Судебные решения, арбитраж
Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик в нарушение условий договора не передал ему документы для оформления права собственности на квартиру и незаконно оформил права собственности на себя. Соглашением спорный договор был расторгнут.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Терендюшкин Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Назейкиной Н.А.,
судей Желтышевой А.И., Печниковой Е.Р.
при секретаре М.Н.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца И.А. - М.Т. и представителя органа опеки и попечительства Куйбышевского района г. Самары Д. на решение Красноглинского районного суда г. Самары от 31 марта 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования И.А. удовлетворить частично.
Признать недействительным п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенного между ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" и И.А.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Назейкиной Н.А., объяснения представителя истца И.А. в лице Департамента семьи, опеки и попечительства М.А. (по доверенности N 12-03/10-109 от 02.02.2015 года) в поддержание доводов жалобы, возражения ответчика И.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней И.Н., судебная коллегия
установила:
И.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "ППСО" АО "АВИАКОР", И.Н., И.Ю., М.Т., М.В., М.Н.А. о признании недействительности ничтожной сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительными ничтожных условий сделки, применении последствий недействительности ничтожных условий сделки, включении денежных средств в состав наследства, признании права собственности в порядке наследования, взыскании денежных средств, признании предварительного договора недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности предоставить документы, зарегистрировать предварительный договор, восстановлении пропущенного процессуального срока, применении последствий недействительности ничтожной сделки, в части исковых требований к Управлению Росреестра по Самарской области о возложении обязанности на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать предварительный договор купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенный между застройщиком ЗАО ППСО АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А., возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и застройщика ЗАО ППСО АО "Авиакор" по регистрации основного договора с участником долевого строительства И.А. на основании п. 1.4, 2.8 указанного предварительного договора, признанного в судебном порядке договором участия в долевом строительстве, по регистрации права собственности участника долевого строительства И.А. на квартиру N в доме N Крутые ключи в <адрес>, как законченного строительством объекта долевого строительства после ввода его в эксплуатацию в порядке, усмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ и ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", либо аналогичный объект долевого строительства, введенный в эксплуатацию, с чистовой отделкой, по регистрации предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N в <адрес>, заключенный между застройщиком ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А., признании незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области по регистрации права собственности ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" на указанную квартиру 25.11.2010 года.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 27.05.2010 года между ЗАО ППСО АО "Авиакор" и И.А. был заключен предварительный договор купли-продажи N 01-38-О однокомнатной квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>. Оплата истцом была произведена в полном объеме. 12.10.2010 года было выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию. 25.11.2010 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект ЗАО ППСО АО "Авиакор". Соглашением от 17.01.2011 года вышеуказанный предварительный договор был расторгнут.
Решением Красноглинского районного суда г. Самары от 07.05.2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16.07.2014 года, указанный предварительный договор признан договором участия в долевом строительстве, соглашение от 17.01.2011 года о расторжении данного предварительного договора признано недействительным.
По мнению истца, пункт 2.1 указанного предварительного договора является ничтожным в силу требований ст. ст. 168 и 180 Гражданского кодекса РФ, поскольку не соответствует Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Включение сторонами условия в пункте 1.4 указанного договора о заключении основного договора между застройщиком ЗАО ППСО АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А. после ввода многоквартирного дома N (строительный номер) при выполнении сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее срока 05.03.2011 года не соответствует ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и является ничтожным в силу ст. ст. 168 и 180 Гражданского кодекса РФ.
По мнению истца, ответчик в нарушение требований вышеперечисленного законодательства и условий договора не передал участнику долевого строительства И.А. вышеназванные документы для оформления права собственности, присвоил спорную квартиру себе и передал в регистрирующий орган указанные документы на оформление права собственности на спорную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства на себя - застройщика ЗАО ППСО АО "Авиакор", получив на себя свидетельство о праве собственности от 25.11.2010 года, которое, по мнению истца, является ничтожным в силу ст. ст. 168, 180 Гражданского кодекса РФ и выше указанного Федерального закона N 214.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец в лице опекуна просил признать недействительность ничтожного условия в пункте 2.1 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N в доме N (строительный номер) по адресу: <адрес>, заключенного между И.А. и ЗАО "ППСО" АО "Авиакор", а также недействительность ничтожного условия в пункте 1.4 указанного договора, применить последствия недействительности ничтожных условий в пунктах 2.3, и 1.4 указанного предварительного договора, возвратив стороны в первоначальное положение.
