Судебные решения, арбитраж
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья Михайлова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Прилуцкой Л.А.
судей: Тихоновой Ю.Б., Наприенковой О.Г.
при секретаре - Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.,
дело по иску К.Н.Л. к ООО "Новый город" о защите прав потребителей
по апелляционной жалобе представителя ООО "Новый Город" - К.И.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 28 марта 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.Н.Л. к ООО "Новый Город", удовлетворить.
Взыскать с ООО "Новый Город" в пользу К.Н.Л. денежные средства, излишне уплаченные по договору долевого участия в размере 59634 рубля 78 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.09.2013 по 28.02.2014 года в размере 2350 рублей 60 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей в размере 59634 рубля 78 копеек, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, судебные расходы в размере 3000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 61810 рублей 08 копеек, а всего 188430 рублей 24 копейки.
Взыскать с ООО "Новый Город" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3832 рубля 40 копеек".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К.Н.Л. обратилась в суд с иском к ООО "Новый город" о защите прав потребителей.
Требования мотивировала тем, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11 апреля 2012 года, заключенным с ООО "Управляющая строительная компания "Новый Город" (в настоящее время - ООО "Новый город"), и договором уступки права требования от 15 июня 2012 года истец является участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве ответчик - ООО "Новый город" обязался построить и передать в эксплуатацию участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. При заключении указанных договоров все необходимые расчеты с застройщиком были произведены, договорные обязательства истцом исполнены в полном объеме. 16 июля 2013 года застройщиком в адрес участника долевого строительства К.Н.Л. было направлено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11 апреля 2012 года, в котором ООО "Новый город" указало на увеличение площади объекта долевого строительства на 1,54 кв. м, т.к., по мнению застройщика, площадь балконов/лоджий увеличилась с 1,75 кв. м, (с учетом понижающих коэффициентов) до 3,2 кв. м. Вместе с тем, согласно данным технического паспорта от 16 сентября 2013 года, выданного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ФГУП "РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ-ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ", лоджии в квартире, расположенной по адресу: <адрес> отсутствуют, совокупная площадь балконов составила 6,2 кв. м, что с учетом понижающего коэффициента составляет 1,86 кв. м. Таким образом, общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 0,11 кв. м (1,86 кв. м - 1, 75 кв. м), в результате чего цена договора участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 2.1 договора, увеличилась на 4 895 рублей 38 копеек, а не на 68 535 рублей 41 копейку, как указывает застройщик в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве от 11 апреля 2012 года. Поскольку условием передачи застройщиком истцу ключей от квартиры была оплата стоимости увеличившейся (по мнению ООО "Новый город") площади квартиры, истец вынуждена была внести на счет застройщика денежные средства в размере 68 535 рублей 41 копейка. Полагая требование застройщика об оплате денежных средств в размере 68 535 рублей 41 копейка незаконным, К.Н.Л. направила в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении незаконно полученных денежных средств. В своем ответе от 11 ноября 2013 года ответчик в удовлетворении заявленных истцом требований отказал. С учетом уточнений исковых требований истец просит взыскать с ООО "Новый город" неосновательно полученные денежные средства в размере 59 634 рублей 78 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2350 рублей 60 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в размере 59 634 рубля 78 копеек, компенсацию морального вреда в размере 8000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 3000 рублей.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Новый Город" - К.И. просит отменить решение как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает на то, что судом ошибочно установлено, что ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора в части определения общей площади квартиры для определения цены договора, возложив на истца обязанность произвести расчет по договору с применением к одному из встроенно-пристроенных помещений в квартире коэффициента 0,5. 16 июля 2013 года между К.Н.Л. и ООО "Новый Город" заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым цена договора увеличена на 68 535 рублей 41 копейку. Подписав указанное дополнительное соглашение, истица выразила свое согласие на изменение условий договора. Также указывает на то, что договор участия в долевом строительстве предусматривает возможность применения при определении цены договора как коэффициента 0,3, так и коэффициента 0,5, и также предусматривает возможность изменения площади квартиры в случае изменения ее фактической площади, определенной в результате обмеров. Кроме того, полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении строительно-технической экспертизы для определения фактической площади встроенно-пристроенных помещений в квартире.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ООО "Новый город" К.И., К.Н.В., представителей К.Н.В. - К.К. и С., судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены судебного решения.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с того, времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Пункт 1 ст. 424 ГК РФ, предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При этом в силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определения его условий.
Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, на основании договора участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11.04.2012 года, заключенным с ООО "Управляющая строительная компания "Новый Город" (в настоящее время - ООО "Новый город"), и договором уступки права требования от 15.06.2012 года К.Н.Л. является участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
По условиям договора участия в долевом строительстве застройщик ООО "Новый город" обязался построить и передать в эксплуатацию участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Предметом договора является двухкомнатная квартира N (строительный номер" на 7 этаже в строящемся жилом доме N 8 по адресу г<адрес> общей проектной площадью квартиры без учета балконов/лоджий составляет 55,21 кв. м, с учетом приведенной площади балконов 56,96 кв. м.
Пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве установлено, что цена договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом 0,3/0,5) в размере 44503,52 и составляет 2534920 рублей (44503,51 x 56,96). По дополнительному соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае если фактическая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от проектной площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора. При этом перерасчет цены договора производится по цене квадратного метра, указанной в п. 2.1 настоящего договора.
При заключении договора с истцом согласована проектная площадь квартиры 55,21 кв. м и площадь двух встроенно-пристроенных помещений 1,94 и 3,9 кв. м, которая при определении цены договора учтена с коэффициентом 0,3 как 0,58 и 1,17 и включена в общую площадь квартиры 56,96 кв. м.
Согласно проекта, выполненного ООО "КБС-Проект", на основании которого ответчиком осуществлялось строительство жилого дома, проектом в квартире, переданной истцу, предусмотрено два встроенно-пристроенных помещения площадью 1,94 кв. м и 3,9 кв. м, площадь обоих встроенно-пристроенных помещений к квартире учтена с применением понижающего коэффициента 0,3 как 0,58 кв. м и 1,17 кв. м. при определении площади для определения цены договора -55,21 + 0,58 + 1,17 = 56,96 кв. м.
16.07.2013 года между ООО "Новый город" и К.Н.Л. заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11.04.2012 года, по условиям которого поскольку фактическая площадь квартиры по данным технической инвентаризации ООО "Техническая инвентаризация Красноярского края" составила 58,50 кв. м (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом 0,3/0,5), стороны, в соответствии с п. 2.1 договора увеличивают цену договора на 68535,41 рублей.
По квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.09.2013 года К.Н.Л. в ООО "Новый город" оплатила по дополнительному соглашению 68535 рублей 41 копейку.
16.08.2013 года К.Н.Л. обратилась в ООО "Новый город" с заявлением, в котором указала, что согласно представленной застройщиком информации площадь балконов, лоджий в квартире увеличилась по сравнению с проектной с 1,75 кв. м до 3,2 кв. м, на основании чего истцу предложено подписать дополнительное соглашение, а также истцу отказано в передаче ключей от квартиры до подписания дополнительного соглашения, просит дать разъяснения относительно увеличения площади балконов и передать ключи от квартиры.
22.08.2013 года ООО "Новый город" на заявление К.Н.Л. сообщило, что по результатам обмеров, выполненных ООО "Техническая инвентаризация" совокупная площадь балкона и лоджии в квартире истца составила 3,2 кв. м. При расчете площади балкона применен коэффициент 0,3, при расчете площади лоджии применен коэффициент 0,5 в соответствии с п. 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 года N 37.
По представленной ответчиком информации из технического паспорта ООО "Техническая инвентаризация Красноярского края" по результатам обмеров установлено, что площадь квартиры N 192 составила 55,3 кв. м, а площадь лоджий балконов, террас с учетом коэффициентов определена в размере 3,2 кв. м.
Согласно данным технического паспорта от 10.09.2013 года, выданного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ФГУП "РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ-ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ", общая площадь квартиры составила 55,3 кв. м, фактическая площадь балконов, лоджий и т.п. в переданной истцу квартире составила 4,0 кв. м и 2,2 кв. м.
