Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,
судей Григорьевой И.Ю., Тетеркиной С.И.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест": Федотова С.В. по доверенности от 25.07.2014, Гущина А.И. по доверенности от 25.02.2015,
от ООО "Форма А": Евсеев М.Л. по доверенности от 22.10.2014, Зиневич И.О. по доверенности от 22.10.2014,
от конкурсного управляющего ЗАО "Южный тракт": Евсеев М.Л. по доверенности от 06.02.2015,
рассмотрев в судебном заседании 25.02.2015 кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест"
на определение от 28.08.2014
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 11.12.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Исаевой Э.Р., Быковым В.П., Миришовым Э.С.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный Тракт" о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 58 497 174 руб. 35 коп.
по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест",
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02.09.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" (далее - ООО "Ви Эм Пи Инвест") введена процедура наблюдения, указано на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сообщение о введении наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 01.10.2011 N 184.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2012 ООО "Ви Эм Пи Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Желнин Евгений Петрович, сообщение о чем опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.08.2012.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2012 в реестр требований о передаче должником ООО "Ви Эм Пи Инвест" жилых помещений по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", включено требование закрытого акционерного общества "Южный тракт" (далее - ЗАО "Южный тракт", кредитор) о передаче квартир по договору участия в долевом строительстве от 15.07.2010 N 1/2010 стоимостью 58 497 174 руб. 35 коп.
ЗАО "Южный тракт", получив 29.06.2013 от конкурсного управляющего должника уведомление о возможности предъявления денежных требований в порядке статьи 201.13 Закона о банкротстве, обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом принятого судом уточнения) о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере в размере 123 341 600 руб., в том числе 58 497 174 руб. 35 коп. основного долга и 64 844 425 руб. 65 коп. реального ущерба, как обеспеченного залогом имущества должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 11.12.2014, требование ЗАО "Южный тракт" признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Ви Эм Пи Инвест" как обеспеченное залогом имущества должника.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение от 28.08.2014 и постановление от 11.12.2014 в части установления за ЗАО "Южный тракт" статуса залогового кредитора отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов судом первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а также неполно выяснены имеющие существенное значение для дела обстоятельства.
При этом конкурсный управляющий должника ссылается на то, что исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Закона о банкротстве, суду надлежало определить часть имущества (объекта незавершенного строительства), приходящуюся на долю залогового кредитора.
Заявитель жалобы считает, что требование ЗАО "Южный тракт" предъявлено по истечении срока, установленного статьей 142 Закона о банкротстве, в связи с чем его требование не может быть признано залоговым.
По мнению заявителя жалобы, установление денежного требования ЗАО "Южный тракт" как обеспеченного залогом имущества должника лишает иных участников долевого строительства на получение справедливого удовлетворения своих требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель ЗАО "Южный тракт" и ООО "Форма А" возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены определения от 28.08.2014 и постановления от 11.12.2014 в обжалуемой части, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Исходя из положений указанной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверка законности и обоснованности принятых судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в рамках доводов конкурсного управляющего о несогласии с выводами суда о признании требований ЗАО "Южный тракт" обеспеченными залогом имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом, требование ЗАО "Южный тракт" основано на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.07.2010 N 1/2010, предметом которого являлось строительство с привлечением денежных средств кредитора квартир общей площадью 1 541, 77 кв. м.
Суд, принимая во внимание представленный в материалы дела отчет об оценке N 869-13, установил, что рыночная стоимость квартир общей площадью 1 541, 77 кв. м составляет 123 341 600 руб. (80 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м).
Судом установлено, что за ООО "Ви Эм Пи Инвест" было зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", как на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50 АЗ N 120202, запись о регистрации N 50-50-61/034/2014-030 от 23.04.2014.
Признавая требование ЗАО "Южный тракт" подлежащим включению в реестр как обеспеченного залогом имущества должника, суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 которого объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 13 названного Закона установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект.
В соответствии с пунктом 2 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Суд первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что требование ЗАО "Южный тракт", являющегося одним из участников долевого строительства, обеспечено залогом имущества должника в силу закона, пришел к правильному выводу о включении требования в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом.
