Судебные решения, арбитраж
Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена "01" июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" июля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от истца (индивидуального предпринимателя Борзенковой Надежды Агафоновны): Пешков В.С., представитель по доверенности от 01.07.2013 N 39 АА 0559945
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска"
на решение (определение) Арбитражного суда Красноярского края
от "08" апреля 2015 года по делу N А33-20853/2014,
принятое судьей Альтергот М.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Борзенкова Надежда Агафоновна (далее - Борзенкова Н.А. истец) (ИНН 245700005170, ОГРН 304245711200113, г. Норильск) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному учреждению "Управление имущества администрации города Норильска" (далее - ответчик) (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, г. Норильск), в котором просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666,4 кв. м, изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:
1.1. Абзац 1 пункта 2.1. договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей редакции:
"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 9 757 000 (Девять миллионов семьсот пятьдесят семь тысяч) рублей."
1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 9 757 000 рублей, изложив его в редакции истца.
Решением от 08.04.2015 урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск; район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666, 4 кв. м, суд изложил спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:
1.1. Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей, новой редакции:
"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 8 268 644 рублей 07 копеек без учета НДС. ".
1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 8 268 644 рублей 07 копеек без учета НДС, изложив его в редакции истца.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в отчете N 020/14-Р, является обязательной для указания в спорном договоре купли-продажи; выводы суда о рекомендательном характере такой оценки являются неверными и нарушают единообразие в толковании и применении норм права; судом необоснованно отклонено ходатайство ответчика о привлечении ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в качестве соответчика; представленное экспертное заключение N 13-2015 является недопустимым доказательством по делу
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 01.07.2015.
От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы оценки рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой он просит поручить ООО "Таймырский центр независимой экспертизы", в удовлетворении заявленного ходатайства судом первой инстанции было отказано.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Между тем, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной оценочной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции, наличие противоречий в заключении эксперта. Само по себе несогласие с выводами эксперта по вопросам, поставленным перед экспертом, без сопоставления этих выводов с другими доказательствами по делу, не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы.
Судом апелляционной инстанции установлено, что представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение N 13-2015 от 24.02.2015 отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для назначения повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Комитет по управлению имуществом города Норильска (арендодатель) и ООО "Элиса" (арендатор) заключили договор аренды от 31.10.1995 N 33, согласно п. 1.1 которого, на основании договора купли-продажи N 12 от 28.09.1994 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, ул. Ленина, 47, общей площадью 649 кв. м, для использования в целях осуществления коммерческой деятельности. Срок действия договора - с 01.10.1995 по 31.12.2009 (п. 1.2 договора). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 31.10.1995.
21.03.2000 в договор аренды от 31.10.1995 N 33 внесены изменения в части указания адреса объекта: г. Норильск, пр. Ленинский, 47, общая площадь объекта 664,7 кв. м, срок действия договора указан с 01.01.1995.
ООО "Элиса" (арендатор) и индивидуальный предприниматель Борзенкова Н.А. (новый арендатор) заключили договор перенайма N 3 от 03.02.2000, согласно п. 1.1 которого арендатор с согласия арендодателя передает новому арендатору, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды N 33 от 31.10.1995, заключенному с арендодателем на аренду нежилого помещения, общей площадью 664,7 кв. м, по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, 47, для размещения магазина хозяйственных товаров. Договор действует до 31.12.2009 (п. 1.4 договора).
Индивидуальный предприниматель Борзенкова Н.А. в письме от 24.06.2009 N 19, адресованном управлению имущества Администрации г. Норильска, просила принять пакет документов на приватизацию, в собственность арендатора, арендуемого объекта по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, д. 47, на правах первоочередного права приватизации арендатором, заключить договор купли-продажи в рассрочку на 5 лет.
Управление имуществом города Норильска (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Борзенкова Н.А. (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.02.2010 N 4480-А (в редакции соглашения от 20.09.2012), согласно п. 1.1 которого на основании распоряжения администрации г. Норильска N 205 от 28.01.2010 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование определенное настоящим договором нежилое помещение по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, пом. 257, общей площадью 666,40 кв. м, с кадастровым (условным) номером 24:55:0000000:25764, для размещения магазина промышленных товаров. Срок действия договора - с 01.01.2010 до 01.07.2015 (п. 1.2 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 24.02.2010.
