Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-69/2014) общества с ограниченной ответственностью "Нора" на решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2013 года по делу N А46-13310/2013 (судья Голобородько Н.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Нора" к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании исполнить пункт 2.3 договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Нора" - Ложникова Т.В., доверенность б/н от 22.11.2013, сроком действия один год;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Сотникова Н.В., доверенность N 4753 от 04.03.2013, сроком действия один год,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Нора" (далее - ООО "Нора") обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска в изменении размера арендной платы согласно условиям договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013, обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказался от требований в части признания незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска в изменении размера арендной платы согласно условиям договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013, в остальной части требования поддержал и просил рассмотреть требования об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб. как исковые по правилам раздела II АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2013 года по делу N А46-13310/2013 в удовлетворении требований ООО "Нора" об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб., произвести перерасчет арендной платы с 25.07.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 982 000 руб. отказано. Принят отказ ООО "Нора" от требований в части признания незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска в изменении размера арендной платы согласно условиям договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013, производство по делу в указанной части прекращено. С ООО "Нора" в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Нора" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что на момент заключения договора кадастровая стоимость земельного участка не была установлена нормативным правовым актом, однако ее установление в государственном кадастре в размере 45 533 547,72 руб. обладало свойством нормативности. В связи с чем, по мнению истца, внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части размера кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Комиссии, которым установлена кадастровая стоимость в размере 7 982 000 руб., является основанием для пересмотра арендной платы в порядке пункта 2.3 договора. Ответчик считает, что решение Комиссии об утверждении кадастровой стоимости носит нормативный характер.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Нора" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Департамента возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ООО "Нора" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-14-10064, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:010104:313, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - нежилое строение с почтовым адресом: Омская область, город Омск, Советский административный округ, микрорайон Береговой, улица Иртышская, дом 1А, общей площадью 55 428 кв. м, для размещения производственной базы, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
В разделе 2 договора стороны определили, что размер арендной платы за предоставленный участок составляет 113 833 руб. 87 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N 2 к настоящему договору.
В пункте 2.3 договора аренды стороны предусмотрели, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
Согласно порядку расчета арендной платы размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который проводится расчет арендной платы.
В рассматриваемом случае размер арендной платы был определен исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка равного 45 533 547 руб. 72 коп.
20.06.2013 ООО "Нора" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:010104:313.
11.07.2013 комиссией принято решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, а именно - 7 982 000 руб.
25.07.2013 указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости.
Со ссылкой на пункт 2.3 договора аренды ООО "Нора" обратилось в департамент имущественных отношений Администрации города Омска за перерасчетом арендной платы по договору исходя из нового показателя кадастровой стоимости с 25.07.2013.
Поскольку в письме от 20.09.2013 N Исх-ДИО/18886 департамент отказал заявителю в перерасчете арендной платы исходя из нового показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:010104:313, ООО "Нора" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований ООО "Нора", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как правильно указал суд первой инстанции, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, и при определении размера платы не вправе применять другой размер арендной платы, нежели был установлен органами государственной власти субъектов Российской Федерации и действовал в период аренды земельного участка.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применения с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В пункте 2.3 договора аренды земельного участка N Д-С-14-10064 стороны предусмотрели, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
В настоящем деле ООО "Нора" заявлено требование об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб., установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.07.2013 N 202.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае нормативный акт, изменяющий значение величин, используемых в расчете арендной платы, в частности, кадастровой стоимости земельного участка, не издавался, в связи с чем у департамента имущественных отношений Администрации города Омска отсутствовали основания для перерасчета арендной платы.
С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления Пленума от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов", нормативный акт представляет собой акт, принятый органом государственной власти, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, содержание которого составляет правовые нормы (правила поведения), рассчитанные на неоднократное применение и влекущие юридические последствия для неопределенного круга лиц, либо нормы, которыми вводятся в действие, изменяются или отменяются действующие правовые нормы.
Так, акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, осуществляющих публичные полномочия, об утверждении (принятии) генеральных планов поселений, городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов, субъектов Российской Федерации, Российской Федерации носят нормативный характер, поскольку затрагивают права неопределенного круга лиц и рассчитаны на неоднократное применение.
Акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, осуществляющих публичные полномочия, об утверждении проектов планировки и проектов межевания территории, об установлении границ зон с особыми условиями использования территории (охранных, защитных зон), о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд не содержат норм права и не устанавливают правил поведения, а представляют собой акты применения к земельным участкам (землям) в границах определяемой соответствующим актом территории специального правового режима, предусмотренного законом или иным нормативным правовым актом. По своей юридической природе такие акты не являются нормативными правовыми актами.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: 1) издание в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом; 2) наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.
Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 11.07.2013 N 202 свойствами нормативного правового акта не обладает.
Указанное решение не отвечает признакам нормативного правового акта, а именно: не является общеобязательным, распространяется не на неопределенный круг лиц, а на конкретных субъектов, не направлено на урегулирование отношений иных лиц.
Возможность обжалования указанного решения в порядке главы 24 АПК РФ достаточным основанием для отнесения решения Комиссии к нормативным актам не является. Тем более, что названная глава устанавливает порядок обжалования ненормативных правовых актов.
В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации. Документы, принимаемые комиссией, оформляются на бланке уполномоченного федерального органа по формам, установленным в приложении N 1 к настоящему Порядку (пункт 22). Порядок не предусматривает возможности принятия комиссией решений, представляющих собой нормативные акты.
Таким образом, Комиссия по характеру своей деятельности не осуществляет законодательные полномочия, а является правоприменителем.
Поэтому решение комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной представляет собой акт применения законодательства и является ненормативным правовым актом.
Следовательно, положения пункта 2.3 договора аренды земельного участка N Д-С-14-10064, предусматривающие, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан - с момента вступления этих актов в законную силу), в данном случае применению не подлежат.
Решение Комиссии, как указывалось выше, не является нормативным актом, что само по себе не дает оснований для использования в расчете арендной платы утвержденной Комиссией кадастровой стоимости с 25.07.2013, руководствуясь пунктом 2.3 договора.
Кроме того, рассматриваемое изменение кадастровой стоимости не может расцениваться в качестве кадастровой ошибки и не связано с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в силу чего правовые позиции, изложенные в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делам N А65-8114/2011 (от 29 мая 2012 года N 17475/11) и А46-10030/2011 (от 6 ноября 2012 г. N 7701/12) по настоящему спору применению не подлежат.
В данном случае порядок изменения арендной платы по договору аренды земельного участка регулируется положениями статей 614, 452 ГК РФ.
Согласно порядку расчета арендной платы (приложение к договору аренды земельного участка N Д-С-14-10064) размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который проводится расчет арендной платы.
Названные условия договора аренды не противоречат Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), в соответствии с пунктом 9 которого при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в Постановлении ВАС РФ N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Аналогичный подход изложен в пункте 3 Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.10.2008 N 179-п, предусмотрено использование в целях расчета размера арендной платы кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы.
По состоянию на 01.01.2013 кадастровая стоимость земельного участка была установлена в сумме 45 533 547 руб. 72 коп., в связи с чем кадастровая стоимость в указанной сумме применяется при расчете арендной платы в течение всего 2013 года.
Кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб. установлена решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 11.07.2013 N 202. Обратного действия решения комиссии не имеют.
Следовательно, новый размер кадастровой стоимости подлежит применению при расчете арендной платы в 2014 году.
Доводы истца, настаивающего на применении новой кадастровой стоимости при расчете арендной платы с 25.07.2013, отклонены как необоснованные.
Заявив настоящий иск, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что, отказав в удовлетворении исковых требований ООО "Нора", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "Нора" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2013 года по делу N А46-13310/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВОСЬМОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 06.03.2014 ПО ДЕЛУ N А46-13310/2013
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью; Землепользование (аренда земли); Сделки с землей; Права на землю: собственность, аренда, безвозмездное срочное пользование, сервитут ...; Земельные правоотношения
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ВОСЬМОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 6 марта 2014 г. по делу N А46-13310/2013
Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2014 года
Постановление изготовлено в полном объеме 06 марта 2014 года
Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Зиновьевой Т.А.,
судей Веревкина А.В., Еникеевой Л.И.,
при ведении протокола судебного заседания: секретарем Бирюля К.С.,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-69/2014) общества с ограниченной ответственностью "Нора" на решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2013 года по делу N А46-13310/2013 (судья Голобородько Н.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью "Нора" к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска об обязании исполнить пункт 2.3 договора аренды,
при участии в судебном заседании представителей:
- от общества с ограниченной ответственностью "Нора" - Ложникова Т.В., доверенность б/н от 22.11.2013, сроком действия один год;
- от Департамента имущественных отношений Администрации города Омска - Сотникова Н.В., доверенность N 4753 от 04.03.2013, сроком действия один год,
установил:
Общество с ограниченной ответственностью "Нора" (далее - ООО "Нора") обратилось в Арбитражный суд Омской области с заявлением к департаменту имущественных отношений Администрации города Омска (далее - Департамент) о признании незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска в изменении размера арендной платы согласно условиям договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013, обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб.