Согласно сообщения ООО КБС-Проект" от 23.01.2014 года в проектной документации в спорной квартире предусмотрены балконы площадью 1,94 кв. м и 3,9 кв. м.
01.11.2013 года К.Н.Л. обратилась в ООО "Новый город" с претензией (л.д. 21) с требованием о возврате излишне удержанных денежных средств в размере 63640 рублей 03 копейки, 11.11.2013 года в ответе на претензию ООО "Новый Город" в удовлетворении заявленных истцом требований отказал, полагая все взаимные расчеты сторон завершенными. При этом, застройщик, ссылаясь на СНиП 31-01-2003, поясняет, что в соответствии с указанным документом балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Лоджией же является встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон (с двух - при угловом положении) помещение. В переданной истцу квартире имеется балкон и лоджия и их совокупная площадь с учетом понижающих коэффициентов к балкону 0,3, а к лоджии 0,5 составляет 3,2 кв. м.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, верно установив фактические обстоятельства дела и правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований К.Н.Л., исходя из того, что согласно условиям договора на участие в долевом строительстве сторонами согласовано применение коэффициента 0,3 кв. м при расчете площади двух, предусмотренных проектом, встроенно-пристроенных помещений в данной квартире, проектной документацией наличие лоджий в квартире истца не предусмотрено, изменения в проектную документацию в установленном порядке не вносились. Вместе с тем, в нарушение требований ст. 421 ГК РФ ответчиком, после завершения строительства объекта долевого участия изменен порядок определения цены договора, а именно порядок определения общей площади объекта долевого участия для расчета цены договора, вместо согласованных при заключении договора коэффициентов 0,3, применяемых при расчете площади встроенно-пристроенных помещений, к одному из встроенно-пристроенных помещений применен коэффициент 0,5.
Поскольку при заключении договора долевого участия стороны согласовали применение при расчете площади квартиры для определения цены договора к встроенно-пристроенным помещениям, входящим в состав квартиры, коэффициента 0,3, оснований для применения по завершении строительства к встроенно-пристроенному помещению коэффициента 0, 5 судом верно не установлено.
Пунктом 2.1 заключенного сторонами договора предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от результатов обмеров завершенного строительством объекта, возможность изменения порядка определения цены договора при его заключении сторонами не предусмотрена.
В соответствие с пп. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
С учетом согласованного сторонами при заключении договора порядка определения общей площади квартиры для определения цены договора истцом оплачена квартира площадью 58,5 кв. м, а фактически истцу передана квартира площадью 57,16 кв. м, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о соразмерном уменьшении цены договора.
При этом, при определении площади фактически переданного истцу объекта строительства верно руководствовался площадью помещений, указанных в техническом паспорте квартиры, согласно которому общая площадь квартиры составила 55,3 кв. м, фактическая площадь балконов, лоджий и т.п. квартире составила 4,0 кв. м и 2,2 кв. м, и с учетом понижающего коэффициента 0,3, площадь объекта долевого строительства составила 57,16 кв. м, следовательно оплате истцом подлежит 2 543 820 рублей 63 копейки, в то время как фактически стоимость квартиры, оплаченная К.Н.Л. составила 2 603 455 рублей 41 копейка и при таком положении, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца разницу в сумме 59 634 рубля 78 копеек.
Доводы апелляционной жалобы о несоответствии площади спорной квартиры, указанной в техническом паспорте представленной ответчиком информации ООО "Техническая инвентаризация Красноярского края", согласно которой площадь балконов, лоджий в спорной квартире с учетом понижающих коэффициентов составит 3,2 кв. м, соответственно общая площадь квартиры составит 58,5 кв. м судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку в данном документе не указана площадь каждого встроенно-пристроенного помещения, не указано какие понижающие коэффициенты применены. Вместе с тем, технический паспорт жилого помещения, из данных которого исходил суд первой инстанции выполнен уполномоченным государственным органом и в силу п. 5 ст. 19 ЖК РФ именно технический паспорт жилых помещений является документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, необходимую, в том числе, для государственного учета жилищного фонда.
