Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "24" августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" августа 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" - Михалевой Е.Н. - представителя по доверенности от 30.03.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "РостИнвест" - Ломанцова Ю.А. - представителя по доверенности от 01.07.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" - Зыряновой Ю.О. - представителя по доверенности от 04.06.2015;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 18 июня 2015 года по делу N А33-6451/2015, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Партнер - Инвест" (ИНН 2460242002, ОГРН 1122468061297) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РостИнвест" (ИНН 2462230179, ОГРН 1142468012059) о расторжении договора N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве объекта: жилое помещение - однокомнатная квартира, строительный номер 53, общей площадью 43,84 кв. м, этаж 10, блок секция 2.2. Строительный адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100004:286.
Определением суда от 07.04.2015 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено - общество с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" (ИНН 2411023311, ОГРН 1132411000413).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.06.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что в качестве отсутствия оплаты по спорному договору истец представил в материалы дела переписку между ним и ответчиком. Письмом от 06.02.2015 истец потребовал от ответчика произвести расчет по спорному договору в течение 30 дней. Согласно ответа последнего от 11.03.2015 ответчик сообщил о сложном финансовом положении компании и отсутствии возможности оплатить долг, кроме того он сообщил, что оплата по договору уступки права требования, ООО "ЕСГ Секьюрити" так же не осуществлена. Кроме того, копии справок о полной оплате истцом и ответчиком стоимости квартиры, датированы 04.12.2014. Договор уступки права требования был подписан сторонами 03.12.2014, то есть ранее, чем была выдана истцом справка от 04.12.2014.
ООО "РостИнвест" представило отзыв, в котором доводы жалобы поддержало, общество просило отменить решение суда первой инстанции.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 24.08.2015.
В судебном заседании представитель ООО "Партнер-Инвест" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не согласен с решением суда первой инстанции.
Представитель ООО "РостИнвест" поддержал доводы жалобы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил отменить решение суда первой инстанции.
Представитель ООО "ЕСГ Секьюрити" представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласен с решением суда первой инстанции.
Приложенная к отзыву ООО "РостИнвест" копия договора уступки прав требований от 03.12.2014 возвращена представителю, поскольку данный договор имеется в материалах дела.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
15.05.2014 между истцом (застройщиком) и ответчиком участником долевого строительства) заключен договор N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве, в соответствии с пунктом 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100004:286 многоэтажный жилой дом (первая очередь строительства комплекса с инженерным обеспечением, ж/д N 2.2.) по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 26.05.2014.
Согласно пункту 1.2. договора, под объектом долевого строительства, указанным в п. 1.1. договора, стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), входящее в состав указанного многоквартирного дома, и земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом. Доля участника долевого строительства в общем имуществе определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. Квартира имеет следующие характеристики: строительный номер квартиры - 53, строительный номер блок-секции - 2.2., количество комнат - 1, этаж - 10, общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 43,84 кв. м, общая проектная площадь квартиры (без учета балконов/лоджий) - 43,02 кв. м. Схема расположения квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме - приложение N 1 является неотъемлемой частью настоящего договора.
Согласно абзацу 1 пункта 2.1. договора, цена договора на момент подписания договора составляет 2235840 рублей.
Согласно пункту 2.2. договора, срок оплаты цены договора - до 30.09.2014.
03.12.2014 между ответчиком (участником) и обществом с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" (приобретателем прав) заключен договор уступки права требования, в соответствии с пунктом 1.1. которого участник уступает приобретателю прав на возмездной основе право требования квартиры, кадастровый номер земельного участка 24:50:0100004:286, находящейся по адресу: строительный адрес дома - первая очередь строительства с инженерным обеспечением ж/д N 2.2., г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, количество комнат - 1 этаж - 10, блок-секция - 2.2., общая площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 43,84, строительный номер квартиры - 53, принадлежащей участнику на основании договора N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве от 15.05.2014, заключенного между участником и ООО "Партнер-Инвест", именуемое в дальнейшем застройщик. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.12.2014.
