Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Приватизация квартиры была осуществлена без согласия истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Танчук Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Переверзевой В.А.,
судей Медведевой Д.С., Гедыгушева М.И.,
при секретаре Б.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика З.А.Д.
на решение Благодарненского районного суда от 23 июля 2014 года,
по иску З.А.А. к З.А.Д., администрации г. Благодарного Благодарненского района Ставропольского края о признании недействительным договора приватизации квартиры,
заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,
установила:
З.А.А. обратился в суд с иском к З.А.Д., администрации г. Благодарного Благодарненского района Ставропольского края о признании недействительным договора приватизации квартиры. Свои требования мотивирует тем, что его родители: отец - З.А.Д. (ответчик по настоящему делу), мать - З.Л. (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований) вступили в зарегистрированный брак... года. От брака у них родилось двое детей: он - З.А.А., ... года рождения и его сестра З.М., ... года рождения.
В 1991 году им всем на состав семьи - 4 человека была предоставлена в пользование квартира N... дома N... города Благодарного.
В данной квартире истец состоит на регистрационном учете с момента ее получения в пользование, также он фактически пользуется данной квартирой. В апреле 2013 года, когда у родителей начался бракоразводный процесс в мировом суде Благодарненского района, он узнал, что оказывается, четырехкомнатная квартира, которая предоставлялась на всех членов их семьи была приватизирована его отцом - З.А.Д. Согласно Договора приватизации жилой площади, заключенного 13 ноября 1992 года между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком, З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно была передана занимаемая им квартира N... дома N... г. Благодарного, состоящая из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м. Данный Договор приватизации был удостоверен старшим государственным нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы П., зарегистрировано в реестре за N..., зарегистрирован в БТИ города Благодарного 18 ноября 1992 года. Истец считает указанный договор приватизации жилой площади недействительным. В соответствии с действовавшим на тот момент законодательством при приватизации жилья необходимо было получить согласие детей, как достигших, так и не достигших возраста 15 лет. При, этом от имени несовершеннолетних детей должен был действовать законный представитель. Кроме того, отказ от участия в приватизации мог быть осуществлен родителями только при наличии разрешения органа опеки и попечительства. Однако, на момент приватизации спорной квартиры отсутствовало такое согласие органа опеки и попечительства. На дату заключения договора все члены семьи З.А.Д., включая детей, проживали в спорной квартире и были в ней зарегистрированы. Истец полагает, что не включение его в договор приватизации при отсутствии согласия органа опеки и попечительства, является основанием для признания договора недействительным.
Истцу стало известно, что в настоящее время ответчик выставил спорную квартиру на продажу и стал препятствовать ему в проживании в спорной квартире. Кроме того, 30 декабря 2013 года ответчик зарегистрировал свое право собственности на спорную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, N регистрации:.... что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 15 января 2014 года. Истец считает, что в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года за N 8, вышеуказанное Свидетельство о государственной регистрации права, полученное на спорную квартиру З.А.Д. должно быть признано недействительным в связи с тем, что недействительным является договор приватизации от 13 ноября 1992 года, на основании которого выдавалось данное Свидетельство.
Истец просил суд: признать недействительным договор приватизации жилой площади, заключенный 13 ноября 1992 года между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком о передаче З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно квартиры N... дома N... г. Благодарного, состоящую из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м, удостоверенный старшим государственным нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы П., зарегистрированный в реестре за N..., зарегистрированный в БТИ города Благодарного 18 ноября 1992 года, вернув стороны в прежнее положение; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии..., выданное З.А.Д. 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на квартиру N... дома N... города Благодарного; прекратить право собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... города Благодарного.
Обжалуемым решением Благодарненского районного суда от 23 июля 2014 года исковые требования З.А.А. удовлетворены частично. Суд признал недействительными договор приватизации жилой площади, заключенный 13 ноября 1992 г. между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком о передаче З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно квартиру N... дома N... г. Благодарного, состоящую из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м, удостоверенный старшим государственным нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы П., зарегистрированный в реестре за N..., зарегистрированный в БТИ г. Благодарного 18 ноября 1992 года, а также свидетельство о государственной регистрации права серии..., выданное З.А.Д. 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на квартиру N... дома N... города Благодарного Благодарненского района. Суд аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N... о праве собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... города Благодарного.
В удовлетворении требований З.А.А. к З.А.Д. о прекращении права собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... города Благодарного -отказано.