Доводы апелляционной жалобы, что заключенным дополнительным соглашением от 16 июля 2013 года стороны согласовали изменение условий договора участия в долевом строительстве, а именно возможность применения коэффициента 0,5 к площади встроенно-пристроенного помещения, верно не были приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку К.Н.Л. на момент подписания указанного соглашения не была предоставлена достоверная информация в силу каких обстоятельств произошло увеличение площади спорной квартиры, что подтверждается обращением истца 16 августа 2013 года к застройщику, на момент подписания данного соглашения технический паспорт квартиры отсутствовал и принимая во внимание, что увеличение стоимости объекта долевого строительства произошло без предусмотренных законом и договором оснований, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции.
Поскольку факт неосновательного получения ООО "Новый город" денежных средств истца установлен, суд первой инстанции обоснованно, в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ взыскал с ответчика в пользу К.Н.Л. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.09.2013 года (дата уплаты денежных средств) по 28.02.2014 года в размере 2 350 рублей 60 копеек, из расчета - 59 634,78 x 8,25% / 360 x 172.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя на основании ст. 31, 28 Закона "О защите прав потребителей", а также о возложении на ответчика со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" обязанности по компенсации истцу морального вреда в размере 2 000 рублей. Размер компенсации определен судом с учетом обстоятельств причинения вреда, требований разумности и справедливости, а также степени вины нарушителя.
Также обоснованно, с учетом ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", и разъяснений, данных в п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд первой инстанции взыскал в пользу истца с ООО "Новый город" штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Решение вопроса о взыскании судебных расходов судом первой инстанции произведено в соответствии с положениями ст. 98 - 103 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Мотивы и правовые основания спора изложены в решении суда подробно и правильно, с анализом всех имеющихся доказательств, ссылкой на закон, оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ст. 330 ГПК РФ основанием для безусловной отмены решения судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 28 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Новый Город" - К.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.А.ПРИЛУЦКАЯ
Судьи
О.Г.НАПРИЕНКОВА
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ КРАСНОЯРСКОГО КРАЕВОГО СУДА ОТ 23.06.2014 ПО ДЕЛУ N 33-5854/2014
Разделы:Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью; Общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме; Управление многоквартирным домом; Техническая эксплуатация жилищного фонда. Предоставление коммунальных услуг
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
КРАСНОЯРСКИЙ КРАЕВОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 23 июня 2014 г. по делу N 33-5854/2014
Судья Михайлова О.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Красноярского краевого суда в составе:
председательствующего: Прилуцкой Л.А.
судей: Тихоновой Ю.Б., Наприенковой О.Г.
при секретаре - Н.
рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Тихоновой Ю.Б.,
дело по иску К.Н.Л. к ООО "Новый город" о защите прав потребителей
по апелляционной жалобе представителя ООО "Новый Город" - К.И.
на решение Советского районного суда г. Красноярска от 28 марта 2014 года, которым постановлено:
"Исковые требования К.Н.Л. к ООО "Новый Город", удовлетворить.
Взыскать с ООО "Новый Город" в пользу К.Н.Л. денежные средства, излишне уплаченные по договору долевого участия в размере 59634 рубля 78 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.09.2013 по 28.02.2014 года в размере 2350 рублей 60 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителей в размере 59634 рубля 78 копеек, компенсацию морального вреда в размере 2000 рублей, судебные расходы в размере 3000 рублей, штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 61810 рублей 08 копеек, а всего 188430 рублей 24 копейки.
Взыскать с ООО "Новый Город" в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 3832 рубля 40 копеек".
Заслушав докладчика, судебная коллегия
установила:
К.Н.Л. обратилась в суд с иском к ООО "Новый город" о защите прав потребителей.