Довод заявителя жалобы о том, что установление денежного требования ЗАО "Южный тракт" как обеспеченного залогом в отсутствие признания статуса залогового кредитора за другими участниками долевого строительства лишает последних на получение справедливого удовлетворения своих требований, подлежит отклонению на основании следующего.
Из пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве следует, что в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
1) 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
- В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства. Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то применительно к рассматриваемому делу все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет. При таком подходе при установлении денежного требования ЗАО "Южный тракт", как обеспеченного залогом, необходимость определения части имущества (объекта незавершенного строительства), приходящейся на долю ЗАО "Южный тракт", на чем настаивает конкурсный управляющий, не возникает.
Довод конкурсного управляющего о том, что ЗАО "Южный тракт" пропущен срок на предъявление денежного требования, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.
Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А41-26777/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
С.И.ТЕТЕРКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА МОСКОВСКОГО ОКРУГА ОТ 04.03.2015 N Ф05-14738/2011 ПО ДЕЛУ N А41-26777/2011
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 4 марта 2015 г. по делу N А41-26777/2011
Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2015 года
Полный текст постановления изготовлен 04 марта 2015 года
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Ядренцевой М.Д.,
судей Григорьевой И.Ю., Тетеркиной С.И.,
при участии в заседании:
от конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест": Федотова С.В. по доверенности от 25.07.2014, Гущина А.И. по доверенности от 25.02.2015,
от ООО "Форма А": Евсеев М.Л. по доверенности от 22.10.2014, Зиневич И.О. по доверенности от 22.10.2014,
от конкурсного управляющего ЗАО "Южный тракт": Евсеев М.Л. по доверенности от 06.02.2015,
рассмотрев в судебном заседании 25.02.2015 кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест"
на определение от 28.08.2014
Арбитражного суда Московской области,
вынесенное судьей Гараевой А.Х.,
на постановление от 11.12.2014
Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Исаевой Э.Р., Быковым В.П., Миришовым Э.С.,
по заявлению закрытого акционерного общества "Южный Тракт" о включении в реестр требований кредиторов должника задолженности в размере 58 497 174 руб. 35 коп.
по делу о признании несостоятельным (банкротом) общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест",
установил:
определением Арбитражного суда Московской области от 02.09.2011 в отношении общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" (далее - ООО "Ви Эм Пи Инвест") введена процедура наблюдения, указано на применение при банкротстве должника правил параграфа 7 главы IX Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве).
Сообщение о введении наблюдения опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 01.10.2011 N 184.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.08.2012 ООО "Ви Эм Пи Инвест" признано несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим утвержден Желнин Евгений Петрович, сообщение о чем опубликовано в газете "Коммерсантъ" от 25.08.2012.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2012 в реестр требований о передаче должником ООО "Ви Эм Пи Инвест" жилых помещений по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", включено требование закрытого акционерного общества "Южный тракт" (далее - ЗАО "Южный тракт", кредитор) о передаче квартир по договору участия в долевом строительстве от 15.07.2010 N 1/2010 стоимостью 58 497 174 руб. 35 коп.
ЗАО "Южный тракт", получив 29.06.2013 от конкурсного управляющего должника уведомление о возможности предъявления денежных требований в порядке статьи 201.13 Закона о банкротстве, обратилось в арбитражный суд с заявлением (с учетом принятого судом уточнения) о включении в реестр требований кредиторов должника требования в размере в размере 123 341 600 руб., в том числе 58 497 174 руб. 35 коп. основного долга и 64 844 425 руб. 65 коп. реального ущерба, как обеспеченного залогом имущества должника.
Определением Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда 11.12.2014, требование ЗАО "Южный тракт" признано обоснованным и включено в четвертую очередь реестра требований кредиторов ООО "Ви Эм Пи Инвест" как обеспеченное залогом имущества должника.
Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, конкурсный управляющий должника обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просит определение от 28.08.2014 и постановление от 11.12.2014 в части установления за ЗАО "Южный тракт" статуса залогового кредитора отменить и направить вопрос на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Жалоба мотивирована тем, что при принятии судебных актов судом первой и апелляционной инстанций неправильно применены нормы материального права и нарушены нормы процессуального права, а также неполно выяснены имеющие существенное значение для дела обстоятельства.