В удовлетворении требований З.А.Д. к З.А.А. о взыскании расходов на оказание юридической помощи по составлению возражений на исковое заявление в размере... рублей - отказано.
В апелляционной жалобе ответчик З.А.Д. просит решение суда отменить, применить последствия пропуска З.А.А. без уважительных причин срока исковой давности для защиты права и в удовлетворении исковых требований к З.А.Д. о признании недействительным договора приватизации квартиры, признания свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выданного З.А.Д. 14.01.2014 года, прекращении права собственности З.А.Д. на квартиру - отказать в полном объеме. Мотивирует тем, что суд, фактически отказав истцу в прекращении права собственности ответчика на квартиру, без законных оснований, лишил З.А.Д. этого права. Требования истца заключались в признании недействительным договора о передаче квартиры в собственность по тем основаниям, что были нарушены его интересы, так как он не был включен в договор и ему как члену семьи нанимателя, не была передана в собственность 1/4 доли квартиры. Между тем, суд признал недействительным весь договор о передаче квартиры в собственность. При рассмотрении спора суд не принял во внимание, что истец был одним из четырех проживающих в квартире граждан на момент заключения договора приватизации и суд был вправе восстановить нарушенное право З.А.А., признав за ним право собственности на 1/4 доли квартиры и уменьшив соответственно до 3/4 доли собственника З.А.Д. А удовлетворив заявленные истцом требования о признании недействительным всего договора о передаче квартиры в собственность по договору приватизации, суд нарушил гарантированное ответчику ст. 35 Конституции РФ право частной собственности. Судом истцу отказано в прекращении права собственности ответчика на квартиру, но признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права. Однако, Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена возможность признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права. Считает неправильными выводы суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности.
В возражениях на апелляционную жалобу третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований З.Л., З.М. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика З.А.Д. без удовлетворения, считая ее доводы безосновательными.
В возражениях на апелляционную жалобу истец З.А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика З.А.Д. без удовлетворения, считая ее доводы безосновательными.
Представитель ответчика Администрации г. Благодарного Б.Е. согласился с доводами апелляционной жалобы ответчика З.А.Д.
В заседании суда апелляционной инстанции ответчик З.А.Д. и его представитель С., доводы жалобы поддержали.
Истец З.А.А. и его представитель адвокат Сопова В.А. поддержали доводы возражений на жалобу.
Третьи лица З.М. и З.Л. поддержали доводы своих возражений на апелляционную жалобу.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что в 1991 году всей семье истца была предоставлена в пользование квартира N... дома N... Ставропольского края.
13 ноября 1992 года между Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком в лице З.В., инспектора по приватизации, и З.А.Д. был заключен договор приватизации, согласно условиям которого З.А.Д. приобрел в индивидуальную собственность квартиру N...в г. Благодарный по..., состоящую из четырех комнат, общей площадью... кв.м. Данный договор удостоверен нотариально, зарегистрирован в Благодарненском БТИ 18 ноября 1992 года.
Из материалов дела следует, что на момент заключения данного договора в состав семьи З.А.Д. входили жена З.Л., несовершеннолетние дети: З.А.А., ... года рождения, З.М., ... года рождения.
Таким образом, на момент совершения договора приватизации истец З.А.А. являлся несовершеннолетним в возрасте 7 лет.
В данной квартире З.А.А. состоит на регистрационном учете с момента ее получения в пользование.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Удовлетворяя требования истца о признании договора приватизации недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что истцу на тот период времени было 7 лет и от его имени должен был действовать законный представитель. Однако в суд представлено только заявление З.Л., из которого следует, что она от своего имени дала согласие на оформление приватизации квартиры за мужем З.А.Д.. Документов, подтверждающих согласие несовершеннолетнего З.А.А. на совершение такой сделки не имеется, также не имеется заявления об отказе несовершеннолетнего в приватизации квартиры и согласие на такой отказ органа опеки и попечительства, что противоречит ст. 133 КоБС РСФСР действовавшей на момент приватизации квартиры.
Статьей 53 ЖК РСФСР, действовавшей на момент заключения договора приватизации, установлено право несовершеннолетних, равное с правами нанимателя жилого помещения, вытекающее из договора найма, в том числе и право на приватизацию занимаемого жилого помещения.
При этом в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР, действовавшей на момент совершения сделки, опекун и попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также не вправе представлять лиц, находящихся у них под опекой и попечительством, при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.