Требования мотивировала тем, что в соответствии с договором участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11 апреля 2012 года, заключенным с ООО "Управляющая строительная компания "Новый Город" (в настоящее время - ООО "Новый город"), и договором уступки права требования от 15 июня 2012 года истец является участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно условиям договора участия в долевом строительстве ответчик - ООО "Новый город" обязался построить и передать в эксплуатацию участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. При заключении указанных договоров все необходимые расчеты с застройщиком были произведены, договорные обязательства истцом исполнены в полном объеме. 16 июля 2013 года застройщиком в адрес участника долевого строительства К.Н.Л. было направлено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11 апреля 2012 года, в котором ООО "Новый город" указало на увеличение площади объекта долевого строительства на 1,54 кв. м, т.к., по мнению застройщика, площадь балконов/лоджий увеличилась с 1,75 кв. м, (с учетом понижающих коэффициентов) до 3,2 кв. м. Вместе с тем, согласно данным технического паспорта от 16 сентября 2013 года, выданного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ФГУП "РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ-ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ", лоджии в квартире, расположенной по адресу: <адрес> отсутствуют, совокупная площадь балконов составила 6,2 кв. м, что с учетом понижающего коэффициента составляет 1,86 кв. м. Таким образом, общая площадь объекта долевого строительства увеличилась на 0,11 кв. м (1,86 кв. м - 1, 75 кв. м), в результате чего цена договора участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 2.1 договора, увеличилась на 4 895 рублей 38 копеек, а не на 68 535 рублей 41 копейку, как указывает застройщик в дополнительном соглашении к договору участия в долевом строительстве от 11 апреля 2012 года. Поскольку условием передачи застройщиком истцу ключей от квартиры была оплата стоимости увеличившейся (по мнению ООО "Новый город") площади квартиры, истец вынуждена была внести на счет застройщика денежные средства в размере 68 535 рублей 41 копейка. Полагая требование застройщика об оплате денежных средств в размере 68 535 рублей 41 копейка незаконным, К.Н.Л. направила в адрес ответчика претензию с требованием о возмещении незаконно полученных денежных средств. В своем ответе от 11 ноября 2013 года ответчик в удовлетворении заявленных истцом требований отказал. С учетом уточнений исковых требований истец просит взыскать с ООО "Новый город" неосновательно полученные денежные средства в размере 59 634 рублей 78 копеек, проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 2350 рублей 60 копеек, неустойку за нарушение срока удовлетворения требований потребителя в размере 59 634 рубля 78 копеек, компенсацию морального вреда в размере 8000 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 3000 рублей.
Судом постановлено приведенное выше решение.
В апелляционной жалобе представитель ООО "Новый Город" - К.И. просит отменить решение как незаконное и необоснованное, вынесенное с нарушением норм материального права. Указывает на то, что судом ошибочно установлено, что ответчик в одностороннем порядке изменил условия договора в части определения общей площади квартиры для определения цены договора, возложив на истца обязанность произвести расчет по договору с применением к одному из встроенно-пристроенных помещений в квартире коэффициента 0,5. 16 июля 2013 года между К.Н.Л. и ООО "Новый Город" заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве, в соответствии с которым цена договора увеличена на 68 535 рублей 41 копейку. Подписав указанное дополнительное соглашение, истица выразила свое согласие на изменение условий договора. Также указывает на то, что договор участия в долевом строительстве предусматривает возможность применения при определении цены договора как коэффициента 0,3, так и коэффициента 0,5, и также предусматривает возможность изменения площади квартиры в случае изменения ее фактической площади, определенной в результате обмеров. Кроме того, полагает, что суд необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства о проведении строительно-технической экспертизы для определения фактической площади встроенно-пристроенных помещений в квартире.
Проверив материалы дела, решение суда, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав пояснения представителя ООО "Новый город" К.И., К.Н.В., представителей К.Н.В. - К.К. и С., судебная коллегия не находит правовых оснований для отмены судебного решения.
Согласно ст. 5 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В соответствии с п. 1 ст. 1102 ГК РФ, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение).
В соответствии с ч. 2 ст. 1107 ГК РФ на сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 395 ГК РФ) с того, времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств.
Согласно ст. 395 ГК РФ, за пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств. Размер процентов определяется существующей в месте жительства кредитора, а если кредитором является юридическое лицо, в месте его нахождения учетной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства или его соответствующей части.
Пункт 1 ст. 424 ГК РФ, предусматривает, что исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон, изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.