В ходе рассмотрения настоящего спора истец в лице опекуна М.Т. неоднократно уточнял свои исковые требования, а именно просил: признать предварительный договор купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенный между застройщиком ЗАО ППСО АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А. договором участия в долевом строительстве; возложить обязанности на застройщика ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" по предварительному договору купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года передать все запрошенные документы; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать предварительный договор купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года; возложить обязанность на указанное Управление зарегистрировать основной договор участия в долевом строительстве на основании п. 1.4, п. 2.8 Договора; применить последствия недействительности сделки-соглашения от 17.01.2011 года о расторжении предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры; взыскать в пользу И.А. с ответчика неустойку (пени) в соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ-214 за просрочку исполнения обязательства застройщика о передаче квартиры, начисляемых со дня внесения денежных средств в размере 991 287 рублей за каждый день просрочки и до вынесения решения по спору, с уплатой процентов на сумму пользования денежными средствами в размере 991 287 рублей, начисляемых со дня их внесения, морального вреда в размере 1 000 000 рублей, причиненного ответчиком в связи с неисполнением им; возложить обязанности на ответчика исполнить обязательство перед И.А. по предварительному договору купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года и передать И.А. для обращения в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Самарской области разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома N по вышеуказанному адресу либо аналогичного многоквартирного дома в указанном поселке для оформления права собственности на указанную либо аналогичную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства; возложить обязанности на застройщика ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" исполнить обязательство перед И.А. по указанному договору, передав оригинал разрешения на ввод многоквартирного дома N (строительный номер), либо нотариально удостоверенную копию этого разрешения, либо оригинал разрешения или нотариально удостоверенную копию такого разрешения на другой аналогичный объект долевого строительства; возложить обязанности на ответчика исполнить обязательство на основании п. п. 1.3, 2.1, 2.6, 2.7 осмотреть указанную или аналогичную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства поселке на предмет соответствия ее условиям настоящего договора и передать указанную либо аналогичную квартиру по передаточному акту; возложить обязанности на указанного застройщика исполнить обязательство перед И.А. в пункте 2.8 указанного договора, подписав с ней в лице опекуна М.Т. основной договор долевого участия в долевом строительстве в течение трех рабочих дней с момента получения письменного уведомления застройщика о готовности заключить основной договор; возложить обязанности на указанного застройщика исполнить обязательство перед И.А. - передать передаточный акт указанной, либо аналогичной квартиры в Управление Регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации права собственности И.А. на указанную либо аналогичную квартиру; возложить обязанности на ответчика признать приемку спорной квартиры без претензий по основному Договору состоявшейся; признать недействительным и отсутствующим право собственности ответчиков на спорную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционных жалобах представители истца И.А. - М.Т. и органа опеки и попечительства Куйбышевского района г. Самары просят решение суда отменить, считая его незаконным.
Удовлетворяя исковые требования И.А. в части признания ничтожными п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N в жилом доме N (строительный номер) по адресу: <адрес>, заключенного между И.А. и ЗАО "ППСО" АО "АВИАКОР", суд первой инстанции исходил из того, что указанный договор заключен лицом, в последующем признанным в установленном порядке недееспособным, находившимся в момент его заключения в состоянии, лишавшем И.А. возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из материалов дела следует, что 27.05.2010 года между И.А. и ЗАО "ППСО "Авиакор" заключен предварительный договора купли-продажи N 01-38-О однокомнатной квартиры N в жилом доме N (строительный номер) по адресу <адрес>.
Исходя из договоренности сторон основной договор должен быть заключен после ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 05.03.2011 года.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора по взаимной договоренности между сторонами определена цена квартиры в сумме 991 287 рублей исходя из стоимости 29 450 рублей за 1 кв. м.
27.05.2010 года в момент заключения оспариваемого договора по приходному кассовому ордеру N 448 от 27.05.2010 года И.А. внесены ответчику денежные средства в сумме 500 000 рублей в качестве авансового платежа за указанную квартиру.