В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.
Органы опеки и попечительства вправе, если это вызывается необходимостью защиты интересов подопечного, ограничить право одного из родителей или опекуна распоряжаться вкладом подопечного.
Правила настоящей статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.
Таким образом, действовавшее на момент заключения оспариваемой сделки законодательство устанавливало запрет на совершение сделок, предусматривающих отказ от принадлежащих подопечному прав в отношении недвижимого имущества, без согласия органа опеки и попечительства.
Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года за N 8, в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности, по требованию заинтересованных лиц, могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе по основаниям несоответствия сделки требования закона (ст. 48 ГК РСФСР 1964 г., ст. 168 ГК РФ, действовавшего с 01 января 1995 г.).
При изложенных обстоятельствах, заключенный между Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком в лице З.В., инспектора по приватизации, и З.А.Д. договор приватизации жилой площади и передаче в индивидуальную собственность квартиры N... в доме... в г. Благодарном, не соответствовал требованиям действовавшего на тот момент законодательства в части не включения истца в оспариваемый договор.
Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции в части срока исковой давности, о пропуске которого было заявлено ответчиком, правильными.
Стороной ответчика указывалось на факт пропуска истцом срока давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, то есть трехлетний срок, течение которого надлежало исчислять с момента наступления совершеннолетия истца.
Судебная коллегия считает, что данные доводы не обоснованными, а выводы суда первой инстанции о неприменении при рассмотрении настоящего спора требований п. 1 ст. 181 ГК РФ относительно момента начала течения срока исковой давности правильными.
В обзоре судебной практики от 25.02.2009 за III квартал 2008 года Верховный Суд РФ разъяснил, что в соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) договор на передачу в собственность жилого помещения, а также свидетельство о праве собственности, выданное на основании договора о приватизации, по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. При этом срок исковой давности, определенный п. 2 ст. 181 ГК РФ, в данном случае должен исчисляться согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Договор приватизации, оспариваемый истцом по мотиву отсутствия надлежащего согласия на приватизацию и не включения в состав собственников приватизируемого жилья, является оспоримой сделкой, поэтому суд первой инстанции обоснованно исходил из положений п. 2 ст. 181 ГК РФ, установив момент, когда истец узнал о нарушении своего права, пришел к обоснованному выводу о том, что данный срок им не пропущен.
Судом первой инстанции доводам сторон о моменте, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, и представленным в их подтверждение доказательствам, дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, и оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР (ст. 59 ЖК РФ) имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Приватизация была произведена без учета интересов несовершеннолетнего З.А.А., который на момент заключения оспариваемого договора проживал в спорной квартире, поэтому имел право быть включенным в договор передачи жилого помещения в собственность граждан.
При этом, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не предусматривал необходимость обращения законного представителя несовершеннолетнего с заявлением об участии в приватизации жилой площади, на которой несовершеннолетний ребенок проживает с совершеннолетними членами своей семьи или иными лицами.
Так, согласно ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции на момент заключения договора) граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В этой связи судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о признании оспариваемого договора недействительным в полном объеме, поскольку все члены семьи имели равные права на приватизацию занимаемого жилого помещения.
С учетом того, что третье лицо З.Л. дала свое согласие на приватизацию квартиры ответчиком З.А.Д., а в удовлетворении требований о признании данного договора недействительным решением Благодарненского районного суда от 05.08.2013 года, вступившим в законную силу 22.10.2013 года З.М. отказано, судебная коллегия считает, что договор приватизации от 13 ноября 1992 года, заключенный между Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком в лице З.В., инспектора по приватизации, и З.А.Д., является недействительным в части не включения в оспариваемый договор З.А.А., имеющего равные права с З.А.Д. на приватизацию квартиры в равных долях.
При этом признание действительным договора приватизации в части ущемления прав З.А.А. не влечет недействительности договора в остальной части, поскольку в противном случае З.А.Д., выразивший свое волеизъявление на передачу ему в собственность, будет лишен правовой защиты принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит вывод суда о признании всего договора приватизации недействительным не соответствующим обстоятельствам дела, и решение подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении требований о признании договора недействительным лишь в части не включения истца в договор приватизации и передаче ответчику квартиры в индивидуальную собственность.
