Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Регистрирующий орган мотивировал свой отказ тем, что заявитель не представил документы, подтверждающие заключение дополнительного соглашения о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть объявлена 24.06.2015
Полный текст постановления изготовлен 25.06.2015
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Стрегелевой Г.А., Смолко С.И.
при ведении протокола в судебном заседании кассационной инстанции помощником судьи Частиковой О.В.
при участии в заседании:
- - от Комитета по управлению имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084, г. Курск, ул. Ленина, 69, 305004); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, г. Курск, ул. 50 лет Октября, 4/6, 305016); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом
от третьего лица
- - общества с ограниченной ответственностью "Промышленная безопасность" (г. Курск, ул. 50 лет Октября, 13, 305016); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 27.11.2014 (судья Суходольская Н.Е.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 (судьи Миронцева Н.Д., Донцов П.В., Протасов А.И.) по делу N А35-5126/2014,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 11.03.2014 N 01/013/2014-385, об отказе в государственной регистрации договора аренды, предметом которого является нежилое здание литер Б3 площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Л.Толстого, д. 13 и об обязании Управления на основании договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.09.2009 N 4122 и дополнительного соглашения от 27.06.2013 к договору аренды произвести государственную регистрацию права аренды общества с ограниченной ответственностью "Промышленная безопасность" на нежилое здание литер Б3 площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Л.Толстого, д. 13.
Дело рассматривалось с участием общества с ограниченной ответственностью "Промышленная безопасность" (далее - Общество).
Решением суда от 27.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.02.2015, заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Комитетом требований.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании решения комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду от 30.04.2008, от 01.07.2008 между Комитетом и Обществом заключен договор от 01.07.2008 N 3771, по условиям которого Комитет (арендодатель) передал Обществу (арендатор) для использования под производственную деятельность помещения муниципального нежилого фонда, расположенные по адресу: г. Курск, пр. Дружбы, б/н., литер В, общей площадью 104 кв. м, в том числе помещения II, состоящего из комнаты N 3 - подвал, помещения II, состоящего из комнат N 4, 5, 5а, 5б, 9, 10. Срок действия договора аренды от 01.07.2008 N 3771 установлен с 01.07.2008 по 01.07.2013.
18.08.2009 Общество обратилось в Комитет с заявлением о невозможности использования нежилого помещения по назначению в соответствии с условиями договора аренды по причине плохого технического состояния здания. По указанной причине ООО "Промышленная безопасность" не обращалось за государственной регистрацией договора аренды, так как решался вопрос о возможности и целесообразности использования здания в аварийном состоянии в дальнейшем.
В соответствии с протоколом заседания комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду от 21.08.2009 N 8 Комитет по договору от 01.09.2009 N 4122 передал Обществу в аренду объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Толстого, 13, общей площадью 94,3 кв. м взамен помещения, расположенного по адресу: г. Курск, пр. Дружбы, б/н, площадью 104 кв. м. Срок действия договора с 01.09.2009 по 01.07.2013.
23.01.2014 Комитет обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды, предметом которого является нежилое здание литер Б3, общей площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Толстого, д. 13.
Управление на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) сообщением от 11.03.2014 N 01/13/2014-385 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора аренды, сославшись на то, что заявитель не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие заключение названного соглашения с соблюдением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Комитет, считая, что Управление незаконно отказало ему в государственной регистрации договора аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленное требование, суд правомерно исходил из следующего.
Государственная регистрация прав производится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами по основаниям, перечисленным в статье 17 Закона N 122-ФЗ, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иных документов, которые согласно законодательству Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав приведен в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацам четвертому и десятому пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В соответствии с установленными по делу обстоятельствами, которые Управлением не оспариваются, спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Толстого, д. 13, литер Б3, общей площадью 94,3 кв. м, предоставлено Комитетом Обществу по договору от 01.09.2009 N 4122 взамен ранее арендуемого по договору N 3771 помещения, непригодного для использования под производственную деятельность.
Согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Частью 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор N 3771 заключен Комитетом до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, следовательно, положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", вступившей в действие после возникновения спорных правоотношений (02.07.2008), в рассматриваемом случае применению не подлежат.