Согласно пункту 1.2. договора уступки права требования, участник гарантирует, что свои обязательства по оплате вышеуказанной квартиры выполнил в полном объеме согласно условиям договора N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве от 15.05.2014.
Данный договор цессии согласован с истцом, о чем свидетельствует отметка и подпись истца на договоре уступки права требования.
В справке от 04.12.2014, подписанной директором ООО "Партнер-Инвест", ООО "Партнер-Инвест" подтверждает, что ответчик (ООО "РостИнвест") полностью произвел оплату по договору N 53-Б/2.2. от 15.05.2014 на долевое участие в строительстве жилого дома N 2.2. по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, сумма оплаты составила 2235840 рублей.
В справке от 04.12.2014 ответчик подтверждает, что ООО "ЕСГ Секьюрити" по расчетам за переданное в соответствии с договором уступки права требования право от 03.12.2014 на получение в собственность однокомнатной квартиры N 53, расположенной на 10 этаже жилого дома N 2.2., строительный адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, исполнило полностью, претензий по расчетам нет.
В претензии от 06.02.2015 (вх. от 06.02.2015) истец предложил ответчику оплатить возникшую задолженность по договору на долевое участие в строительстве в размере 2235840 рублей, указав, что в случае неоплаты договор будет расторгнут в одностороннем порядке.
В ответе от 11.03.2013 на указанную претензию ответчик сообщил о заключении с ООО "ЕСГ Секьюрити" в отношении квартиры общей площадью 43,83 кв. м, этаж 10, строительный номер блока-секции - 2.2., строительный номер квартиры - 53, в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Красноярск, жилой район Бугач, договора уступки права требования от 03.12.2014, данный договор зарегистрирован 16.12.2014, на сегодняшний день ООО "ЕСГ Секьюрити" не произвело оплату по договору уступки права требования.
В письме от 17.03.2015 истец сообщил ответчику о расторжении договора от 15.05.2014 N 53-Б/2.2.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по заключенному с истцом договору на долевое участие в строительстве, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Заключенный между истцом и ответчиком договор от 15.05.2014 N 53-Б/2.2. является договором на участие в долевом строительстве, отношения по которому регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ссылаясь на неоплату ответчиком истцу цены договора на участие в долевом строительстве (2235840 рублей), истец просит на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации просит расторгнуть договор от 15.05.2014 N 53-Б/2.2.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что справкой от 04.12.2014, выданной директором ООО "Партнер-Инвест", истец подтверждает факт полной оплаты ответчиком истцу цены спорного договора (2235840 рублей).
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Статьей 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрены основания изменения и расторжения договора.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В обоснование исковых требований истец ссылается, что в нарушение пунктов 3, 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ ответчик оплату по договору участия в долевом строительстве от 15.05.2014 N 53-Б/2.2 не произвело. ООО "Партнер - Инвест", заключая договор, рассчитывало получить денежные средства в размере 2235840 рублей согласно абзацу 1 пункта 2.1. договора.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, невыполнение дольщиком принятых на себя обязательств является существенным нарушением договора, поскольку, в нарушение его условий, долевой взнос 100% от суммы стоимости спорной квартиры ответчик в установленный срок на счет истца не перечислил.
В соответствии с частью 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Из содержания части 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Учитывая, что оплата ответчиком в течение 3-х месяцев с даты заключения договора не произведена, истец направил в адрес 6.02.2015 ответчика требование об оплате задолженности 06.02.2015, а по истечение месяца уведомление о расторжении договора - 17.03.2015.
Принимая во внимание заключение между ООО "РостИнвест" и ООО "ЕСГ Секьюрити" заключение договора уступки права требования от 03.12.2014, истец обратился в суд с заявлением о расторжении договора долевого участия.
В подтверждение оплаты указанной сумм общество с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" ссылается на справку от 04.12.2014.