Судебная коллегия считает необоснованным удовлетворение требований истца о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру серии..., выданного ответчику 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права, о признании недействительным которого заявлено в иске, является доказательством существования зарегистрированного права. Акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Его цель - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ.
Судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество возможна путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права), а не самого свидетельства о регистрации права.
При таких обстоятельствах, оснований для признания свидетельства о регистрации права на спорную квартиру, у суда первой инстанции не имелось.
Оснований для применения последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи о регистрации права у суда первой инстанции не имелось, поскольку суд первой инстанции исходил из оспоримости сделки, а таких требований об аннулировании записи истцом не заявлялось. Суд был бы вправе по собственной инициативе применять последствия недействительности сделки лишь при установлении ее ничтожности.
Судебная коллегия считает, что договор приватизации недействителен лишь в части, поэтому право собственности, возникшие у ответчика на спорную квартиру, не прекращается, следовательно, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о прекращении права собственности ответчика на квартиру является правильным и отмене не подлежит.
Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении требований З.А.Д. к З.А.А. о взыскании расходов на оказание юридической помощи по составлению возражений на исковое заявление в размере... руб., поэтому апелляционной проверке не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Благодарненского районного суда от 23 июля 2014 года в части отказа в удовлетворении требований З.А.А. к З.А.Д. о прекращении права собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... г. Благодарного, в части отказа в удовлетворении требований З.А.Д. к З.А.А. о взыскании расходов на оказание юридической помощи по составлению возражений на исковое заявление в размере... руб. - оставить без изменения.
Это же решение в остальной части отменить, апелляционную жалобу ответчика З.А.Д. - удовлетворить частично.
В отмененной части принять новое решение.
Признать договор приватизации жилой площади, заключенный 13 ноября 1992 г. между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком о передаче З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно квартиру N... дома N... г. Благодарного, состоящую из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м, недействительным в части не включения в договор З.А.А., ... года рождения, и передаче квартиры в индивидуальную собственность, в остальной части требования о признании договора недействительным отказать.
В удовлетворении требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права серии..., выданного З.А.Д. 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на квартиру N... дома N... города Благодарного Благодарненского района - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТАВРОПОЛЬСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 30.09.2014 ПО ДЕЛУ N 33-6177/2014
Требование: О признании недействительным договора приватизации квартиры.Разделы:
Приватизация недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Приватизация квартиры была осуществлена без согласия истца.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
СТАВРОПОЛЬСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 30 сентября 2014 г. по делу N 33-6177/14
Судья Танчук Л.Н.
Судебная коллегия по гражданским делам Ставропольского краевого суда в составе: председательствующего Переверзевой В.А.,
судей Медведевой Д.С., Гедыгушева М.И.,
при секретаре Б.Т.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе ответчика З.А.Д.
на решение Благодарненского районного суда от 23 июля 2014 года,
по иску З.А.А. к З.А.Д., администрации г. Благодарного Благодарненского района Ставропольского края о признании недействительным договора приватизации квартиры,
заслушав доклад судьи Медведевой Д.С.,
установила:
З.А.А. обратился в суд с иском к З.А.Д., администрации г. Благодарного Благодарненского района Ставропольского края о признании недействительным договора приватизации квартиры. Свои требования мотивирует тем, что его родители: отец - З.А.Д. (ответчик по настоящему делу), мать - З.Л. (третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований) вступили в зарегистрированный брак... года. От брака у них родилось двое детей: он - З.А.А., ... года рождения и его сестра З.М., ... года рождения.
В 1991 году им всем на состав семьи - 4 человека была предоставлена в пользование квартира N... дома N... города Благодарного.
В данной квартире истец состоит на регистрационном учете с момента ее получения в пользование, также он фактически пользуется данной квартирой. В апреле 2013 года, когда у родителей начался бракоразводный процесс в мировом суде Благодарненского района, он узнал, что оказывается, четырехкомнатная квартира, которая предоставлялась на всех членов их семьи была приватизирована его отцом - З.А.Д. Согласно Договора приватизации жилой площади, заключенного 13 ноября 1992 года между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком, З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно была передана занимаемая им квартира N... дома N... г. Благодарного, состоящая из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м. Данный Договор приватизации был удостоверен старшим государственным нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы П., зарегистрировано в реестре за N..., зарегистрирован в БТИ города Благодарного 18 ноября 1992 года. Истец считает указанный договор приватизации жилой площади недействительным. В соответствии с действовавшим на тот момент законодательством при приватизации жилья необходимо было получить согласие детей, как достигших, так и не достигших возраста 15 лет. При, этом от имени несовершеннолетних детей должен был действовать законный представитель. Кроме того, отказ от участия в приватизации мог быть осуществлен родителями только при наличии разрешения органа опеки и попечительства. Однако, на момент приватизации спорной квартиры отсутствовало такое согласие органа опеки и попечительства. На дату заключения договора все члены семьи З.А.Д., включая детей, проживали в спорной квартире и были в ней зарегистрированы. Истец полагает, что не включение его в договор приватизации при отсутствии согласия органа опеки и попечительства, является основанием для признания договора недействительным.