При этом в силу п. п. 1, 4 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора и определения его условий.
Как верно установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, на основании договора участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11.04.2012 года, заключенным с ООО "Управляющая строительная компания "Новый Город" (в настоящее время - ООО "Новый город"), и договором уступки права требования от 15.06.2012 года К.Н.Л. является участником долевого строительства многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>.
По условиям договора участия в долевом строительстве застройщик ООО "Новый город" обязался построить и передать в эксплуатацию участнику долевого строительства объект долевого строительства (квартиру), а участник долевого строительства - уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства.
Предметом договора является двухкомнатная квартира N (строительный номер" на 7 этаже в строящемся жилом доме N 8 по адресу г<адрес> общей проектной площадью квартиры без учета балконов/лоджий составляет 55,21 кв. м, с учетом приведенной площади балконов 56,96 кв. м.
Пунктом 2.1 договора участия в долевом строительстве установлено, что цена договора определяется, исходя из цены одного квадратного метра общей площади квартиры (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом 0,3/0,5) в размере 44503,52 и составляет 2534920 рублей (44503,51 x 56,96). По дополнительному соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения в случае если фактическая площадь квартиры, определенная в результате обмеров, произведенных органами технической инвентаризации, будет отличаться от проектной площади квартиры, указанной в п. 1.2 договора. При этом перерасчет цены договора производится по цене квадратного метра, указанной в п. 2.1 настоящего договора.
При заключении договора с истцом согласована проектная площадь квартиры 55,21 кв. м и площадь двух встроенно-пристроенных помещений 1,94 и 3,9 кв. м, которая при определении цены договора учтена с коэффициентом 0,3 как 0,58 и 1,17 и включена в общую площадь квартиры 56,96 кв. м.
Согласно проекта, выполненного ООО "КБС-Проект", на основании которого ответчиком осуществлялось строительство жилого дома, проектом в квартире, переданной истцу, предусмотрено два встроенно-пристроенных помещения площадью 1,94 кв. м и 3,9 кв. м, площадь обоих встроенно-пристроенных помещений к квартире учтена с применением понижающего коэффициента 0,3 как 0,58 кв. м и 1,17 кв. м. при определении площади для определения цены договора -55,21 + 0,58 + 1,17 = 56,96 кв. м.
16.07.2013 года между ООО "Новый город" и К.Н.Л. заключено дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве N ЗГ 8/69 от 11.04.2012 года, по условиям которого поскольку фактическая площадь квартиры по данным технической инвентаризации ООО "Техническая инвентаризация Красноярского края" составила 58,50 кв. м (с учетом площади балконов/лоджий с понижающим коэффициентом 0,3/0,5), стороны, в соответствии с п. 2.1 договора увеличивают цену договора на 68535,41 рублей.
По квитанции к приходному кассовому ордеру от 09.09.2013 года К.Н.Л. в ООО "Новый город" оплатила по дополнительному соглашению 68535 рублей 41 копейку.
16.08.2013 года К.Н.Л. обратилась в ООО "Новый город" с заявлением, в котором указала, что согласно представленной застройщиком информации площадь балконов, лоджий в квартире увеличилась по сравнению с проектной с 1,75 кв. м до 3,2 кв. м, на основании чего истцу предложено подписать дополнительное соглашение, а также истцу отказано в передаче ключей от квартиры до подписания дополнительного соглашения, просит дать разъяснения относительно увеличения площади балконов и передать ключи от квартиры.
22.08.2013 года ООО "Новый город" на заявление К.Н.Л. сообщило, что по результатам обмеров, выполненных ООО "Техническая инвентаризация" совокупная площадь балкона и лоджии в квартире истца составила 3,2 кв. м. При расчете площади балкона применен коэффициент 0,3, при расчете площади лоджии применен коэффициент 0,5 в соответствии с п. 3.37 Приказа Минземстроя РФ от 04.08.1998 года N 37.
По представленной ответчиком информации из технического паспорта ООО "Техническая инвентаризация Красноярского края" по результатам обмеров установлено, что площадь квартиры N 192 составила 55,3 кв. м, а площадь лоджий балконов, террас с учетом коэффициентов определена в размере 3,2 кв. м.