При этом конкурсный управляющий должника ссылается на то, что исходя из системного толкования положений пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон об участии в долевом строительстве) и Закона о банкротстве, суду надлежало определить часть имущества (объекта незавершенного строительства), приходящуюся на долю залогового кредитора.
Заявитель жалобы считает, что требование ЗАО "Южный тракт" предъявлено по истечении срока, установленного статьей 142 Закона о банкротстве, в связи с чем его требование не может быть признано залоговым.
По мнению заявителя жалобы, установление денежного требования ЗАО "Южный тракт" как обеспеченного залогом имущества должника лишает иных участников долевого строительства на получение справедливого удовлетворения своих требований.
В заседании суда кассационной инстанции представитель конкурсного управляющего должника поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель ЗАО "Южный тракт" и ООО "Форма А" возражал против ее удовлетворения.
Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, выслушав представителей участвующих в деле лиц, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом первой и апелляционной инстанций норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены определения от 28.08.2014 и постановления от 11.12.2014 в обжалуемой части, исходя из следующего.
Согласно части 1 статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд кассационной инстанции проверяет законность решений, постановлений, принятых арбитражным судом первой и апелляционной инстанций, устанавливая правильность применения норм материального права и норм процессуального права при рассмотрении дела и принятии обжалуемого судебного акта и исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе и возражениях относительно жалобы, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.
Исходя из положений указанной нормы Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проверка законности и обоснованности принятых судебных актов осуществляется судом кассационной инстанции в рамках доводов конкурсного управляющего о несогласии с выводами суда о признании требований ЗАО "Южный тракт" обеспеченными залогом имущества.
Как следует из материалов дела и установлено судом, требование ЗАО "Южный тракт" основано на договоре участия в долевом строительстве многоквартирного дома от 15.07.2010 N 1/2010, предметом которого являлось строительство с привлечением денежных средств кредитора квартир общей площадью 1 541, 77 кв. м.
Суд, принимая во внимание представленный в материалы дела отчет об оценке N 869-13, установил, что рыночная стоимость квартир общей площадью 1 541, 77 кв. м составляет 123 341 600 руб. (80 000 руб. 00 коп. за 1 кв. м).
Судом установлено, что за ООО "Ви Эм Пи Инвест" было зарегистрировано право собственности на многоквартирный дом по строительному адресу: г. Балашиха, Западная коммунальная зона, 18 км автодороги М-7 "Волга", как на объект незавершенного строительства, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 50 АЗ N 120202, запись о регистрации N 50-50-61/034/2014-030 от 23.04.2014.
Признавая требование ЗАО "Южный тракт" подлежащим включению в реестр как обеспеченного залогом имущества должника, суд первой и апелляционной инстанций исходил из того, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению нормы Закона об участии в долевом строительстве, в соответствии с пунктом 1 статьи 13 которого объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такой объект.
Согласно пункту 3 статьи 334 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 21.12.2013 N 367-ФЗ) залог возникает в силу договора. Залог возникает также на основании закона при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законе предусмотрено, какое имущество и для обеспечения исполнения какого обязательства признается находящимся в залоге.
В силу пункта 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве (в редакции Федерального закона от 18.07.2006 N 111-ФЗ) в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.
Пунктом 2 статьи 13 названного Закона установлено, что при государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект.
В соответствии с пунктом 2 статьи 12.1 Закона об участии в долевом строительстве залогом в порядке, предусмотренном статьями 13 - 15 настоящего Федерального закона, а также поручительством в порядке, предусмотренном статьей 15.1 настоящего Федерального закона, обеспечивается исполнение следующих обязательств застройщика по договору:
1) возврат денежных средств, внесенных участником долевого строительства, в случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом и (или) договором;
2) уплата участнику долевого строительства денежных средств, причитающихся ему в возмещение убытков и (или) в качестве неустойки (штрафа, пеней) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обязательства по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства, и иных причитающихся ему в соответствии с договором и (или) федеральными законами денежных средств.
Суд первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив доводы и возражения участвующих в деле лиц, установив, что требование ЗАО "Южный тракт", являющегося одним из участников долевого строительства, обеспечено залогом имущества должника в силу закона, пришел к правильному выводу о включении требования в реестр требований кредиторов должника, как обеспеченного залогом.
