Судебные решения, арбитраж
Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Судья: Зарецкая Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Петровой Ю.Ю. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N 2-380/13 по апелляционной жалобе П. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Л. к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой", ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства", ООО "Брик" о признании права собственности на квартиру и по иску третьего лица с самостоятельными требованиями П. к ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства" о признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя П. - Ю. по доверенности от <дата> года, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Л. и ее представителя К. по доверенности от <дата> года, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Л. обратилась в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <адрес> в жилом доме N <адрес> в <адрес>, <адрес>. В обоснование требований Л. ссылалась на исполнение финансовых обязательств по инвестированию спорной квартиры в размере <...> рублей в соответствии с заключенным <дата> с ООО "Брик" договором об инвестировании строительства указанного жилого дома N <...> В настоящее время строительство жилого дома завершено ответчиком, дом введен в эксплуатацию, однако ООО "Брик" находится в состоянии банкротства, а квартира и документы, необходимые для регистрации на нее права собственности истице не переданы.
В качестве соответчиков в процессе судебного разбирательства были привлечены ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства", ООО "Брик".
П., привлеченный третьим лицом с самостоятельными требованиями, обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <адрес> в жилом доме <адрес> в <адрес>, <адрес>, указывая на заключенный с ответчиком предварительный договор N <...> купли-продажи от <дата> в отношении квартиры, оплату ее стоимости, передачу во владение и заключение основного договора путем подписания сторонами дополнительных соглашений к предварительному договору от <дата> N <...> и <дата> N <...>.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в иске Л. к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой", ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства", ООО "Брик" о признании права собственности на квартиру и в иске П. к ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства" о признании права собственности на квартиру отказано.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда отменить в части отказа ему в иске, считая его незаконным и необоснованным и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований П. В остальной части решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга N 183 от <дата> ООО "Рубикон", собственнику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, разрешено проектирование и строительство первой очереди жилых домов, газовой котельной, торгово-бытового комплекса, трансформаторной подстанции.
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой Региональное объединение специального строительства" (далее ООО "Концерн "Росстрой") был заключен договор N 1 аренды части указанного выше земельного участка площадью <...> кв. м, которая была передана ООО "Концерн "Росстрой" по акту от <дата> года.
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" заключен договор об инвестировании строительства жилого дома - N <...> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, по условиям которого ООО "Рубикон", являясь собственником земельного участка по указанному адресу площадью <...> кв. м, предоставило ООО "Концерн "Росстрой" часть земельного участка площадью <...> кв. м. Согласно условиям договора и приложению N 1 к договору (квартирография к жилому дому N <адрес> квартира со строительным номером N <...> должна быть передана ООО "Концерн "Росстрой".
По договору N <...> от <дата> ООО "Рубикон" не приобретает право собственности на жилой многоквартирный дом N <адрес>, возводимый на части этого земельного участка. Право собственности на этот дом должно возникнуть у юридических лиц, участвующих в создании дома по договору простого товарищества от <дата> в соответствующих долях.
По соглашению от <дата> между ООО "Рубикон", ООО "Концерн "Росстрой", и ООО "СК "Дальпитерстрой", ООО "Рубикон" передало права и обязанности по договору от <дата> ООО "СК "Дальпитерстрой".
В результате раздела земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. метров с кадастровым номером N <...> был образован земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, установлен строительный адрес объекта: <адрес>-<адрес>, <адрес> (юго-западнее <адрес>, <адрес>).
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "СК "Дальпитерстрой" выдано разрешение на строительство N <...> комплекса жилых домов (корпус <адрес>) по адресу: <адрес>, <адрес> (юго-западнее <адрес>, <адрес>).
<дата> ООО "СК "Дальпитерстрой" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию дома N <адрес> в <адрес>, <адрес>.
Жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, <адрес> (юго-западнее дома <адрес>, <адрес>), присвоен адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>; квартире под строительным номером <адрес> по результатам инвентаризации был присвоен номер <адрес>
Согласно протоколу распределения жилых помещений от <дата> между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой" в указанном жилом доме спорная квартира принадлежит ООО "Концерн "Росстрой".
Из материалов дела усматривается, что <дата> между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> и <дата> соглашение к нему, в соответствие с которым ООО "Брик" финансирует строительство указанного дома в размере <...> рублей, а ООО "Концерн "Госстрой" по окончании строительства дома передает ООО "Брик" <...> кв. м общей площади квартир, в том числе квартиру со строительными номером N <...>, согласно приложению N <...> к договору.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> в отношении ООО "Брик" была введена процедура наблюдения. Решением того же суда от <дата> ООО "Брик" было признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> по делу N <...> в отношении ООО "Брик" были применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от <дата> N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности было определено уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Материалами дела установлено, что <дата> Л. заключила с ООО "Брик" договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в соответствии с которым взяла на себя обязательства оплатить инвестору денежную сумму в размере <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома обязалось передать дольщику как инвестору по указанному договору трехкомнатную квартиру со строительным номером N <...> (по данным ПИБ N <...>).
Судом первой инстанции установлено, что предусмотренная договором N <...> от <дата> денежная сумма была уплачена Л. в ООО "Брик", что участниками процесса не оспаривалось, однако в подписанном акте сверки между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" от <дата> спорная квартира в числе оплаченных ООО "Брик" не числится.
Согласно положению статьи 6 Федерального закона от <дата> N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статьи 209 ГК Российской Федерации, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
Возникшие между ООО "Брик" и Л. обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования спорной квартиры ООО "Брик" обязалось в будущем передать дольщику индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного договора, могли быть реализованы лишь в случае возникновения права на указанную вещь у самого ООО "Брик".
Из заключенного между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" договора об инвестировании жилого дома от <дата> усматривается, что право собственности на квартиры у ООО "Брик" возникает после завершения строительства дома в соответствии с размером инвестиционного взноса.
Доказательств перечисления ООО "Брик" в адрес ООО "Концерн Росстрой" денежных средств в счет стоимости спорной квартиры, суду не представлено, а согласно акту сверки между указанными ответчиками от <дата> года, ООО "Брик" не внесло инвестиционный взнос за спорную квартиру N <...> (ранее N 60).
При таком положении, учитывая, что ООО "Брик" исполнены условия инвестиционного договора с ООО "Концерн "Росстрой" не в полном объеме, соответственно у данного общества не возникло право на передачу всех квартир, в том числе спорной квартиры, в собственность дольщиков.
Поскольку права Л. производны от прав ООО "Брик", а у ООО "Брик" права на спорную квартиру не возникли, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что за истицей Л. не может быть признано право собственности на указанную квартиру в порядке ст. 218 ГК РФ.
В соответствии с положениями статей 307, 308 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства не создают обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).
Л. не являлась стороной по договору N <...> от <дата> года, и солидарной ответственности по обязательству ООО "Брик" перед истицей ООО "Концерн "Росстрой" в соответствии с п. 2 ст. 1047 ГК РФ не имеет.
Исполнение Л. обязательств по договору с ООО "Брик", не является основанием для удовлетворения заявленных требований, а влечет иные правовые последствия. При этом истица не лишена права требовать взыскания уплаченных по названному договору денежных сумм.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях Л. о признании права собственности на квартиру по указанному адресу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П. о признании права собственности на спорную квартиру, заявленных к ООО "Концерн "Росстрой", по основаниям заключения с указанным обществом предварительного договора купли-продажи от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата> года, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор между сторонами заключен не был, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются.
Судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции ошибочным.