Общество с ограниченной ответственностью "РостИнвест" в суде апелляционной инстанции признало, что фактически ООО "ЕСГ Секьюрити" расчет (оплату) за уступаемое право требование не произвело и соответственно ООО "РостИнвест" не произвело оплату по договору N 53-Б/2.2. от 15.05.2014 на долевое участие в строительстве жилого дома. Ведь договор уступки права требование заключался в учетом того, что ООО "ЕСГ Секьюрити" оплатит стоимость право требования, а ООО "РостИнвест" с учетом этой оплаты погасит свою задолженность по договору N 53-Б/2.2. от 15.05.2014. Вместе с тем, ООО "ЕСГ Секьюрити" задолженность по договору уступки права требования не оплатило, первичных документов по оплате указанной задолженности не представило.
Отсутствие доказательств оплаты по спорному договору подтверждается косвенно еще и тем, что, что в пункте 2.1 спорного договора идет речь о полной оплате объекта долевого строительства площадью 43,84 кв. м, а договор уступки права требования был подписан сторонами 03.12.2014, то есть ранее, чем была выдана истцом справка от 04.12.2014, что косвенно подтверждает тот факт, что оплата за объект долевого строительства не производилась.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что истец направил ООО "РостИнвест" требование о расторжении договора во внесудебном порядке от 17.03.2015 в связи с неоплатой, ответ на требование в указанный срок не поступил. Факт направления требований подтвержден почтовыми квитанциями, что в соответствии с действующим законодательством является достаточным подтверждением факта направления требования.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО "ЕСГ Секьюрити" первичных доказательств оплаты не представил, пояснил, что оплата подтверждается справкой.
Принимая во внимание положения указанных норм права, в том числе, пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, учитывая, что ни ответчиком, ни третьим лицом стоимость квартиры по договору долевого участия не была оплачена, а справки об оплате выданы без соответствующих первичных документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отсутствие оплаты со стороны ответчика подтверждено материалами дела, данное обстоятельство явилось существенным нарушением договора, в связи с чем исковые требования истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 июня 2015 года по делу N А33-6451/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Расторгнуть договор от 15.05.2014 N 53-Б/2.2 на долевое участие в строительстве жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный номер 53, общей проектной площадью 43,84 кв. м, этаж 10, блок секция 2.2, строительный адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:01000004:286, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" и обществом с ограниченной ответственностью "РостИнвест".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РостИнвест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлине.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 31.08.2015 ПО ДЕЛУ N А33-6451/2015
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 31 августа 2015 г. по делу N А33-6451/2015
Резолютивная часть постановления объявлена "24" августа 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "31" августа 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Радзиховской В.В.,
судей: Белан Н.Н., Споткай Л.Е.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем Егоровой Е.В.,
при участии:
- от общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" - Михалевой Е.Н. - представителя по доверенности от 30.03.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "РостИнвест" - Ломанцова Ю.А. - представителя по доверенности от 01.07.2015;
- от общества с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" - Зыряновой Ю.О. - представителя по доверенности от 04.06.2015;
- рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест"
на решение Арбитражного суда Красноярского края
от 18 июня 2015 года по делу N А33-6451/2015, принятое судьей Трубачевым И.Г.,
установил:
общество с ограниченной ответственностью "Партнер - Инвест" (ИНН 2460242002, ОГРН 1122468061297) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью "РостИнвест" (ИНН 2462230179, ОГРН 1142468012059) о расторжении договора N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве объекта: жилое помещение - однокомнатная квартира, строительный номер 53, общей площадью 43,84 кв. м, этаж 10, блок секция 2.2. Строительный адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100004:286.
Определением суда от 07.04.2015 к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено - общество с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" (ИНН 2411023311, ОГРН 1132411000413).
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.06.2015 в удовлетворении иска отказано.
Не согласившись с данным судебным актом, общество с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" обратилось с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт.