Истцу стало известно, что в настоящее время ответчик выставил спорную квартиру на продажу и стал препятствовать ему в проживании в спорной квартире. Кроме того, 30 декабря 2013 года ответчик зарегистрировал свое право собственности на спорную квартиру в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю, N регистрации:.... что подтверждается Выпиской из ЕГРП от 15 января 2014 года. Истец считает, что в соответствии с разъяснениями, данными в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года за N 8, вышеуказанное Свидетельство о государственной регистрации права, полученное на спорную квартиру З.А.Д. должно быть признано недействительным в связи с тем, что недействительным является договор приватизации от 13 ноября 1992 года, на основании которого выдавалось данное Свидетельство.
Истец просил суд: признать недействительным договор приватизации жилой площади, заключенный 13 ноября 1992 года между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком о передаче З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно квартиры N... дома N... г. Благодарного, состоящую из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м, удостоверенный старшим государственным нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы П., зарегистрированный в реестре за N..., зарегистрированный в БТИ города Благодарного 18 ноября 1992 года, вернув стороны в прежнее положение; признать недействительным свидетельство о государственной регистрации права серии..., выданное З.А.Д. 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на квартиру N... дома N... города Благодарного; прекратить право собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... города Благодарного.
Обжалуемым решением Благодарненского районного суда от 23 июля 2014 года исковые требования З.А.А. удовлетворены частично. Суд признал недействительными договор приватизации жилой площади, заключенный 13 ноября 1992 г. между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком о передаче З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно квартиру N... дома N... г. Благодарного, состоящую из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м, удостоверенный старшим государственным нотариусом Благодарненской государственной нотариальной конторы П., зарегистрированный в реестре за N..., зарегистрированный в БТИ г. Благодарного 18 ноября 1992 года, а также свидетельство о государственной регистрации права серии..., выданное З.А.Д. 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на квартиру N... дома N... города Благодарного Благодарненского района. Суд аннулировал в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись N... о праве собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... города Благодарного.
В удовлетворении требований З.А.А. к З.А.Д. о прекращении права собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... города Благодарного -отказано.
В удовлетворении требований З.А.Д. к З.А.А. о взыскании расходов на оказание юридической помощи по составлению возражений на исковое заявление в размере... рублей - отказано.
В апелляционной жалобе ответчик З.А.Д. просит решение суда отменить, применить последствия пропуска З.А.А. без уважительных причин срока исковой давности для защиты права и в удовлетворении исковых требований к З.А.Д. о признании недействительным договора приватизации квартиры, признания свидетельства о государственной регистрации права собственности на квартиру выданного З.А.Д. 14.01.2014 года, прекращении права собственности З.А.Д. на квартиру - отказать в полном объеме. Мотивирует тем, что суд, фактически отказав истцу в прекращении права собственности ответчика на квартиру, без законных оснований, лишил З.А.Д. этого права. Требования истца заключались в признании недействительным договора о передаче квартиры в собственность по тем основаниям, что были нарушены его интересы, так как он не был включен в договор и ему как члену семьи нанимателя, не была передана в собственность 1/4 доли квартиры. Между тем, суд признал недействительным весь договор о передаче квартиры в собственность. При рассмотрении спора суд не принял во внимание, что истец был одним из четырех проживающих в квартире граждан на момент заключения договора приватизации и суд был вправе восстановить нарушенное право З.А.А., признав за ним право собственности на 1/4 доли квартиры и уменьшив соответственно до 3/4 доли собственника З.А.Д. А удовлетворив заявленные истцом требования о признании недействительным всего договора о передаче квартиры в собственность по договору приватизации, суд нарушил гарантированное ответчику ст. 35 Конституции РФ право частной собственности. Судом истцу отказано в прекращении права собственности ответчика на квартиру, но признано недействительным свидетельство о государственной регистрации права. Однако, Федеральным законом от 21.07.1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не предусмотрена возможность признания недействительным свидетельства о государственной регистрации права. Считает неправильными выводы суда о том, что истцом не пропущен срок исковой давности.