В письме от 13.05.2013 N 150-1628/154 управление имущества администрации г. Норильска отказало индивидуальному предпринимателю Борзенковой Н.А. в предоставлении преимущественного права заключения договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, д. 47, в связи с тем, что арендуемый объект не находился в пользовании непрерывно в течение двух лет.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2013 по делу N А33-10676/2013 признано недействительным изложенное в письме "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 13.05.2013 (исх. N 150-1628/154) решение муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" об отказе индивидуальному предпринимателю Борзенковой Н.А. в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, д. 47. Суд обязал муниципальное учреждение "Управление имущества администрации города Норильска" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Борзенковой Н.А., а именно, произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановлением администрации г. Норильска от 22.08.2014 N 484 принято решение о приватизации объектов муниципального недвижимого имущества, в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером 24:55:0000000:25764, по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666,4 кв. м. Как указано в приложении к данному постановлению, рыночная стоимость данного объекта равна 40 446 500 руб.
Письмом от 25.08.2014 N 150-4160/153 управление имущества администрации г. Норильска направило индивидуальному предпринимателю Борзенковой Н.А. подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилого помещения 257, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, общей площадью 666,4 кв. м. Согласно отметке на документе, письмо получено представителем истца 27.08.2014.
Согласно данному проекту пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 40 446 500 рублей (сорок миллионов четыреста сорок шесть тысяч пятьсот) рублей." График платежей к договору купли-продажи изложен исходя из общей цены объекта, равной 40 446 500 рублей.
Как следует из представленного в дело отчета от 30.06.2014 N 020/14-Р, выполненного ООО "Норильское автоэкспертное бюро" на основании муниципального контракта N 0319300016014000010 от 04.06.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666,4 кв. м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.01.2013 составляет 40 446 500 рублей.
Истец, не согласившись с рядом условий (пункт 2.1, графиком платежей к договору купли-продажи), изложенных в проекте договора купли-продажи, письмом от 07.09.2014 N 0709/2014 направил в адрес ответчика подписанный протокол разногласий, согласно которому предложил изложить спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:
1.1. Абзац 1 пункта 2.1. договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей редакции:
"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 9 757 000 (Девять миллионов семьсот пятьдесят семь тысяч) рублей."
1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 9 757 000 рублей, изложив его в следующей новой редакции.
Как следует из представленного в дело отчета от 30.05.2014 N 41/14 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "КВК", величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 9 724 160 рублей, без учета НДС, по состоянию на 16.09.2009.
Письмом от 15.09.2014 N 150-4567/153 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункт 2.1, график платежей к договору купли-продажи в первоначальной редакции договора.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением "Управление имущества администрации города Норильска" разногласия при заключении договора.
При рассмотрении настоящего дела, судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет N 29-2015 от 24.02.2015 (заключение эксперта N 13-2015 от 24.02.2015), экспертом установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 16.09.2009 в размере 9 757 000 рублей, с учетом НДС 18% (уточнение даты оценки в письменном пояснении исх. N 21-03-15 от 18.03.2015).
Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд принять пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:
Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей, новой редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 8 268 644 рубля 07 копеек без учета НДС. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 8 268 644 рубля 07 копеек без учета НДС".
В материалы дела истцом также представлены: справка от 17.10.2014 о состоянии внутренней отделки объекта оценки по состоянию на 16.09.2009; справка о расходах на содержание помещения N 2 от 23.12.2014 (5 550 461 рубля 06 копеек за 2009 год), справка о балансовой стоимости (получена от МУ "Управление имущества администрации города Норильска" 19.01.2015); свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕК 777068 от 26.11.2012; кадастровый паспорт помещения от 10.05.2012; технический паспорт помещения по состоянию на 07.07.2010.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату спорного нежилого помещения. Такое право подтверждено решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2013 по делу N А33-10676/2013.
Настоящий спор между сторонами возник при определении цены нежилого здания, равной его рыночной стоимости.
Суд первой инстанции, руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, пришел к выводу о том, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора. С учетом данного вывода, редакция пункта 2.1 договора купли-продажи, график платежей к договору купли-продажи был принят судом первой инстанции в редакции истца.
Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции указал, что доводы ответчика о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в отчете N 020/14-Р, является обязательной для указания в спорном договоре купли-продажи.
Указанные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Законом N 159-ФЗ не установлена обязательность определения независимым оценщиком величины рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащей применению сторонами при заключении договора купли-продажи.
В информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
При рассмотрении спора, связанного с разрешением разногласий относительно рыночной цены объектов недвижимости, суд первой инстанции вправе назначить судебную экспертизу с целью установления рыночной цены имущества и не связан сведениями о рыночной цене, представленными независимым оценщиком, привлеченным стороной сделки.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Судом апелляционной инстанции установлено, что из представленного отчета ООО "Норильское автоэкспертное бюро" от 30.06.2014 N 020/14-Р об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.09.2009, а на иную дату - 23.01.2013, указанный отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость выкупаемого имущества.
Вместе с тем, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.
Поскольку из отчета ООО "Норильское автоэкспертное бюро" от 30.06.2014 N 020/14-Р об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.09.2009), а на иную дату - 23.01.2013, указанный отчет был обосновано не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость выкупаемого имущества.
Таким образом, учитывая наличие между сторонами спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, недопустимость представленного отчета и вышеизложенные разъяснения законодательства, суд первой инстанции в целях разрешения спора по настоящему делу правомерно назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту Лукину Александру Александровичу (далее - Лукин А.А.)
Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения N 257 по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, д. 47, определена в сумме 9 757 000 рублей, с учетом НДС 18%. Рыночная стоимость определена по состоянию на 16.09.2009 (дата оценки уточнена экспертом в письменном пояснении исх. N 21-03-15 от 18.03.2015).
Доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.
Учитывая, что в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при ее указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Законом N 159-ФЗ необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%), суд первой инстанции правомерно определил, что в спорном договоре купли-продажи цена объекта по итогам судебной экспертизы должна быть указана в размере 8 268 644 рублей 07 копеек без учета НДС (из расчета: 9 757 000 рублей с НДС: 118 х 100 = 8 268 644 рублей 07 копеек без НДС).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом НДС, исходя из выводов экспертного заключения. С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований).
Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, доводы о занижении рыночной стоимости здания носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.
Повторно проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.
Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлены. Не имеется в деле и доказательств того, что заключение эксперта не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По сути, возражения ответчика относительно проведенной экспертизы сводятся к несогласию с результатами данной экспертизы.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика о недопустимости указанного доказательства подлежат отклонению.
Довод ответчика о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства ответчика о привлечении ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в качестве соответчика также не нашли своего подтверждения.
В соответствии с частью 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальное соучастие допускается, если:
1) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков,
2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание,
3) предметом спора являются однородные права и обязанности.
Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель истца возражал относительно привлечения к участию в деле соответчика.
Частью 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).
Согласно части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
В силу части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.
Частью 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.
Таким образом, исходя из системного анализа положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечение соответчика к участию в деле возможно лишь при согласии истца, а при отсутствии такого согласия, лишь в случае, когда федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика.
Предметом иска, заявленного в рамках настоящего требования, является требование об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. ООО "Норильское автоэкспертное предприятие" не является участником указанных отношений.
Законом в данном случае не предусмотрено обязательное участие общества с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное предприятие" в качестве соответчика в настоящем деле.
С учетом изложенных обстоятельств, а также, поскольку в силу части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответчик привлекается к участию в деле с согласия истца, а истец возражает против привлечения в качестве соответчика по делу ООО "Норильское автоэкспертное бюро", у суда первой инстанции обосновано отсутствовали основания для удовлетворения заявленного ходатайства.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" апреля 2015 года по делу N А33-20853/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ТРЕТЬЕГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 03.07.2015 ПО ДЕЛУ N А33-20853/2014
Разделы:Купля-продажа недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 июля 2015 г. по делу N А33-20853/2014
Резолютивная часть постановления объявлена "01" июля 2015 года.
Полный текст постановления изготовлен "03" июля 2015 года.