До принятия решения по делу истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) отказался от требований в части признания незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска в изменении размера арендной платы согласно условиям договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013, в остальной части требования поддержал и просил рассмотреть требования об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб. как исковые по правилам раздела II АПК РФ.
Решением Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2013 года по делу N А46-13310/2013 в удовлетворении требований ООО "Нора" об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб., произвести перерасчет арендной платы с 25.07.2013 исходя из кадастровой стоимости земельного участка в размере 7 982 000 руб. отказано. Принят отказ ООО "Нора" от требований в части признания незаконным отказа департамента имущественных отношений Администрации города Омска в изменении размера арендной платы согласно условиям договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013, производство по делу в указанной части прекращено. С ООО "Нора" в доход федерального бюджета взыскано 2000 руб. государственной пошлины.
Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Нора" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование апелляционной жалобы истец указывает, что на момент заключения договора кадастровая стоимость земельного участка не была установлена нормативным правовым актом, однако ее установление в государственном кадастре в размере 45 533 547,72 руб. обладало свойством нормативности. В связи с чем, по мнению истца, внесение изменений в государственный кадастр недвижимости в части размера кадастровой стоимости земельного участка на основании решения Комиссии, которым установлена кадастровая стоимость в размере 7 982 000 руб., является основанием для пересмотра арендной платы в порядке пункта 2.3 договора. Ответчик считает, что решение Комиссии об утверждении кадастровой стоимости носит нормативный характер.
В заседании суда апелляционной инстанции представитель ООО "Нора" поддержал доводы апелляционной жалобы.
Представитель Департамента возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, выслушав представителей сторон, проверив законность обжалуемого судебного акта, а также правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены или изменения принятого судом первой инстанции решения и удовлетворения апелляционной жалобы.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между департаментом имущественных отношений Администрации города Омска (арендодатель) и ООО "Нора" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка N Д-С-14-10064, согласно условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду сроком на 10 лет земельный участок, государственная собственность на который не разграничена, из состава земель населенных пунктов в границах города Омска с кадастровым номером 55:36:010104:313, местоположение которого установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир - нежилое строение с почтовым адресом: Омская область, город Омск, Советский административный округ, микрорайон Береговой, улица Иртышская, дом 1А, общей площадью 55 428 кв. м, для размещения производственной базы, для размещения производственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-технического, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок.
В разделе 2 договора стороны определили, что размер арендной платы за предоставленный участок составляет 113 833 руб. 87 коп. в месяц и определяется расчетным путем в соответствии с порядком расчета арендной платы, приведенном в приложении N 2 к настоящему договору.
В пункте 2.3 договора аренды стороны предусмотрели, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
Согласно порядку расчета арендной платы размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который проводится расчет арендной платы.
В рассматриваемом случае размер арендной платы был определен исходя из размера кадастровой стоимости земельного участка равного 45 533 547 руб. 72 коп.
20.06.2013 ООО "Нора" обратилось в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с заявлением о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером 55:36:010104:313.
11.07.2013 комиссией принято решение об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости объекта недвижимости, установленной в отчете об оценке, а именно - 7 982 000 руб.
25.07.2013 указанные сведения о кадастровой стоимости земельного участка внесены в государственный кадастр недвижимости.
Со ссылкой на пункт 2.3 договора аренды ООО "Нора" обратилось в департамент имущественных отношений Администрации города Омска за перерасчетом арендной платы по договору исходя из нового показателя кадастровой стоимости с 25.07.2013.
Поскольку в письме от 20.09.2013 N Исх-ДИО/18886 департамент отказал заявителю в перерасчете арендной платы исходя из нового показателя кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером 55:36:010104:313, ООО "Нора" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.