Согласно предварительному договору N <...> купли-продажи от <дата> года, заключенному между П.. и ООО "Концерн Росстрой", стороны обязались заключить в срок до <дата> год основной договор купли-продажи квартиры N 217 в указанном жилом доме. Общая стоимость квартиры на момент заключения договора указана в размере <...> рублей. При этом в п. 2.2. договора стороны установили, что оплата договора осуществляется путем зачета продавцом денежных средств, полученных от покупателя в результате исполнения договора N <...> от <дата> года. Для подтверждения оплаты П. представлены два платежных поручения от <дата> на сумму <...> рублей, от <дата> на сумму <...> рублей.
Дополнительным соглашением N 1 от <дата> стороны внесли изменения в предварительный договор N <...> от <дата> года, указав, что это соглашение является одновременно и передаточным актом квартиры, а также исключили слово "предварительный" из названия договора и пункты 1.2., 3.2.1 которыми были установлены сроки и порядок заключения основного договора купли-продажи.
В суде первой инстанции ответчик ООО "Концерн Росстрой" признал исковые требования П. спорная квартира передана П. по акту.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации N 54 от <дата>, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются в будущем на предусмотренных им условиях заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано и приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями ст. 429, п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ. В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
ООО "Концерн Росстрой" в суде первой инстанции документально подтвердил исполнение П. своих обязательств перед названным Обществом по оплате спорной квартиры по заключенному договору.
В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя лицом, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Непредставление предусмотренного действующим законодательством пакета документов со стороны застройщика в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не может являться основанием для нарушения прав П.
Учитывая, что целью заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ООО "Концерн Росстрой " и П. являлось приобретение им права собственности на квартиру, ответчик, действий необходимых для оформления прав собственности на квартиру не предпринимает, судебная коллегия полагает, что П. следует рассматривать как лицо, которое приобрело вещное право на спорную квартиру в соответствии со ст. 218 ГК РФ.
С учетом изложенного решение суда в части отказа в иске П. подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований П.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить в части отказа в иске П. Удовлетворить исковые требования П. Признать за П., <дата> года рождения, паспорт N <...>, выдан N <...> ОМ Василеостровского района Санкт-Петербурга <дата>, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на <адрес>комнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную на <адрес> этаже, по адресу<адрес>
В остальной части решения суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ОПРЕДЕЛЕНИЕ САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКОГО ГОРОДСКОГО СУДА N 33-5275
Разделы:Инвестирование в строительство; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
САНКТ-ПЕТЕРБУРГСКИЙ ГОРОДСКОЙ СУД
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
N 33-5275
Судья: Зарецкая Н.Л.
Судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда в составе:
председательствующего Сухаревой С.И.
судей Петровой Ю.Ю. и Корсаковой Ю.М.
при секретаре П.М.
рассмотрела в открытом судебном заседании <дата> гражданское дело N 2-380/13 по апелляционной жалобе П. на решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> по иску Л. к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой", ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства", ООО "Брик" о признании права собственности на квартиру и по иску третьего лица с самостоятельными требованиями П. к ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства" о признании права собственности на квартиру,
Заслушав доклад судьи Сухаревой С.И., объяснения представителя П. - Ю. по доверенности от <дата> года, поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Л. и ее представителя К. по доверенности от <дата> года, возражавших против доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия по гражданским делам Санкт-Петербургского городского суда,
установила:
Л. обратилась в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <адрес> в жилом доме N <адрес> в <адрес>, <адрес>. В обоснование требований Л. ссылалась на исполнение финансовых обязательств по инвестированию спорной квартиры в размере <...> рублей в соответствии с заключенным <дата> с ООО "Брик" договором об инвестировании строительства указанного жилого дома N <...> В настоящее время строительство жилого дома завершено ответчиком, дом введен в эксплуатацию, однако ООО "Брик" находится в состоянии банкротства, а квартира и документы, необходимые для регистрации на нее права собственности истице не переданы.
В качестве соответчиков в процессе судебного разбирательства были привлечены ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства", ООО "Брик".