Третий арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего - Бабенко А.Н.,
судей: Белан Н.Н., Магда О.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Егоровой Е.В.,
при участии:
от истца (индивидуального предпринимателя Борзенковой Надежды Агафоновны): Пешков В.С., представитель по доверенности от 01.07.2013 N 39 АА 0559945
рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска"
на решение (определение) Арбитражного суда Красноярского края
от "08" апреля 2015 года по делу N А33-20853/2014,
принятое судьей Альтергот М.А.,
установил:
индивидуальный предприниматель Борзенкова Надежда Агафоновна (далее - Борзенкова Н.А. истец) (ИНН 245700005170, ОГРН 304245711200113, г. Норильск) обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к муниципальному учреждению "Управление имущества администрации города Норильска" (далее - ответчик) (ИНН 2457058236, ОГРН 1052457011276, г. Норильск), в котором просит суд урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666,4 кв. м, изложив спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:
1.1. Абзац 1 пункта 2.1. договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей редакции:
"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 9 757 000 (Девять миллионов семьсот пятьдесят семь тысяч) рублей."
1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 9 757 000 рублей, изложив его в редакции истца.
Решением от 08.04.2015 урегулированы разногласия между истцом и ответчиком, возникшие при заключении договора купли-продажи нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, город Норильск; район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666, 4 кв. м, суд изложил спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:
1.1. Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей, новой редакции:
"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 8 268 644 рублей 07 копеек без учета НДС. ".
1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 8 268 644 рублей 07 копеек без учета НДС, изложив его в редакции истца.
Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился в Третий арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, просил отменить обжалуемое решение, в обоснование доводов, изложенных в апелляционной жалобе, указал, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в отчете N 020/14-Р, является обязательной для указания в спорном договоре купли-продажи; выводы суда о рекомендательном характере такой оценки являются неверными и нарушают единообразие в толковании и применении норм права; судом необоснованно отклонено ходатайство ответчика о привлечении ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в качестве соответчика; представленное экспертное заключение N 13-2015 является недопустимым доказательством по делу
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда жалоба принята к производству, ее рассмотрение назначено на 01.07.2015.
От истца в материалы дела поступил отзыв, в котором доводы апелляционной жалобы отклонены.
Надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы иные лица, участвующие в деле, своих представителей в судебное заседание не направили, в связи с чем, апелляционная жалоба рассматривается в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, на основании статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Судом апелляционной инстанции установлено, что в материалы дела от ответчика поступило ходатайство о проведении повторной экспертизы.
Рассмотрев ходатайство о назначении повторной экспертизы, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно части 3 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.
Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции от ответчика поступило ходатайство о назначении повторной экспертизы оценки рыночной стоимости спорного объекта, проведение которой он просит поручить ООО "Таймырский центр независимой экспертизы", в удовлетворении заявленного ходатайства судом первой инстанции было отказано.
Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов. На основании части 2 статьи 64, части 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключения экспертов являются доказательствами по делу и оцениваются наряду с другими доказательствами. Вопрос о необходимости проведения повторной экспертизы согласно статьям 82 и 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относится к компетенции суда, разрешающего дело по существу. Удовлетворение ходатайства о проведении повторной экспертизы является правом, а не обязанностью суда, которое он может реализовать в случае, если с учетом всех обстоятельств дела придет к выводу о необходимости осуществления такого процессуального действия для правильного разрешения спора.
Повторная экспертиза назначается в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта. Между тем, с учетом имеющихся в материалах дела доказательств, суд апелляционной инстанции не усматривает обстоятельств, вызывающих сомнения в обоснованности проведенной оценочной экспертизы при рассмотрении дела в суде первой инстанции, наличие противоречий в заключении эксперта. Само по себе несогласие с выводами эксперта по вопросам, поставленным перед экспертом, без сопоставления этих выводов с другими доказательствами по делу, не является достаточным основанием для назначения повторной экспертизы.
Судом апелляционной инстанции установлено, что представленное в материалы настоящего дела экспертное заключение N 13-2015 от 24.02.2015 отвечает требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, оснований для назначения повторной экспертизы у суда апелляционной инстанции не имеется.
С учетом изложенного, суд апелляционной инстанции определил в удовлетворении ходатайства о назначении повторной экспертизы отказать.
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в отзыве на апелляционную жалобу.