Согласно данным технического паспорта от 10.09.2013 года, выданного Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии ФГУП "РОСТЕХИНВЕНТАРИЗАЦИЯ-ФЕДЕРАЛЬНОЕ БТИ", общая площадь квартиры составила 55,3 кв. м, фактическая площадь балконов, лоджий и т.п. в переданной истцу квартире составила 4,0 кв. м и 2,2 кв. м.
Согласно сообщения ООО КБС-Проект" от 23.01.2014 года в проектной документации в спорной квартире предусмотрены балконы площадью 1,94 кв. м и 3,9 кв. м.
01.11.2013 года К.Н.Л. обратилась в ООО "Новый город" с претензией (л.д. 21) с требованием о возврате излишне удержанных денежных средств в размере 63640 рублей 03 копейки, 11.11.2013 года в ответе на претензию ООО "Новый Город" в удовлетворении заявленных истцом требований отказал, полагая все взаимные расчеты сторон завершенными. При этом, застройщик, ссылаясь на СНиП 31-01-2003, поясняет, что в соответствии с указанным документом балконом является выступающая из плоскости стены фасада огражденная площадка. Лоджией же является встроенное или пристроенное, открытое во внешнее пространство, огражденное с трех сторон (с двух - при угловом положении) помещение. В переданной истцу квартире имеется балкон и лоджия и их совокупная площадь с учетом понижающих коэффициентов к балкону 0,3, а к лоджии 0,5 составляет 3,2 кв. м.
В соответствии с положениями ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом, принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Дав надлежащую оценку представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, верно установив фактические обстоятельства дела и правильно применив нормы материального права, регулирующие спорные правоотношения, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований К.Н.Л., исходя из того, что согласно условиям договора на участие в долевом строительстве сторонами согласовано применение коэффициента 0,3 кв. м при расчете площади двух, предусмотренных проектом, встроенно-пристроенных помещений в данной квартире, проектной документацией наличие лоджий в квартире истца не предусмотрено, изменения в проектную документацию в установленном порядке не вносились. Вместе с тем, в нарушение требований ст. 421 ГК РФ ответчиком, после завершения строительства объекта долевого участия изменен порядок определения цены договора, а именно порядок определения общей площади объекта долевого участия для расчета цены договора, вместо согласованных при заключении договора коэффициентов 0,3, применяемых при расчете площади встроенно-пристроенных помещений, к одному из встроенно-пристроенных помещений применен коэффициент 0,5.
Поскольку при заключении договора долевого участия стороны согласовали применение при расчете площади квартиры для определения цены договора к встроенно-пристроенным помещениям, входящим в состав квартиры, коэффициента 0,3, оснований для применения по завершении строительства к встроенно-пристроенному помещению коэффициента 0, 5 судом верно не установлено.
Пунктом 2.1 заключенного сторонами договора предусмотрена возможность изменения цены договора в зависимости от результатов обмеров завершенного строительством объекта, возможность изменения порядка определения цены договора при его заключении сторонами не предусмотрена.
В соответствие с пп. 2 п. 2 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в случае, если объект долевого строительства построен застройщиком с отступлениями от условий договора, участник долевого строительства вправе потребовать соразмерного уменьшения цены договора.
С учетом согласованного сторонами при заключении договора порядка определения общей площади квартиры для определения цены договора истцом оплачена квартира площадью 58,5 кв. м, а фактически истцу передана квартира площадью 57,16 кв. м, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требования истца о соразмерном уменьшении цены договора.
При этом, при определении площади фактически переданного истцу объекта строительства верно руководствовался площадью помещений, указанных в техническом паспорте квартиры, согласно которому общая площадь квартиры составила 55,3 кв. м, фактическая площадь балконов, лоджий и т.п. квартире составила 4,0 кв. м и 2,2 кв. м, и с учетом понижающего коэффициента 0,3, площадь объекта долевого строительства составила 57,16 кв. м, следовательно оплате истцом подлежит 2 543 820 рублей 63 копейки, в то время как фактически стоимость квартиры, оплаченная К.Н.Л. составила 2 603 455 рублей 41 копейка и при таком положении, суд первой инстанции обоснованно взыскал с ответчика в пользу истца разницу в сумме 59 634 рубля 78 копеек.
