыночная стоимость объекта на дату подписания договора превышала <...> рублей. Отметили злоупотребление со стороны покупателя, самостоятельно изготовившего текст договора.
В силу положений ст. 179 Гражданского кодекса РФ кабальная сделка - это договор, который одна сторона заключила на невыгодных для себя условиях вследствие стечения тяжелых жизненных обстоятельств, чем воспользовалась другая сторона в своих интересах.
Согласно действующему законодательству сделки кабального характера относятся к категории оспоримых, при этом потерпевший должен доказать не только наличие невыгодных для себя условий заключения договора, но и то, что в этот период он действительно находился в стесненных обстоятельствах, чем воспользовалась другая сторона.
Сделки, совершенные по легкомыслию, неопытности, неграмотности, недостаточной информированности, под влиянием азарта, в результате спора не являются кабальными.
Достоверных данных о том, что в указанный период времени П.Т.А. находилась в стесненных условиях, под влиянием В.В., либо подписала указанный документ под влиянием насилия или угрозы его применения материалы дела не содержат, а потому доводы жалобы в указанной части также не могут быть приняты судебной коллегией.
Иных доводов, которые имели бы существенное значение для рассмотрения дела, влияли бы на обоснованность и законность судебного решения, либо опровергали изложенные в нем выводы, в апелляционной жалобе не содержится.
С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что суд первой инстанции с достаточной полнотой исследовал все обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам, выводы суда не противоречат материалам дела, юридически значимые обстоятельства по делу судом установлены правильно, нормы материального права судом применены верно.
При таком положении, обжалуемое решение подлежит оставлению без изменения, а апелляционная жалоба, которая не содержит предусмотренных ст. 330 Гражданского процессуального кодекса РФ оснований для отмены решения суда первой инстанции, - оставлению без удовлетворения.
Руководствуясь статьями 328 - 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия по гражданским делам Омского областного суда,
определила:
решение Октябрьского районного суда города Омска от 29 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционные жалобы ответчика П.Т.А. и ее представителя С., третьего лица П.Г.П. - без удовлетворения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)