При повторном рассмотрении настоящего дела арбитражным апелляционным судом установлены следующие обстоятельства.
Комитет по управлению имуществом города Норильска (арендодатель) и ООО "Элиса" (арендатор) заключили договор аренды от 31.10.1995 N 33, согласно п. 1.1 которого, на основании договора купли-продажи N 12 от 28.09.1994 арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Норильск, ул. Ленина, 47, общей площадью 649 кв. м, для использования в целях осуществления коммерческой деятельности. Срок действия договора - с 01.10.1995 по 31.12.2009 (п. 1.2 договора). Нежилое помещение передано по акту приема-передачи от 31.10.1995.
21.03.2000 в договор аренды от 31.10.1995 N 33 внесены изменения в части указания адреса объекта: г. Норильск, пр. Ленинский, 47, общая площадь объекта 664,7 кв. м, срок действия договора указан с 01.01.1995.
ООО "Элиса" (арендатор) и индивидуальный предприниматель Борзенкова Н.А. (новый арендатор) заключили договор перенайма N 3 от 03.02.2000, согласно п. 1.1 которого арендатор с согласия арендодателя передает новому арендатору, а новый арендатор принимает на себя в полном объеме все права и обязанности арендатора по договору аренды N 33 от 31.10.1995, заключенному с арендодателем на аренду нежилого помещения, общей площадью 664,7 кв. м, по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, 47, для размещения магазина хозяйственных товаров. Договор действует до 31.12.2009 (п. 1.4 договора).
Индивидуальный предприниматель Борзенкова Н.А. в письме от 24.06.2009 N 19, адресованном управлению имущества Администрации г. Норильска, просила принять пакет документов на приватизацию, в собственность арендатора, арендуемого объекта по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, д. 47, на правах первоочередного права приватизации арендатором, заключить договор купли-продажи в рассрочку на 5 лет.
Управление имуществом города Норильска (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Борзенкова Н.А. (арендатор) заключили договор аренды объекта недвижимого имущества муниципальной собственности от 24.02.2010 N 4480-А (в редакции соглашения от 20.09.2012), согласно п. 1.1 которого на основании распоряжения администрации г. Норильска N 205 от 28.01.2010 арендодатель обязуется предоставить арендатору во временное владение и пользование определенное настоящим договором нежилое помещение по адресу: г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, пом. 257, общей площадью 666,40 кв. м, с кадастровым (условным) номером 24:55:0000000:25764, для размещения магазина промышленных товаров. Срок действия договора - с 01.01.2010 до 01.07.2015 (п. 1.2 договора). Помещение передано по акту приема-передачи от 24.02.2010.
В письме от 13.05.2013 N 150-1628/154 управление имущества администрации г. Норильска отказало индивидуальному предпринимателю Борзенковой Н.А. в предоставлении преимущественного права заключения договора купли-продажи нежилого помещения по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, д. 47, в связи с тем, что арендуемый объект не находился в пользовании непрерывно в течение двух лет.
Решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2013 по делу N А33-10676/2013 признано недействительным изложенное в письме "Об отказе в предоставлении преимущественного права" от 13.05.2013 (исх. N 150-1628/154) решение муниципального учреждения "Управление имущества администрации города Норильска" об отказе индивидуальному предпринимателю Борзенковой Н.А. в реализации преимущественного права на приобретение при возмездном отчуждении из муниципальной собственности объекта недвижимого имущества муниципальной собственности, расположенного по адресу: г. Норильск, пр. Ленинский, д. 47. Суд обязал муниципальное учреждение "Управление имущества администрации города Норильска" устранить допущенные нарушения прав и законных интересов индивидуального предпринимателя Борзенковой Н.А., а именно, произвести действия, предусмотренные частью 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности, и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Постановлением администрации г. Норильска от 22.08.2014 N 484 принято решение о приватизации объектов муниципального недвижимого имущества, в том числе: нежилого помещения с кадастровым номером 24:55:0000000:25764, по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666,4 кв. м. Как указано в приложении к данному постановлению, рыночная стоимость данного объекта равна 40 446 500 руб.