01.06.2010 года по приходному кассовому ордеру N 536 от 01.06.2010 года И.А. произведен окончательный расчет за данную квартиру в сумме 491 287 рублей.
12.10.2010 г. указанный объект введен в эксплуатацию.
Решением Красноглинского районного суда г. Самара от 07.05.2014 года частично удовлетворены исковые требования И.А., признано недействительным соглашение от 17.01.2011 года о расторжении предварительного договора N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N дома N (строительный номер) в <адрес>, заключенное между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А.
Указанное решение суда вступило в законную силу 16.07.2014 года.
При вынесении судебных постановлений судами первой и апелляционной инстанции дана оценка условиям предварительного договора от 27.05.2010 года о том, что с учетом направленности воли сторон при подписании заключенный между И.А. и ЗАО ППСО "Авиакор" оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры соответствует положениям ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и является по существу договором долевого участия.
Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с обращением И.А. к ответчику с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи от 27.05.2010 года и возврата, уплаченных денежных средств в размере 991 287 рублей, 17.01.2011 года между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А. заключено соглашение о расторжении предварительного договора от 27.05.2010 года, по условиям которого предварительный договор купли-продажи от 27.05.2010 года считается расторгнутым, а денежные средства, внесенные И.А. в качестве обеспечительного платежа в сумме 991 287 рублей, возвращены покупателю в полном объеме в момент подписания настоящего соглашения, стороны не имеют взаимных претензий друг к другу.
Согласно расходному кассовому ордеру N 21 от 17.01.2011 года И.А. получила денежные средства в сумме 991 287 рублей по соглашению о расторжении от 17.01.2011 года предварительного договора купли-продажи от 27.05.2010 года.
Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Красноглинского районного суда г. Самара от 07.05.2014 года.
Исходя из обстоятельств дела и норм гражданского законодательства следует, что признать недействительным и расторгнуть в судебном порядке возможно только действующий договор.
Поскольку между сторонами фактически расторгнут оспариваемый договор долевого участия, он прекратил свое действие, денежные средства, внесенные по предварительному договору от 27.05.2010 года, возвращены истцу, то у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительными п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенного между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А.
С учетом изложенного, решение суда в части признания недействительными вышеперечисленных пунктов предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года подлежит отмене с вынесением нового решения в указанной части об отказе в удовлетворении данных требований. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении остальной части исковых требований И.А., поскольку отсутствуют правовые основания для их удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красноглинского районного суда г. Самары от "31" марта 2015 года отменить в части признания недействительными п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N 38 в доме 1 (строительный номер) в п. Красный Пахарь в Красноглинском районе г. Самары, заключенного между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А., постановить в указанной части новое решение, которым отказать И.А. в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ САМАРСКОГО ОБЛАСТНОГО СУДА ОТ 10.08.2015 ПО ДЕЛУ N 33-8097/2015
Требование: О признании недействительными условий предварительного договора купли-продажи квартиры, применении последствий недействительности ничтожных условий сделки.Разделы:
Долевое участие в строительстве; Сделки с недвижимостью
Обстоятельства: По мнению истца, ответчик в нарушение условий договора не передал ему документы для оформления права собственности на квартиру и незаконно оформил права собственности на себя. Соглашением спорный договор был расторгнут.
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САМАРСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
от 10 августа 2015 г. по делу N 33-8097/2015
Судья: Терендюшкин Н.В.
Судебная коллегия по гражданским делам Самарского областного суда в составе:
председательствующего Назейкиной Н.А.,
судей Желтышевой А.И., Печниковой Е.Р.
при секретаре М.Н.П.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по апелляционным жалобам представителя истца И.А. - М.Т. и представителя органа опеки и попечительства Куйбышевского района г. Самары Д. на решение Красноглинского районного суда г. Самары от 31 марта 2015 года, которым постановлено:
"Исковые требования И.А. удовлетворить частично.
Признать недействительным п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенного между ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" и И.А.
В удовлетворении остальной части исковых требований отказать".