Довод заявителя жалобы о том, что установление денежного требования ЗАО "Южный тракт" как обеспеченного залогом в отсутствие признания статуса залогового кредитора за другими участниками долевого строительства лишает последних на получение справедливого удовлетворения своих требований, подлежит отклонению на основании следующего.
Из пункта 1 статьи 201.14 Закона о банкротстве следует, что в случае реализации предмета залога - объекта строительства, принадлежащего застройщику на праве собственности, и земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности или ином праве (в том числе аренды, субаренды), средства, вырученные от реализации указанных объектов и (или) прав на них, перечисляются покупателем на специальный банковский счет должника. Из зачисленных на этот счет средств:
1) 60% направляется на погашение требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, но не более чем основная сумма задолженности по обеспеченному залогом обязательству и причитающихся процентов, включая требования по обязательству, обеспеченному залогом по договору участия в долевом строительстве в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости;
2) двадцать пять процентов направляется на погашение денежных требований граждан - участников строительства вне зависимости от того, являются ли эти граждане залогодержателями в отношении реализуемых объектов незавершенного строительства и земельного участка (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций).
- В случае отсутствия требований кредиторов по обязательству, обеспеченному залогом указанных объектов и (или) прав на них должника, восемьдесят пять процентов средств, вырученных от реализации указанных объектов и (или) прав на них, направляется на погашение денежных требований участников строительства (в том числе в части реального ущерба, за исключением процентов и иных санкций);
3) десять процентов направляется на погашение требований кредиторов первой и второй очереди в случае, если иного имущества застройщика недостаточно для погашения этих требований;
4) оставшиеся денежные средства направляются на погашение судебных расходов, расходов на выплату вознаграждения арбитражному управляющему и оплату услуг лиц, привлеченных арбитражным управляющим в целях обеспечения исполнения возложенных на него обязанностей.
В соответствии с пунктом 3 статьи 201.14 Закона о банкротстве не удовлетворенные за счет стоимости реализованного имущества должника денежные требования граждан - участников строительства и требования по обязательствам, обеспеченным залогом имущества застройщика, удовлетворяются в составе требований кредиторов третьей и четвертой очереди соответственно.
Таким образом, при банкротстве застройщика законодатель предусмотрел особенности расчетов с участниками строительства, имеющими денежные требования по обязательствам, вытекающим из договора участия в долевом строительстве, путем их погашения прежде всего за счет выручки от реализации обеспечивающего их исполнение предмета залога - объекта строительства. Учитывая, что основной целью введения параграфа о банкротстве застройщиков является защита прав участников строительства в случае неплатежеспособности должника (застройщика), а также то, что объект незавершенного строительства считается находящимся в залоге у всех участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на объект, то применительно к рассматриваемому делу все участники строительства, чьи требования обеспечены залогом по договору участия в долевом строительстве, в случае реализации предмета залога (объекта незавершенного строительства) имеют равные права на удовлетворение своих требований, независимо от того квалифицировал ли суд их требования как обеспеченные залогом или нет. При таком подходе при установлении денежного требования ЗАО "Южный тракт", как обеспеченного залогом, необходимость определения части имущества (объекта незавершенного строительства), приходящейся на долю ЗАО "Южный тракт", на чем настаивает конкурсный управляющий, не возникает.
Довод конкурсного управляющего о том, что ЗАО "Южный тракт" пропущен срок на предъявление денежного требования, был предметом рассмотрения суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая правовая оценка.
Неправильное применение норм материального права и нарушения норм процессуального права, которые могли бы послужить основанием для отмены принятых по делу судебных актов, в кассационной жалобе не указаны и судом кассационной инстанции не установлены, а потому кассационная жалоба конкурсного управляющего ООО "Ви Эм Пи Инвест" удовлетворению не подлежит.
Руководствуясь статьями 284 - 290 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Московского округа
постановил:
определение Арбитражного суда Московской области от 28.08.2014 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2014 по делу N А41-26777/2011 в обжалуемой части оставить без изменения, кассационную жалобу конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью "Ви Эм Пи Инвест" - без удовлетворения.
Председательствующий судья
М.Д.ЯДРЕНЦЕВА
Судьи
И.Ю.ГРИГОРЬЕВА
С.И.ТЕТЕРКИНА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)