П., привлеченный третьим лицом с самостоятельными требованиями, обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства" о признании права собственности на трехкомнатную квартиру N <адрес> в жилом доме <адрес> в <адрес>, <адрес>, указывая на заключенный с ответчиком предварительный договор N <...> купли-продажи от <дата> в отношении квартиры, оплату ее стоимости, передачу во владение и заключение основного договора путем подписания сторонами дополнительных соглашений к предварительному договору от <дата> N <...> и <дата> N <...>.
Решением Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> в иске Л. к ООО "Строительная компания "Дальпитерстрой", ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства", ООО "Брик" о признании права собственности на квартиру и в иске П. к ООО "Концерн "Росстрой" - Региональное объединение специального строительства" о признании права собственности на квартиру отказано.
В апелляционной жалобе П. просит решение суда отменить в части отказа ему в иске, считая его незаконным и необоснованным и принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований П. В остальной части решение суда оставить без изменения.
Судебная коллегия, изучив материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, обсудив доводы апелляционной жалобы, приходит к следующему.
Как усматривается из материалов дела, распоряжением Комитета по градостроительству и архитектуре Правительства Санкт-Петербурга N 183 от <дата> ООО "Рубикон", собственнику земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес> общей площадью <...> кв. м, кадастровый номер N <...>, разрешено проектирование и строительство первой очереди жилых домов, газовой котельной, торгово-бытового комплекса, трансформаторной подстанции.
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой Региональное объединение специального строительства" (далее ООО "Концерн "Росстрой") был заключен договор N 1 аренды части указанного выше земельного участка площадью <...> кв. м, которая была передана ООО "Концерн "Росстрой" по акту от <дата> года.
<дата> между ООО "Рубикон" и ООО "Концерн "Росстрой" заключен договор об инвестировании строительства жилого дома - N <...> по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, по условиям которого ООО "Рубикон", являясь собственником земельного участка по указанному адресу площадью <...> кв. м, предоставило ООО "Концерн "Росстрой" часть земельного участка площадью <...> кв. м. Согласно условиям договора и приложению N 1 к договору (квартирография к жилому дому N <адрес> квартира со строительным номером N <...> должна быть передана ООО "Концерн "Росстрой".
По договору N <...> от <дата> ООО "Рубикон" не приобретает право собственности на жилой многоквартирный дом N <адрес>, возводимый на части этого земельного участка. Право собственности на этот дом должно возникнуть у юридических лиц, участвующих в создании дома по договору простого товарищества от <дата> в соответствующих долях.
По соглашению от <дата> между ООО "Рубикон", ООО "Концерн "Росстрой", и ООО "СК "Дальпитерстрой", ООО "Рубикон" передало права и обязанности по договору от <дата> ООО "СК "Дальпитерстрой".
В результате раздела земельного участка по адресу: <адрес> площадью <...> кв. метров с кадастровым номером N <...> был образован земельный участок площадью <...> кв. м с кадастровым номером N <...>, установлен строительный адрес объекта: <адрес>-<адрес>, <адрес> (юго-западнее <адрес>, <адрес>).
<дата> Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга ООО "СК "Дальпитерстрой" выдано разрешение на строительство N <...> комплекса жилых домов (корпус <адрес>) по адресу: <адрес>, <адрес> (юго-западнее <адрес>, <адрес>).
<дата> ООО "СК "Дальпитерстрой" Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение N <...> на ввод в эксплуатацию дома N <адрес> в <адрес>, <адрес>.
Жилому дому, расположенному по адресу: <адрес>, <адрес> (юго-западнее дома <адрес>, <адрес>), присвоен адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>; квартире под строительным номером <адрес> по результатам инвентаризации был присвоен номер <адрес>
Согласно протоколу распределения жилых помещений от <дата> между ООО "Концерн "Росстрой" и ООО "СК "Дальпитерстрой" в указанном жилом доме спорная квартира принадлежит ООО "Концерн "Росстрой".