В возражениях на апелляционную жалобу третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований З.Л., З.М. просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика З.А.Д. без удовлетворения, считая ее доводы безосновательными.
В возражениях на апелляционную жалобу истец З.А.А. просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу ответчика З.А.Д. без удовлетворения, считая ее доводы безосновательными.
Представитель ответчика Администрации г. Благодарного Б.Е. согласился с доводами апелляционной жалобы ответчика З.А.Д.
В заседании суда апелляционной инстанции ответчик З.А.Д. и его представитель С., доводы жалобы поддержали.
Истец З.А.А. и его представитель адвокат Сопова В.А. поддержали доводы возражений на жалобу.
Третьи лица З.М. и З.Л. поддержали доводы своих возражений на апелляционную жалобу.
Изучив материалы гражданского дела, выслушав лиц, участвующих в деле, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе и возражениях на нее, проверив законность и обоснованность решения суда в пределах доводов жалобы, судебная коллегия приходит к следующему.
Судом установлено, что в 1991 году всей семье истца была предоставлена в пользование квартира N... дома N... Ставропольского края.
13 ноября 1992 года между Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком в лице З.В., инспектора по приватизации, и З.А.Д. был заключен договор приватизации, согласно условиям которого З.А.Д. приобрел в индивидуальную собственность квартиру N...в г. Благодарный по..., состоящую из четырех комнат, общей площадью... кв.м. Данный договор удостоверен нотариально, зарегистрирован в Благодарненском БТИ 18 ноября 1992 года.
Из материалов дела следует, что на момент заключения данного договора в состав семьи З.А.Д. входили жена З.Л., несовершеннолетние дети: З.А.А., ... года рождения, З.М., ... года рождения.
Таким образом, на момент совершения договора приватизации истец З.А.А. являлся несовершеннолетним в возрасте 7 лет.
В данной квартире З.А.А. состоит на регистрационном учете с момента ее получения в пользование.
В соответствии со статьей 166 ГК РФ, сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в ГК РФ.
Пунктом 1 статьи 168 ГК РФ предусмотрено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
Удовлетворяя требования истца о признании договора приватизации недействительным, суд первой инстанции исходил из того, что истцу на тот период времени было 7 лет и от его имени должен был действовать законный представитель. Однако в суд представлено только заявление З.Л., из которого следует, что она от своего имени дала согласие на оформление приватизации квартиры за мужем З.А.Д.. Документов, подтверждающих согласие несовершеннолетнего З.А.А. на совершение такой сделки не имеется, также не имеется заявления об отказе несовершеннолетнего в приватизации квартиры и согласие на такой отказ органа опеки и попечительства, что противоречит ст. 133 КоБС РСФСР действовавшей на момент приватизации квартиры.
Статьей 53 ЖК РСФСР, действовавшей на момент заключения договора приватизации, установлено право несовершеннолетних, равное с правами нанимателя жилого помещения, вытекающее из договора найма, в том числе и право на приватизацию занимаемого жилого помещения.
При этом в соответствии со ст. 133 КоБС РСФСР, действовавшей на момент совершения сделки, опекун и попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также не вправе представлять лиц, находящихся у них под опекой и попечительством, при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками.
Опекун не вправе без предварительного разрешения органов опеки и попечительства совершать, а попечитель давать согласие на совершение сделок от имени подопечного, выходящих за пределы бытовых.
В частности, предварительное разрешение органов опеки и попечительства требуется для заключения договоров, подлежащих нотариальному удостоверению, отказа от принадлежащих подопечному прав, совершения раздела имущества, обмена жилых помещений и отчуждения имущества.
Органы опеки и попечительства вправе, если это вызывается необходимостью защиты интересов подопечного, ограничить право одного из родителей или опекуна распоряжаться вкладом подопечного.
Правила настоящей статьи распространяются и на сделки, заключаемые родителями (усыновителями) в качестве опекунов (попечителей) своих несовершеннолетних детей.