Заявитель жалобы указал, что в качестве отсутствия оплаты по спорному договору истец представил в материалы дела переписку между ним и ответчиком. Письмом от 06.02.2015 истец потребовал от ответчика произвести расчет по спорному договору в течение 30 дней. Согласно ответа последнего от 11.03.2015 ответчик сообщил о сложном финансовом положении компании и отсутствии возможности оплатить долг, кроме того он сообщил, что оплата по договору уступки права требования, ООО "ЕСГ Секьюрити" так же не осуществлена. Кроме того, копии справок о полной оплате истцом и ответчиком стоимости квартиры, датированы 04.12.2014. Договор уступки права требования был подписан сторонами 03.12.2014, то есть ранее, чем была выдана истцом справка от 04.12.2014.
ООО "РостИнвест" представило отзыв, в котором доводы жалобы поддержало, общество просило отменить решение суда первой инстанции.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 15.07.2015 апелляционная жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 24.08.2015.
В судебном заседании представитель ООО "Партнер-Инвест" поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не согласен с решением суда первой инстанции.
Представитель ООО "РостИнвест" поддержал доводы жалобы апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве, просил отменить решение суда первой инстанции.
Представитель ООО "ЕСГ Секьюрити" представил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласен с решением суда первой инстанции.
Приложенная к отзыву ООО "РостИнвест" копия договора уступки прав требований от 03.12.2014 возвращена представителю, поскольку данный договор имеется в материалах дела.
Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.
15.05.2014 между истцом (застройщиком) и ответчиком участником долевого строительства) заключен договор N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве, в соответствии с пунктом 1.1. которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке с кадастровым номером 24:50:0100004:286 многоэтажный жилой дом (первая очередь строительства комплекса с инженерным обеспечением, ж/д N 2.2.) по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач (строительный адрес), и после получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, определенный настоящим договором, а участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства, при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 26.05.2014.
Согласно пункту 1.2. договора, под объектом долевого строительства, указанным в п. 1.1. договора, стороны понимают жилое помещение (квартиру) и общее имущество в многоквартирном доме, подлежащие передаче участнику долевого строительства (после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома), входящее в состав указанного многоквартирного дома, и земельный участок, на котором расположен вышеуказанный дом. Доля участника долевого строительства в общем имуществе определяется пропорционально размеру общей площади квартиры в соответствии со статьями 36, 37 Жилищного кодекса Российской Федерации. Квартира имеет следующие характеристики: строительный номер квартиры - 53, строительный номер блок-секции - 2.2., количество комнат - 1, этаж - 10, общая проектная площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 43,84 кв. м, общая проектная площадь квартиры (без учета балконов/лоджий) - 43,02 кв. м. Схема расположения квартиры в строящемся многоквартирном жилом доме - приложение N 1 является неотъемлемой частью настоящего договора.
Согласно абзацу 1 пункта 2.1. договора, цена договора на момент подписания договора составляет 2235840 рублей.
Согласно пункту 2.2. договора, срок оплаты цены договора - до 30.09.2014.
03.12.2014 между ответчиком (участником) и обществом с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" (приобретателем прав) заключен договор уступки права требования, в соответствии с пунктом 1.1. которого участник уступает приобретателю прав на возмездной основе право требования квартиры, кадастровый номер земельного участка 24:50:0100004:286, находящейся по адресу: строительный адрес дома - первая очередь строительства с инженерным обеспечением ж/д N 2.2., г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, количество комнат - 1 этаж - 10, блок-секция - 2.2., общая площадь квартиры с учетом приведенной площади балконов/лоджий - 43,84, строительный номер квартиры - 53, принадлежащей участнику на основании договора N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве от 15.05.2014, заключенного между участником и ООО "Партнер-Инвест", именуемое в дальнейшем застройщик. Данный договор зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю 12.12.2014.
Согласно пункту 1.2. договора уступки права требования, участник гарантирует, что свои обязательства по оплате вышеуказанной квартиры выполнил в полном объеме согласно условиям договора N 53-Б/2.2. на долевое участие в строительстве от 15.05.2014.
Данный договор цессии согласован с истцом, о чем свидетельствует отметка и подпись истца на договоре уступки права требования.