Из материалов дела усматривается, что <дата> между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" заключен договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес> <адрес>, <адрес> и <дата> соглашение к нему, в соответствие с которым ООО "Брик" финансирует строительство указанного дома в размере <...> рублей, а ООО "Концерн "Госстрой" по окончании строительства дома передает ООО "Брик" <...> кв. м общей площади квартир, в том числе квартиру со строительными номером N <...>, согласно приложению N <...> к договору.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> в отношении ООО "Брик" была введена процедура наблюдения. Решением того же суда от <дата> ООО "Брик" было признано банкротом, в отношении него открыта процедура конкурсного производства.
Определением Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от <дата> по делу N <...> в отношении ООО "Брик" были применены правила параграфа 7 главы IX Федерального закона от <дата> N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", в частности было определено уведомить всех известных участников строительства о введении наблюдения или об открытии конкурсного производства и о возможности предъявления участниками строительства требований о передаче жилых помещений и (или) денежных требований, а также о возможности одностороннего отказа участника строительства от исполнения договора, предусматривающего передачу жилого помещения.
Материалами дела установлено, что <дата> Л. заключила с ООО "Брик" договор N <...> об инвестировании строительства жилого дома по строительному адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, <адрес>, в соответствии с которым взяла на себя обязательства оплатить инвестору денежную сумму в размере <...> рублей, а ООО "Брик" по окончании строительства дома обязалось передать дольщику как инвестору по указанному договору трехкомнатную квартиру со строительным номером N <...> (по данным ПИБ N <...>).
Судом первой инстанции установлено, что предусмотренная договором N <...> от <дата> денежная сумма была уплачена Л. в ООО "Брик", что участниками процесса не оспаривалось, однако в подписанном акте сверки между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" от <дата> спорная квартира в числе оплаченных ООО "Брик" не числится.
Согласно положению статьи 6 Федерального закона от <дата> N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" и статьи 209 ГК Российской Федерации, инвестирование объектов влечет за собой приобретение права собственности.
Возникшие между ООО "Брик" и Л. обязательственные отношения, в силу которых в счет финансирования спорной квартиры ООО "Брик" обязалось в будущем передать дольщику индивидуально-определенную вещь, создание которой является предметом инвестиционного договора, могли быть реализованы лишь в случае возникновения права на указанную вещь у самого ООО "Брик".
Из заключенного между ООО "Брик" и ООО "Концерн "Росстрой" договора об инвестировании жилого дома от <дата> усматривается, что право собственности на квартиры у ООО "Брик" возникает после завершения строительства дома в соответствии с размером инвестиционного взноса.
Доказательств перечисления ООО "Брик" в адрес ООО "Концерн Росстрой" денежных средств в счет стоимости спорной квартиры, суду не представлено, а согласно акту сверки между указанными ответчиками от <дата> года, ООО "Брик" не внесло инвестиционный взнос за спорную квартиру N <...> (ранее N 60).
При таком положении, учитывая, что ООО "Брик" исполнены условия инвестиционного договора с ООО "Концерн "Росстрой" не в полном объеме, соответственно у данного общества не возникло право на передачу всех квартир, в том числе спорной квартиры, в собственность дольщиков.
Поскольку права Л. производны от прав ООО "Брик", а у ООО "Брик" права на спорную квартиру не возникли, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что за истицей Л. не может быть признано право собственности на указанную квартиру в порядке ст. 218 ГК РФ.
В соответствии с положениями статей 307, 308 ГК РФ, обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и иных оснований, указанных в настоящем Кодексе. Обязательства не создают обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (третьих лиц).
Л. не являлась стороной по договору N <...> от <дата> года, и солидарной ответственности по обязательству ООО "Брик" перед истицей ООО "Концерн "Росстрой" в соответствии с п. 2 ст. 1047 ГК РФ не имеет.
