Судебные решения, арбитраж
Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой О.В.,
при участии:
от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от индивидуального предпринимателя Галкина Вячеслава Ивановича: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Общества с ограниченной ответственностью "Комплект": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2014 по делу N А48-2624/2014 (судья Зенова С.В.) по иску Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) к Индивидуальному предпринимателю Галкину Вячеславу Ивановичу (ОГРНИП 304575436200133,) о взыскании 116670 руб. 57 коп.,
установил:
Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - УМИЗ Администрации г. Орла, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Галкину Вячеславу Ивановичу (далее - ИП Галкин В.И., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 31.05.2014 в сумме 87 554 руб. 92 коп. и пени за период с 01.01.2011 по 31.05.2014 в сумме 29 115 руб. 65 коп., всего 116 670 руб. 57 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Комплект" (далее - ООО "Комплект").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УМИЗ Администрации г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материала дела усматривается, что 10.03.2006 между Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель), ООО "Комплект" (арендатор) и МУП г. Орла "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие" Заказчик (балансодержатель) был подписан договор аренды N 10189, по условиям которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое (лит. А) помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 191, общая полезная площадь 52,5 кв. м, из них по первому этаже - 40,9 кв. м, часть помещения N 127 (номер комнаты по плану строения 120 площадью 40,9 кв. м), по подвалу - 11,6 кв. м, часть помещения N 129 (номер комнаты по плану строения 53 площадью 11,6 кв. м).
Срок аренды установлен сторонами с 01.03.2006 по 01.03.2016 (пункт 1.2 договора).
14.06.2007 между ООО "Комплект" (первоначальный арендатор, цедент) и ИП Галкиным В.И. (арендатор, приобретающий право аренды; цессионарий) было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 10189 от 10.03.2006 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 191.
Постановление Администрации г. Орла от 14.06.2007 N 1246 свидетельствует о согласии на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 10189 от 10.03.2006 года от ООО "Комплект" ИП Галкину В.И.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение договорных обязательств, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также к договорам аренды нежилых помещений.
Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В силу части 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Доказательства государственной регистрации договора аренды N 10189 от 10.03.2006 в материалы дела не представлено.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 26.12.2013 по делу N А48-3723/2013 оставлен без удовлетворения иск ИП Галкина В.И. к ООО "Комплект" о проведении государственной регистрации договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что договор аренды от 10.03.2006, является незаключенным ввиду отсутствия доказательств его государственной регистрации, предусмотренной правилами 164, 433, 651 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Вместе с тем, в силу статьи 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Поскольку договор аренды N 10189 от 10.03.2006 считается незаключенным и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных главой 34 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что права и обязанности арендатора у ООО "Комплект" не возникли и, следовательно, не могли быть переданы ИП Галкину В.И.
Из материалов дела следует, что ИП Галкин В.И. не является стороной по договору аренды N 10189 от 10.03.2006. Поскольку соглашение от 14.06.2007 между ООО "Комплект" и ИП Галкиным В.И. заключено в отношении не возникших прав и обязанностей, то есть является недействительным (ничтожным) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), у истца отсутствует право требовать от ответчика взыскания задолженности и пени.
С учетом изложенного, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом первой инстанции по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 168 АПК РФ суд при принятии решения определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). На основании изложенного суд первой инстанции обосновано применил к спорным правоотношениям положения о договоре аренды (глава 34 Гражданского кодекса РФ), на основании которых рассматриваемый иск был заявлен. В этой связи ссылка истца в апелляционной жалобе на необходимость применения в данном деле нормы статей 166, 167 Гражданского кодекса РФ, сама по себе, не является основанием для отмены судебного акта.
Доводов, которые бы влияли на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя. На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2014 по делу N А48-2624/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)
ПОСТАНОВЛЕНИЕ ДЕВЯТНАДЦАТОГО АРБИТРАЖНОГО АПЕЛЛЯЦИОННОГО СУДА ОТ 26.12.2014 ПО ДЕЛУ N А48-2624/2014
Разделы:Аренда недвижимости; Сделки с недвижимостью
Обращаем Ваше внимание на то обстоятельство, что данное решение могло быть обжаловано в суде высшей инстанции и отменено
ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 26 декабря 2014 г. по делу N А48-2624/2014
Резолютивная часть постановления объявлена 24 декабря 2014 года
Постановление в полном объеме изготовлено 26 декабря 2014 года
Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Ушаковой И.В.,
судей Поротикова А.И.,
Мокроусовой Л.М.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Гончаровой О.В.,
при участии:
от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от индивидуального предпринимателя Галкина Вячеслава Ивановича: представитель не явился, извещен надлежащим образом,
от Общества с ограниченной ответственностью "Комплект": представитель не явился, извещен надлежащим образом,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) на решение Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2014 по делу N А48-2624/2014 (судья Зенова С.В.) по иску Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921) к Индивидуальному предпринимателю Галкину Вячеславу Ивановичу (ОГРНИП 304575436200133,) о взыскании 116670 руб. 57 коп.,
установил:
Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее - УМИЗ Администрации г. Орла, истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Индивидуальному предпринимателю Галкину Вячеславу Ивановичу (далее - ИП Галкин В.И., ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.03.2014 по 31.05.2014 в сумме 87 554 руб. 92 коп. и пени за период с 01.01.2011 по 31.05.2014 в сумме 29 115 руб. 65 коп., всего 116 670 руб. 57 коп.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Комплект" (далее - ООО "Комплект").