Поддерживая выводы суда первой инстанции, отказавшего в удовлетворении исковых требований ООО "Нора", суд апелляционной инстанции исходит из следующего.
Пункт 7 части 1 статьи 1 Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ) предусматривает платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.
Статья 65 ЗК РФ предусматривает, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.
Пунктом 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации, если иное не предусмотрено Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в силу статьи 65 ЗК РФ и пункта 1 статьи 424 ГК РФ является устанавливаемой уполномоченными на то государственными органами.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
Как правильно указал суд первой инстанции, ставки арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются регулируемыми ценами, и при определении размера платы не вправе применять другой размер арендной платы, нежели был установлен органами государственной власти субъектов Российской Федерации и действовал в период аренды земельного участка.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 02.02.2010 N 12404/09, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы. Поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы новый размер арендной платы подлежит применения с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 ГК РФ. При этом стороны не лишены права требовать друг от друга внесения изменений, обусловленных изменениями законодательства, в заключенный ими договор аренды.
В соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.
В пункте 2.3 договора аренды земельного участка N Д-С-14-10064 стороны предусмотрели, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан - с момента вступления этих актов в законную силу).
В настоящем деле ООО "Нора" заявлено требование об обязании департамента имущественных отношений Администрации города Омска исполнить пункт 2.3 договора аренды N Д-С-14-10064 от 23.05.2013 и с 25.07.2013 для расчета арендной платы по договору применить кадастровую стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб., установленную решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости от 11.07.2013 N 202.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что в рассматриваемом случае нормативный акт, изменяющий значение величин, используемых в расчете арендной платы, в частности, кадастровой стоимости земельного участка, не издавался, в связи с чем у департамента имущественных отношений Администрации города Омска отсутствовали основания для перерасчета арендной платы.
С данным выводом суда первой инстанции суд апелляционной инстанции соглашается.
Согласно правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 1 постановления Пленума от 30.07.2013 N 58 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании нормативных правовых актов", нормативный акт представляет собой акт, принятый органом государственной власти, органом местного самоуправления, иным органом, должностным лицом, содержание которого составляет правовые нормы (правила поведения), рассчитанные на неоднократное применение и влекущие юридические последствия для неопределенного круга лиц, либо нормы, которыми вводятся в действие, изменяются или отменяются действующие правовые нормы.
Так, акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, осуществляющих публичные полномочия, об утверждении (принятии) генеральных планов поселений, городских округов, схем территориального планирования муниципальных районов, субъектов Российской Федерации, Российской Федерации носят нормативный характер, поскольку затрагивают права неопределенного круга лиц и рассчитаны на неоднократное применение.
Акты органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, осуществляющих публичные полномочия, об утверждении проектов планировки и проектов межевания территории, об установлении границ зон с особыми условиями использования территории (охранных, защитных зон), о резервировании земель для государственных и муниципальных нужд не содержат норм права и не устанавливают правил поведения, а представляют собой акты применения к земельным участкам (землям) в границах определяемой соответствующим актом территории специального правового режима, предусмотренного законом или иным нормативным правовым актом. По своей юридической природе такие акты не являются нормативными правовыми актами.
Согласно пункту 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.11.2007 N 48 "О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов полностью или в части" существенными признаками, характеризующими нормативный правовой акт, являются: 1) издание в установленном порядке управомоченным органом государственной власти, органом местного самоуправления или должностным лицом; 2) наличие в нем правовых норм (правил поведения), обязательных для неопределенного круга лиц, рассчитанных на неоднократное применение, направленных на урегулирование общественных отношений либо на изменение или прекращение существующих правоотношений.
Решение Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 11.07.2013 N 202 свойствами нормативного правового акта не обладает.
Указанное решение не отвечает признакам нормативного правового акта, а именно: не является общеобязательным, распространяется не на неопределенный круг лиц, а на конкретных субъектов, не направлено на урегулирование отношений иных лиц.
Возможность обжалования указанного решения в порядке главы 24 АПК РФ достаточным основанием для отнесения решения Комиссии к нормативным актам не является. Тем более, что названная глава устанавливает порядок обжалования ненормативных правовых актов.