Исполнение Л. обязательств по договору с ООО "Брик", не является основанием для удовлетворения заявленных требований, а влечет иные правовые последствия. При этом истица не лишена права требовать взыскания уплаченных по названному договору денежных сумм.
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу об отказе в удовлетворении исковых требованиях Л. о признании права собственности на квартиру по указанному адресу.
Отказывая в удовлетворении исковых требований П. о признании права собственности на спорную квартиру, заявленных к ООО "Концерн "Росстрой", по основаниям заключения с указанным обществом предварительного договора купли-продажи от <дата> и дополнительного соглашения к нему от <дата> года, суд первой инстанции исходил из того, что основной договор между сторонами заключен не был, в связи с чем обязательства, предусмотренные предварительным договором прекращаются.
Судебная коллегия находит данный вывод суда первой инстанции ошибочным.
Согласно предварительному договору N <...> купли-продажи от <дата> года, заключенному между П.. и ООО "Концерн Росстрой", стороны обязались заключить в срок до <дата> год основной договор купли-продажи квартиры N 217 в указанном жилом доме. Общая стоимость квартиры на момент заключения договора указана в размере <...> рублей. При этом в п. 2.2. договора стороны установили, что оплата договора осуществляется путем зачета продавцом денежных средств, полученных от покупателя в результате исполнения договора N <...> от <дата> года. Для подтверждения оплаты П. представлены два платежных поручения от <дата> на сумму <...> рублей, от <дата> на сумму <...> рублей.
Дополнительным соглашением N 1 от <дата> стороны внесли изменения в предварительный договор N <...> от <дата> года, указав, что это соглашение является одновременно и передаточным актом квартиры, а также исключили слово "предварительный" из названия договора и пункты 1.2., 3.2.1 которыми были установлены сроки и порядок заключения основного договора купли-продажи.
В суде первой инстанции ответчик ООО "Концерн Росстрой" признал исковые требования П. спорная квартира передана П. по акту.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В соответствии с п. 8 Постановления Пленума ВАС Российской Федерации N 54 от <дата>, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются в будущем на предусмотренных им условиях заключить основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано и приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную его часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.
Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами Гражданского кодекса РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями ст. 429, п. п. 3 и 4 ст. 487 ГК РФ. В соответствии с п. п. 3, 4 ст. 487 ГК РФ, в случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (ст. 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом.
ООО "Концерн Росстрой" в суде первой инстанции документально подтвердил исполнение П. своих обязательств перед названным Обществом по оплате спорной квартиры по заключенному договору.
В силу статьи 218 ГК РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную для себя лицом, с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается лицом.
В соответствии со ст. 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Непредставление предусмотренного действующим законодательством пакета документов со стороны застройщика в Управление Росреестра по Санкт-Петербургу не может являться основанием для нарушения прав П.
Учитывая, что целью заключения предварительного договора купли-продажи квартиры ООО "Концерн Росстрой " и П. являлось приобретение им права собственности на квартиру, ответчик, действий необходимых для оформления прав собственности на квартиру не предпринимает, судебная коллегия полагает, что П. следует рассматривать как лицо, которое приобрело вещное право на спорную квартиру в соответствии со ст. 218 ГК РФ.
С учетом изложенного решение суда в части отказа в иске П. подлежит отмене с вынесением по делу нового решения об удовлетворении требований П.
Руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия
определила:
Решение Пушкинского районного суда Санкт-Петербурга от <дата> отменить в части отказа в иске П. Удовлетворить исковые требования П. Признать за П., <дата> года рождения, паспорт N <...>, выдан N <...> ОМ Василеостровского района Санкт-Петербурга <дата>, зарегистрированным по адресу: <адрес>, право собственности на <адрес>комнатную квартиру N <...> общей площадью <...> кв. м, жилой площадью <...> кв. м, расположенную на <адрес> этаже, по адресу<адрес>
В остальной части решения суда оставить без изменения.
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)