В справке от 04.12.2014, подписанной директором ООО "Партнер-Инвест", ООО "Партнер-Инвест" подтверждает, что ответчик (ООО "РостИнвест") полностью произвел оплату по договору N 53-Б/2.2. от 15.05.2014 на долевое участие в строительстве жилого дома N 2.2. по адресу: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, сумма оплаты составила 2235840 рублей.
В справке от 04.12.2014 ответчик подтверждает, что ООО "ЕСГ Секьюрити" по расчетам за переданное в соответствии с договором уступки права требования право от 03.12.2014 на получение в собственность однокомнатной квартиры N 53, расположенной на 10 этаже жилого дома N 2.2., строительный адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, исполнило полностью, претензий по расчетам нет.
В претензии от 06.02.2015 (вх. от 06.02.2015) истец предложил ответчику оплатить возникшую задолженность по договору на долевое участие в строительстве в размере 2235840 рублей, указав, что в случае неоплаты договор будет расторгнут в одностороннем порядке.
В ответе от 11.03.2013 на указанную претензию ответчик сообщил о заключении с ООО "ЕСГ Секьюрити" в отношении квартиры общей площадью 43,83 кв. м, этаж 10, строительный номер блока-секции - 2.2., строительный номер квартиры - 53, в многоэтажном жилом доме по адресу: г. Красноярск, жилой район Бугач, договора уступки права требования от 03.12.2014, данный договор зарегистрирован 16.12.2014, на сегодняшний день ООО "ЕСГ Секьюрити" не произвело оплату по договору уступки права требования.
В письме от 17.03.2015 истец сообщил ответчику о расторжении договора от 15.05.2014 N 53-Б/2.2.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком своих обязательств по заключенному с истцом договору на долевое участие в строительстве, истец обратился в Арбитражный суд Красноярского края с настоящим исковым заявлением.
Повторно рассмотрев материалы дела, проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, арбитражный апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации для отмены судебного акта.
В соответствии с абзацем 1 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
В соответствии с пунктом 1 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Заключенный между истцом и ответчиком договор от 15.05.2014 N 53-Б/2.2. является договором на участие в долевом строительстве, отношения по которому регулируются положениями Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Ссылаясь на неоплату ответчиком истцу цены договора на участие в долевом строительстве (2235840 рублей), истец просит на основании статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации просит расторгнуть договор от 15.05.2014 N 53-Б/2.2.
Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что справкой от 04.12.2014, выданной директором ООО "Партнер-Инвест", истец подтверждает факт полной оплаты ответчиком истцу цены спорного договора (2235840 рублей).
Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.
Статьей 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации предусмотрены основания изменения и расторжения договора.
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
В пункте 60 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, определенных частью 2 статьи 452 Гражданского Кодекса Российской Федерации.
В силу пункта 1 статьи 4 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федерального закона N 214-ФЗ) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
В обоснование исковых требований истец ссылается, что в нарушение пунктов 3, 5 статьи 5 Закона N 214-ФЗ ответчик оплату по договору участия в долевом строительстве от 15.05.2014 N 53-Б/2.2 не произвело. ООО "Партнер - Инвест", заключая договор, рассчитывало получить денежные средства в размере 2235840 рублей согласно абзацу 1 пункта 2.1. договора.
В силу подпункта 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной.
Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Таким образом, невыполнение дольщиком принятых на себя обязательств является существенным нарушением договора, поскольку, в нарушение его условий, долевой взнос 100% от суммы стоимости спорной квартиры ответчик в установленный срок на счет истца не перечислил.
В соответствии с частью 4 и 5 статьи 5 Федерального закона N 214-ФЗ в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем единовременного внесения платежа, просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона; в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.
Согласно частью 3 статьи 9 Федерального закона N 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.
Из содержания части 4 статьи 8 Федерального закона N 214-ФЗ следует, что предупреждение должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку.