Решением Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2014 в удовлетворении исковых требований отказано.
Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УМИЗ Администрации г. Орла обратилось в суд апелляционной инстанции с жалобой, в которой просит отменить обжалуемое решение полностью и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных исковых требований.
В судебное заседание суда апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, явку полномочных представителей не обеспечили.
Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации".
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Из материала дела усматривается, что 10.03.2006 между Управлением муниципального имущества г. Орла (арендодатель), ООО "Комплект" (арендатор) и МУП г. Орла "Жилищное ремонтно-эксплуатационное предприятие" Заказчик (балансодержатель) был подписан договор аренды N 10189, по условиям которого арендодатель сдает во временное пользование арендатору нежилое (лит. А) помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, д. 191, общая полезная площадь 52,5 кв. м, из них по первому этаже - 40,9 кв. м, часть помещения N 127 (номер комнаты по плану строения 120 площадью 40,9 кв. м), по подвалу - 11,6 кв. м, часть помещения N 129 (номер комнаты по плану строения 53 площадью 11,6 кв. м).
Срок аренды установлен сторонами с 01.03.2006 по 01.03.2016 (пункт 1.2 договора).
14.06.2007 между ООО "Комплект" (первоначальный арендатор, цедент) и ИП Галкиным В.И. (арендатор, приобретающий право аренды; цессионарий) было подписано соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды N 10189 от 10.03.2006 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Комсомольская, 191.
Постановление Администрации г. Орла от 14.06.2007 N 1246 свидетельствует о согласии на передачу прав и обязанностей арендатора по договору аренды N 10189 от 10.03.2006 года от ООО "Комплект" ИП Галкину В.И.
Ссылаясь на ненадлежащее исполнение договорных обязательств, истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.
В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ, договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений", правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации применяются также к договорам аренды нежилых помещений.
Согласно части 1 статьи 26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества. В силу части 3 статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).
В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
Доказательства государственной регистрации договора аренды N 10189 от 10.03.2006 в материалы дела не представлено.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 26.12.2013 по делу N А48-3723/2013 оставлен без удовлетворения иск ИП Галкина В.И. к ООО "Комплект" о проведении государственной регистрации договора аренды.
Таким образом, суд первой инстанции правильно установил, что договор аренды от 10.03.2006, является незаключенным ввиду отсутствия доказательств его государственной регистрации, предусмотренной правилами 164, 433, 651 Гражданского кодекса РФ.
В соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).
Вместе с тем, в силу статьи 308 Гражданского кодекса РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть переданы им третьим лицам.
В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ (абзац 5 пункта 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации).
Поскольку договор аренды N 10189 от 10.03.2006 считается незаключенным и не порождает для его сторон прав и обязанностей, установленных главой 34 Гражданского кодекса РФ, суд первой инстанции пришел к правомерному выводу о том, что права и обязанности арендатора у ООО "Комплект" не возникли и, следовательно, не могли быть переданы ИП Галкину В.И.
Из материалов дела следует, что ИП Галкин В.И. не является стороной по договору аренды N 10189 от 10.03.2006. Поскольку соглашение от 14.06.2007 между ООО "Комплект" и ИП Галкиным В.И. заключено в отношении не возникших прав и обязанностей, то есть является недействительным (ничтожным) в соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 07.05.2013 N 100-ФЗ), у истца отсутствует право требовать от ответчика взыскания задолженности и пени.
С учетом изложенного, оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении заявленных требований.
При рассмотрении спора имеющиеся в материалах дела доказательства исследованы судом первой инстанции по правилам, предусмотренным статьями 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса РФ.
В соответствии со статьей 168 АПК РФ суд при принятии решения определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10 и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"). На основании изложенного суд первой инстанции обосновано применил к спорным правоотношениям положения о договоре аренды (глава 34 Гражданского кодекса РФ), на основании которых рассматриваемый иск был заявлен. В этой связи ссылка истца в апелляционной жалобе на необходимость применения в данном деле нормы статей 166, 167 Гражданского кодекса РФ, сама по себе, не является основанием для отмены судебного акта.
Доводов, которые бы влияли на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, в апелляционной жалобе не содержится.
Нормы материального права применены правильно. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ безусловным основанием для отмены решения, судом апелляционной инстанции не установлено.
В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя. На основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации заявитель апелляционной жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины. Таким образом, оснований для взыскания или возврата государственной пошлины не имеется.
Руководствуясь статьями 268, частью 1 статьи 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил:
Решение Арбитражного суда Орловской области от 28.10.2014 по делу N А48-2624/2014 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий судья
И.В.УШАКОВА
Судьи
А.И.ПОРОТИКОВ
Л.М.МОКРОУСОВА
© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на "REALTIST.RU | Теория и практика управления недвижимостью" при цитированиии (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)