Доводы апелляционной жалобы о несоответствии площади спорной квартиры, указанной в техническом паспорте представленной ответчиком информации ООО "Техническая инвентаризация Красноярского края", согласно которой площадь балконов, лоджий в спорной квартире с учетом понижающих коэффициентов составит 3,2 кв. м, соответственно общая площадь квартиры составит 58,5 кв. м судебная коллегия не может принять во внимание, поскольку в данном документе не указана площадь каждого встроенно-пристроенного помещения, не указано какие понижающие коэффициенты применены. Вместе с тем, технический паспорт жилого помещения, из данных которого исходил суд первой инстанции выполнен уполномоченным государственным органом и в силу п. 5 ст. 19 ЖК РФ именно технический паспорт жилых помещений является документом, содержащим техническую и иную информацию о жилых помещениях, необходимую, в том числе, для государственного учета жилищного фонда.
Доводы апелляционной жалобы, что заключенным дополнительным соглашением от 16 июля 2013 года стороны согласовали изменение условий договора участия в долевом строительстве, а именно возможность применения коэффициента 0,5 к площади встроенно-пристроенного помещения, верно не были приняты во внимание судом первой инстанции, поскольку К.Н.Л. на момент подписания указанного соглашения не была предоставлена достоверная информация в силу каких обстоятельств произошло увеличение площади спорной квартиры, что подтверждается обращением истца 16 августа 2013 года к застройщику, на момент подписания данного соглашения технический паспорт квартиры отсутствовал и принимая во внимание, что увеличение стоимости объекта долевого строительства произошло без предусмотренных законом и договором оснований, судебная коллегия полагает возможным согласиться с выводами суда первой инстанции.
Поскольку факт неосновательного получения ООО "Новый город" денежных средств истца установлен, суд первой инстанции обоснованно, в соответствии с положениями ст. 395 ГК РФ взыскал с ответчика в пользу К.Н.Л. проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 09.09.2013 года (дата уплаты денежных средств) по 28.02.2014 года в размере 2 350 рублей 60 копеек, из расчета - 59 634,78 x 8,25% / 360 x 172.
Судебная коллегия соглашается с выводами суда первой инстанции о взыскании с ответчика неустойки за нарушение срока удовлетворения требования потребителя на основании ст. 31, 28 Закона "О защите прав потребителей", а также о возложении на ответчика со ст. 15 Закона РФ "О защите прав потребителей" обязанности по компенсации истцу морального вреда в размере 2 000 рублей. Размер компенсации определен судом с учетом обстоятельств причинения вреда, требований разумности и справедливости, а также степени вины нарушителя.
Также обоснованно, с учетом ст. 13 Закона РФ "О защите прав потребителей", и разъяснений, данных в п. 46 Постановления Пленума ВС РФ N 17 от 28 июня 2012 года "О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей", суд первой инстанции взыскал в пользу истца с ООО "Новый город" штраф в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Решение вопроса о взыскании судебных расходов судом первой инстанции произведено в соответствии с положениями ст. 98 - 103 ГПК РФ.
Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта, влияли на обоснованность и законность постановленного решения, либо опровергали выводы суда первой инстанции.
Мотивы и правовые основания спора изложены в решении суда подробно и правильно, с анализом всех имеющихся доказательств, ссылкой на закон, оснований для признания произведенной судом оценки доказательств неправильной, о чем ставится вопрос в апелляционной жалобе, не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу ст. 330 ГПК РФ основанием для безусловной отмены решения судом не допущено.
Руководствуясь ст. 328 - 329 ГПК РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Советского районного суда г. Красноярска от 28 марта 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу представителя ООО "Новый Город" - К.И. - без удовлетворения.
Председательствующий
Л.А.ПРИЛУЦКАЯ
Судьи
О.Г.НАПРИЕНКОВА
Ю.Б.ТИХОНОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)