Письмом от 25.08.2014 N 150-4160/153 управление имущества администрации г. Норильска направило индивидуальному предпринимателю Борзенковой Н.А. подписанный со своей стороны проект договора купли-продажи нежилого помещения 257, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, общей площадью 666,4 кв. м. Согласно отметке на документе, письмо получено представителем истца 27.08.2014.
Согласно данному проекту пункт 2.1. договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 40 446 500 рублей (сорок миллионов четыреста сорок шесть тысяч пятьсот) рублей." График платежей к договору купли-продажи изложен исходя из общей цены объекта, равной 40 446 500 рублей.
Как следует из представленного в дело отчета от 30.06.2014 N 020/14-Р, выполненного ООО "Норильское автоэкспертное бюро" на основании муниципального контракта N 0319300016014000010 от 04.06.2014, об оценке рыночной стоимости нежилого помещения, расположенного по адресу: Красноярский край, г. Норильск, район Центральный, пр. Ленинский, д. 47, помещение 257, общей площадью 666,4 кв. м, рыночная стоимость помещения по состоянию на 23.01.2013 составляет 40 446 500 рублей.
Истец, не согласившись с рядом условий (пункт 2.1, графиком платежей к договору купли-продажи), изложенных в проекте договора купли-продажи, письмом от 07.09.2014 N 0709/2014 направил в адрес ответчика подписанный протокол разногласий, согласно которому предложил изложить спорные положения договора купли-продажи в следующей редакции:
1.1. Абзац 1 пункта 2.1. договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей редакции:
"2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 9 757 000 (Девять миллионов семьсот пятьдесят семь тысяч) рублей."
1.2. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 9 757 000 рублей, изложив его в следующей новой редакции.
Как следует из представленного в дело отчета от 30.05.2014 N 41/14 об оценке рыночной стоимости имущества, выполненного обществом с ограниченной ответственностью "Фирма "КВК", величина рыночной стоимости спорного нежилого помещения определена в размере 9 724 160 рублей, без учета НДС, по состоянию на 16.09.2009.
Письмом от 15.09.2014 N 150-4567/153 ответчик направил в адрес истца протокол согласования разногласий на протокол разногласий к проекту договора, в котором предложил оставить пункт 2.1, график платежей к договору купли-продажи в первоначальной редакции договора.
Истец обратился в арбитражный суд с иском к ответчику, в котором просит суд урегулировать возникшие между ним и муниципальным учреждением "Управление имущества администрации города Норильска" разногласия при заключении договора.
При рассмотрении настоящего дела, судом была назначена оценочная экспертиза, в рамках которой был подготовлен отчет N 29-2015 от 24.02.2015 (заключение эксперта N 13-2015 от 24.02.2015), экспертом установлена рыночная стоимость спорного объекта недвижимости по состоянию на 16.09.2009 в размере 9 757 000 рублей, с учетом НДС 18% (уточнение даты оценки в письменном пояснении исх. N 21-03-15 от 18.03.2015).
Истцом, на основании заключения эксперта, уточнен предмет исковых требований, истец просит суд принять пункт 2.1 договора купли-продажи в следующей редакции:
Абзац 1 пункт 2.1 договора купли-продажи изменить, изложив его в следующей, новой редакции: "2.1. Рыночная стоимость Объекта составляет 8 268 644 рубля 07 копеек без учета НДС. График платежей к договору купли-продажи изменить в части размера сумм выплат исходя из общей цены объекта равной 8 268 644 рубля 07 копеек без учета НДС".
В материалы дела истцом также представлены: справка от 17.10.2014 о состоянии внутренней отделки объекта оценки по состоянию на 16.09.2009; справка о расходах на содержание помещения N 2 от 23.12.2014 (5 550 461 рубля 06 копеек за 2009 год), справка о балансовой стоимости (получена от МУ "Управление имущества администрации города Норильска" 19.01.2015); свидетельство о государственной регистрации права 24 ЕК 777068 от 26.11.2012; кадастровый паспорт помещения от 10.05.2012; технический паспорт помещения по состоянию на 07.07.2010.
Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии с частью 3 статьи 15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимаемые судом решения, постановления, определения должны быть законными, обоснованными и мотивированными.
Согласно части 1 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены или изменения, исходя из следующего.
В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) субъекты малого предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).