Заслушав доклад судьи Назейкиной Н.А., объяснения представителя истца И.А. в лице Департамента семьи, опеки и попечительства М.А. (по доверенности N 12-03/10-109 от 02.02.2015 года) в поддержание доводов жалобы, возражения ответчика И.Ю., действующей в своих интересах и в интересах несовершеннолетней И.Н., судебная коллегия
установила:
И.А. обратилась в суд с иском к ЗАО "ППСО" АО "АВИАКОР", И.Н., И.Ю., М.Т., М.В., М.Н.А. о признании недействительности ничтожной сделки, применении последствий недействительности ничтожной сделки, признании недействительными ничтожных условий сделки, применении последствий недействительности ничтожных условий сделки, включении денежных средств в состав наследства, признании права собственности в порядке наследования, взыскании денежных средств, признании предварительного договора недействительным в части, применении последствий недействительности сделки, возложении обязанности предоставить документы, зарегистрировать предварительный договор, восстановлении пропущенного процессуального срока, применении последствий недействительности ничтожной сделки, в части исковых требований к Управлению Росреестра по Самарской области о возложении обязанности на Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать предварительный договор купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенный между застройщиком ЗАО ППСО АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А., возложении обязанности на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области и застройщика ЗАО ППСО АО "Авиакор" по регистрации основного договора с участником долевого строительства И.А. на основании п. 1.4, 2.8 указанного предварительного договора, признанного в судебном порядке договором участия в долевом строительстве, по регистрации права собственности участника долевого строительства И.А. на квартиру N в доме N Крутые ключи в <адрес>, как законченного строительством объекта долевого строительства после ввода его в эксплуатацию в порядке, усмотренном Федеральным законом от 30.12.2004 года N 214-ФЗ и ФЗ от 21.07.1997 года "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", либо аналогичный объект долевого строительства, введенный в эксплуатацию, с чистовой отделкой, по регистрации предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N в <адрес>, заключенный между застройщиком ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А., признании незаконными действия Управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области по регистрации права собственности ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" на указанную квартиру 25.11.2010 года.
В обоснование заявленных исковых требований истец указал, что 27.05.2010 года между ЗАО ППСО АО "Авиакор" и И.А. был заключен предварительный договор купли-продажи N 01-38-О однокомнатной квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>. Оплата истцом была произведена в полном объеме. 12.10.2010 года было выдано разрешение на ввод указанного объекта в эксплуатацию. 25.11.2010 года Управлением федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности на указанный объект ЗАО ППСО АО "Авиакор". Соглашением от 17.01.2011 года вышеуказанный предварительный договор был расторгнут.
Решением Красноглинского районного суда г. Самары от 07.05.2014 года, оставленным без изменения апелляционным определением судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда от 16.07.2014 года, указанный предварительный договор признан договором участия в долевом строительстве, соглашение от 17.01.2011 года о расторжении данного предварительного договора признано недействительным.
По мнению истца, пункт 2.1 указанного предварительного договора является ничтожным в силу требований ст. ст. 168 и 180 Гражданского кодекса РФ, поскольку не соответствует Федеральному закону N 214-ФЗ от 30.12.2004 года "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Включение сторонами условия в пункте 1.4 указанного договора о заключении основного договора между застройщиком ЗАО ППСО АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А. после ввода многоквартирного дома N (строительный номер) при выполнении сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее срока 05.03.2011 года не соответствует ФЗ N 214-ФЗ от 30.12.2004 года и является ничтожным в силу ст. ст. 168 и 180 Гражданского кодекса РФ.
По мнению истца, ответчик в нарушение требований вышеперечисленного законодательства и условий договора не передал участнику долевого строительства И.А. вышеназванные документы для оформления права собственности, присвоил спорную квартиру себе и передал в регистрирующий орган указанные документы на оформление права собственности на спорную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства на себя - застройщика ЗАО ППСО АО "Авиакор", получив на себя свидетельство о праве собственности от 25.11.2010 года, которое, по мнению истца, является ничтожным в силу ст. ст. 168, 180 Гражданского кодекса РФ и выше указанного Федерального закона N 214.
Ссылаясь на указанные обстоятельства, истец в лице опекуна просил признать недействительность ничтожного условия в пункте 2.1 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N в доме N (строительный номер) по адресу: <адрес>, заключенного между И.А. и ЗАО "ППСО" АО "Авиакор", а также недействительность ничтожного условия в пункте 1.4 указанного договора, применить последствия недействительности ничтожных условий в пунктах 2.3, и 1.4 указанного предварительного договора, возвратив стороны в первоначальное положение.