При этом заключение между Комитетом и Обществом договора N 4122 не является основанием считать, что между сторонами заключен новый договор аренды недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009 N 4122, заключенный между Комитетом и Обществом, не противоречит действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции считает, что позиция Управления, согласно которой любое предоставление муниципального имущества, в том числе в аренду без проведения торгов, после вступления в действие с 02.07.2008 - статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебных актов, судами при рассмотрении данного дела не допущено. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 27.11.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу N А35-5126/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ АРБИТРАЖНОГО СУДА ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА ОТ 25.06.2015 N Ф10-1736/2015 ПО ДЕЛУ N А35-5126/2014
Требование: О признании незаконным решения об отказе в государственной регистрации договора аренды нежилого здания, обязании осуществить государственную регистрацию.Разделы:
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: Регистрирующий орган мотивировал свой отказ тем, что заявитель не представил документы, подтверждающие заключение дополнительного соглашения о заключении договора аренды на новый срок без проведения торгов.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЦЕНТРАЛЬНОГО ОКРУГА
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 25 июня 2015 г. N Ф10-1736/2015
Дело N А35-5126/2014
Резолютивная часть объявлена 24.06.2015
Полный текст постановления изготовлен 25.06.2015
Арбитражный суд Центрального округа в составе:
председательствующего судьи Ключниковой Н.В.
судей Стрегелевой Г.А., Смолко С.И.
при ведении протокола в судебном заседании кассационной инстанции помощником судьи Частиковой О.В.
при участии в заседании:
- - от Комитета по управлению имуществом города Курска (ОГРН 1024600957853, ИНН 4632001084, г. Курск, ул. Ленина, 69, 305004); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (ОГРН 1044637042614, ИНН 4632048452, г. Курск, ул. 50 лет Октября, 4/6, 305016); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом
от третьего лица
- - общества с ограниченной ответственностью "Промышленная безопасность" (г. Курск, ул. 50 лет Октября, 13, 305016); не явились, о месте и времени слушания дела извещены надлежащим образом;
- рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном посредством использования систем видеоконференцсвязи при содействии Арбитражного суда Курской области, кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от 27.11.2014 (судья Суходольская Н.Е.) и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 (судьи Миронцева Н.Д., Донцов П.В., Протасов А.И.) по делу N А35-5126/2014,
установил:
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд Курской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области (далее - Управление, регистрирующий орган), оформленного сообщением от 11.03.2014 N 01/013/2014-385, об отказе в государственной регистрации договора аренды, предметом которого является нежилое здание литер Б3 площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Л.Толстого, д. 13 и об обязании Управления на основании договора аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.09.2009 N 4122 и дополнительного соглашения от 27.06.2013 к договору аренды произвести государственную регистрацию права аренды общества с ограниченной ответственностью "Промышленная безопасность" на нежилое здание литер Б3 площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Л.Толстого, д. 13.
Дело рассматривалось с участием общества с ограниченной ответственностью "Промышленная безопасность" (далее - Общество).
Решением суда от 27.11.2014, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 25.02.2015, заявленное требование удовлетворено. Принимая указанное решение, суд исходил из наличия оснований, предусмотренных статьями 198, 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
В кассационной жалобе Управление просит отменить решение, постановление суда в связи с неправильным применением норм материального права, принять новое решение об отказе в удовлетворении заявленных Комитетом требований.
Проверив материалы дела, изучив доводы, указанные в жалобе, суд кассационной инстанции не усматривает оснований для отмены оспариваемых судебных актов.
Как видно из материалов дела и установлено судом, на основании решения комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду от 30.04.2008, от 01.07.2008 между Комитетом и Обществом заключен договор от 01.07.2008 N 3771, по условиям которого Комитет (арендодатель) передал Обществу (арендатор) для использования под производственную деятельность помещения муниципального нежилого фонда, расположенные по адресу: г. Курск, пр. Дружбы, б/н., литер В, общей площадью 104 кв. м, в том числе помещения II, состоящего из комнаты N 3 - подвал, помещения II, состоящего из комнат N 4, 5, 5а, 5б, 9, 10. Срок действия договора аренды от 01.07.2008 N 3771 установлен с 01.07.2008 по 01.07.2013.