В соответствии со статьей 3 Закона N 135-ФЗ под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой этот объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
На основании положений частей 2, 3 статьи 9 Федерального закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
Согласно пункту 4 статьи 4 Федерального закона N 159-ФЗ в случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение 30 дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
В силу статьи 550 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
Согласно пункту 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
В случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Как установлено судом и не оспаривается представителями лиц, участвующих в деле, у истца имеется преимущественное право на приобретение в собственность за плату спорного нежилого помещения. Такое право подтверждено решением Арбитражного суда Красноярского края от 29.10.2013 по делу N А33-10676/2013.
Настоящий спор между сторонами возник при определении цены нежилого здания, равной его рыночной стоимости.
Суд первой инстанции, руководствуясь нормами пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 4 Закона N 159-ФЗ, пришел к выводу о том, что ответчик обязан заключить с истцом договор купли-продажи нежилых помещений по цене, определенной в процессе разрешения спора. С учетом данного вывода, редакция пункта 2.1 договора купли-продажи, график платежей к договору купли-продажи был принят судом первой инстанции в редакции истца.
Ответчик, обжалуя решение суда первой инстанции указал, что доводы ответчика о том, что рыночная стоимость объекта оценки, определенная ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в отчете N 020/14-Р, является обязательной для указания в спорном договоре купли-продажи.
Указанные доводы подлежат отклонению по следующим основаниям.
Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
Законом N 159-ФЗ не установлена обязательность определения независимым оценщиком величины рыночной стоимости муниципального имущества, подлежащей применению сторонами при заключении договора купли-продажи.
В информационном письме от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной и, следовательно, самостоятельное ее оспаривание посредством предъявления отдельного иска не допускается.
При рассмотрении спора, связанного с разрешением разногласий относительно рыночной цены объектов недвижимости, суд первой инстанции вправе назначить судебную экспертизу с целью установления рыночной цены имущества и не связан сведениями о рыночной цене, представленными независимым оценщиком, привлеченным стороной сделки.
В силу статьи 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.
Судом апелляционной инстанции установлено, что из представленного отчета ООО "Норильское автоэкспертное бюро" от 30.06.2014 N 020/14-Р об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.09.2009, а на иную дату - 23.01.2013, указанный отчет не может быть принят в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость выкупаемого имущества.
Вместе с тем, оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Аналогичные выводы содержатся в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 18.10.2012 N 7240/12 по делу N А57-9149/2010, от 25.12.2012 N 9785/12 по делу N А46-764/2011.
Поскольку из отчета ООО "Норильское автоэкспертное бюро" от 30.06.2014 N 020/14-Р об оценке спорного имущества следует, что рыночная стоимость определялась не на дату поступления в уполномоченный орган заявления предпринимателя о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества 16.09.2009), а на иную дату - 23.01.2013, указанный отчет был обосновано не принят судом первой инстанции в качестве надлежащего доказательства, определяющего рыночную стоимость выкупаемого имущества.
Таким образом, учитывая наличие между сторонами спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, недопустимость представленного отчета и вышеизложенные разъяснения законодательства, суд первой инстанции в целях разрешения спора по настоящему делу правомерно назначил судебную экспертизу, проведение которой поручено эксперту Лукину Александру Александровичу (далее - Лукин А.А.)
Согласно заключению эксперта, рыночная стоимость нежилого помещения N 257 по адресу: г. Норильск, Ленинский пр-т, д. 47, определена в сумме 9 757 000 рублей, с учетом НДС 18%. Рыночная стоимость определена по состоянию на 16.09.2009 (дата оценки уточнена экспертом в письменном пояснении исх. N 21-03-15 от 18.03.2015).
Доказательства недостоверности данного отчета ответчиком в материалы дела не представлены.
Учитывая, что в рассматриваемом случае рыночная цена объекта, при ее указании в договоре купли-продажи по выкупу арендуемого субъектом малого предпринимательства (истцом) в порядке преимущественного права, в соответствии с Законом N 159-ФЗ необходимо определять за вычетом суммы НДС (18%), суд первой инстанции правомерно определил, что в спорном договоре купли-продажи цена объекта по итогам судебной экспертизы должна быть указана в размере 8 268 644 рублей 07 копеек без учета НДС (из расчета: 9 757 000 рублей с НДС: 118 х 100 = 8 268 644 рублей 07 копеек без НДС).