Таким образом, действовавшее на момент заключения оспариваемой сделки законодательство устанавливало запрет на совершение сделок, предусматривающих отказ от принадлежащих подопечному прав в отношении недвижимого имущества, без согласия органа опеки и попечительства.
Согласно разъяснений, данных в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года за N 8, в случае возникновения спора по поводу правомерности договора передачи жилого помещения, в том числе в собственность одного из его пользователей, этот договор, а также свидетельство о праве собственности, по требованию заинтересованных лиц, могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной, в том числе по основаниям несоответствия сделки требования закона (ст. 48 ГК РСФСР 1964 г., ст. 168 ГК РФ, действовавшего с 01 января 1995 г.).
При изложенных обстоятельствах, заключенный между Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком в лице З.В., инспектора по приватизации, и З.А.Д. договор приватизации жилой площади и передаче в индивидуальную собственность квартиры N... в доме... в г. Благодарном, не соответствовал требованиям действовавшего на тот момент законодательства в части не включения истца в оспариваемый договор.
Судебная коллегия считает выводы суда первой инстанции в части срока исковой давности, о пропуске которого было заявлено ответчиком, правильными.
Стороной ответчика указывалось на факт пропуска истцом срока давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки, предусмотренный ст. 181 ГК РФ, то есть трехлетний срок, течение которого надлежало исчислять с момента наступления совершеннолетия истца.
Судебная коллегия считает, что данные доводы не обоснованными, а выводы суда первой инстанции о неприменении при рассмотрении настоящего спора требований п. 1 ст. 181 ГК РФ относительно момента начала течения срока исковой давности правильными.
В обзоре судебной практики от 25.02.2009 за III квартал 2008 года Верховный Суд РФ разъяснил, что в соответствии с п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24 августа 1993 года N 8 "О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (с последующими изменениями и дополнениями) договор на передачу в собственность жилого помещения, а также свидетельство о праве собственности, выданное на основании договора о приватизации, по требованию заинтересованных лиц могут быть признаны судом недействительными по основаниям, установленным гражданским законодательством для признания сделки недействительной. При этом срок исковой давности, определенный п. 2 ст. 181 ГК РФ, в данном случае должен исчисляться согласно п. 1 ст. 200 ГК РФ со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Договор приватизации, оспариваемый истцом по мотиву отсутствия надлежащего согласия на приватизацию и не включения в состав собственников приватизируемого жилья, является оспоримой сделкой, поэтому суд первой инстанции обоснованно исходил из положений п. 2 ст. 181 ГК РФ, установив момент, когда истец узнал о нарушении своего права, пришел к обоснованному выводу о том, что данный срок им не пропущен.
Судом первой инстанции доводам сторон о моменте, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении своего права, и представленным в их подтверждение доказательствам, дана надлежащая правовая оценка по правилам ст. 67 ГПК РФ, и оснований для переоценки доказательств судебная коллегия не усматривает.
Поскольку несовершеннолетние лица, проживающие совместно с нанимателем и являющиеся членами его семьи либо бывшими членами семьи, согласно ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР (ст. 59 ЖК РФ) имеют равные права, вытекающие из договора найма, они в случае бесплатной приватизации занимаемого помещения наравне с совершеннолетними пользователями вправе стать участниками общей собственности на это помещение.
Приватизация была произведена без учета интересов несовершеннолетнего З.А.А., который на момент заключения оспариваемого договора проживал в спорной квартире, поэтому имел право быть включенным в договор передачи жилого помещения в собственность граждан.
При этом, Закон РФ "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" не предусматривал необходимость обращения законного представителя несовершеннолетнего с заявлением об участии в приватизации жилой площади, на которой несовершеннолетний ребенок проживает с совершеннолетними членами своей семьи или иными лицами.
Так, согласно ст. 2 Закона "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (в редакции на момент заключения договора) граждане, занимающие жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору найма или аренды, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность, в том числе совместную, долевую, на условиях, предусмотренных настоящим Законом, иными нормативными актами РСФСР и республик в составе РСФСР.
Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительность прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.
В этой связи судебная коллегия не соглашается с выводом суда первой инстанции о признании оспариваемого договора недействительным в полном объеме, поскольку все члены семьи имели равные права на приватизацию занимаемого жилого помещения.