Учитывая, что оплата ответчиком в течение 3-х месяцев с даты заключения договора не произведена, истец направил в адрес 6.02.2015 ответчика требование об оплате задолженности 06.02.2015, а по истечение месяца уведомление о расторжении договора - 17.03.2015.
Принимая во внимание заключение между ООО "РостИнвест" и ООО "ЕСГ Секьюрити" заключение договора уступки права требования от 03.12.2014, истец обратился в суд с заявлением о расторжении договора долевого участия.
В подтверждение оплаты указанной сумм общество с ограниченной ответственностью "ЕСГ Секьюрити" ссылается на справку от 04.12.2014.
Общество с ограниченной ответственностью "РостИнвест" в суде апелляционной инстанции признало, что фактически ООО "ЕСГ Секьюрити" расчет (оплату) за уступаемое право требование не произвело и соответственно ООО "РостИнвест" не произвело оплату по договору N 53-Б/2.2. от 15.05.2014 на долевое участие в строительстве жилого дома. Ведь договор уступки права требование заключался в учетом того, что ООО "ЕСГ Секьюрити" оплатит стоимость право требования, а ООО "РостИнвест" с учетом этой оплаты погасит свою задолженность по договору N 53-Б/2.2. от 15.05.2014. Вместе с тем, ООО "ЕСГ Секьюрити" задолженность по договору уступки права требования не оплатило, первичных документов по оплате указанной задолженности не представило.
Отсутствие доказательств оплаты по спорному договору подтверждается косвенно еще и тем, что, что в пункте 2.1 спорного договора идет речь о полной оплате объекта долевого строительства площадью 43,84 кв. м, а договор уступки права требования был подписан сторонами 03.12.2014, то есть ранее, чем была выдана истцом справка от 04.12.2014, что косвенно подтверждает тот факт, что оплата за объект долевого строительства не производилась.
В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.
В соответствии с частью 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
Материалами дела подтверждается, что истец направил ООО "РостИнвест" требование о расторжении договора во внесудебном порядке от 17.03.2015 в связи с неоплатой, ответ на требование в указанный срок не поступил. Факт направления требований подтвержден почтовыми квитанциями, что в соответствии с действующим законодательством является достаточным подтверждением факта направления требования.
В суде апелляционной инстанции представитель ООО "ЕСГ Секьюрити" первичных доказательств оплаты не представил, пояснил, что оплата подтверждается справкой.
Принимая во внимание положения указанных норм права, в том числе, пункта 1 статьи 11 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации, учитывая, что ни ответчиком, ни третьим лицом стоимость квартиры по договору долевого участия не была оплачена, а справки об оплате выданы без соответствующих первичных документов, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что отсутствие оплаты со стороны ответчика подтверждено материалами дела, данное обстоятельство явилось существенным нарушением договора, в связи с чем исковые требования истца подлежат удовлетворению.
Согласно пункту 2 абзаца 1 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации по результатам рассмотрения апелляционной жалобы арбитражный суд апелляционной инстанции вправе отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новый судебный акт.
В соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для изменения или отмены решения арбитражного суда первой инстанции являются, несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта.
В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьей 333.21 Налогового кодекса Российской Федерации расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение иска относятся на ответчика.
Руководствуясь статьями 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от 18 июня 2015 года по делу N А33-6451/2015 отменить. Принять по делу новый судебный акт.
Иск удовлетворить.
Расторгнуть договор от 15.05.2014 N 53-Б/2.2 на долевое участие в строительстве жилого помещения - однокомнатной квартиры, строительный номер 53, общей проектной площадью 43,84 кв. м, этаж 10, блок секция 2.2, строительный адрес: г. Красноярск, Октябрьский район, жилой район Бугач, на земельном участке с кадастровым номером 24:50:01000004:286, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" и обществом с ограниченной ответственностью "РостИнвест".
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РостИнвест" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Партнер-Инвест" 6000 рублей расходов по уплате государственной пошлине.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
В.В.РАДЗИХОВСКАЯ
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
Л.Е.СПОТКАЙ
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)