При таких обстоятельствах суд апелляционной инстанции счел обоснованным установление судом выкупной цены имущества за вычетом НДС, исходя из выводов экспертного заключения. С учетом изложенного, спорные пункты договора суд первой инстанции обоснованно принял в редакции истца (с учетом уточнения исковых требований).
Возражения ответчика по представленному экспертному заключению, доводы о занижении рыночной стоимости здания носят субъективный характер, наряду с возражениями ответчиком не представлены доказательства того, что ответчик обладает специальными познаниями, позволяющими выражать компетентное мнение по проведенной экспертизе.
Повторно проверив упомянутое заключение на предмет его соответствия требованиям Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 20.07.2007 N 254, суд апелляционной инстанции не выявил пороков, влияющих на достоверность отчета.
Какие-либо доказательства того, что представленное в материалы дела заключение эксперта по результатам судебной экспертизы является недостаточно ясным и полным, ответчиком не представлены. Не имеется в деле и доказательств того, что заключение эксперта не соответствует требованиям статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
По сути, возражения ответчика относительно проведенной экспертизы сводятся к несогласию с результатами данной экспертизы.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика о недопустимости указанного доказательства подлежат отклонению.
Довод ответчика о необоснованном отклонении судом первой инстанции ходатайства ответчика о привлечении ООО "Норильское автоэкспертное бюро" в качестве соответчика также не нашли своего подтверждения.
В соответствии с частью 2 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации процессуальное соучастие допускается, если:
1) предметом спора являются общие права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков,
2) права и (или) обязанности нескольких истцов либо ответчиков имеют одно основание,
3) предметом спора являются однородные права и обязанности.
Судом апелляционной инстанции установлено, что при рассмотрении дела в суде первой инстанции представитель истца возражал относительно привлечения к участию в деле соответчика.
Частью 1 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что иск может быть предъявлен в арбитражный суд совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие).
Согласно части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при невозможности рассмотрения дела без участия другого лица в качестве ответчика арбитражный суд первой инстанции привлекает его к участию в деле как соответчика по ходатайству сторон или с согласия истца.
В силу части 6 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае если федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика, а также по делам, вытекающим из административных и иных публичных правоотношений, арбитражный суд первой инстанции по своей инициативе привлекает его к участию в деле в качестве соответчика.
Частью 5 статьи 47 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что если истец не согласен на замену ответчика другим лицом или на привлечение этого лица в качестве второго ответчика, арбитражный суд рассматривает дело по предъявленному иску.
Таким образом, исходя из системного анализа положений Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, привлечение соответчика к участию в деле возможно лишь при согласии истца, а при отсутствии такого согласия, лишь в случае, когда федеральным законом предусмотрено обязательное участие в деле другого лица в качестве ответчика.
Предметом иска, заявленного в рамках настоящего требования, является требование об урегулировании разногласий, возникших между истцом и ответчиком при заключении договора купли-продажи нежилого помещения. ООО "Норильское автоэкспертное предприятие" не является участником указанных отношений.
Законом в данном случае не предусмотрено обязательное участие общества с ограниченной ответственностью "Норильское автоэкспертное предприятие" в качестве соответчика в настоящем деле.
С учетом изложенных обстоятельств, а также, поскольку в силу части 5 статьи 46 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации соответчик привлекается к участию в деле с согласия истца, а истец возражает против привлечения в качестве соответчика по делу ООО "Норильское автоэкспертное бюро", у суда первой инстанции обосновано отсутствовали основания для удовлетворения заявленного ходатайства.
Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного акта, либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются апелляционным судом несостоятельными и не могут служить основанием для отмены оспариваемого решения.
Материалы дела исследованы судом полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела.
При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.
Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.
Вопрос о распределении расходов по уплате государственной пошлины не рассматривается судом, поскольку заявитель освобожден от уплаты государственной пошлины.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд
постановил:
решение Арбитражного суда Красноярского края от "08" апреля 2015 года по делу N А33-20853/2014 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.
Председательствующий
А.Н.БАБЕНКО
Судьи
Н.Н.БЕЛАН
О.В.МАГДА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)