С учетом того, что третье лицо З.Л. дала свое согласие на приватизацию квартиры ответчиком З.А.Д., а в удовлетворении требований о признании данного договора недействительным решением Благодарненского районного суда от 05.08.2013 года, вступившим в законную силу 22.10.2013 года З.М. отказано, судебная коллегия считает, что договор приватизации от 13 ноября 1992 года, заключенный между Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком в лице З.В., инспектора по приватизации, и З.А.Д., является недействительным в части не включения в оспариваемый договор З.А.А., имеющего равные права с З.А.Д. на приватизацию квартиры в равных долях.
При этом признание действительным договора приватизации в части ущемления прав З.А.А. не влечет недействительности договора в остальной части, поскольку в противном случае З.А.Д., выразивший свое волеизъявление на передачу ему в собственность, будет лишен правовой защиты принадлежащей ему доли в праве собственности на квартиру.
При таких обстоятельствах, судебная коллегия находит вывод суда о признании всего договора приватизации недействительным не соответствующим обстоятельствам дела, и решение подлежит отмене с принятием нового решения о частичном удовлетворении требований о признании договора недействительным лишь в части не включения истца в договор приватизации и передаче ответчику квартиры в индивидуальную собственность.
Судебная коллегия считает необоснованным удовлетворение требований истца о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права на спорную квартиру серии..., выданного ответчику 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю.
В силу п. 1 ст. 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.
Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.
Таким образом, свидетельство о государственной регистрации права, о признании недействительным которого заявлено в иске, является доказательством существования зарегистрированного права. Акт государственной регистрации не является основанием возникновения гражданских прав и обязанностей. Его цель - признание и подтверждение государством права, возникшего в силу основания, предусмотренного ст. 8 ГК РФ.
Судебная защита в случае нарушения зарегистрированным правом охраняемых законом интересов третьих лиц по смыслу абз. 2 п. 1 ст. 2 Закона о госрегистрации прав на недвижимое имущество возможна путем оспаривания зарегистрированного права на недвижимое имущество (правоустанавливающих документов, лежащих в основе зарегистрированного права), а не самого свидетельства о регистрации права.
При таких обстоятельствах, оснований для признания свидетельства о регистрации права на спорную квартиру, у суда первой инстанции не имелось.
Оснований для применения последствия недействительности сделки в виде аннулирования записи о регистрации права у суда первой инстанции не имелось, поскольку суд первой инстанции исходил из оспоримости сделки, а таких требований об аннулировании записи истцом не заявлялось. Суд был бы вправе по собственной инициативе применять последствия недействительности сделки лишь при установлении ее ничтожности.
Судебная коллегия считает, что договор приватизации недействителен лишь в части, поэтому право собственности, возникшие у ответчика на спорную квартиру, не прекращается, следовательно, решение суда в части отказа в удовлетворении требований о прекращении права собственности ответчика на квартиру является правильным и отмене не подлежит.
Апелляционная жалоба не содержит доводов о несогласии с решением суда в части отказа в удовлетворении требований З.А.Д. к З.А.А. о взыскании расходов на оказание юридической помощи по составлению возражений на исковое заявление в размере... руб., поэтому апелляционной проверке не подлежит.
Руководствуясь ст. ст. 328, 329, п. 3 ч. 1 ст. 330 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Благодарненского районного суда от 23 июля 2014 года в части отказа в удовлетворении требований З.А.А. к З.А.Д. о прекращении права собственности З.А.Д. на квартиру N... дома N... г. Благодарного, в части отказа в удовлетворении требований З.А.Д. к З.А.А. о взыскании расходов на оказание юридической помощи по составлению возражений на исковое заявление в размере... руб. - оставить без изменения.
Это же решение в остальной части отменить, апелляционную жалобу ответчика З.А.Д. - удовлетворить частично.
В отмененной части принять новое решение.
Признать договор приватизации жилой площади, заключенный 13 ноября 1992 г. между З.А.Д. и Б. муниципальным жилищно-эксплуатационным участком о передаче З.А.Д. в индивидуальную собственность бесплатно квартиру N... дома N... г. Благодарного, состоящую из 4-х комнат общеполезной площадью... кв.м, жилой площадью... кв.м, недействительным в части не включения в договор З.А.А., ... года рождения, и передаче квартиры в индивидуальную собственность, в остальной части требования о признании договора недействительным отказать.
В удовлетворении требований о признании недействительным свидетельства о государственной регистрации права серии..., выданного З.А.Д. 14 января 2014 года Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ставропольскому краю на квартиру N... дома N... города Благодарного Благодарненского района - отказать.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)