18.08.2009 Общество обратилось в Комитет с заявлением о невозможности использования нежилого помещения по назначению в соответствии с условиями договора аренды по причине плохого технического состояния здания. По указанной причине ООО "Промышленная безопасность" не обращалось за государственной регистрацией договора аренды, так как решался вопрос о возможности и целесообразности использования здания в аварийном состоянии в дальнейшем.
В соответствии с протоколом заседания комиссии по определению формы и условий передачи муниципального нежилого фонда в аренду от 21.08.2009 N 8 Комитет по договору от 01.09.2009 N 4122 передал Обществу в аренду объект недвижимости, расположенный по адресу: г. Курск, ул. Толстого, 13, общей площадью 94,3 кв. м взамен помещения, расположенного по адресу: г. Курск, пр. Дружбы, б/н, площадью 104 кв. м. Срок действия договора с 01.09.2009 по 01.07.2013.
23.01.2014 Комитет обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации договора аренды, предметом которого является нежилое здание литер Б3, общей площадью 94,3 кв. м, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Толстого, д. 13.
Управление на основании абзацев 4 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122) сообщением от 11.03.2014 N 01/13/2014-385 уведомило заявителя об отказе в государственной регистрации договора аренды, сославшись на то, что заявитель не представил в регистрирующий орган документы, подтверждающие заключение названного соглашения с соблюдением требований статьи 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ "О защите конкуренции" (далее - Закон N 135-ФЗ).
Комитет, считая, что Управление незаконно отказало ему в государственной регистрации договора аренды, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.
Удовлетворяя заявленное требование, суд правомерно исходил из следующего.
Государственная регистрация прав производится в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, иными федеральными законами по основаниям, перечисленным в статье 17 Закона N 122-ФЗ, в том числе на основании договоров и других сделок в отношении недвижимого имущества, совершенных в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, иных документов, которые согласно законодательству Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.
Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав приведен в статье 20 Закона N 122-ФЗ, согласно абзацам четвертому и десятому пункта 1 которой в государственной регистрации прав может быть отказано, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства и если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.
В пункте 4.1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в силу части 9 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ по истечении срока договора аренды государственного или муниципального имущества, заключенного в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 данной статьи, заключение договора с прежним арендатором на новый срок без проведения торгов возможно, если иное не установлено договором и срок действия договора не ограничен законодательством Российской Федерации. Таким образом, при толковании данных норм Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обратил внимание на необходимость заключения первоначального договора в порядке, предусмотренном частями 1 или 3 статьи 17.1 Закона N 135-ФЗ.
В соответствии с частью 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. Арендодатель, извещенный о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя, может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, либо безвозмездно устранить недостатки имущества.
В соответствии с установленными по делу обстоятельствами, которые Управлением не оспариваются, спорное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Толстого, д. 13, литер Б3, общей площадью 94,3 кв. м, предоставлено Комитетом Обществу по договору от 01.09.2009 N 4122 взамен ранее арендуемого по договору N 3771 помещения, непригодного для использования под производственную деятельность.
Согласно части 1 статьи 4 Гражданского кодекса Российской Федерации, действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом.
Частью 2 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусмотрено, что если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Договор N 3771 заключен Комитетом до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды, следовательно, положения статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", вступившей в действие после возникновения спорных правоотношений (02.07.2008), в рассматриваемом случае применению не подлежат.
При этом заключение между Комитетом и Обществом договора N 4122 не является основанием считать, что между сторонами заключен новый договор аренды недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, договор аренды нежилого помещения от 01.09.2009 N 4122, заключенный между Комитетом и Обществом, не противоречит действующему законодательству.
Суд кассационной инстанции считает, что позиция Управления, согласно которой любое предоставление муниципального имущества, в том числе в аренду без проведения торгов, после вступления в действие с 02.07.2008 - статьи 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", противоречит правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".
Нарушений норм материального права, а также требований процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебных актов, судами при рассмотрении данного дела не допущено. При таких обстоятельствах основания для удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.
На основании изложенного и руководствуясь пунктом 1 части 1 статьи 287, статьями 289, 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд,
постановил:
решение Арбитражного суда Курской области от 27.11.2014 и постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2015 по делу N А35-5126/2014 оставить без изменения, а кассационную жалобу без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу с момента его принятия.
Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий
Н.В.КЛЮЧНИКОВА
Судьи
Г.А.СТРЕГЕЛЕВА
С.И.СМОЛКО
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)