В соответствии с пунктом 13 Порядка создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости и признании утратившим силу Приказа Минэкономразвития России от 22.02.2011 N 69 "Об утверждении Типовых требований к порядку создания и работы комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости", утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 04.05.2012 N 263, Комиссия рассматривает споры о результатах определения кадастровой стоимости различных категорий земель и иных объектов недвижимости на территории субъекта Российской Федерации. Документы, принимаемые комиссией, оформляются на бланке уполномоченного федерального органа по формам, установленным в приложении N 1 к настоящему Порядку (пункт 22). Порядок не предусматривает возможности принятия комиссией решений, представляющих собой нормативные акты.
Таким образом, Комиссия по характеру своей деятельности не осуществляет законодательные полномочия, а является правоприменителем.
Поэтому решение комиссии об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной представляет собой акт применения законодательства и является ненормативным правовым актом.
Следовательно, положения пункта 2.3 договора аренды земельного участка N Д-С-14-10064, предусматривающие, что при принятии нормативных актов, изменяющих значение величин, используемых в расчете арендной платы, новые значения этих величин применяются в расчете арендной платы с указанного в данных актах момента (если такой момент не указан - с момента вступления этих актов в законную силу), в данном случае применению не подлежат.
Решение Комиссии, как указывалось выше, не является нормативным актом, что само по себе не дает оснований для использования в расчете арендной платы утвержденной Комиссией кадастровой стоимости с 25.07.2013, руководствуясь пунктом 2.3 договора.
Кроме того, рассматриваемое изменение кадастровой стоимости не может расцениваться в качестве кадастровой ошибки и не связано с изменением вида разрешенного использования земельного участка, в силу чего правовые позиции, изложенные в Постановлениях Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делам N А65-8114/2011 (от 29 мая 2012 года N 17475/11) и А46-10030/2011 (от 6 ноября 2012 г. N 7701/12) по настоящему спору применению не подлежат.
В данном случае порядок изменения арендной платы по договору аренды земельного участка регулируется положениями статей 614, 452 ГК РФ.
Согласно порядку расчета арендной платы (приложение к договору аренды земельного участка N Д-С-14-10064) размер ежемесячной арендной платы за предоставленный в аренду земельный участок рассчитывается с учетом размера кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который проводится расчет арендной платы.
Названные условия договора аренды не противоречат Постановлению Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (далее - постановление N 582), в соответствии с пунктом 9 которого при заключении договора аренды земельного участка, в соответствии с которым арендная плата рассчитана на основании кадастровой стоимости земельного участка, федеральные органы исполнительной власти предусматривают в таком договоре возможность изменения арендной платы в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка. При этом арендная плата подлежит перерасчету по состоянию на 1 января года, следующего за годом, в котором произошло изменение кадастровой стоимости.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в Постановлении ВАС РФ N 15837/11, принципы, закрепленные в постановлении N 582, вступившем в силу с 04.08.2009, являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.
Аналогичный подход изложен в пункте 3 Положения об арендной плате за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных в городе Омске, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 29.10.2008 N 179-п, предусмотрено использование в целях расчета размера арендной платы кадастровой стоимости земельного участка по состоянию на 1 января года, за который производится расчет арендной платы.
По состоянию на 01.01.2013 кадастровая стоимость земельного участка была установлена в сумме 45 533 547 руб. 72 коп., в связи с чем кадастровая стоимость в указанной сумме применяется при расчете арендной платы в течение всего 2013 года.
Кадастровая стоимость земельного участка в размере 7 982 000 руб. установлена решением Комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Омской области от 11.07.2013 N 202. Обратного действия решения комиссии не имеют.
Следовательно, новый размер кадастровой стоимости подлежит применению при расчете арендной платы в 2014 году.
Доводы истца, настаивающего на применении новой кадастровой стоимости при расчете арендной платы с 25.07.2013, отклонены как необоснованные.
Заявив настоящий иск, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права.
Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции считает, что, отказав в удовлетворении исковых требований ООО "Нора", суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Решение суда первой инстанции принято при правильном применении норм материального и процессуального права, отмене или изменению не подлежит. Апелляционная жалоба ООО "Нора" оставлена без удовлетворения.
Расходы по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе в соответствии со статьей 110 АПК РФ относятся на истца.
Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Омской области от 10 декабря 2013 года по делу N А46-13310/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.
Председательствующий
Т.А.ЗИНОВЬЕВА
Судьи
А.В.ВЕРЕВКИН
Л.И.ЕНИКЕЕВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)