В ходе рассмотрения настоящего спора истец в лице опекуна М.Т. неоднократно уточнял свои исковые требования, а именно просил: признать предварительный договор купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенный между застройщиком ЗАО ППСО АО "Авиакор" и участником долевого строительства И.А. договором участия в долевом строительстве; возложить обязанности на застройщика ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" по предварительному договору купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года передать все запрошенные документы; возложить обязанность на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области зарегистрировать предварительный договор купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года; возложить обязанность на указанное Управление зарегистрировать основной договор участия в долевом строительстве на основании п. 1.4, п. 2.8 Договора; применить последствия недействительности сделки-соглашения от 17.01.2011 года о расторжении предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры; взыскать в пользу И.А. с ответчика неустойку (пени) в соответствии с частью 2 статьи 6 ФЗ-214 за просрочку исполнения обязательства застройщика о передаче квартиры, начисляемых со дня внесения денежных средств в размере 991 287 рублей за каждый день просрочки и до вынесения решения по спору, с уплатой процентов на сумму пользования денежными средствами в размере 991 287 рублей, начисляемых со дня их внесения, морального вреда в размере 1 000 000 рублей, причиненного ответчиком в связи с неисполнением им; возложить обязанности на ответчика исполнить обязательство перед И.А. по предварительному договору купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года и передать И.А. для обращения в Управление Федеральной регистрационной службы, кадастра и картографии по Самарской области разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома N по вышеуказанному адресу либо аналогичного многоквартирного дома в указанном поселке для оформления права собственности на указанную либо аналогичную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства; возложить обязанности на застройщика ЗАО "ППСО" АО "Авиакор" исполнить обязательство перед И.А. по указанному договору, передав оригинал разрешения на ввод многоквартирного дома N (строительный номер), либо нотариально удостоверенную копию этого разрешения, либо оригинал разрешения или нотариально удостоверенную копию такого разрешения на другой аналогичный объект долевого строительства; возложить обязанности на ответчика исполнить обязательство на основании п. п. 1.3, 2.1, 2.6, 2.7 осмотреть указанную или аналогичную квартиру, являющуюся объектом долевого строительства поселке на предмет соответствия ее условиям настоящего договора и передать указанную либо аналогичную квартиру по передаточному акту; возложить обязанности на указанного застройщика исполнить обязательство перед И.А. в пункте 2.8 указанного договора, подписав с ней в лице опекуна М.Т. основной договор долевого участия в долевом строительстве в течение трех рабочих дней с момента получения письменного уведомления застройщика о готовности заключить основной договор; возложить обязанности на указанного застройщика исполнить обязательство перед И.А. - передать передаточный акт указанной, либо аналогичной квартиры в Управление Регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Самарской области для регистрации права собственности И.А. на указанную либо аналогичную квартиру; возложить обязанности на ответчика признать приемку спорной квартиры без претензий по основному Договору состоявшейся; признать недействительным и отсутствующим право собственности ответчиков на спорную квартиру.
Судом постановлено указанное выше решение.
В апелляционных жалобах представители истца И.А. - М.Т. и органа опеки и попечительства Куйбышевского района г. Самары просят решение суда отменить, считая его незаконным.
Удовлетворяя исковые требования И.А. в части признания ничтожными п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N в жилом доме N (строительный номер) по адресу: <адрес>, заключенного между И.А. и ЗАО "ППСО" АО "АВИАКОР", суд первой инстанции исходил из того, что указанный договор заключен лицом, в последующем признанным в установленном порядке недееспособным, находившимся в момент его заключения в состоянии, лишавшем И.А. возможности понимать значение своих действий и руководить ими.
Между тем, судебная коллегия не может согласиться с указанным выводом суда первой инстанции по следующим основаниям.
Согласно ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Из материалов дела следует, что 27.05.2010 года между И.А. и ЗАО "ППСО "Авиакор" заключен предварительный договора купли-продажи N 01-38-О однокомнатной квартиры N в жилом доме N (строительный номер) по адресу <адрес>.
Исходя из договоренности сторон основной договор должен быть заключен после ввода объекта в эксплуатацию при условии выполнения сторонами всех обязательств, предусмотренных настоящим договором, но не позднее 05.03.2011 года.
В соответствии с п. 3.1 предварительного договора по взаимной договоренности между сторонами определена цена квартиры в сумме 991 287 рублей исходя из стоимости 29 450 рублей за 1 кв. м.
27.05.2010 года в момент заключения оспариваемого договора по приходному кассовому ордеру N 448 от 27.05.2010 года И.А. внесены ответчику денежные средства в сумме 500 000 рублей в качестве авансового платежа за указанную квартиру.
01.06.2010 года по приходному кассовому ордеру N 536 от 01.06.2010 года И.А. произведен окончательный расчет за данную квартиру в сумме 491 287 рублей.
12.10.2010 г. указанный объект введен в эксплуатацию.
Решением Красноглинского районного суда г. Самара от 07.05.2014 года частично удовлетворены исковые требования И.А., признано недействительным соглашение от 17.01.2011 года о расторжении предварительного договора N 01-38-О от 27.05.2010 года однокомнатной квартиры N дома N (строительный номер) в <адрес>, заключенное между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А.
Указанное решение суда вступило в законную силу 16.07.2014 года.
При вынесении судебных постановлений судами первой и апелляционной инстанции дана оценка условиям предварительного договора от 27.05.2010 года о том, что с учетом направленности воли сторон при подписании заключенный между И.А. и ЗАО ППСО "Авиакор" оспариваемый предварительный договор купли-продажи квартиры соответствует положениям ст. 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и является по существу договором долевого участия.
Согласно ст. 61 Гражданского процессуального кодекса РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица.
В связи с обращением И.А. к ответчику с заявлением о расторжении предварительного договора купли-продажи от 27.05.2010 года и возврата, уплаченных денежных средств в размере 991 287 рублей, 17.01.2011 года между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А. заключено соглашение о расторжении предварительного договора от 27.05.2010 года, по условиям которого предварительный договор купли-продажи от 27.05.2010 года считается расторгнутым, а денежные средства, внесенные И.А. в качестве обеспечительного платежа в сумме 991 287 рублей, возвращены покупателю в полном объеме в момент подписания настоящего соглашения, стороны не имеют взаимных претензий друг к другу.
Согласно расходному кассовому ордеру N 21 от 17.01.2011 года И.А. получила денежные средства в сумме 991 287 рублей по соглашению о расторжении от 17.01.2011 года предварительного договора купли-продажи от 27.05.2010 года.
Данное обстоятельство подтверждается вступившим в законную силу решением Красноглинского районного суда г. Самара от 07.05.2014 года.
Исходя из обстоятельств дела и норм гражданского законодательства следует, что признать недействительным и расторгнуть в судебном порядке возможно только действующий договор.
Поскольку между сторонами фактически расторгнут оспариваемый договор долевого участия, он прекратил свое действие, денежные средства, внесенные по предварительному договору от 27.05.2010 года, возвращены истцу, то у суда первой инстанции отсутствовали правовые основания для признания недействительными п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N в доме N (строительный номер) в <адрес>, заключенного между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А.
С учетом изложенного, решение суда в части признания недействительными вышеперечисленных пунктов предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года подлежит отмене с вынесением нового решения в указанной части об отказе в удовлетворении данных требований. В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.
Суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении остальной части исковых требований И.А., поскольку отсутствуют правовые основания для их удовлетворения.
Руководствуясь ст. ст. 328 - 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, судебная коллегия
определила:
Решение Красноглинского районного суда г. Самары от "31" марта 2015 года отменить в части признания недействительными п. п. 1.4, 2.1, 3.3, 5.1, 5.2, 5.5 предварительного договора купли-продажи N 01-38-О от 27.05.2010 года квартиры N 38 в доме 1 (строительный номер) в п. Красный Пахарь в Красноглинском районе г. Самары, заключенного между ЗАО "ППСО АО "Авиакор" и И.А., постановить в указанной части новое решение, которым отказать И.А. в удовлетворении исковых требований.
В остальной части решение суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)